ARRÊT N°

N° RG 21/03575 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IGI6

CJP

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

12 juillet 2021

RG :21/00320

[F]

C/

S.C.I. LES MICOUCOULIERS

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 30 AOUT 2022

APPELANTE :

Madame [N] [F]

née le 21 Juin 1973 à [Localité 8] ([Localité 8])

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mireille BRUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008326 du 15/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.C.I. LES MICOUCOULIERS

inscrite au registre du commerce et des sociétés de [Localité 3] sous le n° D 439 263 112, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julien SEMMEL de la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTERVENANT

Monsieur [I] [W]

assigné le 3 novembre 2021 à Etude d’huissier

né le 28 Décembre 1971 à [Localité 9] ([Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparant ni représenté

Statuant sur appel d’une ordonnance de référé

Ordonnance de clôture rendue le 13 juin 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre

M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère

M^me Elisabeth GRANIER, Conseillère

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Juin 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 Août 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 30 Août 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.

Par acte en date du 12 juillet 2016, la SCI les Micoucouliers a donné à bail à Mme [N] [F] un logement situé [Adresse 2] (30) moyennant un loyer mensuel initial de 500 €, outre 48 € de provision mensuelle sur charges. M. [I] [W], par acte du même jour, s’est porté caution solidaire de Mme [N] [F].

Considérant que des loyers sont demeurés impayés, la SCI les Micoucouliers a fait signifier, le 25 janvier 2021, à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire et lui enjoignant de régler la somme de 1 315,37 € représentant des loyers et charges impayés. Ce même commandement été signifié à M. [I] [W] le 4 février 2021.

Par exploits du huissier en date des 2 et 8 avril 2021, la SCI les Micoucouliers a fait assigner Mme [N] [F] et M. [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— déclaré la demande initiale régulière et recevable,

— constaté la résiliation du contrat de bail établi le 12 juillet 2016, entre la SCI les Micoucouliers et Mme [N] [F], avec la caution solidaire de M. [I] [W], à compter du 25 mars 2021,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [N] [F] en état de la libération des lieux loués le 31 mai 2021,

— fixé à 569,19 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 25 mars 2021 et jusqu’au 31 mai 2021,

— condamné solidairement Mme [N] [F] et M. [I] [W] à payer à la SCI les Micoucouliers la somme, en deniers valables quittances, de 2471,18 € arrêtée provisoirement au mois de mai 2021 inclus, à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation,

— dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

— condamné, solidairement, Mme [N] [F] et M. [I] [W] à payer à la SCI les Micoucouliers la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement et de l’assignation,

— rejeté les demandes contraires ou plus amples.

Par déclaration du 29 septembre 2021, Mme [N] [F] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions lui faisant griefs.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 novembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [N] [F], appelante, demande à la cour, au visa des articles 6 et 24V de la loi du 6 juillet 1989, 1724 et 1343-5 du Code civil, d’infirmer l’ordonnance entreprise sur l’ensemble des chefs critiqués et de :

— à titre principal, constater l’existence de contestations sérieuses, dire le juge des référés incompétent et la SCI les Micoucouliers irrecevable en son action et, en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, fixer à 300 € l’indemnité d’occupation due mensuellement sur la période du 25 mars 2021 au 31 mai 2021 et, en conséquence, dire que la dette arrêtée au mois de mai 2021 inclus à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation s’élève à 932,80 €,

— lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette,

— condamner la SCI les Micoucouliers aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, Mme [N] [F] fait valoir :

— qu’elle a subi des désordres dans le logement loué tout au long de la location du 12 juillet 2016 au 31 mai 2021 ; qu’elle a, de ce fait, engagé une instance au fond devant le juge des contentieux de la protection par assignation en date du 9 décembre 2021 pour solliciter réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi ;

— qu’elle justifie avoir, à plusieurs reprises, demandé une réévaluation du loyer ou à tout le moins une indemnisation pour le préjudice de jouissance, et ce très rapidement après son entrée dans les lieux ; qu’elle a, de plus, subi un préjudice du fait de la réalisation de divers travaux de réparation dans le logement sur une période largement supérieure aux 21 jours mentionnés par l’article 1724 du Code civil ;

— qu’ainsi son logement ne répond pas aux normes du règlement sanitaire et ce depuis l’entrée dans les lieux et que pour en attester, elle verse au dossier un rapport établi par le service de prévention des risques de la ville de [Localité 3] le 9 mars 2017 mettant en évidence les carences du bailleur ; que ce n’est que le 15 décembre 2017 que la levée des infractions au règlement sanitaire a été constatée ; qu’elle a donc vécu a minima pendant 17 mois dans un logement ne répondant pas aux critères de décence ;

— qu’elle a, par ailleurs, vécu avec la menace de l’effondrement du toit, depuis l’entrée dans les lieux jusqu’au 25 novembre 2020 ; qu’elle a été contrainte de subir la réalisation de travaux de réparation de la toiture de juin 2020 au 25 novembre 2020 avec notamment la présence de onze étais installés dans sa chambre ; que malgré la réalisation des travaux, les travaux de finition n’ont pas été effectués et qu’un trou dans le plafond de la chambre a été laissé jusqu’à son départ des lieux ;

— que le bailleur produit un décompte débutant en janvier 2020 avec la mention d’un débit dont la nature n’est pas précisé ; que ce décompte est incompréhensible ;

— que sa demande de délais de paiement est fondée tenant sa situation financière, ses ressources s’élevant à 1050 € par mois.

La SCI les Micoucouliers, en sa qualité d’intimée, par conclusions en date du 23 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1709 et 1728 du code civil et 564 du code de procédure civile, de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, de constater l’absence de contestation sérieuse et de débouter Mme [N] [F] de l’ensemble de ses demandes, tant principale que subsidiaire, fins et conclusions.

L’intimée souhaite voir, en tout état de cause, la cour condamner Mme [N] [F] à lui payer la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI les Micoucouliers expose :

— que dès la prise de possession, Mme [N] [F] n’a payé le loyer que de façon occasionnelle et partielle, faisant fi de ses obligations de preneuse ; que dès le 21 septembre 2016, elle a été contrainte de la mettre en demeure d’avoir à régler le loyer aux échéances convenues et à justifier d’une assurance habitation ; qu’elle a, également, été contrainte de prendre attache à plusieurs reprises avec le fonds de solidarité logement, caution solidaire, aux fins de réclamer le règlement des impayés ;

— que les propos de la locataire concernant l’état du logement et les travaux subis pendant l’occupation sont erronés ; que la locataire ne saurait raisonnablement prétendre ignorer l’existence de travaux en cours lors de la prise à bail, le contrat mentionnant les travaux qui devaient être réalisés et la locataire ayant insisté pour pénétrer malgré tout dans les lieux le plus promptement ;

— qu’à plusieurs reprises, la locataire a fait obstruction à la venue des artisans mandatés, de sorte qu’elle ne saurait tirer argument d’une quelconque lenteur dans la réalisation de ces travaux ; que ces obstructions se sont manifestées pour le remplacement des fenêtres prévues au bail ainsi que pour la réparation de la fuite en couverture, puis pour la venue des entreprises mandatées suite au rapport établi par l’inspection des services sanitaires et pour la réalisation des travaux sur la toiture suite au nouveau signalement fait par la locataire à la direction de la prévention des risques ; que cela résulte des pièces versées au dossier ;

— que la cour notera que le service de prévention des risques de la commune de [Localité 3] n’a ni abordé la question de la décence du logement ni de son insalubrité, qu’il a seulement invité la bailleresse à se mettre en conformité avec le règlement sanitaire départemental dans un délai de 18 mois ; qu’elle s’y est astreinte dans le délai moindre de 10 mois et que cela aurait pu être effectué plus rapidement si la locataire n’avait pas fait obstacle à plusieurs reprises à l’intervention des artisans ;

— que dès lors la demande de diminution du loyer est injustifiée en raison de l’attitude de la locataire et parce que la caisse d’allocation familiales a d’ores et déjà appliqué une retenue d’office sur le loyer ;

— qu’au surplus la demande de diminution de loyer est irrecevable comme ayant été formulée pour la première fois en appel ; qu’enfin la demande de délais de paiement n’est pas davantage justifiée, Mme [N] [F] n’informant pas la cour de la réalité de sa situation financière au regard de ses charges et de son épargne et ne précisant pas la situation financière de M. [I] [W], caution solidaire.

La clôture de la procédure est intervenue le 13 juin 2022 et l’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2022 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 30 août 2022.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur recevabilité de la demande de diminution des loyers :

Il résulte de l’application combinée des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf si ces dernières tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ou si ces prétentions étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

La demande de diminution du loyer formulée pour la première fois en appel par Mme [N] [F], en ce qu’elle constitue l’accessoire et le complément de la demande initiale de paiement de l’arriéré de loyers formulée par la SCI les Micoucouliers doit être déclarée recevable, et ce quand bien même elle n’aurait pas été formulée en première instance, la défenderesse étant défaillante.

2) Sur le fond :

Selon les dispositions des articles 7a et g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’ordonnance dont appel mentionne que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il est ensuite précisé que par exploit du 25 janvier 2021, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 315,37 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2021.

Considérant que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées avant le délai prescrit, le juge de première instance a indiqué que la clause résolutoire était acquise et a constaté la résiliation du bail.

L’appelante soutient que l’obligation au paiement des loyers et charge est sérieusement contestable tenant l’état d’indécence du logement, justifiant une réduction des loyers.

A l’appui de son argumentation, Mme [N] [F] verse au dossier pour en justifier le rapport de visite du service de prévention des risques de la direction prévention et réglementation de la ville de [Localité 3] établi après une visite des lieux effectuée le 9 mars 2017, le procès-verbal de constat d’huissier valant état des lieux de sortie, les échanges de courrier entre les parties et avec le service de prévention des risques et une photographie montrant plusieurs étais dans une chambre.

Il résulte de ces pièces que la locataire a, dès l’entrée dans les lieux, signalé à la société bailleresse la nécessité de procéder à des travaux dans le logement loué.

Il apparaît, ainsi, que les premiers travaux réalisés sont conformes aux mentions figurant dans le contrat de bail puisqu’il était d’ores et déjà prévus dans celui-ci des travaux au niveau de la toiture et le changement de deux fenêtres. Les éléments du dossier mettent en évidence que ces travaux ont été réalisés.

Également, l’examen du rapport du service prévention des risques de la ville de [Localité 3] met en évidence divers points non conformes au règlement sanitaire départemental ayant également nécessité de la réalisation de travaux. Ces travaux ont également été réalisés par la société bailleresse dans le délai imparti tel que cela résulte du courrier émanant de ce même service et daté du 27 décembre 2017.

De même, il est mis en évidence, en juin 2020, la nécessité de procéder à nouveau à des travaux au niveau de la toiture et de mettre en sécurité le plafond de la chambre. Ces travaux ont également été réalisés dans les mois suivants.

Enfin, s’agissant du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, s’il permet de constater qu’il s’agit d’un logement ancien, l’état d’indécence invoquée par la locataire n’est, en revanche, pas mise en évidence.

Ainsi, s’il apparaît évident que le logement a nécessité à plusieurs reprises des travaux de réfection ou de rénovation, les éléments du dossier permettent de constater que la société bailleresse n’est pas restée inactive face aux demandes de sa locataire, tandis que cette dernière au regard des nombreuses pièces versées au dossier par la SCI les Micoucouliers a, à plusieurs reprises, montré des réticences face à l’intervention des artisans mandatés par sa bailleresse et a ainsi généré du retard dans la réalisation des travaux. Il résulte, également, d’un courrier du gérant de la SARL M2G, entreprise mandatée par la SCI les Micoucouliers, que Mme [N] [F] refusait la fermeture de la trappe du plafond en finition de chantier pour les travaux de mise en sécurité du plafond et de la toiture, montrant ainsi l’obstruction dont cette dernière a pu faire preuve dans la réalisation des travaux.

De la même manière, il est démontré que les travaux rendus nécessaires suite à la visite du service de prévention de la ville de [Localité 3] ont été réalisés dans un délai plus bref que celui octroyé par ce service ; ainsi alors que la SCI les Micoucouliers était tenue de réaliser les travaux dans un délai de 18 mois, ceux-ci ont pu être effectués dans un délai de 10 mois et ce malgré les reports sollicités aux artisans par la locataire elle-même, tel que cela résulte des courriers établis par le service de prévention des risques de la ville de [Localité 3].

Ainsi, outre que Mme [N] [F] ne démontre pas que les travaux ont duré plus de 21 jours, au sens de l’article 1724 du Code civil, il convient d’observer que la locataire ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Les éléments du dossier mettent en évidence, contrairement à ce que soutient l’appelante, que la société bailleresse n’est pas restée inactive face à ses sollicitations et que les travaux nécessaires ont pu être réalisés. Par ailleurs, la SCI les Micoucouliers justifie qu’une sanction a été appliquée du fait de la non conformité du logement au règlement sanitaire départemental consistant dans la mise sous séquestre d’une partie de l’allocation logement, normalement versée directement à la société bailleresse, et ce jusqu’à ce que les travaux soient exécutés

Il résulte de ce qui précède, sachant qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d’ordonner une diminution des loyers ou indemnités d’occupation ni de se prononcer sur une exception d’inexécution justifiant une diminution du paiement des loyers, que les contestations soulevées par l’appelante, au regard des éléments mis en exergue plus avant, ne peuvent être qualifiées de suffisamment sérieux pour rendre contestable l’obligation du bailleur. De plus, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les éventuels préjudices subis par la locataire, et donc sur une potentielle faute du bailleur, Mme [N] [F] ayant au demeurant saisi le juge du fonds de ces chefs.

Ainsi, faute pour l’appelante de démontrer de l’existence de contestations sérieuses justifiant qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement du bailleur, sa demande en ce sens sera rejetée.

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les sommes réclamées dans le commandement de payer étaient dues par la locataire, qu’elles n’ont pas été réglées dans le délai imparti et que par le jeu de la clause résolutoire le bail se trouvait résilié. C’est, en conséquence, à bon droit que le premier juge a retenu que la clause résolutoire était acquise, a constaté la résiliation du bail et a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer. La décision déférée sera confirmée de ces chefs.

S’agissant des sommes réclamées par la SCI les Micoucouliers, il convient de constater que les pièces versées au dossier mettent en évidence que des sommes sont demeurées impayées au titre des loyers, provisions sur charges et indemnité d’occupation. L’examen du décompte en date du 7 juin 2021 permet de constater qu’à l’exception de la somme de 66,59 €, mentionné au début du décompte mais non justifiée, Mme [N] [F] reste redevable de la somme de 1404,59 € (1471,18 ' 66,59). La décision entreprise sera, dès lors, réformée uniquement en ce qui concerne le montant de la somme due, à titre provisionnel, par Mme [N] [F].

De la même manière, la condamnation solidaire de M. [I] [W] au paiement, à titre de provision, de cette somme sera également confirmée, l’appelante n’apportant aucun élément justifiant la réformation de cette condamnation.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code Civil permet d’accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser trois ans.

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Mme [N] [F] conteste la décision entreprise en ce qu’elle lui a refusé un délai de grâce.

Mme [N] [F] fait état de sa situation financière en produisant uniquement un relevé des prestations de la caisse d’allocations familiales en date de décembre 2021. Aucun élément ne permet de connaître ses charges actuelles. Elle ne donne aucune information sur sa capacité à régler une mensualité, destinée à apurer l’arriéré de loyers et charges.

Aucune précision n’est également apportée par l’appelante sur les paiements éventuellement réalisés depuis l’ordonnance entreprise.

Tenant ces éléments et tenant le montant de la dette, les délais de grâce sollicités ne peuvent être retenus.

L’ordonnance dont appel qui rejette la demande de délais formulée par Mme [N] [F] sera, en conséquence, confirmée.

3) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglés par le premier juge.

En cause d’appel, il convient d’accorder à la SCI les Micoucouliers, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [N] [F] sera condamnée à lui régler.

Mme [N] [F], qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, en référés et en dernier ressort,

Dit recevables les demandes formulées par Mme [N] [F] en cause d’appel,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 12 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Nîmes en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné solidairement Mme [N] [F] et M. [I] [W] à payer à la SCI les Micoucouliers une somme de 1471,18 euros arrêtée au mois de mai 2021 inclus, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Mme [N] [F] et M. [I] [W] à payer à la SCI les Micoucouliers la somme de 1404,59 € arrêtée au 7 juin 2021, à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation,

Condamne Mme [N] [F] à payer à la SCI les Micoucouliers la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne Mme [N] [F] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE