RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01138 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JETS

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AUBENAS

06 juillet 2023 RG :12-23-0008

[S]

[S]

C/

[O]

Grosse délivrée

le

à M^e Carli

M^e Penant

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d’AUBENAS en date du 06 Juillet 2023, N°12-23-0008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Mme [I] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alice CARLI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

M. [Z] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alice CARLI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

INTIMÉE :

Mme [R] [O]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Henry louis PENANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2024-4592 du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 05 Décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 mars 2005, M. [G] [S] a donné à bail à Madame [R] [O] un logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 457,35 euros hors charges.

Le 13 octobre 2017, M. [G] [S] est décédé, laissant pour lui succéder Mme [I] [S] et M. [Z] [S], selon certificat d’hérédité du 03 août 2020.

Le 14 juin 2022, Mme [I] [S] et M. [Z] [S] ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.879,22 euros représentant le montant des loyers des mois de janvier à juin 2022 inclus.

Par exploit de commissaire de justice du 2 février 2023, M. [Z] [S] et Mme [I] [S] ont fait assigner Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubenas, statuant en référé, aux fins de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire concernant l’appartement pour défaut de paiement,

— Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— Condamner Mme [R] [O] à leur payer les sommes de 3.025,70 euros à valoir sur l’arriéré locatif au jour de la délivrance du commandement outre, les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de signification du commandement et le prononcé de la décision, une indemnité d’occupation de 482,23 euros par mois jusqu’au départ effectif des lieu et, 1.116 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubenas, statuant en référé, a :

— déclaré recevables les demandes de Mme [I] [S] et M. [Z] [S],

— rejeté l’ensemble des demandes en résiliation, expulsion, paiement et indemnité d’occupation formées par Mme [I] [S] et M. [Z] [S],

— condamné Mme [R] [O] à payer à Mme [I] [S] et M. [Z] [S] la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné Mme [R] [O] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 14 juin 2022 et le coût de l’assignation en date du 02 février 2023.

Par déclaration du 28 mars 2023, M. [Z] [S] et Mme [I] [S] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a rejeté l’ensemble de leurs demandes en résiliation, expulsion, paiement et indemnité d’occupation.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 5 août 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [Z] [S] et Mme [I] [S], appelants, demandent à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1103 et suivants du code civil, et de l’article 700 du Code de procédure civile, de :

— réformer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes en résiliation, expulsion, paiement et indemnité d’occupation formées par Mme [I] [S] et M. [Z] [S],

Et, statuant à nouveau :

— dire que la clause résolutoire a été acquise à compter du 14 août 2022 concernant l’appartement pour défaut de paiement,

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [O] et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [R] [O] à payer à l’indivision [S] les sommes suivantes :

—  2.381,35 euros à raison de la dette relative au loyer puis à l’indemnité d’occupation due au 10 juin 2024, cette somme étant à parfaire au jour de l’audience de plaidoirie,

— une indemnité d’occupation de 482,23 euros par mois jusqu’au départ effectif des lieux,

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à raison des deux instances,

— condamner Madame [R] [O] aux entiers dépens des deux instances,

— rejeter toutes prétentions contraires.

Au soutien de leur appel, M. [Z] [S] et Mme [I] [S] reprochent au premier juge d’avoir fait une mauvaise lecture du décompte produit par les parties puisqu’une dette de 1.897,59 euros demeurait existante au jour de l’audience, étant précisé que cette dette persiste encore aujourd’hui, Mme [O], s’acquittant du loyer courant mais n’ayant jamais procédé aux versements correspondant au paiement de sa dette locative.

Ils font valoir que la demande de compensation sollicitée par l’intimée n’est pas justifiée quant à son calcul fondé sur son prétendu préjudice de jouissance compte tenu de l’état du logement.

Ils exposent ne pas avoir manqué de répondre à l’organisme SOLIHA quant aux désordres et de se mobiliser afin d’apporter une réponse aux problématiques soulevées par la locataire et ce, en dépit du fait que celle-ci n’honore pas son obligation de paiement de son loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [R] [O], intimée, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi de 1989, de :

— recevoir Mme [R] [O] dans ses écritures,

A titre principal,

— donner acte aux appelants du montant de la dette locative, d’un montant de 2.381,35 euros,

— constater que Mme [O] [R] s’acquitte du montant de ses loyers;

— autoriser Mme [R] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dire que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [O],

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dire qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 février 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [O] sera condamnée à verser à M. et Mme [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

A titre reconventionnel,

— constater l’état de non-décence du logement de Mme [O] suivant le rapport de l’Association Solihac en date du 2 juillet 2024,

— condamner Mme [I] [S] et M. [Z] [S] à payer à Mme [R] [O] la somme de 2.381,35 euros au titre de préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’à la date de libération des lieux, soit le 10 octobre,

— débouter Mme [I] [S] et M. [Z] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater que Mme [R] [O] a réglé les dépens de première instance comprenant notamment le coût des commandements de payer et celui de l’assignation,

— débouter Mme [I] [S] et M. [Z] [S] de sa demande au titre des dépens.

A l’appui de ses écritures, Mme [O] prend acte du montant de la dette locative fixée à la somme de 2.381,35 euros, dont elle n’avait pas connaissance jusqu’à la procédure d’appel, puisque selon le décompte produit en première instance, celle-ci était apurée.

Elle prétend s’être acquittée régulièrement au paiement de ses loyers alors que son logement présente un état d’indécence. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement eu égard à sa volonté de s’acquitter de sa dette locative et à l’absence de réponse favorable suite au dépôt d’une demande de logement social.

Elle soutient que son logement est affecté de désordres notamment des menuiseries vétustes n’assurant aucune étanchéité à l’air, voire à l’eau en période d’épisode cévenol, la présence de revêtements intérieurs abîmés du fait de l’humidité et un système de ventilation peu efficace et insuffisant pour assurer un balayage de l’air dans des conditions optimales, les propriétaires ayant fait preuve d’inertie alors qu’ils ont été informés de ces constatations.

A titre reconventionnel, elle entend faire valoir le rapport de non-décence, et se prévaloir en conséquence d’un préjudice de jouissance qu’elle estime à hauteur de 2.381,35 €, expliquant que l’état de l’appartement existe depuis plusieurs années, sans que les propriétaires n’interviennent pour résoudre cette situation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.

En l’espèce, la clause résolutoire est prévue dans le contrat de bail à l’article 12. Le commandement de payer du 14 juin 2022 vise et reproduit la clause résolutoire et a été délivré régulièrement selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable que Mme [R] [O] était débitrice d’une dette locative, lorsque le commandement de payer a été délivré le 14 juin 2022 au titre de loyers impayés de janvier à juin 2022 inclus, pour un montant de 3.025,70 €, incluant les frais de l’acte pour 146,68 €.

Mme [R] [O] avait jusqu’au 14 août 2022 pour régler les causes du commandement. Or, le premier versement qu’elle a effectué n’est intervenu que le 14 septembre 2022, soit un mois après.

Il est dès lors constant que la locataire n’a pas honoré le paiement de la totalité des loyers et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2022.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

2) Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Mme [R] [O] étant devenue occupante sans droit ni titre, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci est débitrice d’une indemnité d’occupation à compter du 15 août 2022.

Il convient de fixer celle-ci à titre provisionnel au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à hauteur de 482,23 € par mois, montant non contesté par Mme [R] [O] et qui sera due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

M. [Z] [S] et Mme [I] [S] produisent un décompte sur une période allant du 1er janvier 2022 au 10 juin 2024 faisant apparaître une dette de 2.381,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Mme [R] [O] ne conteste pas être débitrice de cette somme.

Cette dette n’apparaissant pas sérieusement contestable, Mme [R] [O] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.381,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus sur la période considérée.

La décision critiquée de ces chefs sera infirmée.

3) Sur la demande de délais de grâce

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement compte tenu de leur situation et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'.

L’article 24-VII précise que 'lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article…'

Mme [R] [O] demande des délais de paiement, ayant fait des démarches pour bénéficier d’un logement social et justifiant de la reprise du règlement du loyer courant. Elle propose ainsi de verser mensuellement sur 32 mois, une somme complémentaire de 100 €.

Mme [R] [O] est employée à domicile et perçoit des chèques emploi services de l’ordre de 60 € par mois. Elle a cependant perçu sans l’expliciter des revenus pour 266 € en juillet 2024 et 490 € en août 2024. Elle a les prestations sociales et familiales pour 504 € (prime d’activité et RSA) et ne perçoit aucune APL. Elle a obtenu un logement social dont elle devait prendre possession en octobre 2024, le montant du loyer n’étant pas précisé.

Il n’est pas sérieusement contestable que Mme [R] [O] a repris depuis septembre 2022 le versement de ses loyers et peut dès lors prétendre à des délais de grâce.

Au vu de sa situation personnelle et de sa proposition de règlement, il convient d’y faire droit et de lui accorder des délais de paiement pendant 24 mois, à hauteur de 100 € par mois pendant 23 mois, la dernière mensualité s’élevant au solde de la dette, soit 81,35 €. Ce règlement interviendra en sus du règlement de l’indemnité d’occupation et au plus tard le dixième jour de chaque mois.

Il sera ordonné la suspension de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement.

Si Mme [R] [O] s’acquitte du paiement de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré du, pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son effet de plein droit, l’expulsion pouvant avoir lieu.

4) Sur le trouble de jouissance

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Mme [R] [O] entend solliciter un préjudice de jouissance, correspondant au montant de l’arriéré locatif, préjudice que contestent M. [Z] [S] et Mme [I] [S].

La seule pièce produite par l’intimée au soutien de cette demande est un rapport de non-décence établi par l’association Soliha le 2 juillet 2024, suite à une visite de son logement le 20 juin 2024, à sa demande.

Il n’est produit aux débats aucune pièce tel qu’un courrier, une lettre recommandée ou encore un mail qu’elle aurait adressé à ses bailleurs le temps de l’exécution du bail, alertant ces derniers de désordres dans le logement, permettant de retenir sans contestation sérieuse l’existence de manquements des propriétaires.

Mme [R] [O] étant devenue occupante sans droit ni titre au 15 août 2022 et le préjudice de jouissance étant lié à l’obligation de délivrance à laquelle est tenue le bailleur le temps de l’exécution du contrat, il existe une contestation sérieuse quant à la demande présentée de ce chef, qui ne peut être appréciée par le juge des référés.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation d’un préjudice de jouissance.

5) Sur les autres demandes

Le sort des dépens et des frais irrépétibles ont été exactement réglés par le premier juge.

S’agissant des dépens d’appel, Mme [R] [O] succombant, sera condamnée à leur paiement.

Il convient, en équité, de ne pas faire droit à la demande présentée par M. [Z] [S] et Mme [I] [S] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 6 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d’Aubenas en ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes en résiliation, expulsion, paiement et indemnités d’occupation formées par M. [Z] [S] et Mme [I] [S],

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [G] [S] et Mme [R] [O] le 7 mars 2005 concernant logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 14 août 2022,

Condamne Mme [R] [O] à payer à titre provisionnel à M. [Z] [S] et Mme [I] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à hauteur de 482,23 € par mois, à compter du 15 août 2022 et qui sera due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

Condamne Mme [R] [O] à payer à M. [Z] [S] et Mme [I] [S] à titre provisionnel la somme de 2.381,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 10 juin 2024,

Y ajoutant,

Accorde à Mme [R] [O] des délais de paiement pendant 24 mois, à hauteur de 100 € par mois pendant 23 mois, la dernière mensualité s’élevant au solde de la dette, soit 81,35 €,

Dit que ce versement interviendra en sus du règlement de l’indemnité d’occupation et au plus tard le dixième jour de chaque mois,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement.

Rappelle que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants,

Rappelle que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du bail ou d’une mensualité au titre de l’arriéré, à compter du présent arrêt, et après une simple mise en demeure demeurée vaine pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

Ordonne, dans ce cas, l’expulsion de Mme [R] [O] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation d’un trouble de jouissance,

Condamne Mme [R] [O] aux dépens d’appel,

Déboute M. [Z] [S] et Mme [I] [S] de leur demande de condamnation de Mme [R] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,