ARRET

N°

X

C/

S.A.R.L. FINANSTAR CONSEIL

PM/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 18/00718 – N° Portalis DBV4-V-B7C-G4UK

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LAON DU VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE DIX HUIT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur F X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Hervé SELOSSE-BOUVET, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e TOUATI, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

ET

S.A.R.L. FINANSTAR CONSEIL

[…]

[…]

Représentée par M^e Sabine DUFOUR de l’ASSOCIATION AA DUFOUR LORENTE, avocat au barreau de LAON

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 05 mars 2020, l’affaire est venue devant Madame Sophie PIEDAGNEL, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 mai 2020.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, M. Pascal MAIMONE et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 16 juin 2020 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe

Le 16 juin 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

Par l’entremise de la SARL Finanstar Conseil, ayant pour objet le conseil en gestion de patrimoine, M. F X a procédé à une opération de défiscalisation en convenant avec la SA société de gestion, d’études et de créations immobilières française (Sogécif), par acte notarié en date du 6 juillet 1999, de la vente en l’état de futur achèvement de deux lots d’un immeuble constitutif d’une résidence de tourisme et soumis au statut de la copropriété situé à […].

L’investissement immobilier, d’un montant de 928.620 francs a été financé par un prêt souscrit auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie (la Caisse d’épargne) le 9 avril 1999, d’un montant de 968.000 francs avec intérêts de 5,30 % l’an, remboursable in fine et garanti par le nantissement d’un contrat d’assurance I ouvert par l’emprunteur. Ces démarches ont également été accomplies suivant les propositions de la société Finanstar Conseil.

L’acquisition a ouvert droit, au bénéfice de M. X, à des déduction fiscales tirées du dispositif d’investissement locatif issu de la loi n° 96-314 du 12 avril 1996 portant diverses propositions d’ordre économique et financier dite loi Périssol.

L’acte authentique stipulait que la SA Résidence Les ducs de Chevreuse devait assurer l’exploitation de l’ensemble de la résidence de tourisme, au moyen de baux commerciaux à conclure avec les différents copropriétaires des locaux nus, pour une durée minimale de 9 ans et un loyer correspondant à 6,5 % du prix d’achat hors taxe de l’immeuble.

Le même jour, M. X a conclu un bail commercial avec la Résidence Les Ducs de Chevreuse moyennant un loyer annuel de 50.050 francs, payable trimestriellement, avec indexation, à compter du 1^er décembre 1999 jusqu’au 30 novembre 2008.

Le 3 juillet 2003, M. X et la Résidence Les Ducs de Chevreuse ont signé une garantie de rachat, aux termes de laquelle le propriétaire pourra, dans les trois mois suivant la date anniversaire de la quinzième année de l’acquisition, mettre en demeure par acte extra-judiciaire la société exploitante ou ses substitués, soit d’exercer son option d’achat sur le bien dans les trois mois, au prix hors taxe auquel la Sogécif a vendu le bien, soit de verser au propriétaire un dédit représentant 30 % du prix.

Par jugement en date du 1^er avril 2008, le tribunal de commerce de Versailles a prononcé la liquidation judiciaire de la Résidence Les Ducs de Chevreuse

Par acte sous signature privée en date du 26 mars 2009, l’EURL Alliance Management Hôtel Résidence (AMHôRé), représentée par M. H Y, a acquis le fonds de commerce de la société liquidée et a ainsi repris à son compte le bail commercial convenu avec M. X.

Une promesse de vente par acte authentique est intervenue le 17 octobre 2008 entre M. X et M. Y moyennant le prix de 155.000 euros et n’a pas donné lieu à réalisation.

Par jugement en date du 21 octobre 2014, le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société AMHôRé.

Le 25 avril 2015, M. X et la société Alliance Management Hôtel Résidence ont conclu un avenant au bail commercial prévoyant la baisse du loyer, alors du montant annuel de 11.060,68 euros à la somme de 7.189,43 euros, augmentée d’une part variable due sous condition de résultat du preneur.

Se prévalant de l’échec relatif de l’opération de défiscalisation réalisée, par acte d’huissier en date du 26 septembre 2014, M. X a assigné la société Finanstar Conseil devant le le tribunal de grande instance de Laon.

Par ordonnance en date du 15 décembre 2016, le juge de la mise en état a débouté M. X de sa demande d’expertise.

Dans ses dernières conclusions, M. X a demandé au tribunal de condamner la société Finanstar Conseil à lui payer diverses sommes : 4.067,80 euros au titre des pénalités de remboursement anticipé du crédit in fine; 29.889 euros assortie du taux d’intérêt légal à compter de chaque échéance du crédit qui eut due être prise en charge et anatocisme, au titre de l’insuffisance de couverture de la garantie d’assurance; 25.000 euros au titre du défaut de suivi d’arbitrage des risques de placement de l’assurance I adossée au crédit in fine; 25.000 euros au titre du défaut d’information préalable sur les caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien et qui fait obstacle à une revente ou location en bien d’habitation hors résidence touristique; 25.000 euros pour manquement à l’obligation de conseil quant aux risques et au manque de fiabilité du montage qui lui a été proposé notamment concernant l’illusoire garantie de rachat; 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le non suivi fautif des montants des frais de souscription à Allianz I, outre une indemnité procédurale de 7.000 euros.

La société Finanstar Conseil a conclu au débouté des prétentions de M. X et sollicité à titre reconventionnel la condamnation de ce dernier à lui verser les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 23 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Laon a :

— débouté M. X de sa demande indemnitaire principale

— débouté la SARL Finanstar Conseil de sa demande indemnitaire reconventionnelle

— condamné M. X à payer à la SARL Finanstar Conseil la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté M. X de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. X aux dépens

— dit, en application de l’article 699 du code de procédure civile, que K L M N, conseil de la SARL Finanstar Conseil, pourra recouvrer directement auprès de M. X les dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 22 février 2018, M. X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 juin 2019, M. X demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien-fondé M. X en son appel et statuant à nouveau :

— infirmer le jugement critiqué

— écarter la pièce 25 adverse des débats

— condamner Finanstar Conseil motif pris qu’elle a manqué à ses obligations de conseil, de diligence, de renseignement, de mise en garde à l’égard de M. X sur le fondement des articles anciennement 1382 et 1383 du code civil et présentement 1240 et 1241 du code civil et subsidiairement sur le fondement des articles 1147 et 1148 du code civil et présentement 1231-1 et 1231-2 du code civil

— la condamner à verser à celui-ci des dommages intérêts comme suit :

. 4.067,80 euros au tire des pénalités de remboursement anticipé du crédit in fine

. 29.889 euros y ajoutant 17.630 euros assortis du taux d’intérêt légal à compter de chaque échéance de crédit qui eut due être prise en charge et anatocisme, au titre de l’insuffisance de couverture de la garantie d’assurance

. 25.000 euros au titre du défaut de suivi d’arbitrage des risques de placement de l’assurance I adossée au crédit in fine

. 25.000 euros au titre du défaut d’information préalable sur les caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien et qui fait obstacle à une revente ou location en bien d’habitation hors résidence touristique

. 25.000 euros pour manquement à l’obligation de conseil quant aux risques et au manque de fiabilité du montage proposé à M. X notamment concernant l’illusoire garantie de rachat

. 500 euros de dommages intérêts pour le non suivi fautif des montants des frais de souscription à Allianz I

.10.000 euros au titre du préjudice moral

. 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

la condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de M^e Selosse-Bouvet en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 novembre 2019, Finanstar Conseil demande à la cour, au visa des articles (1382)1240 et suivants du code civil, de :

— dire et juger M. X recevable mais mal fondé en son appel

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de Finanstar Conseil

Statuant de nouveau,

— dire et juger Finanstar Conseil recevable et bien fondée en ses moyens fins et prétentions

— débouter M. X de toutes ses demandes

— condamner M. X à verser à Finanstar Conseil la somme de 5.000 euros pour procédure abusive

— condamner M. X à verser à Finanstar Conseil la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. X en tous les dépens qui seront recouvrés par M^e Carine Lorenté, membre de l’AA L Dufour Lorenté, avocats aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2019 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience rapporteur du 5 mars 2020. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 7 mai 2020.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire

Il convient de relever, d’une part, que la société Finanstar Conseil ne conteste pas être intervenue auprès de M. X en qualité de conseiller en gestion de patrimoine et, d’autre part, que le fondement d’une éventuelle responsabilité de la société Finanstar Conseil, à savoir une responsabilité délictuelle (article 1382 devenu 1240 du code civil), ne fait l’objet d’aucune discussion.

Sur le sort de la pièce n° 25 produite par la société Finanstar Conseil

En l’état, d’une part, aux termes de l’article 906 du code de procédure civile :

'Les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l’être à tous les avocats constitués.

Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification.

Les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables. »

La mise à l’écart des pièces, sanctionnant l’irrégularité d’une communication ne répondant pas aux exigences de l’article 906, peut ne pas être prononcée si la cour d’appel, régulièrement saisie des prétentions des parties énoncées dans les conclusions notifiées dans les délais des articles 908 et 909, est en mesure d’admettre que la partie qui dénonce le défaut de simultanéité n’a pas été entravée dans l’exercice de ses droits et que le principe de la contradiction a été respecté dans un débat demeuré loyal.

D’autre part, l’article 202 énonce que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés ; elle mentionne les noms, prénoms, date et lieu de naissance ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ; elle indique qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales ; elle est écrite, datée et signée de la main de son auteur qui justifie de son identité.

Le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme aux exigences de l’article 202 sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constitue l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’attaque.

En l’espèce, M. X soutient en substance que cette pièce (attestation de M^me Z) datée du 11 décembre 2018 a été communiquée à quelques jours de la clôture ce qui constitue un procédé calculé et déloyal ; qu’elle n’est pas présentée selon les formes de l’article 202 du code de procédure civile ; que M^me Z soutient une version différente contredite par les faits matériels. Il ajoute que M. A est un ami de M^me Z.

Cette demande ne pourra qu’être rejetée, M. X ne justifiant d’aucun défaut ou irrégularité de communication de cette pièce, n’arguant qu’aucune entrave dans l’exercice de ses droits et ne prétendant pas davantage au non-respect du principe de la contradiction.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’attestation de M^me Z, à savoir la pièce n° 25 des débats.

Sur la responsabilité de la société Finanstar Conseil

En l’état, pour rappel, la déduction au titre de l’amortissement « Périssol » a été créée par l’article 29 de la loi n° 96-314 du 12 avril 1996. Ce dispositif, applicable aux investissements locatifs réalisés entre le 1^er janvier 1996 et le 31 août 1999, permet aux propriétaires de logements neufs ou assimilés, qui se sont engagés à louer leurs biens pendant une durée minimale de neuf ans, de diminuer leurs revenus fonciers, sous la forme d’une déduction au titre de l’amortissement. Cette déduction, pouvant atteindre jusqu’à 80 % du montant de l’investissement pratiqué, est répartie à hauteur de 40 % sur les quatre premières années, et 40 % sur les vingt années suivantes.

La déduction au titre de l’amortissement « Périssol » peut avoir plusieurs buts : alléger le poids de l’impôt sur le revenu pour la catégorie des revenus fonciers et/ou optimiser fiscalement le rendement d’un investissement immobilier locatif et/ou créer au titre d’un immeuble un déficit foncier imputable sur les autres revenus catégoriels ou sur des revenus fonciers ultérieurs.

Selon l’autorité des marchés financiers (AMF), le conseil en gestion de patrimoine est une activité générique non réglementée, sans définition ni existence juridique, qui recouvre généralement pour

les professionnels qui s’en réclament un double savoir-faire au service des particuliers et des personnes morales.

Cette activité peut être pratiquée à titre principal ou à titre accessoire, par divers professionnels (banquier, assureur, intermédiaire en assurance, entreprise d’investissement, conseillers en gestion de patrimoine indépendant, notaire, expert-comptable, avocat et agent immobilier).

Elle consiste, pour le professionnel, à guider son client dans les choix des placements qui s’offrent à lui (immobiliers, assurance, valeurs mobilières par exemple) ainsi qu’à l’éclairer sur les conséquences juridiques et fiscales de ses choix.

Quatre grandes catégories d’obligations s’imposent aux acteurs du conseil en gestion du patrimoine : une obligation de s’informer, une obligation d’information, un devoir de conseil et dans certains cas une obligation de mise en garde.

Premièrement, le conseiller en gestion du patrimoine a l’obligation de s’informer sur son client.

À ce titre, il est tenu de se procurer auprès d’eux, avant de formuler un conseil, les informations nécessaires concernant leurs connaissances et leur expérience en matière d’investissement en rapport avec le type spécifique d’instrument financier, d’opération ou de service envisagé, leur situation financière et leurs objectifs d’investissement, de manière à pouvoir leur recommander les opérations, instruments financiers et services d’investissement adaptés à leur situation (critères cumulatifs)

Il a également l’obligation de s’informer sur les caractéristiques de l’opération envisagée et plus spécifiquement sur le sérieux, la faisabilité et la fiabilité de l’opération. Il doit aussi se renseigner sur la nature juridique, la fiscalité directe et induite ainsi que les caractéristiques des opérations qu’il est susceptible de conseiller.

Deuxièmement, une obligation générale d’information pèse sur le conseiller en gestion de patrimoine (article L111-1 du code de la consommation). Ainsi, il se doit d’informer son client, préalablement à l’investissement sur les caractéristiques essentielles du produit proposé, les risques présentés par le produit recommandé, s’il n’en a pas d’ores et déjà connaissance, afin de lui permettre d’effectuer son choix en connaissance de cause et les coûts et sa rémunération.

Il est ainsi tenu de fournir à son client «des renseignements précis, objectifs et cohérents avec l’investissement proposé ».

Il doit informer son client sur les divers aspects économiques, financiers et juridiques de l’opération envisagée, lui en décrire les avantages et les inconvénients eu égard à sa situation patrimoniale ainsi qu’au but poursuivi et lui donner un avis complet et documenté, lui permettant de prendre, en toute connaissance de cause, une décision de gestion conforme à ses intérêts.

L’information qui est délivrée préalablement à l’investissement doit être claire, exacte et non trompeuse.

Troisièmement, le conseiller en gestion de patrimoine a une obligation de conseil : il doit guider son client dans les choix des investissements qui s’offrent à lui et lui fournir un conseil adapté en fonction de l’évaluation de son expérience, de ses besoins, de ses objectifs et de sa situation financière.

Au-delà même de l’obligation de conseil, le conseiller en gestion de patrimoine doit veiller à la sécurité juridique de l’opération.

Quatrièmement, le conseiller en gestion de patrimoine a un devoir de mise en garde en présence

d’une opération spéculative et d’un client non averti.

D’une façon générale, s’agissant de la charge de la preuve, si en principe, c’est à la victime qu’il incombe de prouver le manquement à une obligation de moyens, la cour de cassation a posé le principe général que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit apporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

Le client peut être considéré comme averti, soit en raison d’une compétente propre qu’il détient dans son domaine, soit parce qu’il s’entoure de conseilles dans les différents domaines juridiques et fiscaux.

Enfin, aux termes de l’article 1315 du code civil devenu l’article 1353 à compter du 1^er octobre 2016 :

'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

C’est au défendeur d’apporter la preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception. L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve. Le principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à lui-même est inapplicable à la preuve des faits juridiques.

Et plus généralement, selon l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, c’est à bon droit que les premiers juges ont estimé que l’intermédiaire qui s’entremettait habituellement dans des opérations immobilières de placement, notamment dans un but de défiscalisation, se devait d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui proposait, sur les choix à effectuer et les risques qui ne ressortissaient pas des stipulations contractuelles des actes conseillés et ne permettaient pas de mesure l’impact sur la fiabilité annoncée du placement et que si l’obligation de délivrance du conseil pesant sur le professionnel était une obligation de résultat, la pertinence de ce conseil, en raison de l’aléa inhérent à cette notion, ne pouvait relever que d’une obligation de moyen.

1°) sur l’obligation de conseil concernant l’étendue de la couverture garantie santé du prêt

M. X soutient en substance que :

— la société Finanstar Conseil s’est chargée de la recherche d’un crédit ; elle n’avait pas un rôle passif de personne consultée mais avait l’obligation de se renseigner et de renseigner et mettre en garde ; elle a mis en contact la banque accordant le prêt et l’assurance-crédit y adossé ; elle avait la qualité de courtier intermédiaire

— il appartient au professionnel de l’assurance d’apporter les précisions requises quant à l’étendue exacte de la garantie et d’informer le client sur les éléments trompeurs de nature à induire en erreur

— la société Finanstar Conseil a manqué à son obligation de conseil en n’informant pas M. X de la possibilité d’étendre l’assurance-crédit au cas de l’incapacité professionnelle temporaire ; elle devait l’informer de l’inadaptation de l’assurance de groupe de la banque et le mettre en garde sur la portée de l’assurance du crédit dans un montage financier où ce placement est adossé à une assurance I, l’assurance étant l’accessoire direct du crédit

— il appartenait à Finanstar Conseil d’attirer en tout état de cause l’attention de M. X quant aux risques à ne pas bénéficier d’une garantie santé plus étendue et de mettre en concurrence d’autres banques pour le crédit

— M. X a perdu la chance d’obtenir une assurance en adéquation avec les risques réels et communs, celui-ci ayant été gravement malade de juin 2009 à août 2013.

La société Finanstar Conseil fait valoir pour l’essentiel qu’elle a respecté son obligation de conseil, arguant que :

— M. X a pris sa décision d’assurance seul avec le conseiller bancaire ; il a d’ailleurs lui-même refusé la garantie incapacité professionnelle dans la mesure où il était fonctionnaire et que le loyer couvrait les versements mensuels

— elle n’est pas intervenue en qualité d’intermédiaire d’assurance.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré qu’eu égard aux éléments versés aux débats, concernant tant la situation de l’investisseur au moment de l’opération et la connaissance de celle-ci par le professionnel, que la couverture assurancielle souscrite par l’emprunteur, il y avait lieu de considérer l’obligation de conseil pesant sur la défenderesse comme satisfaite.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M. X de ce chef.

2°) sur l’obligation de conseil concernant les pénalités de remboursement anticipé du crédit

M. X soutient en substance que :

— il avait dès l’origine indiqué à M. A son souhait de vendre le bien objet de l’opération au terme des neuf ans prévus par la loi Périssol, et qu’il procèderait ainsi au remboursement anticipé de son prêt

— Finanstar Conseil n’a pas attiré son attention sur la clause de son contrat de crédit stipulant une indemnité à payer en cas de remboursement anticipé du prêt

— Finanstar Conseil a failli à son obligation de conseil et lui a fait perdre la chance de trouver un crédit sans une telle clause en cas de remboursement anticipé

La société Finanstar Conseil ne présente aucune observation sur ce point.

En l’espèce, c’est par de justes motifs de la cour adopte que les premiers juges ont considéré que l’obligation de conseil pensant sur le professionnel en gestion de patrimoine ne comprenait pas pour autant celle de négocier, en lieu et place du créancier de cette obligation, les conditions particulières des crédits souscrits par celui-ci, relevant qu’il ressortait par ailleurs des correspondances produites aux débats que M. X était parfaitement au fait de l’existence d’une clause, au demeurant courante dans les contrats de prêts, stipulant les pénalités exigibles en cas de remboursement anticipé.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M. X de ce chef.

3°) sur l’obligation de conseil concernant la fiabilité du montant et la garantie de rachat

M. X soutient en substance que :

— la société Finanstar Conseil a commis une faute en lui masquant, et en tout état de cause en n’attirant pas son attention sur la circonstance que dans le montage dont Finanstar Conseil a fixé tous les termes sans exception, était proposé un appartement de 34 m2 pour 156.000 euros soit 4.588 euros le mètre carré lors même que la résidence de Chevreuse se situe en dehors de la ville de Chevreuse et à plusieurs kilomètres de la dernière station du RER B débouchant à Saint-Rémy-Les-Chevreuse ; par comparaison un T2 à Paris en 1999 est en moyenne évalué à de 2.460 euros le m2 ; ainsi dès le montage Finanstar Conseil conseillait un prix au mètre carré en Ile de France près de deux fois plus cher que le prix au mètre carré à Paris intra-muros ; s’il avait acquis un appartement à Paris en lieu et place, il aurait vu son bien progresser d’une valeur moyenne de 147%

— il n’a jamais été au taux marginal d’impôts de 45% ne percevant qu’un traitement de fonctionnaire amputé même de primes pendant sa très longue maladie

— les loyers sont réduits de 35% rétroactivement à compter du 1^er janvier 2014

— l’aspect fiscal n’était qu’un des aspects de l’opération proposée par Finanstar Conseil

— le contrat de bail n’évoque pas le risque de dépréciation qui résulterait des manquements du preneur du bail commercial d’exploitation de la résidence hôtelière

— la garantie de loyer n’était offerte que pour les trois premières années

— la garantie de rachat n’a été signée que trois ans après la conclusion de l’acte d’achat du 19 avril 1999, soit en effet le 30 juillet 2003

— non seulement la société Finanstar Conseil ne l’a pas mis en garde mais il lui a présenté comme un avantage certain, de sa main , une garantie de rachat qui s’est révélée illusoire

— l’intérêt du placement résidait principalement dans un engagement de rachat du bien par la la Résidence des Ducs de Chevreuse au terme de 15 ans ; il s’agissait d’un élément essentiel mis en avant par M. A pour le convaincre de souscrire audit bien, or, celle-ci est devenue lettre morte en raison de la faillite de ladite société exploitant la Résidence des Ducs de Chevreuse le 1^er avril 2008 qui dès 1999 ne présentait aucune garantie de solidité (société sans historique, créée pour l’opération et sans assises financières suffisantes pour garantir un rachat)

— la société Finanstar Conseil a failli à son obligation de se renseigner et de le renseigner sur la fiabilité du montage, la solidité de la garantie de rachat et les risques encourus en cas de défaillance

— ne pouvant bénéficier de cette garantie de rachat il tentera en vain de vendre son bien grevé d’un bail commercial ; la promesse proposait un prix égal à celui de l’acquisition en 1999 soit : 155.000 euros bien inférieur au coût dû de l’achat du bien avec intérêt de la totalité du prix d’achat inclus

— la société Finanstar Conseil lui a proposé et conseillé l’achat d’un bien quasiment invendable assorti d’une illusoire garantie de rachat, sans le mettre en garde sur l’affectation à une zone spécifique de l’urbanisme limitant les possibilités de revente du bien la société garante n’ayant jamais apporté aucune somme en prévision de son obligation, avant même sa liquidation en 2008

La société Finanstar Conseil fait valoir pour l’essentiel que :

— la liquidation du gestionnaire de la résidence est un aléa indépendant d’une faute ou d’un défaut de conseil

— elle n’a pas participé à la plaquette de commercialisation du bien et n’a jamais indiqué qu’il s’agissait d’un placement sûr à 100%

— celui-ci a fait une bonne opération et ce même avec la procédure collective engagée

— la dévalorisation de l’opération n’existe pas : il a acheté le bien immobilier à hauteur de 117.000 euros HT puisque la TVA lui a été remboursée, or, M. Y proposait un rachat à hauteur de 185.000 euros, proposition refusée par M. X qui pensait pouvoir en obtenir plus compte tenu de l’empressement de l’acquéreur ; il en a alors demandé 200.000 euros, ce qui n’a pas été accepté par M. Y, lequel s’est lassé par l’attitude du demandeur alors même qu’il avait pourtant déjà racheté plusieurs appartements dans cette résidence ; or, avec un achat à 185.000 euros, M. X aurait réalisé une plus-value de 68.000 euros

— la garantie d’achat proposé en 2003, soit postérieurement à la conclusion de contrat ne constitue en aucun cas une duperie puisque postérieure à l’engagement de M. X et que manifestement il n’a pas entendu l’utiliser et a refusé une proposition qui lui a été faite de 68.000 euros de plus, puisque l’engagement consistait à une revente au même prix que l’achat.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 20 janvier 1999, M. F X a souscrit auprès de la société de gestion d’études et de créations immobilières françaises (Sogécif), représentée par M. J B, un « CONTRAT DE RESERVATION » relatif à un projet de construction (démolition d’une ancienne clinique et transformation d’un bâtiment en immeuble de 31 logements et hôtel) portant sur un appartement (lot n° 37) de deux pièces principales comportant cuisine, séjour, une chambre, salle de bain, wc, dégagement, rangements et dépendances, situé au 3^e étage de 34 m2 de surface habitable environ ainsi qu’un garage (lot n° 11) au prix de vente de 928.620 francs TTC (TVA à 20,06 %) (hors frais de notaire et d’hypothèque).

M. X a reçu par courrier recommandé avec avis de réception daté du 3 février 1999 ledit contrat de réservation, accompagné du descriptif des travaux, du plan de l’appartement et de l’étage.

Suivant acte authentique en date du 6 juillet 1999, la Sogécif a vendu à M. X un bien en l’état de futur achèvement, dans un ensemble immobilier en cours de rénovation lourde situé […] à Chevreuse, à savoir le lot n° 37 consistant en un appartement de 34 m et le lot n° 11 consistant en un emplacement de parking de 12 m² au prix de 928.620 francs TTC (84.420 euros), se décomposant comme suit :

—  770.000 francs HT (70.000 euros)

—  158.620 francs de TVA à 20,60 % (14.420 euros).

L’acte prévoit notamment que :

« Il est précisé que l’ACQUEREUR, concomitamment à la réalisation des présentes et par acte sous seing privé, donnera à bail les locaux nus, objets des présentes. Cette location sera consentie à titre commercial au profit de la SOCIETE LOCATAIRE, exploitant unique.

L’ensemble des lots de l’immeuble dans lequel se trouve les biens vendus seront mis à bail commercial par les acquéreurs de lots au profit de la SOCIETE LOCATAIRE.

En effet, l’immeuble dont dépendent les biens vendus, est destiné à l’exploitation d’une Résidence de Tourisme telle que définie par l’arrêté du 14 février 1986 du Ministre du Commerce Extérieur et du Tourisme (JO du 6 mars 1986) et les textes subséquents, ainsi qu’il sera expliqué plus amplement en seconde partie des présentes.

Le bail prendra effet au plus tard le 1^er décembre 1999 ou encore le lendemain du jour de l’achèvement de l’immeuble, dont il sera justifié au moyen d’une attestation d’habitabilité délivrée par le maître d’exécution, ainsi qu’il est précisé dans le corps dudit bail.

Ce bail résulte d’un acte sous seing privé en date de ce jour, dont un original demeurera annexé aux présentes après mention.

Il a été consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA au taux en vigueur. »

Afin de financer cet achat, M. X a souscrit auprès de la caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie un « prêt in fine habitat taux fixe » d’un montant de 968.000 francs d’une durée de 191 mois au taux d’intérêt de 5,30 %

Notamment, un paragraphe est consacré à l’assujettissement à la TVA et au remboursement de la TVA (page 8) ; des informations juridiques et fiscales à l’attention de l’acquéreur figurent en pages 11 à 16 ; les conditions du prêt sont reprises en pages 34 à 36.

Aux termes de la « GARANTIE DE LOYER » (page 40) :

« Afin de couvrir l’éventuelle défaillance de la SOCIETE LOCATAIRE, Monsieur B, ès-qualité de Président du conseil d’administration de la société SOGECIF VENDEUR aux présentes, garantie à l’ACQUEREUR la perception d’un loyer annuel net représentant 6,50 % du montant hors taxes du prix de la présente vente, et cela pendant une période de trois ans à compter de la prise d’effet du bail commercial régularisé par l’ACQUEREUR concomitamment aux présentes, avec la SOCIETE LOCATAIRE.

Les sommes dues au titre de la présente garantie locative seront versées selon la même périodicité que celle prévue au bail commercial ci-annexé, et seront majorés du montant de la TVA.

L’original de l’acte sous seing privé de caution solidaire émanant de la société SOGECIF au profit de l’ACQUEREUR aux présentes a été remis à l’instant même à ce dernier qui le reconnaît.

Une copie de cet engagement de caution est néanmoins demeurée ci-annexée.

A titre de contre-garantie, la société SOGECIF a obtenu la caution de la société ICD (') à hauteur de (') 5.752 francs due par la SOCIETE LOCATAIRE sur la base d’une rentabilité de 6,50 % calculé sur les prix de vente prévisionnels Hors Taxes de tous les biens immobiliers dépendant de l’immeuble constitutif de la résidence de tourisme.

(…) »

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 1999, M. X a consenti à la A Résidence Les Ducs de Chevreuse, représenté par M. B, président du conseil d’administration de ladite société un « BAIL COMMERCIAL DE BIENS IMMOBILIERS NUS » des lots n° 37 et 11 pour une durée de 9 années à compter de la livraison moyennant un loyer principal annuel 50.050 francs (4.550 euros) HT, majoré du montant de la TVA payable à terme échu trimestriellement, avec indexation annuelle sur l’indice national du coût de la construction.

M. X verse aux débats, notamment, des documents publicitaires de la Résidence Les Ducs de Chevreuse vantant le confort des appartement et les services offerts à la clientèle ainsi qu’une document se présentant comme suit :

« Le journal de l’investissement

La défiscalisation en Monuments Historiques

et en Loueur Meublé Professionnel

Restauration et transformation

de 3 châteaux en résidences hôtelières »

Cette plaquette publicitaire présente la résidence hôtelière comme un nouveau mode d’hébergement présentant « Un rendement très performant », insistant sur « Le statut de Monument Historique » (déductions fiscales des intérêts d’emprunts intégralement déductibles des revenus, travaux déductibles sans limitation sur la totalité des revenus imposable) et « Le statut de Loueur Meublé Professionnel » (rendement performant de 6 à 7 % net par an constituant « aujourd’hui l’une des seules possibilités de créer un déficit commercial imposable sur le revenu global », permettant la diminution de l’impôt sur le revenu, des revenus locatifs exonéré d’impôts sur le long terme par les amortissements réputés différés et la récupération de la TVA lors d’une création).

— une «ATTESTATION D’ENGAGEMENT DE RACHAT » signée par la Sogécif mais non datée dans laquelle celle-ci explose :

« La SA RESIDENCE DES DUCS DE CHEVREUSE, société anonyme (') assure l’exploitation d’un immeuble à usage de résidence […].

Cet immeuble est constitué de 48 logements vendus par la SOGECIF à des acquéreurs particuliers qui les louent, dans le cade de l’amortissement Périssol, avec un bail commercial de 9 ans, à la société d’exploitation SA RESIDENCES DES DUVS DE CHEVREUSE;

Pour que cette société assure la pérennité de son fonds de commerce, tout en permettant aux acquéreurs de bénéficier le plis largement possible de l’intérêt de l’amortissement Périssol, la SA RESIDENCE DES DUCS DE CHEVREUSE leur propose le rachat de leur bien au bout de 15 ans délai suffisant pour assurer aux investisseurs les avantages de la loi Périssol et à la société exploitante les moyens financiers de cette acquisition.

Pour ce faire, l’acquéreur de la SOGECIF devra proposer par lettre recommandé AR la vente de son biens aux mêmes conditions qu’elle l’a elle même acheté, à la SA RESIDENCE DES DUCS DE CHEVREUSE ou toute autre société à laquelle elle se serait substituée dans les mêmes conditions de garantie.

Cette proposition de vente devra avoir lieu au plus tôt un an et au plus tard six mois avant l’échéance anniversaire des 15 ans qui suivent cette acquisition.

La SA RESIDENCE DES DUCS DE CHEVREYSE aura alors six mois pour lever l’option d’achat, la vente et le paiement du prix devront avoir lieu dans les trois mois suivant la levée de l’option d’achat.

Au cas où la SA RESIDENCE DES DUCS DE CHEVREUSE ou toute autre société qui se serait substituée, ne se porterait pas acquéreur dans les conditions ci-dessus énoncées, elle s’obligerait à verser au vendeur un dédit correspondant à 30 % de son prix d’achat hors taxe à la SOGECIF.

Pour mieux assurer cet engagement, la SA RESIDENCE DES DUCS DE CHEVREUSE s’engage à bloquer, avant la livraison définitive de l’appartement, auprès d’une banque une somme de 1.700.000 F capitalisée sur une durée de 15 ans qui s’imputera d’abord sur le règlement des dédits éventuels, et pourra constituer ensuite l’apport permettant de réaliser les acquisitions projetées. »

— une « GARANTIE DE RACHAT » (adressé par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juillet 2003 réceptionné le 31juillet 2003) datée du 30 juillet 2003 et conclue entre entre M. X et la Résidence les Ducs de Chevreuse, dans laquelle, après avoir rappelé les fondement de cette garantie, sont précisées le contenu et la mise en 'uvre, à savoir :

« . Forme de la garantie : Il s’agit d’une option d’achat souscrite par la SA RESIDENCE DES DUCS DE CHEVREUSE, ou toute personne physique ou morale à laquelle elle se substituerait, assortie d’un dédit au profit des acquéreurs actuels au cas où cette option ne se réaliserait pas du fait de la RESIDENCE DES DUCS DE CHEVREUSE, ou de la personne physique ou morale à laquelle elle se serait substituée

. Montant de l’option d’achat : Le prix hors taxes auquel la SOGECIF a vendu le bien.

. Délai : cette option d’achat devra se réaliser dans les trois mois qui suivent la date anniversaire de la quinzième année de l’acquisition. Il appartiendra au propriétaire de mettre en demeure par acte extra judiciaire, LA RESIDENCE LES DUCS DE CHEVREUSE ou ses substitués d’exercer leur option d’achat dans les trois mois, ou à défaut de leur verser un dédit représentant 30 % du prix

. Garantie : Pour permettre à la RESIDENCE LES DUCS DE CHEVREUSE d’exercer son option, ou à défaut de régler le dédit auquel elle s’est engagée plus haut, la RESIDENCE LES DUCS DE CHEVREUSE accepte de verser une somme de deux millions de francs avant le début de son exploitation. Cette somme sera séquestrée et gérée dans les comptes de la Société Générale et portera intérêt sur une durée de 15 ans, permettant ainsi d’assurer au moins partiellement les engagements souscrits. »

— des extraits (pages 1, 2, 21 et 22) du « COMPROMIS DE VENTE » reçu par Maître D, notaire à Paris le 17 octobre 2008 conclus entre M. X (le promettant) et M. H Y « directeur d’exploitation demeurant à […] (bénéficiaire de la promesse), par lequel M. X s’engage à vendre (ses lots n° 37 et 11 a priori) au prix de 155.000 euros, M. Y bénéficiant de conditions suspensives (non connues) et l’acte prévoyant une indemnité d’immobilisation de 15.000 euros, la promesse étant consentie et acceptée jusqu’au 15 janvier 2009 à 16 heures.

Il ressort des éléments du dossier (notamment les déclarations de revenus et imprimés Cerfa 2044 des années 2000 à 2015, pas toujours lisibles) que :

— les revenus de M. X sont composés de son traitement, à savoir 252.608 francs pour l’année 2009, soit une moyenne de 21.051 francs par mois (1.913,70 euros) qui atteint en 2014 la somme de 100.177 euros, soit une moyenne de 8.348 euros par mois et des revenus fonciers liés à l’opération litigieuse, soit 50.050 francs (4.550 euros) en 2000, 7.694 euros en 2001, 9.002 euros en 2005, 4.739 euros en 2007, ou encore supérieur à 10.000 euros entre 2009 et 2013 et 7.004 euros en 2014

— M. X a pu, chaque année, déduire de ses revenus des déficits fonciers, soit pour l’année 2009 la somme de 8.731 francs (793,73 euros), 2.911 euros en 2006 ou encore 4.169 euros en 2012

— M. X ne possède aucun patrimoine immobilier hormis le bien litigieux objet de l’opération d’investissement « Périssol »

— la Résidence Les Ducs de Chevreuse a été créée début 1999 ; le premier bilan de cette société a été clôturé le 31 août 2000 et comportait 17 mois ; le résultat de ce premier exercice a consisté en une perte de 1.974.670 francs (pour un capital social de 1.508.701 francs dont 754.350 euros versés)

— pour mémoire, par jugement en date du 1^er avril 2008, le tribunal de commerce de Versailles a converti la procédure de redressement judiciaire la Résidence Les Ducs de Chevreuse (jugement du 16 octobre 2007) en liquidation judiciaire

— pour mémoire, par jugement en date du 21 octobre 2014, le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société AMHôRé.

Il résulte ce de qui précède que M. X doit être considéré comme un client non-averti ou profane.

S’agissant de l’obligation de s’informer à la charge de Finanstar Conseil, force est de constater que cette dernière ne produit au dossier aucun « bilan patrimonial » de M. X permettant d’établir qu’elle y aurait satisfait. Il convient également de relever que la société locataire venait d’être créée et accusait déjà un résultat négatif plus que conséquent, ce qui aurait dû alerter ou tout au moins amener à une certaine prudence Finanstar Conseil s’agissant du sérieux, de la faisabilité et de la fiabilité de l’opération proposée à M. X.

Il ne ressort d’aucune pièce versé aux débats que Finanstar Conseil ait délivré à M. X une information sur les risques d’une telle opération.

Concernant son obligation de conseil, Finanstar Conseil ne produit pas davantage au dossier de rapport écrit mentionnant les diverses propositions faites à M. X, avec leurs avantages et inconvénients et ce, en fonction de sa situation et ses objectifs.

Enfin, M. X n’ayant aucune compétence particulière en matière d’investissement et de défiscalisation jusqu’à preuve du contraire, Finanstar Conseil a également failli à son devoir de mise en garde, ce d’autant qu’il s’agissait d’une opération de défiscalisation complexe, avec vente en l’état de futur achèvement, prêt in fine, garantie de loyer, promesse de rachat et ce, même si le conseiller en gestion du patrimoine ne peut être tenu responsable et/ou comptable de la procédure collective ayant frappé les locataires successifs, que M. X n’a manifestement pas mis en 'uvre la garantie de rachat souscrite à son profit conformément à la garantie convenue et qu’il ne prétend pas n’avoir bénéficier d’aucun avantage lié à cette opération.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a considéré qu’aucun manquement à son obligation de conseil et à son devoir de mise en garde ne pouvait être reproché à Finanstar Conseil.

4 °) sur l’obligation de conseil concernant le statut de la zone où se situe le bien

M. X soutient en substance que :

— le grief reproché à Finanstar Conseil n’est pas de lui avoir masqué qu’il achetait un bien dans une résidence hôtelière mais qu’en cas de déconfiture de l’exploitation à peine d’abaissement important des loyers, le plan d’occupation des sols faisait obstacle à une reconversion des biens exploités en biens d’habitation, plus liquides sur le marché immobilier pour un propriétaire qui veut se délier d’une opération qui s’est traduite par un rendement qui s’est réduit substantiellement (-35%)

— la société Finanstar Conseil n’a pas attiré l’attention de M. X que le bien était dans une zone d’urbanisme réservée aux résidences de tourisme et qu’il n’était pas possible de le mettre en location auprès de particuliers, ce que pourtant la loi Périssol, ouvrant droit à l’avantage fiscal, autorisait

— Finanstar Conseil a failli à son obligation de conseil sur un point essentiel d’une éventuelle revente de l’investissement

La société Finanstar Conseil fait valoir pour l’essentiel que M. X a choisi un investissement d’une résidence de tourisme, il a lui-même contracté l’acte de réservation et l’acte authentique dans lesquels il est bien précisé que ledit bien se situe dans une zone de tourisme ; était même annexé à l’acte de vente le document d’urbanisme ; à la lecture de son document il démontre que son attention avait été attiré sur cet usage (souligné).

En l’espèce, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont estimé qu’il ressortait des brochures émises par Finanstar conseil, du contrat de réservation de l’ouvrage et de sa notice descriptive produits par M. X que le bien avait toujours été présenté comme résidence hôtelière, avec les caractéristiques, contraintes et avantages relatifs à cette qualité et que les termes de l’acte authentique d’achat, renvoyant à l’exploitation de l’ensemble de la résidence de tourisme à une société locataire et titulaire de baux commerciaux de neuf ans, étaient parfaitement clairs et ne laissaient subsister aucun doute quant à la nature et à la qualité du bien acquis par M. X.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M. X de ce chef.

5°) sur l’obligation de conseil concernant la gestion de l’assurance-I

M. X soutient en substance que :

— l’obligation du conseil continue tout au long de l’exécution du contrat

— si la gestion est inadéquate le prestataire de services d’investissement a l’obligation de mettre en garde le créancier de l’obligation de conseil.

— par sa passivité absolue, Finanstar Conseil s’est dispensée de tout conseil ou mis en garde pour les opérations en cours de contrat qui doivent être offertes «en temps utile» avant la réalisation des opérations concernées

— en étant à son premier investissement, il n’était pas un investisseur averti

— il appartient à Finanstar Conseil de démontrer avoir apporté en temps utile les conseils nécessaires à la préservation des fonds d’assurance I versés, selon des conseils pertinents et raisonnables auxquels il était en droit de s’attendre de la part d’un professionnel en investissement qui avait choisi l’organisme de placement

— il a, sur le conseil de Finanstar Conseil, contracté une assurance I adossée à son crédit in fine pour garantir le paiement du capital en fin de contrat ; l’assurance I vient en nantissement du prêt ; le contrat d’assurance sur la I est en gestion offensive

— le marché boursier s’est effondré à partir de 2001, Finanstar Conseil aurait dû lui proposer et conseiller des placements sécurisés type obligations ou valeurs défensives ; en lieu et place Finanstar Conseil a laissé inchangé l’investissement offensif du portefeuille ; elle a créé un désarroi et un appauvrissement certain de M. X qui a été privé de la chance de pouvoir renoncer à cet investissement.

La société Finanstar Conseil fait valoir pour l’essentiel que :

— M. X exigeait de Finanstar Conseil qu’elle procède à des arbitrages et qu’aucun avis n’était sollicité ni même respecté

— seule l’urgence de la transmission des ordres était mentionnée

— manifestement, M. X prenait conseil auprès d’autres personnes

— elle ne saurait être tenue responsable des crises boursières qui seraient survenues au cours des dernières années.

En l’espèce, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que même si l’obligation de conseil

du professionnel perdurait tout au long de l’exécution du contrat d’assurance-I proposé, il ressortait des échanges de M. X et de son frère qui était intervenu à plusieurs reprises, qu’ils n’avaient pas sollicité le conseil de Finanstar Conseil quant aux arbitrages à opérer sur l’assurance-I mais avaient seulement transmis des ordres à réaliser, relevant par ailleurs, que la teneur des correspondances témoignait de la maîtrise par M. X du fonctionnement d’une assurance-I et des évolutions des marchés financiers.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M. X de ce chef.

Sur les préjudices invoqués par M. X

En l’état, en vertu des dispositions des articles 1240 et 1241 (nouveaux) du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La victime d’un manquement du conseiller en gestion de patrimoine à ses obligations professionnelles a doit à la réparation du préjudice subi.

Elle doit établir la preuve d’un préjudice certain, direct et personnel.

En principe, le préjudice doit être intégralement réparé et évalué à l’aune du gain manqué et de la perte subie. La perte d’une chance réelle et sérieuse de gain peut constituer un préjudice certain appelant réparation.

Il ne suffit pas à la partie lésée d’établir la faute du défendeur et le préjudice, il lui faut encore prouver l’existence du lien direct de cause à effet entre cette faute et le préjudice.

En l’espèce, au vu de ce qui précède, le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes de dommages et intérêts relatives aux pénalités de remboursement anticipé du crédit in fine, à l’insuffisance de couverture de la garantie d’assurance, au défaut de suivi d’arbitrage des risques de placement de l’assurance I adossée au crédit in fine, au défaut d’information préalable sur les caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien et qui fait obstacle à une revente ou location en bien d’habitation hors résidence touristique ainsi qu’au défaut de suivi des montants des frais de souscription à Allianz I.

S’agissant du manquement à l’obligation de conseil quant aux risques et au manque de fiabilité du montage proposé, M. X sollicite l’allocation d’une somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice qu’il justifie par la perte de loyer (35 %) et l’impossibilité de bénéficier de la garantie de rachat assortie d’un dédit de 30 %.

La société Finanstar Conseil fait valoir pour l’essentiel qu’elle n’a commis aucune faute, estimant que la procédure collective du gestionnaire n’était pas prévisible et que M. X a bénéficié d’un amortissement de 98.000 euros, déductibles de ses revenus professionnels, outre un remboursement de TVA de 24.756 euros, de déficits fonciers déductibles et reportables et qu’il continue de percevoir des loyers.

En l’espèce, d’une part, la perte de loyers que M. X invoque à l’appui de sa de demande d’indemnisation ne relève d’aucun manquement de la part de la société Finanstar Conseil, cette dernière ne pouvant être considérée comme responsable de la déconfiture du locataire, intervenue au demeurant plusieurs années après la signature du bail, l’acte notarié prévoyant par ailleurs une garantie de loyer de trois ans.

D’autre part, s’agissant de la garantie de rachat, M. X n’établit pas avoir mis en demeure le

locataire d’avoir à exercer ladite garantie dans les 15 ans de l’acte d’acquisition.

Enfin, aucun élément récent n’est produit quant à la situation actuelle du bien objet de l’opération de défiscalisation : M. X en est-il toujours propriétaire, si oui, quels revenus et déficits fonciers en tire t-il ; à défaut, quant le bien a t-il été vendu et à quel prix '

Il résulte de ce qui précède que M. X ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un préjudice en lien avec les manquements de la société Finanstar Conseil.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande indemnitaire principale.

Sur la procédure abusive et/ou la résistance abusive

Ni particulièrement téméraire, ni inspirée par la malveillance, l’action ne saurait ouvrir droit à des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par ailleurs, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice ni une quelconque résistance abusive, en l’absence de justification d’un préjudice spécifique, il convient de rejeter la demande formée à hauteur d’appel par M. X.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Finanstar Conseil de sa demande indemnitaire reconventionnelle.

Y ajoutant, il y lieu de débouter M. X de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. X succombant en l’essentiel de ses demandes, il doit être condamné aux dépens d’appel et le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance.

Aucun élément de la cause tiré de l’équité ou de la situation économique des parties ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance ou à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

DIT n’y avoir lieu à écarter la pièce n° 25 produite par la SARL Finanstar Conseil des débats ;

CONFIRME le jugement rendu le 23 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Laon, sauf en ce qu’il a considéré que la SARL Finanstar Conseil n’avait pas commis de manquement à l’obligation de conseil quant aux risques et au manque de fiabilité du montage proposé ;

LE REFORME sur ce point ;

Dit que la SARL Finanstar Conseil a manqué à son obligation d’information et de conseil quant aux risques et au manque de fiabilité de l’opération de défiscalisation (loi Périssol) engagée par M. E ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. F X de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE M. F X de sa demande relative aux frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SARL Finanstar Conseil de sa demande relative aux frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. F X aux dépens d’appel qui seront recouvrés au profit de M^e Carine Lorenté, membre de l’AA L Dufour Lorenté, avocats, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT