RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00462 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JCVQ

CC

PRESIDENT DU TJ D’AVIGNON

08 janvier 2024 RG :23/00433

S.A.R.L. SUD PRIMEURS

C/

S.C.I. JMP IMMO 1

Grosse délivrée

le 15 NOVEMBRE 2024

à

M^e Marion TURRIN

M^e Philippe PERICCHI

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d’AVIGNON en date du 08 Janvier 2024, N°23/00433

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Claire OUGIER, Conseillère

Agnès VAREILLES, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. SUD PRIMEURS, Société à responsabilité limitée au capital de 3000 € inscrite au RCS d’Avignon sous le n° 800 380 727, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualités audit siège,

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marion TURRIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

JMP IMMO 1, société civile immobilière au capital de 100 euros, inscrite au RCS de RENNES sous le n° D 844 326 116, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 15 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 6 février 2024, enregistré le 7 février 2024 par la S.A.R.L. Sud Primeurs à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 23/00433 ;

Vu l’avis du 20 février 2024 de fixation de l’affaire à bref délai du 21 octobre 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 15 octobre 2024 par la S.A.R.L. Sud Primeurs, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 16 octobre 2024 par la S.C.I. JMP Immo 1, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 20 février 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 17 octobre 2024.

***

Par acte sous seing privé du 22 avril 2015, la société Guihot a donné à bail à la société Sud Primeurs un local commercial situé au [Adresse 5], moyennant un loyer annuel d’un montant mensuel de 30.000,00 euros, outre les charges, payable en douze termes mensuels égaux d’un montant de 2.500,00 euros. Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues, demeuré infructueux. En outre, le contrat stipule le paiement par le preneur de sa quote-part aux charges de copropriété, taxes municipales, taxe foncière et fournitures individuelles.

Au mois de septembre 2019, la société JMP Immo 1 s’est substituée à la société Guihot es qualité de bailleur. Les deux sociétés ont le même gérant, Monsieur [T] [K].

Constatant que les loyers ne sont plus réglés depuis le mois de février 2022, la société JMP Immo 1 a délivré par acte extrajudiciaire du 23 mai 2022, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail avec sommation de payer l’arriéré locatif d’un montant de 18.695,26 euros.

Par exploit du 31 juillet 2023, la société JMP Immo 1 a fait assigner la société Sud Primeurs en résiliation du contrat de bail ainsi qu’en expulsion devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon.

Par ordonnance de référé du 8 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire d’Avignon a statué et :

« Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Constatons le défaut de paiement par la S.A.R.L. Sud Primeurs d’un loyer visé dans le commandement de payer délivré par acte du 23 mai 2022 et visant la clause résolutoire,

Condamnons la S.A.R.L Sud Primeurs à payer à 1a S.C.I JMP Immo 1, à titre provisionnel, la somme de quarante-sept mille quatre cent trois euros et dix-neuf centimes (47.403,19 euros), avec intérêts au taux légal au titre des loyers et des charges impayées du mois d’août 2023 ;

Ordonnons la suspension de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial dont sont titulaires la S.A.R.L Sud Primeurs, relatif à un local commercial situé [Adresse 5], propriété de la S.C.I. JMP Immo 1.

Accordons à la S.A.R.L Sud Primeurs un délai de paiement d’un mois pour se libérer de la dette locative, à défaut la clause résolutoire produira ses effets de plein droit ;

Condamnons la S.A.R.L Sud Primeurs à payer au syndicat des copropriétaires la .S.C.I JMP Immo 1, la somme de mille euros (1 000,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -

Condamnons la S.A.R.L Sud Primeurs aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 23 mai 2022, assignation en justice du 31 juillet 2023),

Rejetons toutes autres demandes ; ».

La société Sud Primeurs a interjeté appel de de l’ordonnance de référé du 8 janvier 2024 pour la voir réformer en ce qu’elle a :

jugé recevable la procédure alors que le commandement de payer, ainsi que l’assignation en constatation de la résiliation du contrat de bail n’a pas été dénoncé aux créanciers inscrits sur le fonds de la société Sud Primeurs.

en ce que le juge des référés a jugé recevables les demandes formées par la société JMP Immo 1, alors que le commandement visant la clause résolutoire est entaché d’irrégularités substantielles ;

en ce que le président du tribunal judiciaire d’Avignon a constaté le défaut de paiement d’un loyer visé dans le commandement de payer délivré le 23 mai 2022 ;

en ce qu’elle a été condamnée à titre provisionnel à payer à la société JMP Immo 1 la somme de 47.403,19 euros avec intérêts au taux légal au titre des loyers et charges impayées au mois d’août 2023 ;

en ce que le juge des référés a accordé un délai de paiement d’un mois pour se libérer de la dette locative;

en ce que le juge des référés l’a condamnée au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure ;

en ce que le juge des référés n’a pas constaté que la créance dont se prévaut la société JMP Immo 1 n’est pas fondée dans son principe et son montant ;

en ce que le juge des référés a fait droit aux demandes de la société JMP Immo 1 alors qu’il existe une contestation sérieuse faisant échec aux prétentions.

Dans ses dernières conclusions, la société Sud Primeurs, appelante, demande à la cour, au visa des articles L 145 et suivants du code de commerce, de :

« Réformer le dispositif de l’ordonnance querellée

En conséquence de quoi

A titre principal

— Juger les demandes formulées par la SCI JMP Immo 1 irrecevables ;

A titre subsidiaire

— Juger que la dette de loyer dont se prévaut la SCI JMP Immo n’est pas fondée dans son principe et son montant ;

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse faisant échec aux demandes formulées par la société JMP Immo 1

— En conséquence, débouter la SCI JMP Immo 1 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

A titre infiniment subsidiaire

— Suspendre les effets de la clause résolutoire en raison des règlements effectués par la société Sud Primeurs ;

— Accorder les plus larges délais de deux ans à la société Sud Primeurs pour régler le montant de sa dette locative

En tout état de cause

— Condamner la société JMP Immo 1 au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Déclarer irrecevable la demande formuler par la SCI JMP Immo 1 de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ayant pris effet depuis le 22 avril 2015.

Débouter la SCI JMP Immo 1 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Constater que la créance dont se prévaut la SCI JMP Immo 1 n’est pas fondée dans son principe et son montant.

Juger qu’il existe une contestation sérieuse faisant échec aux demandes formulées par la société JMP Immo 1.

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire en raison des règlements effectués par la SARL Sud Primeurs

Condamner la SCI JMP Immo 1 au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Sud Primeurs, appelante, expose que le commandement du 23 mai 2022 de payer une somme de 18 695,26 euros est dépourvu de cause car le règlement de la taxe foncière 2022 et la dette locative sur la période septembre 2022/juillet 2023 ne sont pas visés dans le commandement. Elle fait valoir que des règlements sont intervenus pour un montant de 11 552,29 euros et qu’elle détient une créance à l’encontre de son bailleur à hauteur minima de la somme de 29 071,20 euros.

Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes du bailleur qui n’a pas dénoncé sa demande de résiliation à la Lyonnaise de Banque, créancier inscrit.

Elle argue de la créance qu’elle détient à l’encontre de son bailleur au titre d’un arriéré de charges sur les années 2020 et 2021 qui n’est pas justifié, ce qui constitue une contestation sérieuse.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’elle a repris le règlement de ses loyers, qu’il n’y a plus de dette locative en suite d’une saisie-attribution pratiquée par le bailleur et demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

***

Dans ses dernières conclusions, la société JMP Immo 1, intimée, demande à la cour, au visa des articles L 145-41 du code de commerce, et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

« – Débouter la SARL Sud Primeurs de sa demande de réformation de l’ordonnance de référé en date du 8 janvier 2024 ;

— Confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions notamment en ce qu’elle a :

— Déclaré la SCI JMP Immo 1 recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Débouté la SARL Sud Primeurs de son moyen d’irrecevabilité tiré d’une insuffisance du commandement visant la clause résolutoire, et plus généralement de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamné à titre provisionnel SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JMP Immo 1 la somme de 30.440,68 euros, au titre de l’arriéré de loyers, provision sur charge et taxes échus au 15 octobre 2024, déduction à la fois des sommes versées par le Preneur et du montant appréhendé dans le cadre de la saisie-attribution du 18 juin 2024 ;

— Condamné la SARL Sud Primeurs au paiement des intérêts au taux légal échus sur les sommes dues, selon les modalités des créances à exécution successives, jusqu’à parfait paiement ;

— Condamné la SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JMP Immo 1 la somme de 1.000,00 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 mai 2022, ainsi que les frais d’expulsion qui en seront la suite.

Y additant,

— Constater la résiliation du contrat de bail ayant pris effet le 22 avril 2015, consenti par la SCI Guihot, aux droits de laquelle vient désormais la SCI JMP Immo 1, à la société Sud Primeurs portant sur son immeuble situé [Adresse 5], à compter du 23 juin 2022, date d’acquisition des effets du commandement visant la clause résolutoire ;

— En conséquence déclarer la SARL Sud Primeurs occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

— Ordonner son expulsion ainsi que de celle de tout objet mobilier ou de toute personne

relevant de son chef et, avec si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huitaine, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois passé lequel, il y sera à nouveau fait droit devant le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Avignon ;

— Condamner à titre provisionnel la SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JMP Immo 1 une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charge, soit en l’espèce 2.978, 89 euros, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

Débouter la SARL Sud Primeurs de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires ;

— Condamner la SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JMP Immo 1 la somme de 2.500,00 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens d’appel ; ».

Au soutien de ses prétentions, la société JMP Immo 1, intimée, expose que la dette locative visée dans le commandement de payer n’a pas été intégralement apurée dans le délai d’un mois et correspond au montant de la dette restant à apurer par le preneur, après compensation avec sa propre créance d’un montant de 29 071,20 euros. Elle précise que le preneur restait redevable au 28 février 2022 de la somme de 7 165,80 euros, montant repris et mentionné dans le commandement de payer après compensation des dettes et créances réciproques.

Elle soutient que les loyers et charges ont été contractuellement stipulés dans le contrat de bail, que le quantum de la créance est clairement établi et que la contestation du preneur n’est pas sérieuse.

Elle réfute l’argumentation sur l’absence de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits car elle a effectué cette démarche par exploit du 29 août 2023.

Elle indique que le preneur n’a pas apuré sa dette de 47 103,19 euros dans le délai d’un mois que lui a alloué le juge des référés, de sorte que la résiliation du bail doit être constatée.

Enfin, le bailleur actualise sa créance de loyers et de charges dus postérieurement à l’ordonnance de référé, qui s’élève à la somme de 30 440,68 euros après imputation des règlements du preneur et de la mesure de saisie-attribution.

Il s’oppose à la demande subsidiaire de délais de paiement, aucune proposition concrète de règlement n’étant formulée alors que le preneur a déjà bénéficié des plus larges délais de paiement.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la dénonciation de la procédure au créancier inscrit :

Le bailleur produit l’acte de dénonciation à créanciers inscrits de l’assignation en résiliation bail/expulsion délivré le 29 août 2023 à l’agence CIC [Localité 3], créancier inscrit.

Les demandes du bailleur sont par conséquent recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Le commandement de payer du 23 mai 2022 porte sur les impayés suivants :

— solde arriérés de loyers et de charges dus au 28 février 2022 : 7 367,55 euros

— échéance loyer et provision charge mars 2022 : 2 818,70 euros,

— échéance loyer et provision charge avril 2022 : 2 836,06 euros,

— échéance loyer et provision charge mai 2022 : 2 883,23 euros,

— régularisation de charges année 2020 : 218,35 euros,

— régularisation de charges année 2021 : 2 569,37 euros,

Total ; 18 695,26 euros.

Le bailleur ne conteste pas avoir perçu trop de provisions sur les années 2015 à 2020 pour un montant de 29 071,20 euros. Il soutient avoir déduit ce trop-perçu des impayés du preneur, qui reste cependant redevable d’un arriéré de 7 367,55 euros au 28 février 2022. Il ne justifie cependant pas de ce retranchement, ses propres conclusions et une ordonnance de référé du 8 janvier 2024 frappée d’appel étant dépourvus de force probante.

Quoiqu’il en soit, ce débat est inopérant car, en application de l’article 1728 du code civil, l’obligation essentielle du preneur consiste à payer ses loyers et charges et il ne s’en dispenser en invoquant un manquement des obligations du bailleur, ni pratiquer une compensation de son propre chef avec une créance qu’il soutient détenir à l’encontre de celui-ci.

Le preneur indique avoir effectué des règlements pour un montant de 11 552,28 euros mais ne verse aucun justificatif et omet de préciser la date de ces versements. Il ressort cependant du décompte du bailleur que ces paiements ont été effectués entre le 24 mai 2022 et le 9 janvier 2023. Seul le règlement de la somme de 2902,59 euros du 24 mai 2022 a été effectué dans le délai d’un mois du commandement.

Il s’ensuit que la clause résolutoire est acquise, comme l’a justement retenu le juge des référés.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Le juge des référés avait déjà suspendu les effets de la clause résolutoire et refusé de fixer une indemnité d’occupation ainsi que d’ordonner l’expulsion du preneur, à condition que le preneur règle sa dette dans le délai d’un mois.

Elle n’est toujours pas réglée à ce jour et aucune proposition concrète de règlement de l’arriéré n’est faite. Dès lors, la demande de délais est rejetée et une indemnité d’occupation mensuelle doit être fixée équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charge, soit en l’espèce 2.978, 89 euros, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux loués.

L’expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef est également ordonnée sans qu’il ne soit besoin d’assortir cette disposition d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

Le preneur conteste le montant des charges qui lui sont réclamées au motif qu’il n’est pas produit de récapitulatif annuel, au visa de l’article L.145-40-2 du code de commerce.

Le contrat de bail décrit précisément les impôts, charges et taxes mis à la charge du preneur, à savoir les taxes municipales afférentes au bien loué, les charges de copropriété afférentes au bien loué, la taxe foncière, ainsi que les fournitures et prestations individuelles récupérables.

L’état récapitulatif annuel visé par l’article L.145-40-2 du code de commerce, reproduit dans le contrat de bail consiste en la production des procès-verbaux d’assemblée générales faisant état des travaux envisagés.

Le bailleur ne justifie pas par la suite avoir adressé des états récapitulatifs annuels, mais l’article L.145-40-2 ne prévoit aucune sanction à son manquement. Le preneur n’a jamais demandé la communication de ce récapitulatif annuel, ni un quelconque justificatif du montant des charges provisionnées.

La demande de provision concerne les loyers et charges impayés mais pas l’indemnité d’occupation qui se substitue à elles à compte tenu de la résiliation du bail à compter du 24 juin 2022. Il ne peut par conséquent être fait droit aux demandes d’actualisation du bailleur et le preneur sera condamné au paiement d’une provision de 15 792, 67 euros, correspondant au montant du commandement de payer, déduction faite du règlement de la somme de 2 902,59 euros le 24 mai 2022.

Sur les frais de l’instance :

Le preneur, qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions, devra supporter les dépens de l’instance et payer au bailleur à une somme équitablement arbitrée à 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare les demandes de la société JMP Immo 1 recevables,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Constate la résiliation du contrat de bail ayant pris effet le 22 avril 2015, consenti par la SCI Guihot, aux droits de laquelle vient désormais la SCI JMP Immo 1, à la société Sud Primeurs portant sur son immeuble situé [Adresse 5], à compter du 24 juin 2022, date d’acquisition des effets du commandement visant la clause résolutoire ;

En conséquence déclare la SARL Sud Primeurs occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

Ordonne son expulsion ainsi que de celle de tout objet mobilier ou de toute personne relevant de son chef et, avec si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier,

Condamne à titre provisionnel la SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JMP Immo 1 une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charge, soit en l’espèce 2.978, 89 euros, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

Condamne à titre provisionnel la SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JMP Immo 1 la somme de 15 792, 67 euros, au titre de l’arriéré de loyers, provision sur charge et taxes échus au 24 mai 2022,

Déboute la SARL Sud Primeurs de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit que la SARL Sud Primeurs supportera les dépens d’appel et payera à la SCI JMP Immo une somme de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,