N°

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13 Décembre 2021

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N° RG 20/00013 – N° Portalis DBVH-V-B7E-H3NX

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S.C.I. SCI AMBRE

C/

Société AGATE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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JUGE DE L’EXPROPRIATION DE NIMES

10 septembre 2020

RG:19/00139

COUR D’APPEL DE NÎMES

2ème CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

APPELANT :

S.C.I. SCI AMBRE

[…]

[…]

Représentant : M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES

INTIME :

Société AGATE

[…]

[…]

Représentant : M^e Emilie VRIGNAUD de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de NIMES COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

le […]

[…]

En présence de :

Madame Elisabeth HARNICHARD, Commissaire du Gouvernement;

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

- Madame GIRONA, Présidente,

- Madame JACQUOT PERRIN, Conseillère

- Madame TORMOS, Conseillère

ont entendu les plaidoiries et ont ensuite délibéré conformément à la loi.

GREFFIER :

Madame OLLMANN, Greffière

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT : M^me HARNICHARD

DÉBATS

à l’audience publique du 18 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Décembre 2021, prorogé au 17 janvier 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d’Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Entendus à ladite audience

- Madame GIRONA Présidente

- Maître Alexia COMBE

- Maître Emilie VRIGNAUD

- M^me HARNICHARD, commissaire du gouvernement

ARRÊT

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame GIRONA, Présidente, publiquement, le 17 janvier 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DU LITIGE
La présente expropriation s’inscrit dans le cadre de l’acquisition de copropriétés situées autour de la F

A B dans l’objectif d’une requalification urbaine du […] sur la commune de Nîmes.

Par délibération du 4 octobre 2014, la commune de Nîmes a désigné la Société Publique Locale

«Aménagement et Gestion pour l’Avenir du Territoire » (ci-après dénommée la SPL AGATE) en qualité de concessionnaire aux fins d’accompagner le plan de sauvegarde des copropriétés autour de la F A

B et anticiper la maitrise foncière de certains immeubles et espaces nécessaires à la future requalification urbaine du quartier.

Un arrêté préfectoral, portant ouverture d’enquête publique relative au projet d’acquisition d’immeubles en copropriété de la F A B a été pris le 13 avril 2018.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 14 mai au 14 juin 2018.

Par arrêté du préfet du Gard du 23 août 2018, l’acquisition d’immeubles en copropriété de la F B et la cessibilité des lots en copropriété et volumes de copropriété nécessaires ont été déclarés d’utilité publique.

L’ordonnance d’expropriation pour les lots expropriés situés dans les bâtiments Angloro I et II a été rendue le

24 janvier 2019 et celle relative aux lots expropriés situés dans les bâtiments C Piboulou et C D date du 6 août 2020.

Suite à un mémoire de saisine de la SPL Agate déposé auprès du juge de l’expropriation du Gard le 15 juillet

2019, un transport sur les lieux a été réalisé le 22 octobre 2019.

La parcelle cadastrée EL n°15 située dans des ensembles immobiliers soumis au régime de la copropriété dénommés Angloro I, […], C Piboulou et C D est concernée par ce projet. La SCI Ambre est propriétaire des lots suivants :

-Angloro I : n° 1003, 1026, 1027, 1031, 1032, 1060, 1064, 1078 et 1105,

-[…] : n° 3022, 3023, 3038, 3052, 3055, 3056 et 3061,

-C Piboulou : n° 2116, 2117, 2118, 2119, 2121, 2122, 2123, 2124, 2125, 2126, 2127, 2142, 2144, 2146,

2147, 2148, 2149, 2150, 2151, 2152, 2153, 2154, 2155, 2156 et 2157,

-C D : n° 78,79, 80, 81, 92, 93, 94 et 95,

tous sis dans la F B.

En première instance, la SPL AGATE, partie expropriante, a demandé la fixation des indemnités dues à la SCI

Ambre au titre de la dépossession des lots précités à la somme de 490 830 € (soit 445 300 € au titre de

l’indemnité principale et 45 530 € au titre de l’indemnité de remploi).

La SCI Ambre a sollicité au titre de l’indemnité de dépossession la somme de 1 397 611 € (soit 1 252 134 € au titre de l’indemnité principale et 145 477 € au titre de l’indemnité de remploi).

Le commissaire du gouvernement a proposé de fixer l’indemnité principale à la somme de 513 343 € et

l’indemnité de remploi à la somme de 52 334.30 €, soit un total de 565 677. 30 euros.

Par jugement contradictoire du 10 septembre 2020, la juridiction de l’expropriation du Gard a fixé l’indemnité de dépossession revenant à la SCI Ambre à la somme totale de 608 639 € se décomposant comme suit :

-indemnité principale :
-pour les commerces : 502 320 €, soit (560 € le m² x 690 m²) + 30%,

-pour l’appartement : 44 143 €, soit 550 € le m² x 80.26 m²,

-pour les 2 garages (boxes) : 4 800 euros soit 2400 × 2,

soit un total de 551 263 euros,

-indemnité de remploi : 57 376.30 € (20, 15, 10%),

outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 23 novembre 2020, la SCI Ambre a relevé appel des dispositions de cette décision,

à l’exception de celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par mémoires reçus les 22 février, 10 juin et 4 octobre 2021, régulièrement notifiés aux parties par le greffe, la

SCI Ambre, en sa qualité d’appelante, demande à la cour de réformer le jugement du 10 septembre 2020, de fixer l’indemnité globale d’expropriation à la somme de 1 447 167.20 €, soit 1 122 652 euros d’indemnité principale, 210 000 euros d’indemnités accessoires et 114 515.20 euros d’indemnité de remploi, et de condamner la SPL AGATE à lui verser la somme de 10 000 € HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les honoraires du cabinet Ethique Immobilis (1200 € TTC) et de Monsieur X (2

500.80 € TTC).

La SCI Ambre ne critique pas la date de référence retenue par le premier juge, à savoir le 14 mai 2017, se situant un an avant l’ouverture de l’enquête d’utilité publique.

Contestant principalement la valorisation des locaux commerciaux, elle fait valoir : -que la superficie retenue au 24 janvier 2019 pour Angloro I et II et au 6 aout 2020 pour les bâtiments en copropriété situés dans C

Piboulo et C D, dates des ordonnances d’expropriation, est de 963.18 m² au lieu de 690 m², comme

l’affirme la Société Agate,

-sur la méthode d’évaluation :

-que la méthode par comparaison, seule retenue en première instance, n’est pas satisfaisante pour les locaux commerciaux ; qu’elle aurait dû être alors panachée avec la méthode dite de « l’évaluation des valeurs locatives » ou être confrontée à l’évaluation résultant de la méthode de comparaison/étude de marché (market approach) utilisée par M. X,

-que le terme de comparaison à retenir est constitué par la vente d’un local commercial de 155 m² (loi Carrez) de la SCI Microbi du 4 septembre 2015, qui se réfère à un prix de 1 197 euros/m² (hors majoration de 30% appliquée par le premier juge),

-que la valeur de l’appartement et des garages doit être égale à celle retenue par M. X dans son rapport,

-que ces locaux sont situés dans un quartier attractif, très commerçant, particulièrement bien desservi et qui était recherché, jusqu’à la démarche de maîtrise foncière amiable engagée par la SPL Agate, qui a mis fin aux mesures d’entretien et de conservation indispensables.

Elle ajoute qu’elle peut prétendre à une indemnité accessoire pour réparer l’entier préjudice résultant de la perte de ses fonds de commerce (frais de déménagement et de réinstallation, frais de remploi, trouble commercial, perte sur stock, frais administratifs…), soit pour frais de déménagement et de réinstallation (20

000 euros x 7) et frais administratifs (10 000 euros x 7).

Par mémoires en défense reçus les 16 mai, 16 juin et 13 octobre 2021, régulièrement notifiés aux parties par le greffe, la SPL AGATE, en sa qualité d’intimée, conteste principalement la valorisation des commerces, mais également des logements et parkings. Ainsi, elle demande à la cour de :

-dire et juger recevable l’appel interjeté par la SCI Ambre,

-le déclarant partiellement infondé,

-rejeter les prétentions indemnitaires de la SCI sur la valorisation du bien immobilier composé des lots indiqués ci-dessous, intégrés aux ensembles immobiliers précédemment cités, soumis au régime de la copropriété dénommés Angloro 1, […], C Piboulo et C D, le tout à […]

F G B, ayant pour assiette la parcelle cadastrée section EL n°15,

-reconventionnellement et incidemment, dire et juger qu’il y a lieu de fixer l’indemnité globale à allouer à la

SCI Ambre à la somme de 378 300 euros, soit :

-indemnité principale : 343 000 euros

-indemnité de remploi : 35 300 euros

-rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

-condamner la SCI Ambre au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-dire et juger qu’il appartiendra à la SCI Ambre d’indemniser tous titulaires de droits sur les locaux commerciaux constitués par les lots 1031, 1032, 1063 et 1063 de l’immeuble dénommé Angloro I et des lots

3022, 3023 et 3052 de l’immeuble dénommé […],

-constater que le local commercial constitué des lots 3038, 3055, 3056 et 3061 de l’immeuble […] est inexploité.

La SA SPL AGATE ne conteste pas la date de référence.

Elle explique que son offre d’indemnisation était fondée sur un avis rendu par la Direction Générale des

Finances publiques du 12 novembre 2019 et dénie les accusations de l’appelante relatives à la dévalorisation organisée du secteur. Elle propose :

-pour l’appartement situé dans la copropriété Angloro I : 40 000 euros (500 euros x 80.26 m²)

-pour les boxes fermés situés dans la copropriété Angloro I : 3 000 euros (1 500 euros x 2)

-pour les locaux commerciaux :

-locaux prétendument exploités :

(690 – 80.87) x (500 euros/m² SUP x (-15%)) = 609.13 x 425 = 258 880.25 euros

-locaux inexploités :

(80.87 x 500 euros/m² SUP) = 40 435 euros.

avec une valeur de 500 euros/m² SUP à la valeur médiane de référence de 420 euros, avec un abattement de

15% en l’état de l’occupation commerciale, qui est laissé à l’appréciation de la cour, soit un total de 343 000 euros.

Concernant l’indemnité de remploi, elle propose en fonction du calcul habituel (20, 15 et 10 %) une somme de

35 300 euros. En revanche, elle s’oppose aux indemnités accessoires sollicitées au motif que l’indemnité pour perte du fonds de commerce (d’éviction) ne doit être versée qu’à l’exploitant commercial régulièrement dénoncé par la SCI Ambre (L311-2 du code de commerce) et non au propriétaire des locaux, sauf à entretenir une confusion quant à l’occupation des locaux, comme en l’espèce. Elle ajoute qu’au vu des pièces communiquées, la situation des occupants des locaux 1, 5, 6 et 7 sera examinée. Quant au local n° 4, il est libre de tout occupant.

Par conclusions reçues au greffe le 20 et 27 mai 2021, le commissaire du gouvernement propose à la cour de fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 565 677.30 € se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 513 343 €

- indemnité de remploi : 52 334.30 €.

Le commissaire du gouvernement fait savoir :

-que la date de référence est bien le 14 mai 2017,

-que la méthode par capitalisation du revenu, proposée par le rapport X, n’est pas adaptée, en absence

d’informations quant à la situation locative du bien, et ne permet pas une meilleure valorisation du local contrairement à ce que prétend la SCI Ambre ; que la méthode par comparaison est plus appropriée,

-que les valeurs exprimées en m² SUP sont plus pertinentes,

-que les indemnités accessoires, qui n’ont pas été demandées devant le premier juge, n’ont pas lieu d’être accordées au propriétaire, mais aux locataires qui seraient amenés à se déclarer, par référence à la nature des préjudices que la SCI Ambre entend indemniser.

Concernant les termes de comparaison qu’il retient, il indique :

-que ceux-ci comprennent les acquisitions amiables de l’autorité expropriante et également des cessions récentes du marché privé dans la F George Sand à Pissevin et un tableau récapitulatif des cessions dans la F B antérieure à la DUP (cession entre personnes privées),

-que les fourchettes de valeurs se situent :

-pour les locaux commerciaux : entre 242 et 1 513 €/m² loi Carrez, soit une moyenne de 546 euros/m² et une valeur médiane de 423 €/m² et entre 242 et 1 197 €/m² SUP, soit une moyenne de 560 euros/m² SUP et une valeur médiane de 545 €/m² SUP, étant précisé que les valeurs exprimées en m² SUP sont plus pertinentes, selon lui,

-pour les logements type F4 : entre 187 et 790 €/m², soit une moyenne de 431 euros/m² et une valeur médiane de 357 €/m², boxes compris.

Ainsi, il propose :

-pour le logement avec deux boxes : 80.26 m² x 550 euros/m² = 44 143 euros (prix d’acquisition en 2008 : 405 euros /m² boxes compris),

-pour les commerces : 690 m² x 680 euros/m² SUP = 469 200 euros soit une indemnité principale de 513 343 euros et une indemnité de remploi de 52 334.30 euros.

A l’audience, les parties ont repris oralement les prétentions et moyens formulés dans leurs mémoires et s’en sont rapportés à leurs écritures pour le surplus.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2021, renvoyée au 18 octobre 2021, et mise en délibéré au 13 décembre 2021, prorogé au 17 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte de la conjugaison des articles 542 et 561 du code de procédure civile que si l’appel tend, par la critique du jugement rendu en première instance, à sa réformation ou son annulation par la cour, il remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel et il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées par les dispositions ad hoc du code de procédure civile.

1 ) Sur la détermination de la date de référence :

Par application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence se situe un an avant

l’ouverture de l’enquête publique.

En l’espèce, aucune contestation n’est soulevée par les parties quant à la date de référence à retenir, qui se situe le 14 mai 2017.

Celle-ci sera donc retenue.

2 ) Sur la consistance et la surface des biens expropriés :

Aux termes de l’article L 322-1 alinéa 1 du code de l’expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens tels qu’ils existaient au jour de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, soit en l’espèce au 24 janvier 2019 pour les lots expropriés situés dans les bâtiments Angloro I et II et au 6 août 2020 pour ceux situés dans les bâtiments C Piboulou et C

D.

Les biens expropriés sont situés dans le […], situé à l’ouest de Nîmes, classé en zone prioritaire de la politique de la ville. L’environnement immédiat est constitué de grands ensembles immobiliers construits dans les années 60, dont l’état est dégradé.

Aux dates de référence respectives, ces biens sont classés en zone II UB du PLU de Nîmes (zone d’habitat et

d’activités diverses). La parcelle cadastrée EL n°5 est situé à 95% en zone « R-E » du PPRI et à 5% en zone « M-E ».

' Dans le bâtiment dénommé Angloro 1, se trouvent les lots suivants, augmentés des millièmes de parties communes :

-Lot 1003 : appartement situé au 1er étage de la F accessible par un escalier extérieur; bon état général ; surface loi Carrez 80.26m², vacant,

-Lots 1078 et 1105 : garages situés au 2ème sous-sol, vacants,

-Lot 1026 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 1027 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 1060 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.
Ces 3 lots ont été réunis pour former un local commercial à usage de boutique, comprenant une réserve en sous-sol directement accessible de la boutique. Une vitrine donne sur l’allée centrale de la F.

Surface loi Carrez de l’ensemble : 95m² (dont partie en sous-sol)

Surface déclarée au cadastre : 42 m² + 42 m² en sous sol.

Situation locative : occupé par la SARL « Primeur de Nîmes ». bail commercial de 9 ans ayant débuté le 1er novembre 2012. Loyer : 700 euros/mois, soit 8 400 euros/an.

-Lot 1031 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 1032 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 1063 : local à usage de réserve située au premier sous-sol,

-Lot 1064 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

Ces 4 lots ont été réunis pour former un local commercial à usage de snack, comprenant une réserve en sous- sol directement accessible de la boutique. Non visité.

Surface loi Carrez de l’ensemble : 73.38 m² (dont partie en sous-sol)

Surface déclarée au cadastre : 82 m² dont 40 m² de réserve.

Situation locative : serait occupé (snack), mais bail commercial de 9 ans ayant débuté le 1er juin 2015 n’est pas signé. Loyer : 400 euros/mois, soit 4 800 euros/an.

' Dans le bâtiment dénommé […], se trouvent les lots suivants :

-Lot 3022 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 3023 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 3052 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

Ces 3 lots ont été réunis pour former un local commercial à usage de cybercafé, comprenant une réserve en sous-sol directement accessible de la boutique. Intérieur non visité.

Surface loi Carrez de l’ensemble : 84.69 m² (dont partie en sous-sol)

Surface déclarée au cadastre : 98 m² dont 48 m² en sous sol.

Situation locative : bail commercial de 9 ans ayant débuté le 1er mars 2015 (pièce 18 cybercafé), mais ce document n’est pas signé. Loyer : 450 euros/mois, soit 5 400 euros/an.

-Lot 3038 : local commercial au rez-de-chaussée de 31.50 m² loi Carrez,

-Lot 3061 : local commercial de 38.10 m² au premier sous-sol,

-Lot 3055 : local à usage de réserve situé au premier sous-sol de 58.84 m²,

-Lot 3056 : local à usage de réserve situé au premier sous-sol de 1.85 m².
Ces 4 lots n’ont pas été visité lors du transport.

Surface loi Carrez de l’ensemble : 130.29 m² (dont 98.79 m² en sous-sol)

Surface déclarée au cadastre lors de l’acquisition : 91 m².

Situation locative : vacants.

' Dans le bâtiment dénommé C Piboulo, se trouvent les lots suivants :

-Lot 2116 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2117 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2118 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2119 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2142 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2144 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2146 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2147 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

Ces lots forment un local commercial à usage de salon de thé avec vitrine sur l’allée centrale du centre commercial, comprenant des réserves en sous- sol directement accessibles de la boutique. Non visité '

Surface loi Carrez de l’ensemble : 146.61 m² (dont partie en sous-sol)

Surface déclarée au cadastre au moment de l’acquisition : 172 m² dont 65 m² de réserve.

Situation locative : serait occupé (« Café Nîmois »), mais bail commercial de 9 ans ayant débuté le 1er avril

2017 n’est pas signé. Loyer : 550 euros/mois, soit 6 600 euros/an.

-Lot 2122 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2123 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2124 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2125 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2126 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2127 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 2148 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2149 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2150 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.
-Lot 2151 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2152 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2153 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2154 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2155 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2156 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 2157 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

Ces lots forment un local commercial à usage de poissonnerie avec vitrine sur l’allée centrale du centre commercial, comprenant des réserves en sous- sol directement accessibles de la boutique.

Surface loi Carrez de l’ensemble : 201.14 m² (dont partie en sous-sol)

Surface indiquée lors de l’expertise immobilière : 193 m² dont 137 m² de réserve.

Surface déclarée au cadastre au moment de l’acquisition : 204 m² au rez-de-chaussée et 62 m² au sous-sol.

Situation locative : bien loué suivant bail commercial de 9 ans ayant débuté le 1er septembre 2011 à la société

« Le Pêcheur du Midi ». Loyer initial : 7 200 euros/an HT, indexé sur l’ILC. Bail indique une surface loué de

85 m².

' Dans le bâtiment dénommé C D, se trouvent les lots suivants :

-Lot 78 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 79 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 80 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 81 : local commercial au rez-de-chaussée,

-Lot 92 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 93 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 94 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

-Lot 95 : local à usage de réserve située au premier sous-sol.

Ces lots forment un local commercial à usage de boutique avec vitrine sur l’allée centrale du centre commercial, comprenant une réserve en sous- sol directement accessible de la boutique. Etat moyen.

Surface déclarée au cadastre au moment de l’acquisition : 112 m².

Surface relevée par le géomètre expert lors du transport : 69 m² en rez-de-chaussée et 83 m² en sous-sol,

Situation locative : serait occupé (magasin de vêtements et épicerie), mais bail commercial de 9 ans ayant débuté le 1er mars 2014 n’est pas signé. Loyer : 550 euros/mois, soit 6 600 euros/an.
*

La superficie de l’appartement fixée à 80.26 m² n’est pas contestée.

Celle des garages n’est pas évoquée, dès lors qu’une valorisation global forfaitaire par box est invoquée, sauf à ce qu’ils soient considérés comme un accessoire du logement et intégrés dans sa valorisation.

Concernant les commerces, le premier juge a retenu une superficie pondérée de 690 m². L’appelante se réfère au rapport établi par M. X pour soutenir que les locaux commerciaux, réserves comprises, correspondent

à une superficie de 885.66 m², répartie en 371.87 m² de commerces et 513.79 m² de réserves. Proposant

d’appliquer un coefficient de 0.70 pour les réserves, elle fait référence à une surface pondérée de 731 m².

L’intimée retient, quant à elle, une superficie de 690 m² SUP.

Le commissaire du gouvernement a établi, pour sa part, un tableau des locaux mentionnant toutes les surfaces déclarées en rez-de-chaussée et au sous-sol, selon la loi Carrez, déclarées au cadastre ou dans un bail, ou encore contrôlées lors du transport sur les lieux ou par expertise. Afin de tenir compte de la valorisation différentes pour le commerce et ses réserves, il a appliqué un coefficient de 0.5 aux surfaces de réserves des locaux non visités et un autre de 0.7 à celles dont les réserves, directement accessibles à la boutique, ont pu être visitées. Ainsi, il parvient à une surface pondérée de 690.17 m², qui apparaît pertinente et qui sera donc retenue.

-Sur l’indemnisation :

2-1) Sur l’indemnité principale :

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité allouée doit permettre à l’exproprié de se replacer dans l’état dans lequel il se trouvait avant l’expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause.

Aux termes des articles L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens tels qu’ils existaient au jour de l’ordonnance d’expropriation si elle

a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance.

Ainsi, il ressort de l’application combinée de l’ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés

à la date du jugement de première instance, soit le 10 septembre 2020, en fonction de leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit au 24 janvier 2019 pour les lots expropriés situés dans les bâtiments

Angloro I et II et au 6 août 2020 pour ceux situés dans les bâtiments C Piboulo et C D, et de leur qualification à la date de référence, soit le 14 mai 2017.

En l’espèce, la discussion entre les parties porte sur la méthode d’évaluation et les termes de référence retenus pour la fixation du montant de l’indemnité au m², concernant principalement les locaux commerciaux. En effet, la SCI Ambre ne conteste pas la valeur de 550 euros/m² retenue par le premier juge concernant

l’appartement, ni celle de 2 400 euros retenue par box fermé, correspondant à la valorisation proposée par le rapport de M. X. La SPL Agate forme appel incident sur ces deux valeurs qu’elle considère être excessivement supérieures au prix médian (405 euros/m²) et moyen (440 euros/m²) du marché. Quant au commissaire du gouvernement, il intègre les boxes dans l’évaluation de l’appartement à 550 euros/m².

Il s’avère que, au vu des 7 termes de référence retenus par le commissaire du gouvernement correspondant à des cessions d’appartement de type F4 dans la F B conclues depuis 2018, l’aménagement et l’état du logement visité, rénové trois ans avant, justifient que la valeur choisie corresponde à la fourchette haute des valeurs, qui culminent à 790 euros/m². Les deux cessions à retenir, en raison de leur similitude avec le bien en cause, varient entre 524 (avec un box) et 588 euros/m² (sans box). En considération des caractéristiques de l’appartement de la SCI Ambre, une valorisation à 550 euros/m² apparaît adaptée, boxes non compris, étant observé que la référence aux prix médian et moyen étant insuffisamment pertinent pour opérer une réduction de la valorisation, ainsi que le suggère l’autorité expropriante.

Les deux boxes, qui sont fermés, méritent d’être indemnisés indépendamment de l’appartement, à hauteur de 2

400 euros chacun, correspondant à la valorisation habituelle dans le cadre de cette opération.

Concernant les commerces, le premier juge a écarté la méthode d’évaluation par le revenu, considérant la méthode par comparaison plus pertinente, ainsi que les valeurs les plus anciennes ressortissant des cessions hors acquisition SPL Agate intervenues entre 2012 et 2014. Il a retenu 12 de ces ventes conclues à compter du

14 mai 2017 et pour des surfaces de taille comparable. Il s’est ainsi référé à une valeur moyenne de 560 euros/m² à laquelle il a appliqué une majoration de 30% en considération des améliorations apportées, considérant par ailleurs démontré que, malgré le projet et la dégradation du quartier dénoncée par l’expropriée, la valeur immobilière ne s’était pas effondrée mais avait poursuivie une progression non négligeable.

En cause d’appel, la SCI Ambre a versé aux débats un certain nombre de baux qu’elle aurait conclu avec des occupants des lieux. Cependant, la majorité d’entre eux ne sont pas signés, ce qui annihile leur force probante.

Le marché immobilier local présentant bon nombre de biens comparables à ceux à évaluer, la détermination de la valeur vénale des biens en cause suivant la méthode par comparaison apparaît la plus adaptée, sans qu’il soit nécessaire d’opérer ainsi que le suggère M. X une vérification de cohérence avec une autre méthode.

En revanche, les termes choisis à titre de comparaison doivent être topiques. Ils doivent comprendre certes des cessions amiables de l’autorité expropriante mais également des ventes récentes issues du marché privé local.

Ainsi, l’acte du 30 novembre 2016 de la SARL Nîmes Holding à la SPL Agate sera écarté alors que celui du 4 septembre 2015 de la SCI Microbi (1 197 euros/m²) sera retenu, au même titre que d’autres cessions opérées à la même époque pour des locaux similaires, étant observé que les cessions les plus anciennes, intervenues entre 2012 et 2014 avec des tiers, relevées par le commissaire du gouvernement, permettent de constater que les valeurs moyennes de ces opérations sont nettement supérieures à celles conclues à compter de 2015 par la

SPL Agate, constatation qui conduit à déduire que, malgré le projet de réhabilitation et la dégradation du quartier, la valeur immobilière de ces biens a poursuivi sa progression et d’écarter ainsi l’argumentation de la

SCI Ambre qui soutient que la SPL Agate aurait mis en 'uvre, en partenariat avec les pouvoirs publics, des mesures de nature à réduire l’attractivité de la zone commerciale.

Il sera ainsi fait référence aux termes de comparaison suivants :

-16 acquisitions amiables conclues par la SPL Agate de commerces dans la F marchande B entre le 4 septembre 2015 et le 28 octobre 2019, répertoriées dans les conclusions du commissaire du gouvernement, pour prix variant entre 242 €/m² SUP et 1197 €/m² SUP, soit une valeur moyenne de 560 €/m²

SUP et une valeur médiane de 545 €/m² SUP.

-4 cessions de commerces dans la F commerciale George Sand située à 450 m du […] entre le 27 mai 2015 et le 26 février 2020, répertoriées dans les conclusions du commissaire du gouvernement, pour un prix variant entre 415 €/m² SUP et 495 €/m² SUP.

-l’acquisition à M^me Y d’un salon de coiffure situé F B le 11 mars 2019 pour un prix de

474.68 euros/m² pour 31.60 m² SUP.

Les cessions relatives à un cabinet médical du 24 octobre 2019, aux lots n° 6143, 6144, 6145, 6146 et 6176

d’un ensemble immobilier dénommé La Garrigado suite à la préemption de la commune de Nîmes après adjudication en 2016, à l’ensemble des lots vendus par l’Association des projets de bienfaisance islamiques de

France en date du 21 septembre 2017 et aux locaux commerciaux de M. Z intervenue le 28 octobre 2019 ne seront pas retenues, au vu des éléments versés aux débats qui ne permettent pas de noter une similitude suffisante avec les biens immobiliers en cause.
Il apparaît ainsi pertinent de retenir la valeur moyenne de 560 euros/m² et de lui appliquer une majoration que le premier juge a, à juste titre, fixée à 30 %, en considération de l’état des locaux et des aménagements qui ont pu être constatés dans certains d’entre eux lors de la visite des lieux.

Le commissaire du gouvernement retient pour sa part une valeur légèrement inférieure de 680 euros/m² en faisant référence aux prix d’acquisition de ces lots par la SCI Ambre en 2004, 2005, 2006 et 2008. La cour considère que cet élément n’a pas à être pris en compte dès lors qu’il n’a pas d’incidence sur la valeur vénale de ces biens.

La SPL Agate fait valoir, à juste titre, qu’une décote de 15 % doit être appliquée pour les locaux occupés par des locataires. Cette réduction ne sera cependant opérée que pour les locations établies par un bail régulièrement signé, à savoir les lots n° 1026, 1027, 1060, d’une part, et 2122 à 2127 et 2148 à 2157, d’autre part.

Ainsi, la valorisation des locaux commerciaux est la suivante :

-pour les locaux dont l’occupation n’est pas avérée :

superficie retenue : 690.17 – 223.30 = 466.87 arrondi à 467 m² SUP

valeur : 560 + 30 % = 728 euros/m²

soit 467 x 728 = 339 976 euros

-pour les locaux loués :

superficie retenue : 71.4 + 151.9 = 223.30 arrondi à 223 m² SUP par référence au tableau figurant en page 6 des dernières conclusions du commissaire du gouvernement

valeur : (560 + 30 %) – 15 % = 618.8 euros/m² arrondi à 619 euros/m²

soit 223 x 619 = 138 037 euros.

La valeur vénale des commerces est donc fixée à 478 013 euros.

Ainsi, l’indemnisation principale est calculée ainsi qu’il suit :

-pour l’appartement : 44 143 euros

-pour les garages : 4 800 euros

-pour les commerces : 478 013 euros

soit un total de 526 956 euros

2-2) Sur l’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R 322-5 du code de l’expropriation, est calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, et concernant des parcelles non cultivées, avec l’application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 % comme suit :

- 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 € = 1 000 euros

- 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 € = 1 500 euros
- 10 % de l’indemnité principale pour le surplus = 51 195.60 euros.

soit un total de 53 695.60 €.

La décision de première instance doit donc être infirmée de ce chef, l’indemnité d’expropriation étant fixée à la somme totale de 580 651.60 euros.

2-3) sur les indemnités accessoires :

La SCI Ambre ne réclamait pas d’indemnités accessoires en première instance. Elle demande en cause d’appel une indemnisation pour :

-les frais de déménagement et d’installation dans des locaux semblables à ceux que l’expropriée va perdre à hauteur de 20 000 € par local commercial, soit 140 000 €,

-les frais administratifs correspondant au changement de siège social, frais de réédition de tous les papiers commerciaux et supports de communication, résiliation et conclusions d’abonnements divers, coût

d’information de la clientèle… à hauteur de 10 000 € par local commercial, soit 70 000 €.

Conformément à l’article R 322-5 du code de l’expropriation, le propriétaire exproprié est fondé à solliciter une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais de tous ordres qu’il aura à supporter lorsqu’il achètera un bien destiné à remplacer celui dont il a été dépossédé.

Toutefois, la SCI Ambre, qui est propriétaire des lots à usage de commerce mais ne les exploite pas à titre personnel, n’est pas fondée à réclamer en plus de l’indemnité de remploi une indemnisation pour trouble commercial, perte de stock ou perte d’un double loyer. Elle ne peut alléguer à son profit les dispositions de

l’article L 322-12 du code de l’expropriation. Elle ne produit aucun document faisant état de biens mobiliers qu’elle aurait à déménager. De même, elle ne peut alléguer l’existence d’une clientèle qu’elle aurait à informer, étant une société civile.

Dans ces conditions, ces nouvelles prétentions seront rejetées.

Il sera rappelé que la cour n’a pas à statuer sur les demandes tendant à « constater » ou à « dire et juger », qui ne présentent aucune valeur juridictionnelle.

4 ) Sur dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement concernant les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas visés par la déclaration d’appel.

Concernant les dépens d’appel, chaque partie, qui succombe partiellement dans le soutien de ses prétentions, supportera ces dépens par moitié, sans qu’il y ait lieu d’y inclure, comme le sollicite l’appelante les honoraires du Cabinet Ethique Immobilis, ni ceux de M. X.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de

l’une ou l’autre des parties, en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement en date du 10 septembre 2020 prononcé par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes en ses dispositions relatives au montant de l’indemnité de dépossession, seules déférées à la cour,
Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme de 580 651.60 euros l’indemnité de dépossession revenant à la SCI Ambre en sa qualité de propriétaire des biens immobiliers énoncés ci-dessus,

Rejette la demande d’indemnités accessoires,

Déboute la SCI Ambre et la SPL Agate de leur demande respective en paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles qu’elles ont engagés dans l’instance d’appel,

Condamne la SCI Ambre, d’une part, et la SPL Agate, d’autre part, à supporter la moitié des des dépens

d’appel.

Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame OLLMANN, Greffier.