RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00161 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-IVWP

AG

TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

29 novembre 2022

RG:21/01353

COMMUNE DE [Localité 8]

C/

Etablissement Public GRAND DELTA HABITAT

Grosse délivrée

le 07/11/2024

à M^e Pierre-François Giudicelli

à M^e Philippe Pericchi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 29 novembre 2022, N°21/01353

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La commune de [Localité 8], SIREN 218 401 347prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Pierre-François Giudicelli de la Selarl Cabinet Giudicelli, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉE :

La société coopérative d’intérêt collectif d’HLAM à forme anonyme GRAND DELTA HABITAT RCS Avignon n° 662 620 079,

venant aux droits de la société VALLIS HABITAT par suite de fusion absorption, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouépericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Patrick Gontard de la Scp Patrick Gontard, plaidant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 07 novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 22 septembre 2014 le maire de la commune de [Localité 8] (Vaucluse) a accordé à l’office public d’HLM Mistral Habitat un permis de construire sur diverses parcelles de terrain situées lieudit [Localité 7] cadastrées B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] en vue de la construction de 16 logements.

Le 4 octobre 2016, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté un recours formé à l’encontre de l’arrêté accordant le permis de construire. Appel a été interjeté à l’encontre de cette décision le 2 décembre 2016.

Par acte authentique en date du 13 juin 2017, la commune de [Localité 8] a consenti sur les parcelles objet de la demande de permis de construire un bail emphytéotique d’une durée de 55 ans à l’office public d’HLM Mistral Habitat comportant la clause particulière suivante :

« La société Mistral Habitat désire commencer les travaux au plut tôt afin d’éviter la péremption du permis de construire.

Pour être agréable à ladite société, la commune de [Localité 8] accepte la signature du présent bail sachant que le jugement ci-dessus a fait l’objet d’un appel.

En cas d’annulation du permis de construire, le présent bail serait annulé purement et simplement, la commune de [Localité 8] redeviendrait propriétaire immédiatement et la société Mistral Habitat s’engagerait à remettre le terrain dans l’état où elle l’a trouvé, le tout sans indemnité quelconque due par la commune. »

Par arrêt du 15 février 2018, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé le jugement du 4 octobre 2016 et l’arrêté du maire du 22 septembre 2014.

Le pourvoi formé par Mistral Habitat et la commune de [Localité 8] a été rejeté par le Conseil d’Etat le 22 octobre 2018.

Un nouveau permis de construire sur les mêmes parcelles a été accordé à la société Mistral Habitat par nouvel arrêté du 21 juin 2018.

Par jugement du 15 octobre 2019, confirmé par la cour administrative d’appel de Marseille le 27 octobre 2020, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté le recours de tiers formé à l’encontre de cet arrêté.

Par acte du 26 août 2020, la commune a sommé la société Mistral Habitat d’avoir à cesser les travaux et de remettre les lieux en état en raison de l’annulation du bail emphytéotique.

Par acte du 1er septembre 2021, la société Vallis Habitat venant aux droits de la société Mistral Habitat, a assigné la commune de Travaillan en indemnisation de ses préjudices causés par son comportement fautif devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement contradictoire du 22 novembre 2022 :

— a condamné la commune de [Localité 8] à lui verser en réparation de ses préjudices les sommes de :

—  398 245,42 euros au titre des dépenses inutilement engagées auprès des tiers

—  40 000 euros au titre de frais personnels inutilement engagés

—  49 089,96 euros au titre de frais irrépétibles inutilement engagés

— a rejeté ses demandes au titre des frais de résiliation de marchés, de financement complémentaires et du coût de la remise en état des parcelles données à bail

— a condamné la commune de [Localité 8] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— a rejeté les autres demandes.

La commune de [Localité 8] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 janvier 2023.

Par ordonnance du 17 avril 2024, la procédure a été clôturée le 3 septembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 17 septembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 2 août 2023, la commune de [Localité 8] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à l’OPH, en réparation de ses préjudices, les sommes de 398 245,42, 40 000 et 49 089,96 euros, au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

Et statuant à nouveau

— de débouter la société Grand Delta Habitat de toutes ses demandes

— de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’appelante soutient :

— que le bail emphytéotique prévoyait son annulation pure et simple en cas d’annulation du permis de construire, et que l’arrêté du 22 septembre 2014 a été définitivement annulé ; que cette clause essentielle était claire, précise et dépourvue d’ambigüité, et qu’elle n’y a pas renoncé ; qu’elle pouvait donc solliciter l’annulation du bail dès lors que la société Mistral Habitat ne disposait pas d’une autorisation d’urbanisme purgée de tout recours,

— que les règles relatives à la tacite reconduction sont inapplicables ;

— que l’intimée ne rapporte pas la preuve des préjudices allégués.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 29 septembre 2023, la société Grand Delta Habitat, venant aux droits de la société Vallis Habitat demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de condamner l’appelante au paiement des sommes avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 15 février 2023,

A titre subsidiaire, en cas de réformation :

— de condamner l’appelante à lui payer les sommes de :

—  398 245,42 euros au titre des dépenses déjà engagées pour la réalisation des travaux conformément à l’objet du bail,

—  94 647,97 euros au titre du coût lié à la résiliation des marchés déjà conclus,

—  24 490,39 euros au titre des frais engagés pour le financement de l’opération et des frais consécutifs à l’annulation des contrats de prêt et de financement souscrits,

—  45 600 euros au titre de la remise en état du terrain,

—  51 087,96 euros au titre des frais de justice engagés dans le cadre des deux procédures en recours pour excès de pouvoir,

—  50 000 euros au titre des frais de personnel inhérents à la mobilisation de ses équipes en charge du suivi du dossier,

— de condamner l’appelante à exécuter la décision à intervenir sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision,

— de rejeter toute demande contraire,

— de rejeter toute demande tendant à la suspension ou à l’arrêt de l’exécution provisoire,

— de condamner l’appelante à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient :

— que la commune avait l’intention de poursuivre leurs relations contractuelles puisqu’elle a délivré un second permis de construire,

— que la clause résolutoire invoquée ne peut produire effet, dès lors qu’elle est invoquée de mauvaise foi,

— que la commune a soutenu la validité du permis construire initial devant le tribunal administratif et délivré un second permis de construire, prolongeant les effets du bail emphytéotique et renonçant ainsi à se prévaloir de la clause résolutoire,

— que la mauvaise foi et le manque de cohérence de la commune constituent une faute de nature à engager sa responsabilité.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la commune de [Localité 8]

Pour retenir que le refus opposé par la commune à la poursuite du bail était fautif, le tribunal a jugé que son comportement démontrait qu’elle avait entendu maintenir le bail litigieux malgré l’annulation du permis de construire, afin que le projet de construction puisse être exécuté.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1183 du même code dans sa version applicable au litige, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

Elle ne suspend point l’exécution de l’obligation ; elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu’il a reçu, dans le cas où l’événement prévu par la condition arrive.

Les parties sont libres de renoncer à ce qu’elles ont convenu mais la renonciation ne se présume pas.

Elle peut être expresse ou tacite.

Si elle est tacite, elle doit résulter d’actes qui traduisent sans équivoque la volonté de renoncer.

En l’espèce, nonobstant le recours pendant devant la cour administrative d’appel dont faisait l’objet le permis de construire accordé par arrêté du 22 septembre 2014 par la commune de [Localité 8] à l’OPH Mistral Habitat les parties ont en 2017 conclu sur les terrains concernés un bail emphythéotique aux termes duquel « ledit permis a fait l’objet d’un recours en date du 6 février 2015. Par jugement rendu le 20 septembre 2016 et lu en audience publique le 4 octobre 2016 par le tribunal administratif de Nîmes (Gard), le recours a été rejeté. Ledit jugement a été notifié aux parties le 4 octobre 2016, date à laquelle le délai d’appel de deux mois court. Le 2 décembre 2016, une requête en appel a été formulée.

La société Mistral Habitat désire commencer les travaux au plut tôt afin d’éviter la péremption du permis de construire.

Pour être agréable à ladite société, la commune de [Localité 8] accepte la signature du présent bail sachant que le jugement ci-dessus a fait l’objet d’un appel.

En cas d’annulation du permis de construire, le présent bail serait annulé purement et simplement, la commune de [Localité 8] redeviendrait propriétaire immédiatement et la société Mistral Habitat s’engagerait à remettre le terrain dans l’état où elle l’a trouvé, le tout sans indemnité quelconque due par la commune'.

Le bailleur a ainsi accepté la signature du bail, sous la condition résolutoire d’annulation du permis de construire, avec pour effet de redevenir immédiatement propriétaire des lieux, et que ceux-ci soient remis en état par l’emphytéote, sans indemnité.

Cette clause, rédigée de manière claire et non équivoque, exprime la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention, et donc sans formalité particulière, si le permis de construire venait à être annulé par la cour administrative d’appel.

Dès lors que la cour administrative d’appel de Marseille a annulé le permis de construire dans son arrêt du 15 février 2018 le bail emphytéotique s’est donc trouvé résolu de plein droit à cette date.

Le 16 avril 2018, nonobstant le pourvoi en cassation dont les parties ont saisi le Conseil d’Etat à l’encontre de cette décision, la société Mistral Habitat a déposé une nouvelle demande de permis de construire ayant trait au même programme de construction que le précédent, sur les parcelles objet du bail emphytéotique, que le maire de la commune de [Localité 8] a acceptée par arrêté du 21 juin 2018, ensuite modifié par arrêté du 25 mars 2019.

Un nouveau recours contre ce permis de construire a été formé par les propriétaires riverains devant le tribunal administratif de Nîmes.

La commune a conclu au rejet de cette nouvelle requête puis, les requérants ayant interjeté appel de la décision du tribunal administratif rejetant leur nouveau recours, à la confirmation du jugement et au rejet de ce recours.

La clôture de l’instruction devant la cour administrative d’appel est intervenue le 22 avril 2020.

La composition du conseil municipal de la commune de [Localité 8] a été modifiée à la suite des élections municipales du 28 juin 2020.

Par courrier signifié le 26 août 2020, réitéré par lettre recommandée du 7 septembre 2020, la commune s’est prévalue de la clause résolutoire du bail, du fait de l’annulation du permis de construire, a indiqué être redevenue propriétaire des terrains et demandé à la société Mistral Habitat la remise en état des lieux.

Le 28 septembre 2020, elle a déposé devant la cour administrative d’appel un nouveau mémoire en demande de réouverture de l’instruction, invoqué la perte de la qualité de la société Mistral Habitat pour présenter une demande de permis de construire, et sollicité l’annulation du jugement et de l’arrêté du 21 juin 2018 modifié en 2019.

Il en résulte, nonobstant la réalisation de la condition résolutoire, qu’en accordant un nouveau permis de construire pour le même projet de construction sur les parcelles objet du bail emphytéotique, ainsi qu’un permis modificatif alors qu’un recours avait été formé contre ce nouveau permis et en soutenant sa validité, tant en première instance qu’en appel devant la juridiction administrative, la commune a renoncé de manière claire et non équivoque à s’en prévaloir et manifesté son intention de poursuivre ses relations contractuelles avec la société Mistral Habitat.

Ce n’est que deux ans plus tard, après les élections municipales et le changement de majorité, qu’elle a sollicité l’annulation du contrat, alors que tout dans son comportement depuis l’arrêt du 15 février 2018 indiquait qu’elle souhaitait la réalisation du projet immobilier initialement envisagé.

Il en résulte que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi par la commune de [Localité 8], que son refus de poursuivre le bail emphytéotique est fautif et que sa responsabilité contractuelle est engagée.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur les préjudices

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au contrat, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le tribunal a condamné la commune au paiement de dommages et intérêts au titre des dépenses inutilement engagées auprès des tiers, de frais de personnel et de frais irrépétibles inutilement engagés.

La commune sollicite l’infirmation du jugement concernant tous ces postes de préjudices.

L’intimée sollicite la confirmation du jugement et ne sollicite l’indemnisation des autres préjudices dont elle a été déboutée en première instance qu’en cas d’infirmation.

Sur les dépenses engagées inutilement

Le tribunal a considéré ce préjudice établi du fait du seul établissement des factures, sans juger nécessaire de démontrer qu’elles avaient été acquittées.

La commune soutient que la demande n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum, les factures produites ne correspondant pas aux sommes demandées.

L’intimée expose avoir débuté les travaux avant la conclusion du bail dès lors que la commune était fiable et que les pourparlers avaient été engagés bien avant la délivrance du permis de construire.

Elle verse aux débats :

— un extrait de sa comptabilité privée, comportant un poste « factures tous états triées par programme, compte du 14 décembre 2012 au 3 mai 2022 », de 398 245,42 euros ;

— les factures justificatives des écritures passées en comptabilité pour un montant de 273 315,31 euros.

Les factures émises antérieurement au premier permis de construire et eà la signature du bail emphytéotique seront retenues, dès lors qu’il est justifié qu’elles sont bien relatives au programme de construction objet de ce permis.

Néanmoins, toutes les sommes figurant dans l’extrait de comptabilité produit ne sont pas justifiées par la production des factures correspondantes, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de la seule somme de 273 315,31 euros, par voie d’infirmation du jugement sur ce point.

Sur les frais de justice

Pour faire droit à cette demande le tribunal a considéré que la société justifiait avoir engagé pour défendre la régularité des autorisations de construire délivrées des frais d’avocat qui se sont avérés inutiles du fait de l’annulation du bail.

L’appelante soutient que les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ne peuvent être formées que pour l’instance en cours.

La société Grand Delta Habitat fonde toutefois pas ses demandes sur ces dispositions, mais allègue le préjudice causé par le comportement fautif de sa co-contractante.

Les frais d’avocat réclamés au titre de la première procédure contentieuse ont été engagés pour la défense de la bénéficiaire du permis de construire aux demandes d’annulation auxquelles il a été fait droit par arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille le 15 février 2018.

Ils n’ont donc aucun lien de causalité avec la faute commise par l’appelante.

Cependant, alors que le bail emphytéotique était annulé de plein droit du fait de l’annulation du permis de construire, la commune a accordé un second permis de construire, démontrant son intention de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire et de poursuivre ses relations contractuelles avec l’OPH Grand Delta Habitat qui a donc inutilement engagé des frais pour sa représentation et sa défeense dans le cadre de la procédure en annulation de ce second permis, puisque nonobstant la décision de la cour administrative d’appel rejetant le recours en annulation, la commune a finalement entendu se prévaloir de cette clause.

Ce comportement fautif a causé à l’intimée un préjudice qui sera réparé à hauteur de la somme de 28 967,44 euros, de laquelle il convient de déduire les sommes de 1 000 euros accordée par le tribunal administratif et 1 000 euros supplémentaires accordée par la cour administrative d’appel au titre de l’article L761-1 du code de la justice administrative.

Le jugement sera par conséquent infirmé, et l’appelante condamnée à payer à l’intimée la somme de 26 967,44 euros en réparation de son préjudice au titre des frais d’avocat engagés inutilement dans le cadre de la contestation du second permis de construire.

Sur les frais de personnel

Pour faire droit à cette demande, le tribunal a retenu que le projet de l’OPH était structuré et avait été matériellement mis à exécution, ce qui avait nécessité le labeur de ses employés sur plusieurs années et désormais inutilement par la faute de la commune.

L’intimée emploie nécessairement du personnel pour gérer son parc locatif et ses projets, et est contrainte d’en régler les charges, quelle que soit la tâche à laquelle il est affecté.

Elle ne démontre ni n’allègue toutefois avoir embauché ou spécifiquement employé du personnel à la gestion de ce projet.

Par conséquent, ne rapportant la preuve d’aucun préjudice à ce titre en lien avec la faute commise par l’appelante, elle sera déboutée de sa demande et le jugement infirmé de ce chef.

Sur les frais de résiliation des marchés

Pour débouter la société Grand Delta habitat de sa demande à ce titre, le tribunal a jugé qu’elle ne rapportait pas la preuve que les marchés signés entre 2013 et 2016 étaient encore en vigueur en 2020 et 2021 et qu’elle ne justifiait pas avoir payé ces indemnités, au demeurant non réclamées.

L’intimée produit un tableau de calcul des indemnités de résiliation des marchés afférents au programme Les Galines établi par ses soins pour un montant total de 101 832,72 euros, sous déduction des indemnités de résiliation dues à une société Cerqueira, ayant déposé le bilan, d’un montant de 5 250 euros.

Elle justifie également en cause d’appel, pour chaque marché public conclu, d’un décompte de résiliation accepté par chaque titulaire de lot et le montant effectivement versé à titre d’indemnité de résiliation, par virement, à l’exception du lot n°13 'peinture'.

Ce préjudice présentant avec la faute de la commune un lien de causalité direct, le jugement sera infirmé sur ce point et il sera fait droit à la demande formée à ce titre à hauteur de 94 647,98 euros.

Sur les frais de financement de l’opération

Pour rejeter cette demande, le tribunal a considéré que la société Grand Delta Habitat ne justifiait pas du déblocage des fonds objet des quatre contrats de prêt souscrits ni que des intérêts et/ou indemnités de résiliation ont été réclamés et payés.

Le jugement sera confirmé sur ce point, dès lors que la société Grand Delta Habitat reconnaît dans ses écritures ne pas avoir procédé au remboursement anticipé des prêts contractés, et ne démontre pas qu’une somme lui a été réclamée par l’établissement prêteur.

Sur le coût de la remise en état du terrain

L’intimée ne rapporte pas davantage en appel qu’en première instance la preuve qu’elle a engagé des frais de remise en état du terrain, qui incombe à la commune, du fait de la faute commise.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il l’a déboutée de cette demande.

Sur les autres demandes

La société Grand Delta Habitat ne peut prétendre à bénéficier du taux majoré de cinq points sur les condamnations pécuniaires prononcées par le jugement dont appel et mises à la charge de la commune, les montants accordés ayant été réformés.

En application de l’article L.313-1 du code monétaire et financier, les condamnations prononcées par le présent arrêt porteront intérêt au taux légal majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de sa signification.

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la commune de [Localité 8] aux dépens et à payer à l’OPH Vallis Habitat devenue Grand Delta Habitat la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et à payer à l’OPH Grand Delta Habitat la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 29 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Carpentras, sauf en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de la société Vallis Habitat tendant à être indemnisée des frais de financement complémentaires et du coût de la remise en état des parcelles données à bail,

— condamné la commune de [Localité 8] aux dépens et à payer à la société Vallis Habitat la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la commune de [Localité 8] à payer à la société Grand Delta Habitat les sommes de :

—  273 315,31 euros au titre des dépenses inutilement engagées,

—  26 967,44 euros au titre des frais d’avocat engagés inutilement

—  94 647,98 euros au titre des frais de résiliation des marchés,

Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

Déboute la société Grand Delta Habitat de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de personnel inutilement engagés,

Déboute la société Grand Delta Habitat de sa demande tendant à assortir les condamnations d’une astreinte,

Condamne la commune de [Localité 8] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la commune de [Localité 8] à payer à la société Grand Delta Habitat la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,