COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 17/01260 – N° Portalis DBVP-V-B7B-EEFR

jugement du 23 Novembre 2016

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 14/02482

ARRET DU 09 JUILLET 2019

APPELANTS :

Monsieur AG X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AH AI épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AJ Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AK AL épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AM K

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AO L

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AQ Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AR AS épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AT N

né le […] à […]

La Fresne

[…]

Monsieur AV A

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AW AX épouse A

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AY H

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BA B

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AA BX CM épouse B

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BB C

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame BC BD épouse C

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BE S

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame BG AC

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AY D

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame BI BJ épouse D

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CJ CS-AE

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur CN CO

né le […] à […]

L’Isle

[…]

Madame BK BL

née le […] à […]

L’Isle

[…]

Monsieur BM E

né le […] à LA FERTE AQ (72)

[…]

[…]

Madame BN BO épouse E

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame CP CQ BV

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BP F

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AA-CB CK épouse F

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur BQ G

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame BR BS épouse G

née le […] à […]

[…]

[…]

SCI MAUPITI

M. et M^me BQ BT route de Bregoharne

[…]

SCI CHAMPIONS CONSULTING

[…]

[…]

SCI STEVA

50 kérampronost

[…]

Représenté par M^e JUGUET de la SELARL E, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier H010032

INTIMEE :

SAS CAB PROMOTION

[…]

[…]

Représentée par M^e AV CHATTELEYN de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 172030 et par M^e AH JARRY, avocat plaidant au barreau du Val d’Oise

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 07 Mai 2019 à 14H00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame ROEHRICH, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport et devant Madame PORTMANN, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

Greffier lors du délibéré : Madame LIVAJA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 09 juillet 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Sylvie LIVAJA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Dans le cadre d’un programme immobilier dénommé 'Les Jardins de la Mission’ mené par la société Cab Promotion rue Nationale au Mans, les différents appelants ont acquis chacun en l’état futur d’achèvement au cours de l’année 2011 un appartement dans la résidence. Cet investissement représentait pour tous à l’exception de M. H qui achetait ce logement pour y vivre, une opération de défiscalisation.

Les contrats stipulaient que l’achèvement et la remise des clés aux acquéreurs interviendraient à la fin du 2^e semestre 2012 au plus tard.

Or, il résulte des différents procès-verbaux de réception que les biens ont été réceptionnés entre le 19 mars 2014 et le 15 octobre 2014.

Les acquéreurs ont saisi le tribunal de grande instance du Mans par assignation du 13 juin 2014 pour solliciter du promoteur l’indemnisation de leur préjudice du fait des retards dans la livraison.

Par jugement du 23 novembre 2016, le tribunal a fait application de la clause contractuelle visant les causes légitimes de suspension des délais de livraison.

Il a :

— dit que les procédures collectives des sociétés Rousseau et CVT, l’effondrement de l’immeuble et les difficultés rencontrées pour le démontage de la grue constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison au sens des actes de vente, et ce, à concurrence d’une durée de 12 mois.

— dit en conséquence que les biens auraient du être livrés au plus tard le 31décembre 2013 ;

— condamné la société Cab Promotion à verser à Monsieur H une somme de 2 889,94 euros au titre de son préjudice matériel , outre celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les autres parties de l’intégralité de leurs demandes ;

— débouté tous les demandeurs de leur demande d’injonction d’installer un compteur d’eau individuel et des volets roulants sous astreinte ;

— condamné la société Cab Promotion aux dépens dont distraction au profit de la SCP Alain Benoît ;

— ordonné l’exécutíon provisoire ;

— débouté les parties de toute autre demande.

Les propriétaires, y compris M. H ont fait appel du jugement le 16 juin 2017.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions :

Les appelants demandent à la cour :

Vu les dispositions des articles 1134, 1135, 1142, 1147, 1184, 1273 et 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur, le 1^er octobre 2016, de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, portant réforme du droit des obligations,

Vu les articles L.261-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les dispositions des articles L 132-1, R 132-1 du code de la consommation, Vu les dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile,

— d’infirmer le jugement du tribunal de grande instance du Mans du 23 novembre 2016 et le réformant ;

— dire les concluants recevables et bien fondés en leur action ;

— déclarer la société Cab Promotion responsable des retards de livraison des biens des concluants ;

— condamner la société Cab Promotion à payer à Monsieur H les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : 2.034,12 €

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 33.063 €

o Au titre du préjudice matériel : 10.572,30 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux X les sommes

suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 24.833,69 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 4.110,92 €

o Au titre de la perte de loyer : 5.880 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux Y les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 32.219,60 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 5.321,56 €

o Au titre de la perte de loyer : 6.960 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à Monsieur K les sommes

suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : mémoire

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 4.996,44 €

o Au titre de la perte de loyer : 6.960 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à Monsieur L les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 33.756,60 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 5.588 €

o Au titre de la perte de loyer : 7.440 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux Z les sommes

suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 36.018,83 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 4.044,99 €

o Au titre de la perte de loyer : 8.330 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à Monsieur N les sommes

suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 14.948 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 2.468,89 €

o Au titre de la perte de loyer : 4.320 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à la SCI Maupiti les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 30.711,98 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 5.084 €

o Au titre de la perte de loyer : 7.200 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à Monsieur A les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 32.339 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 5.353 €

o Au titre de la perte de loyer : 7.440 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux B les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 15.417,10 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 2.495,78 €

o Au titre de la perte de loyer : 4.320 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux G les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 34.126 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 5.536 €

o Au titre de la perte de loyer : 4.320 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux C les sommes

suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 15.477,50 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 2.505,56 €

o Au titre de la perte de loyer : 4.320 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à Monsieur S et Madame

AC les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 34.870,20 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 3.916 €

o Au titre de la perte de loyer : 8.330 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux D les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 22.607,76 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 3.742 €

o Au titre de la perte de loyer : 5.880 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à Monsieur U les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 24.158,26 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 3.999 €

o Au titre de la perte de loyer : 4.704 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à Madame CC-AE les

sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 22.496,27 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 3.724 €

o Au titre de la perte de loyer : 5.880 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux CO les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 35.588,50 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 3.996 €

o Au titre de la perte de loyer : 10.540 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux E les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 22.707,70 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 3.759 €

o Au titre de la perte de loyer : 5.880 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à Madame BU BV

les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 21.727 €

o Au titre de la perte d’avantage fiscal : 2.417,55 €

o Au titre de la perte de loyer : 5.950 €

— condamner la société Cab Promotion à payer aux époux F les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 32.117,70 €

o Au titre de a perte d’avantage fiscal : 5.199,33 €

o Au titre de la perte de loyer : 7.680 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à la SCI Champions Consulting les sommes suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 44.300 €

o Au titre de a perte d’avantage fiscal : 7.333 €

o Au titre de la perte de loyer : 10.540 €

— condamner la société Cab Promotion à payer à la SCI Steva les sommes

suivantes :

o Au titre des frais bancaires : mémoire

o Au titre de l’indemnité pour retard de livraison : 48.322 €

o Au titre de a perte d’avantage fiscal : 5.426 €

o Au titre de la perte de loyer : 10.540 €

— condamner la société Cab Promotion à procéder à la pose de volets roulants et d’un compteur d’eau individuel dans chacun des appartements objets du litige ;

— assortir ladite condamnation d’une astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société Cab Promotion à payer aux concluants la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens.

Ils contestent la légitimité de la prise en compte des causes de suspension retenues. A ce sujet, et pour la liquidation judiciaire de deux intervenants, ils se réfèrent aux dispositions contractuelles et à la nécessité pour le promoteur d’apporter la preuve qu’il s’est assuré avant le démarrage des travaux, lors de la signature des marchés, du sérieux et de la solvabilité des entreprises, ce qui n’est pas justifié en l’espèce.

Ils mettent en cause en outre la régularité de la clause en ce qu’elle soumet à l’appréciation du maître d’oeuvre la légitimité des différentes causes de suspension, estimant qu’il se crée de ce fait un déséquilibre significatif entre les parties au profit du promoteur de sorte que cette stipulation doit être déclarée non écrite.

Ils estiment que ni l’effondrement du pignon de l’immeuble voisin, ni les difficultés rencontrées lors du démontage de la grue ne sauraient être pris en compte.

M. H sollicite l’indemnisation de ses préjudices sur toute la période de retard et non à compter du 31 décembre 2013 seulement.

Quant aux propriétaires ayant investi dans le cadre de la loi Scellier, ils maintiennent l’existence du préjudice fiscal en faisant état du fait que le report de la prise d’effet des locations, les expose à des modifications fiscales rendant l’opération moins avantageuse.

Il soutiennent subir également un préjudice locatif dès lors qu’ils n’ont pu mettre à la location leur appartement qu’avec retard.

Ils réclament également une indemnité au titre des frais bancaires.

Tous soutiennent par ailleurs que la pose de volets roulants était prévu pour l’ensemble des ventes intervenues avant le 5 avril 2013 et que la société Cab Promotion ne justifie pas, par écrit de l’exécution de cette obligation ou du fait qu’elle en aurait été libérée.

Ils sollicitent enfin la pose d’un compteur d’eau individuel.

La SARL Cab Promotion demande à la cour :

Vu les articles 1134, 1147, 1148, 1273, 1315 et 1347 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;

Vu les pièces versées aux débats :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance du Mans du 23 novembre 2016 en ce qu’il a dit que les procédures collectives des sociétés Rousseau et CVT, l’effondrement de l’immeuble et les difficultés rencontrées pour le démontage de la grue constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que les causes de suspension justifiaient un retard de livraison de 12 mois et que les biens auraient dû être livrés au plus tard le 31 décembre 2013 ;

et statuant à nouveau,

— dire que les causes de suspension justifiaient un retard de livraison de 18 mois et demi et que les biens auraient dû être livrés au plus tard le 15 juillet 2014,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance du Mans du 23 novembre 2016 en ce qu’il a débouté les appelants, à l’exception de Monsieur H, de leurs demandes y compris au titre des injonctions de travaux ;

— Infirmer le jugement du tribunal de grande instance du Mans du 23 novembre 2016 en ce qu’il a condamné la société Cab Promotion à régler à Monsieur H la somme de 2.889,94 euros au titre de son préjudice matériel et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau,

— débouter Monsieur H de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance du Mans du 23 novembre 2016 en ce qu’il a débouté la société Cab Promotion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum Madame AH X, Monsieur AG X, Madame AK Y, Monsieur AJ Y, Monsieur AM K, la SCI Champions Consulting, Monsieur AO L, Madame AR Z, Monsieur AQ Z, Monsieur AT N, Monsieur AV A, Monsieur AY H, Monsieur BW B, Madame BX B, Madame BY G, Monsieur BQ G, Madame BC C, Monsieur BB C, Monsieur BE S, Monsieur AY D, Madame BI D, Madame CJ CS -AE, Monsieur CN CO, Madame BN BO, Monsieur BM E, la SCI Maupiti, Madame CP CQ BV, Madame BK BL, Madame BG AC, Madame AA-CB F, Monsieur BP F, la SCI Steva au paiement de la somme de 2.000 euros au profit de la société Cab Promotion en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner in solidum Madame AH X, Monsieur AG X, Madame AK Y, Monsieur AJ Y, Monsieur AM K, la SCI Champions Consulting, Monsieur AO L, Madame AR Z, Monsieur AQ Z, Monsieur AT N, Monsieur AV A, Monsieur AY H, Monsieur BW B, Madame BX B, Madame BY G, Monsieur BQ G, Madame BC C, Monsieur BB C, Monsieur BE S, Monsieur AY D, Madame BI D, Madame CJ CS -AE, Monsieur CN CO, Madame BN BO, Monsieur BM E, la SCI Maupiti, Madame CP CQ BV, Madame BK BL, Madame BG AC, Madame AA-CB F, Monsieur BP F, la SCI Steva au paiement de la somme de 8.000 euros au profit de la société Cab Promotion en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’appel,

— condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Lexavoué Rennes Angers aux offres de droit.

Elle se réfère à la clause de majoration des délais inscrite aux contrats dont elle rappelle la licéité et mentionne qu’elle a connu lors de l’exécution de cette opération de construction la défaillance des établissements Rousseau-Mordret en charge du lot 'étanchéité’ et que le retard qui en est résulté n’est pas de trois mois seulement comme retenu par le tribunal mais de quatre.

Elle a eu à faire face également à l’effondrement d’un mur d’un immeuble voisin lequel aurait retardé le chantier non pas de deux mois comme admis mais de quatre mois et demi.

Ensuite, c’est encore une liquidation judiciaire cette fois de la société CVT en charge du gros-oeuvre qu’elle a dû subir avec un nouveau retard de trois mois.

Enfin, non réglée de ses factures par la société CVT, la société Saint Yves Service a refusé de démonter et évacuer la grue le 26 juillet 2013 et la société Cab Promotion a dû mettre en oeuvre un référé pour voir ordonner l’exécution de cette prestation laquelle n’a pu s’effectuer que le 24 février 2014 avec un retard de 7 mois.

Elle conclut à la confirmation du jugement sous réserve d’une évaluation de la suspension du délai de livraison à 18 mois et demi et non 12 mois.

A titre subsidiaire, elle conteste les préjudices allégués par M. H et conclut au rejet de ses demandes.

Relevant pour les autres parties que le retard n’a généré aucun préjudice fiscal dès lors qu’il n’a fait

que reporter le bénéfice du dispositif et ajoutant que le taux calculé pour évaluer ce préjudice n’est pas justifié pas davantage que l’existence du manque à gagner au titre des loyers escomptés, elle conclut à la confirmation du jugement sur ce point.

Elle soutient enfin qu’elle ne s’est jamais engagé à installer des compteurs d’eau individuels.

Pour ce qui concerne les volets roulants électriques, elle explique qu’aucun engagement ne figure dans les ventes postérieures au 5 avril 2013 et que des compensations financières ont été accordées aux autres acquéreurs par une moins-value opérée sur le dernier appel de fonds.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause de suspension du délai d’achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement est une convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Il s’agit pour le vendeur d’une obligation de résultat.

Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement souscrits comportent une clause au paragraphe intitulée «conventions de construction».

A la rubrique 'délais d’achèvement', il est stipulé que le vendeur déclare que l’achèvement du bâtiment au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, interviendra au plus tard à la fin du deuxième semestre 2012. Le délai court à compter de la date d’ouverture du chantier.

Les acquéreurs soutiennent page 7 de leurs conclusions que la société Cab Promotion leur opposerait l’existence d’une renonciation à se prévaloir des délais en se référant à une disposition du contrat ainsi rédigée: 'Pour autant la date ci-dessus prévue pour l’achèvement serait postérieure à celle fixée au contrat de réservation, l’acquéreur renonce à tout recours contre le vendeur, la date arrêtée au présent se substituant'. Ils contestent l’interprétation faite par le promoteur de ce texte lequel n’impliquerait aucune renonciation anticipée à agir en cas de retard mais ferait simplement prévaloir la date d’achèvement exprimée au contrat de vente sur celle indiquée au contrat de réservation.

Cet argument soutenu par la société Cab promotion devant le premier juge n’est pas repris par l’intimée dans ses écritures d’appel.

Le tribunal a très justement écarté l’interprétation inexacte de cette clause faite par la société Cab promotion laquelle n’emporte pas renonciation des acquéreurs à se prévaloir du délai d’achèvement et la société Cab Promotion ne le conteste plus.

Le promoteur CAB Promotion invoque à titre de causes légitimes de suspension du délai : la mise en liquidation judiciaire de deux entreprises, l’effondrement du mur de la propriété mitoyenne, et le retard pris pour le démontage d’une grue que le loueur refusait d’effectuer faute d’avoir été payé par l’entreprise.

Le contrat prévoit que : «pour l’application de ces dispositions, serait considérée comme cause légitime de suspension dudit délai, notamment :

'les intempéries ;

'la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier y compris, celles sous-traitantes ;

'la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan ou déconfiture des ou de l’une des entreprises avec les travaux, y compris celles sous-traitantes. Cette cause légitime de suspension du délai sera applicable à condition que le vendeur se soit assuré et qu’il en soit justifié, lors de la signature des marchés travaux et avant démarrage des travaux du sérieux et de la solvabilité des entreprises.

'La résiliation d’un marché de travaux du à la faute d’une entreprise ;

'les injonctions administratives judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (a moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur),

'l’intervention de la direction des monuments historiques ou autres administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain ;

'les troubles résultant d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, incendies, inondations ou accidents de chantier ;

'le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides à moins que ce retard ne soit fondé sur des fautes ou négligences imputables au vendeur;

'les retards pour cause de fouilles archéologiques, travaux de dépollution du sol du sous-sol, travaux de désamiantage ou encore inondations du chantier et de façon plus générale tous retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant des remblais spéciaux ou des fondations particulières, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales des reprises en sous-'uvre d’immeubles avoisinants, et plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour la réalisation…..{…}

Les acquéreurs contestent pour leur part la validité de cette clause de suspension du délai non pas en ce qu’elle énonce les hypothèses de suspension du délai mais en ce qu’elle réserve au maître d’oeuvre l’appréciation de leur caractère légitime.

Il est contractuellement prévu que : 'pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués (soit le cas de force majeure ou la cause légitime de suspension) les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ou le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.'

La validité de cette clause n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Elle charge simplement le maître d’oeuvre d’établir le décompte des jours de retard admissibles en lien avec les événements susceptibles d’être admis comme causes de suspension, sans interdire expressément aux parties de venir contester la teneur du contenu de ce certificat si elles l’estime mal fondé.

Les quatre motifs de suspension invoqués par le promoteur vendeur entrent dans la définition des motifs retenus par la convention dont le contenu n’est pas exhaustif si l’on se réfère à l’adverbe notamment qui précède l’énumération.

L’hypothèse de la mise en liquidation judiciaire soutenue pour la société Rousseau Mordret puis CVT entre dans la liste énoncée par le contrat.

Les acquéreurs font valoir toutefois que la société Cab Promotion n’a jamais produit au moment de la signature des marchés travaux, de justificatifs conformes aux stipulations contractuelles, lui permettant d’exciper valablement d’une quelconque cause légitime de suspension. Or, cette clause, telle qu’elle est rédigée: 'Cette cause légitime de suspension du délai sera applicable à condition que le vendeur se soit assuré et qu’il en soit justifié, lors de la signature des marchés de travaux et avant démarrage des travaux du sérieux et de la solvabilité des entreprises. 'de par la place de la virgule entre 'justifié’ et 'lors de la signature…' , n’implique pas que le promoteur ait à fournir les justificatifs des vérifications opérées sur la solvabilité de l’entreprise avant de signer les marchés de travaux mais seulement qu’ils puissent en justifier s’il entend invoquer ultérieurement la liquidation judiciaire de cette entreprise.

Au vu des pièces produites par la société Cab Promotion, il est suffisamment rapporté pour la société Rousseau Mordret, la preuve de son sérieux et de sa solvabilité à la date de signature du contrat de construction.

Il s’agit d’une société ayant débuté ses activités en 1975, disposant de 29 salariés et dont les comptes arrêtés au 31 décembre 2010 attestaient du dynamisme et de la solvabilité.

CAB Promotion entend rapporter la preuve de ce qu’elle se serait également assurée du sérieux et de la solvabilité de la société CVT, par le simple fait qu’elle aurait été placée en redressement judiciaire un an après la signature du marché de travaux et que le tribunal de commerce aurait fixé la date de la cessation des paiements au 14 décembre 2012.

Il s’agit de déductions effectuées au vu des éléments de la procédure collective. Il apparaît que la condition contractuelle expresse posée pour ce motif de suspension n’est pas remplie : la société CAB Promotion ne justifie pas s’être renseignée sur sa réputation, son activité et ses comptes. Il ne saurait en conséquence être tenu compte de cette seconde liquidation judiciaire.

Il est fait état également le 11 octobre 2012 de l’effondrement d’un mur mitoyen attesté par différents éléments de preuve dont un pré-rapport d’expertise. Cet événement peut être admis comme une cause de suspension du délai sachant que l’énonciation contractuelle n’est pas limitative et qu’il peut être considéré comme une conséquence de la nature instable du sol ayant fragilisé l’immeuble voisin et ayant nécessité un délai complémentaire pour la réalisation des travaux.

Enfin, il convient d’admettre les conséquences du refus de la société Saint-Yves service de démonter sa grue, faute d’avoir été réglée de sa facture par la société CVT en liquidation judiciaire.

La faute de cette entreprise est suffisamment établie au vu des éléments ayant justifié qu’elle y soit contrainte par ordonnance de référé du 18 décembre 2013.

Dès lors que figure au nombre des causes contractuellement admises, la résiliation d’un marché de travaux due à la faute d’une entreprise, il peut être considéré que la faute d’un prestataire constitue également pour le maître d’ouvrage une cause de suspension de son délai.

Mais pour pouvoir entraîner suspension effective du délai pour achever la construction, il ne suffit pas que ces événements entrent dans le champ d’application de la clause. Encore faut-il qu’il soit justifié du retard effectif engendré par ces différents événements lequel dépend de l’évolution de l’état du chantier au jour auquel ils surviennent.

Or, le certificat de l’architecte, pourtant contractuellement prévu à l’acte de vente, n’a pas été demandé par la société CAB Promotion au maître d’oeuvre.

Or pour l’appréciation des conséquences en termes de retard, les parties avaient, dans l’acte de vente, déclaré d’un commun accord, s’en rapporter à un certificat établi sous sa propre responsabilité par le maître d’oeuvre ou l’architecte ayant la direction des travaux.

La cour ne saurait, alors que les acquéreurs contestent la justification de la prise en compte des retards sollicités à hauteur de 18 mois 1/2 par le maître d’ouvrage et fixé à hauteur de 12 mois par le

premier juge, arbitrer la durée du retard engendré par les événements invoqués par la société CAB Promotion, en l’absence du certificat de l’architecte alors même que cet élément s’avère indispensable pour trancher dès lors que la computation des jours de retard admissibles suppose de connaître, au jour où l’événement se produit, l’état d’avancement du chantier. La survenue de l’événement n’entraîne pas forcément une situation de blocage de la construction.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement et de retenir le retard en sa totalité soit ayant couru entre le 31 décembre 2012 (fin du 2^e trimestre 2012) et les dates de livraison effectives sans appliquer, faute de preuves suffisantes, la clause de suspension.

Sur les conséquences financières du retard de livraison

Le contrat ne contient pas de clause pénale. Les acquéreurs sollicitent l’indemnisation du préjudice occasionné par la livraison tardive des différents lots en se référant aux dispositions de l’article 1147 ancien du code civil applicable en raison de la date de signature des contrats.

a) pour M. H

Il convient d’examiner en premier lieu le cas de M. H, le seul à avoir acquis un appartement dans cette copropriété pour y établir son domicile.

M. H sollicite le paiement de la somme de 10.572, 30 € sachant que son appartement lui a été livré non pas le 31 décembre 2012 mais le 22 avril 2014.

Il justifie avoir dû louer un box durant toute cette période pour un coût de 912 €.

Après avoir loué de janvier à octobre 2013 un appartement pour un loyer de 600 euros par mois, il a loué une chambre d’étudiant de novembre 2013 à avril 2014 pour un loyer de 378 € et mis son mobilier en garde-meubles pour un coût mensuel de 122 €.

Il justifie de frais de double-déménagement pour 660,30 €.

La période d’amortissement des prêts qu’il avait souscrits pour cette acquisition immobilière a débuté le 3 août 2012 pour le premier et le 3 avril 2013 pour le second.

Il n’a été exigé par la Banque postale d’intérêts intercalaires que pour le second prêt et pour un montant de 2 034,12 €.

Toutes ces dépenses que M. H n’aurait pas eu à exposer si l’appartement lui avait été livré à la date convenue doivent être prises en compte.

M. H réclame des dommages-intérêts d’un montant équivalent à 1/3000e du prix total de vente par jour de retard par référence à ce qui est habituellement convenu dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement.

Aucune stipulation contractuelle prévoyant ce type de pénalités n’est prévue par le contrat.

Il n’y a pas lieu dès lors en l’absence de volonté des parties exprimée à ce sujet et de preuve d’un dommage spécifique s’ajoutant aux autres préjudices allégués de faire droit à ce chef de demande rejetée à juste titre par le tribunal.

Il convient en conséquence de condamner CAB Promotion à verser à M. H la somme de 10.572,30 € en réparation de ses préjudices.

b ) Pour les autres acquéreurs

Il est sollicité une indemnisation au titre de la perte de l’avantage fiscal aux motifs que les appartements ont été acquis pour bénéficier de la loi Scellier permettant de bénéficier de déduction d’impôts durant neuf années.

Il n’est produit aucun élément de nature fiscale justifiant que le retard de livraison ait eu pour conséquence effective de générer la perte d’une partie des avantages fiscaux espérés en proportion de la durée du retard et que le retard ait fait perdre l’avantage fiscal sur une année ou plus.

Les parties n’ont pas complété leur dossier sur ce point alors que le jugement avait déjà relevé, faute de pièces, le caractère incertain du préjudice allégué à ce titre.

Il convient de confirmer la décision de rejet sur ce point.

Pour justifier d’un préjudice locatif, les différents propriétaires versent une seule pièce soit un tableau établi par Foncia Immobilier indiquant des estimations de loyers pour chacun des lots.

Le tribunal les avait déboutés de ce chef pour ce motif, relevant qu’ils n’apportaient aucun élément objectif permettant de justifier de la réalité de leur préjudice.

Les appelants soutiennent que cette preuve est impossible à administrer dans la mesure où ils n’ont pu offrir leur bien à la location pour la période considérée.

Il convient d’apprécier le préjudice né de la perte de chance d’avoir pu louer les appartements compte tenu du retard de livraison.

Alors que les appartements ont pu être offerts à la location depuis déjà cinq ans déjà, les différents propriétaires pouvaient verser aux débats des éléments concrets sur le taux d’occupation moyen et sur le loyer effectivement pratiqué.

De tels éléments auraient permis de connaître le loyer effectif qui a pu être réclamé au regard du marché locatif et des caractéristiques des différents appartements.

Par ailleurs, la connaissance des périodes de vacances effective depuis la mise en location, faute de locataires, aurait donné des éléments sur l’attractivité de ce programme immobilier.

Il n’en demeure pas moins qu’un préjudice existe et qu’il peut être évalué, compte tenu de la durée du retard effectif supporté par chacun des propriétaires, des caractéristiques du lot acquis et au vu des réclamations formulées sur base d’un loyer espéré et d’une durée de location perdue au regard de la date de livraison, aux sommes suivantes :

— époux X: = 4500 €

— époux Y:= 5500 €

— M. K:= 5500 €

— M. L:= 4500 €

— époux Z: = 6500 €

— M. N: = 3500 €

— SCI Maupiti :=5500 €

— M. A:= 5500 €

— époux AB: = 3500 €

— époux G:= 3500 €

— époux C: = 3500 €

— M. S et M^me AC: = 6500 €

— époux D: = 4500 €

— M^me CC AE=4500 €

— époux CO:= 8000 €

— époux E: = 4500 €

— M^me CQ-BV: = 4500 €

— époux F: = 5500 €

— SCI Champions Consulting:= 8000 €

— SCI Steva= 5500 €.

Il convient d’écarter la demande présentée pour le compte de M. U lequel ne s’est pas joint aux autres copropriétaires dans le cadre de la procédure d’appel.

C’est à juste titre et pour les mêmes motifs que ceux exprimés ci-dessus rejetant la demande de M. H qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il n’a pas admis les prétentions des autres acquéreurs fondées sur l’application d’une pénalité journalière au titre du retard.

Il conviendra enfin de rejeter les demandes présentées pour chacun de ces copropriétaires au titre des frais bancaires demandés pour mémoire.

Si les appelants ont subi des frais bancaires suite aux retards de livraison, il leur appartient d’en justifier ce qu’ils ne font pas.

Sur les demandes relatives aux compteurs d’eau individuels

Il n’est pas noté l’absence de compteurs d’eau individuels sur les procès-verbaux de 'réception’ produits aux débats. Il n’est pas fait référence à un texte quelconque imposant au constructeur une obligation légale de pose de tels compteurs au regard d’une date de dépôt de permis de construire ou à un quelconque engagement contractuel.

Le jugement ayant débouté les copropriétaires de ce chef doit être confirmé.

Sur les demandes relatives à la pose de volets roulants électriques dans chacun des biens concernés

Il est demandé la pose de volets électriques dans chacun des biens concernés, ce sous astreinte.

Les notices descriptives n’étant pas produites aux débats, il n’est pas justifié de cette obligation.

Cab promotions réplique que les notices descriptives des biens acquis après le 5 avril 2013 ne contiennent pas cette prestation et ajoute que pour ceux des acquéreurs dont les actes de vente sont antérieurs à cette date, une moins-value a été opérée sur le dernier appel de fonds à hauteur de la prestation manquante.

Cab Promotion entend rapporter cette preuve en se référant à la différence entre le montant des derniers appels de fonds relatifs aux ventes consenties aux époux C, B et F et les sommes réglées par ces acquéreurs à ce titre dont le montant correspond exactement au coût de la motorisation des volets tels que prévu par la SARL Novalu.

Le tribunal a estimé que les éléments produits par Cab Promotion tendent à confirmer les affirmations de la société Cab promotion selon laquelle une réduction égale au coût de la motorisation aurait été accordée aux acquéreurs.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dès lors que les époux C, B et F n’ont pas réglé en totalité le dernier appel du fonds et que le montant qu’ils restent devoir, équivaut au montant du coût de la motorisation, il doit être admis qu’ils ne justifient pas du paiement de la prestation qu’ils exigent.

Il n’y a pas lieu pour ce qui les concerne de faire droit à leurs demandes.

Aucun document similaire n’est versé pour les autres parties par la société Cab promotion lesquels ont tous acquis avant le 5 avril 2013 de sorte que la société venderesse qui admet que cette prestation figurait bien à la notice descriptive et n’a pas été réalisée et qui ne justifie d’aucune retenue effectuée par les autres acquéreurs doit être condamnée à effectuer la motorisation des volets roulants contractuellement convenue, et ce, sous astreinte.

Demandes annexes

La société Cab promotion supportera les entiers dépens d’appel et versera aux appelants tous représentés par le même conseil une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté les demandeurs de leur demande d’installation de compteurs d’eau individuels et condamné la société Cab Promotion aux dépens et frais irrépétibles,

et statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE en raison des retards de livraison, la société Cab Promotion à verser en réparation de leurs préjudices :

— à M. AY H la somme de 10.572,30 €

— à M. AG X et M^me AH AI épouse X : la somme de 4 500 €

— à M. AJ Y et M^me AK AL la somme de 5 500 €

— à M. AM K la somme de 5 500 €

— à M. AO L la somme de 4 500 €

— à M. AQ Z et M^me AD la somme de 6 500 €

— à M. AT N la somme de 3 500 €

— à M. AV A et M^me AW AX la somme de 5 500 €

— à M. BA B et M^me AA BX CM la somme de 3 500 €

— à M. BQ G et M^me BY BS la somme de 3 500 €

— à M. BB C et M^me BC BD la somme de 3 500 €

— à M. BE S et M^me BG AC la somme de 6 500 €

— à M. AY D et M^me BI BJ la somme de 4 500 €

— à M^me CJ CC divorcée AE la somme de 4 500 €

— à M. CN CO et M^me CJ BL la somme de 8 000 €

— à M. BM E et M^me BN BO la somme de 4 500 €

— à M^me CP CQ-BV la somme de 4 500 €

— à M. BP F et M^me AA-CB CK la somme de 5 500 €

— à la SCI Maupiti la somme de 5 500 €

— à la SCI Champions Consulting la somme de 8 000 €

— à la SCI Steva la somme de 5 500 €.

CONDAMNE la Société Cab Promotion à procéder à l’électrification de volets roulants dans les appartements acquis par à M. AY H, M. AG X et M^me AH AI, M. AM K, M. AO L, M. AQ Z et M^me AR AS, M. AT N, M. AV A et M^me AW AX, M. BQ G et M^me BY BS, M. BE S et M^me BG AC, M. AY D et M^me BI BJ, M. CN CO et M^me CJ BL, M. BM E et M^me BN BO, M^me CP CQ-BV, la SCI Maupiti, la SCI Champions Consulting et la SCI Steva ;

ASSORTIT la condamnation d’une astreinte d’un montant de 2 € par jour de retard, par appartement non équipé dans les délais passé un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ladite astreinte courant pour une période de 30 jours à l’issue de laquelle il pourra à nouveau être fait droit ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la société Cab Promotion à payer aux concluants la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Cab Promotion aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE PREDIDENT,

S. LIVAJA M. AF