RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 25/00403 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JPGA

SI

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

12 décembre 2024

RG:24/00118

[F]

[R]

C/

S.E.L.A.R.L. ATHENA

Copie exécutoire délivrée

le

à :Selarl Lamy Pomies

Selarl LX NIMES

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 12 Décembre 2024, N°24/00118

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats, et M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [L] [H] [F]

né le 29 Mars 1942 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Serge ALMODOVAR de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

Mme [S] [B] [R] épouse [F]

née le 24 Juin 1942 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Serge ALMODOVAR de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

SELARL ATHENA (anciennement dénommée [E]-[V]), Société d’exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 90 000,00 €, immatriculée au RCS PARIS sous le n° 802 989 699, prise en son établissement secondaire sis [Adresse 4], représentée par Maître [K] [V], mandataire judiciaire, agissant en sa qualité de Liquidateur judiciaire de la SCI JAUFINE, fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du Tribunal de Commerce d’Angers en date du 1 er février 2017,

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Aurélien GOGUET de la SELARL ASTROLABE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 20 Novembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 décembre 2008, M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ont vendu à la SCI Jaufine une maison d’habitation avec terrain attenant sis à Saint-Peray (07), cadastrés section AC n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], moyennant le prix de 120 000 €.

Dans le cadre de la vente, les époux [F] et la SCI Jaufine ont prévu une faculté de réméré, avec un délai d’option de dix-huit mois pour les vendeurs ainsi que la mise en place, pour la période couvrant la faculté de rachat, d’une convention d’occupation précaire prévoyant le versement d’une indemnité d’occupation forfaitaire de 1 416 € par mois, intégralement versée à la signature de l’acte entre les mains du notaire rédacteur, à hauteur de 25 488 €.

Il était également prévu que si les vendeurs ne mettaient pas en oeuvre leur faculté de réméré dans les dix-huit mois et demeuraient occupants sans droit ni titre de l’immeuble, ils devraient verser outre l’indemnité d’occupation de 1 416 € par mois, une indemnité journalière pour retard de libération du bien fixée, entre les parties, à 47 € par jour jusqu’à la libération totale de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2010, M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ont saisi le tribunal de grande instance de Privas aux fins de voir prononcer, à titre principal, la nullité de la vente pour vileté du prix et, à titre subsidiaire, la rescision pour lésion.

Par jugement avant-dire-droit du 9 novembre 2010, une expertise a été ordonnée, confiée à un collège d’experts.

Par jugement du 8 novembre 2012, rectifié le 21 mars 2013, le tribunal de grande instance de Privas a :

— prononcé la rescision pour lésion de la vente du 26 décembre 2008,

— dit que la SCI Jaufine aura le choix, soit de rendre le bien immobilier en retirant le prix qu’elle en a payé soit de le garder, sous la déduction du 10ème du prix total,

— dit que si la SCI Jaufine préfère garder le bien immobilier en fournissant le supplément de prix, ce paiement sera assorti des intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2010, déduction du 10ème du prix total,

— dit que le supplément qu’aura acquitté la SCI Jaufine correspondra à la valeur réelle du bien immobilier au moment où interviendra le règlement complémentaire,

— dit que si la SCI Jaufine préfère rendre le bien et recevoir le prix elle devra restituer les sommes perçues au titre de l’indemnité d’occupation et que l’intérêt du prix qu’elle a payé lui sera compté à compter du 28 janvier 2010,

— condamné la SCI Jaufine à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire.

Ce jugement a été signifié le 7 juin 2013 et est passé en force de chose jugée.

La SCI Jaufine n’a pas exercé l’option qui lui était offerte et ne s’est pas manifestée, tandis que M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] sont demeurés dans les lieux.

Par jugement rendu le 29 juillet 2015, le tribunal de commerce d’Angers a placé la SCI Jaufine en redressement judiciaire et a désigné la SELARL [E]-[V], en qualité de mandataire judiciaire.

M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ont déclaré une créance d’un montant de 175 000 € en principal.

Saisi par le mandataire judiciaire d’une contestation de cette créance, au motif que la SCI Jaufine souhaitait garder le bien en payant un supplément de prix, le juge commissaire a constaté, par ordonnance du 30 novembre 2016, l’existence de contestations sérieuses et le défaut de pouvoir juridictionnel du juge commissaire pour statuer sur la créance déclarée et invité les parties à se pourvoir devant le tribunal de grande instance de Valence.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2016, M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ont fait assigner la SCI Jaufine et la SELARL [E]- [V], ès qualités de représentant des créanciers, devant le tribunal de grande instance de Valence.

Par jugement du 1er février 2017, le tribunal de commerce d’Angers a converti la mesure de redressement judiciaire de la SCI Jaufine en liquidation judiciaire et a désigné la SELARL [E] [V], ès qualités de liquidateur judiciaire.

Par jugement du 20 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Valence s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Privas.

Par jugement du 21 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Privas a statué comme suit :

— dit que M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] sont les propriétaires des biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 11] (Ardèche), cadastrés section AC n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière, aux frais de la SCI Jaufine représentée par son liquidateur, la SELARL [E] [V] ;

— dit que le montant de ces frais sera porté au passif de la liquidation ;

— débouté les parties de toutes autres demandes ;

— fixé à la somme de 5 000 euros la créance de M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à l’encontre de la SCI Jaufine représentée par son liquidateur, la SELARL [E]-[V], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que cette somme sera portée au passif de la liquidation ;

— condamné la SCI Jaufine représentée par son liquidateur, la SELARL [E]- [V] aux dépens, dont le montant sera porté au passif de la liquidation,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 28 janvier 2019, la SELARL [E]-[V] désormais dénommée la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine a interjeté appel de cette décision devant la cour d’appel de Nîmes.

Par arrêt avant-dire-droit en date du 14 mai 2020, la cour d’appel de Nîmes a, entre autres dispositions :

— infirmé le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— dit que la SELARL Athena, prise à la personne de Me [V], ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI Jaufine, a régulièrement exercé l’option de conserver l’immeuble sis à Saint-Peray, cadastré section AC n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], offerte par le jugement définitif du tribunal de grande instance de Privas du 8 décembre 2012, rectifié le 21 mars 2013,

Avant dire droit, sur le surplus des demandes,

— ordonné une expertise, avec pour mission notamment de donner à la cour tous éléments permettant de déterminer, au regard du marché immobilier local, en citant les termes de comparaison retenus, la valeur vénale de cet immeuble.

Par arrêt du 29 juin 2023, la cour d’appel de Nîmes a :

— infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Privas du 20 juillet 2017 ;

Statuant à nouveau,

— fixé le juste prix à la somme de 233 000 € avec intérêt au taux légal à compter du 28 juillet 2010 et jusqu’au paiement ;

— rejeté les demandes de la SCI Jaufine représentée par la SELARL Athena ;

— condamné la SCI Jaufine représentée par la SELARL Athena à une indemnité de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ;

— condamné la SCI Jaufine représentée par son liquidateur judiciaire aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel y compris ceux afférant à l’organisation de l’expertise judiciaire.

Par requête du 18 septembre 2023, M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ont saisi le juge commissaire du tribunal de commerce d’Angers qui avait sursis à statuer afin qu’il fixe leur créance au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI Jaufine pour un montant de 233 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2010.

L’ensemble immobilier a été vendu le 9 février 2024, dans le cadre d’une procédure de surenchère, pour le prix de 324 500 €.

M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ont libéré les lieux le 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la SELARL Athena, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine a fait assigner M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas aux fins de les voir condamner à lui verser à titre provisionnel, en exécution de l’acte authentique du 26 décembre 2008, la somme de 465 979,04 €.

Par ordonnance contradictoire du 12 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas a :

— condamné M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athena, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, une provision d’un montant de 193 360,24 € au titre de leur occupation du bien immobilier situé à Saint-Peray, depuis le 1er février 2013 jusqu’au 16 février 2024 ;

— dit n’y avoir lieu à provision sur l’indemnité de retard de libération ;

— condamné M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] aux dépens de l’instance ;

— condamné M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athéna, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 6 février 2025, M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ont interjeté appel de ladite ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F], appelants, demandent à la cour de :

Statuant sur l’appel d’une ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal Judiciaire de Privas en date du 12 décembre 2024,

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 12 décembre 2024 des chefs critiqués suivants :

* condamnons M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athena, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, une provision d’un montant de 193 360,24 € au titre de leur occupation du bien immobilier situé à Saint-Peray, depuis le 1er février 2013 jusqu’au 16 février 2024 ;

* disons n’y avoir lieu à provision sur l’indemnité de retard de libération;

* condamnons M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] aux dépens de l’instance ;

* condamnons M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athéna, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 73 et 74 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du juge commissaire au RJ de la SCI Jaufine du 30 novembre 2016,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 29 juin 2023,

Vu la procédure pendante devant le juge commissaire du tribunal de commerce d’Angers,

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes de la SELARL Athena en ce qu’elles ont été engagées irrégulièrement devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Privas en raison de l’incompétence matérielle du juge des référés et de l’existence d’une instance pendante devant le juge commissaire à la liquidation de la SCI Jaufine,

A titre subsidiaire,

— déclarer prescrites toutes les réclamations de la SELARL Athena comprises entre le 26 juin 2010 et le mois de mars 2019 concernant les indemnités d’occupation et l’indemnité de libération,

Pour le surplus non prescrit,

— juger que les demandes de la SELARL Athena se heurtent à des contestations sérieuses,

En conséquence de quoi,

— débouter la SELARL Athena de sa demande de condamnation de M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F],

— condamner la SELARL Athena à verser à M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SELARL Athena, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, intimée, demande à la cour de :

Vu l’article L.111-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article L.111-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 1134 et suivants du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016 applicable en l’espèce,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Statuant sur l’appel formé par M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Privas,

— juger M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] irrecevables ou en tous cas mal fondés en leur appel ;

— juger la SELARL Athena, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, tant recevable que bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— débouter M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* condamné M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athena, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, une provision d’un montant de 193 360,24 € au titre de leur occupation du bien immobilier situé à Saint-Peray, depuis le 1er février 2013 jusqu’au 16 février 2024 ;

* condamné M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] aux dépens de l’instance ;

* condamné M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athéna, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athena, la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 2 octobre 2025, date à laquelle elle a été évoquée pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la compétence du juge des référés

Selon les dispositions de l’article L 624-2 du code de commerce, ' au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission.'

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ' dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] font valoir l’irrecevabilité des demandes de la SELARL Athena, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine. Ils estiment qu’il relève exclusivement de la compétence matérielle du juge-commissaire désigné à la liquidation judiciaire de la SCI Jaufine, devant qui une instance est pendante, de statuer sur l’admission de la créance des époux [F] à son passif et dès lors de fixer les créances réciproques des parties, et ce d’autant que la SELARL Athena, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine a fait des demandes de compensation devant ce même juge. Ils considèrent que le juge des référés ne peut statuer tant que le juge-commissaire n’a pas lui-même soit décidé de l’admission de leur créance, soit de son rejet en l’état de contestations sérieuses. Ils soutiennent que c’est à tort que le premier juge a retenu sa compétence et a considéré avoir des pouvoirs propres pour allouer une provision.

La SELARL Athena, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine soutient que la fixation de sa créance excède la compétence matérielle du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI Jaufine, ce dernier ne pouvant statuer et fixer les créances que pourrait détenir la procédure collective du débiteur contre l’un ou plusieurs de ses créanciers. Elle ajoute que le juge-commissaire ne peut prononcer des condamnations, pouvoir relevant du juge des référés qui peut fixer une provision. Elle ajoute que la SCI Jaufine dispose d’un titre exécutoire en l’état de l’acte notarié et que la fixation de sa créance à l’égard de M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F], demeurés dans le bien et tenus à des indemnités, relève des juridictions de droit commun.

Le juge-commissaire ne peut, en principe, pas être concurrencé par le juge des référés qui n’a pas à s’immiscer dans la procédure collective.

La déclaration d’une créance au passif d’un débiteur, soumis à une procédure collective, ne tend qu’à la constatation de l’existence, de la nature et du montant de la créance déclarée.

La contestation de cette créance, au cours de la procédure de vérification du passif dont est saisi le juge-commissaire n’a pas le même objet que la demande en paiement d’une somme d’argent formée par le débiteur contre le créancier déclarant.

M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ont saisi le juge-commissaire près le tribunal de commerce d’Angers en révocation du sursis à statuer prononcé le 30 novembre 2016, en l’état de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nîmes le 29 juin 2023 et demandent que leur créance soit admise au passif de la SCI Jaufine.

Il est établi que la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine conteste devant ce même juge tant l’existence que le montant de cette créance, opposant une créance qu’elle aurait elle-même à l’endroit des créanciers déclarants et dont elle demande la compensation.

Cette contestation, sur laquelle le juge-commissaire n’a pas encore statué, ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés par la SELARL Athena, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Jaufine, d’une demande de fixation à titre provisionnel des sommes dues par M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F], cette dernière agissant non pas dans le cadre de la procédure collective mais en exécution de l’acte authentique de vente du 26 décembre 2008, du fait du maintien des appelants dans le bien immobilier, propriété de la SCI Jaufine, ce que ces derniers ne contestent pas, cette demande relevant de la compétence du tribunal judiciaire.

La contestation de la créance et la demande en paiement d’une somme d’argent à titre provisionnel formées par la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine n’ayant pas le même objet, il convient de déclarer recevable la demande présentée par l’intimée de ce chef.

2) Sur la demande de provision

M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] font valoir que la demande de condamnation à une provision se heurte à des contestations sérieuses. Ils soulèvent d’une part la prescription, l’intimée ne pouvant solliciter des sommes antérieures au délai de cinq ans à compter des conclusions régularisées le 13 mai 2024, soit toutes les sommes comprises entre le 26 juin 2010 et le mois de mars 2019.

Quant aux demandes de condamnations formées et non prescrites, ils soutiennent que l’indemnité d’occupation n’a été stipulée contractuellement que pour une durée de dix-huit mois et que le prix a été intégralement payé dès la signature de l’acte authentique. Ils ajoutent que la SCI Jaufine n’a pas fait preuve de diligence, ayant attendu le 8 novembre 2016 pour indiquer qu’elle souhaitait conserver le bien et ils estiment qu’elle a implicitement renoncé à tous ses droits qui pouvaient résulter des dispositions de l’acte authentique et, à supposer que cette renonciation implicite ne soit pas retenue, il convient de constater que cette négligence fautive leur a causé un préjudice, cette question relevant du juge du fond.

Quant à la demande relative à l’indemnité de libération, ils font valoir qu’elle constitue en réalité une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, puisqu’elle vise à sanctionner la non-libération des lieux et fait doubler le montant de l’indemnité d’occupation. Ils soutiennent ainsi qu’au regard de ces éléments, l’indemnité de libération devra être réduite à néant pour l’ensemble de la période non prescrite et qu’en toute hypothèse, cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

La SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine, soutient qu’elle dispose, par le biais de l’acte notarié du 26 décembre 2008, d’un titre exécutoire à l’encontre de M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] constatant l’existence de créances certaines, liquides et exigibles et auxquelles elle n’a aucunement renoncé.

Elle expose que l’ensemble des demandes en justice qu’elle a portées à l’encontre des appelants aux fins de paiement des indemnités dues en exécution de l’acte notarié de 2008, a interrompu la prescription qui pouvait courir contre elle.

Quant à l’indemnité de libération, le premier juge ayant estimé qu’une telle demande relevait de l’analyse du juge du fond, elle indique initier une procédure devant le tribunal judiciaire de Privas de ce chef.

Elle conteste enfin l’existence d’un préjudice à l’égard de M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] tenant à une négligence de la SCI Jaufine, rappelant qu’ils sont demeurés dans le bien et en ont joui gratuitement jusqu’au 16 février 2024.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, pour que soit octroyée une provision, il n’est pas exigé la constatation d’une urgence mais seulement l’existence d’une obligation fondant la demande tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il appartient au demandeur à la provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Il convient de relever au préalable que la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine n’a pas maintenu sa demande de condamnation de M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] au paiement d’une provision au titre de l’indemnité de libération, dont la cour n’est dès lors pas saisie.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, il résulte de l’acte authentique en page 5 que les parties ont convenu que ' l’acquéreur aura la jouissance soit par la prise de possession réelle et effective soit, du moment que le dit bien reste occupé par le vendeur, aux charges et conditions fixées par convention d’occupation précaire, par la perception des indemnités d’occupation,' les parties ayant convenu que l’immeuble vendu restera occupé par le vendeur pour la période durant laquelle il disposera de la faculté de réméré, soit une durée maximale de 18 mois.

Il est prévu en page 11 que ' si le vendeur se maintenait dans les lieux après que la convention d’occupation précaire ait pris fin, il serait occupant sans droit ni titre'.

Il n’est pas sérieusement contestable que M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] sont demeurés dans le bien jusqu’au 16 février 2024 et qu’ils sont dès lors devenus occupants sans droit ni titre au moment de la levée de l’option, soit au 26 juin 2010, terme de la convention d’occupation, étant tenus en contrepartie de l’immobilisation du bien au paiement d’une indemnité d’occupation fixée par l’acte de de vente dont ils ne contestent pas plus le montant.

Les appelants entendent voir limiter le paiement d’une provision à ce titre, à la seule période allant du mois de mars 2019 jusqu’à leur départ, la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine sollicitant son règlement à compter du 1er février 2013, tel que l’a retenu le premier juge.

— Sur la prescription

La prescription est un mode d’extinction d’une obligation. Elle agit comme une sanction frappant le créancier qui n’aurait pas mis en oeuvre ses droits dans les délais, ce dernier devant agir lorsqu’il peut le faire matériellement, juridiquement et intellectuellement. Le point de départ du délai est situé au jour où la créance existe et est exigible et donc au jour où le créancier peut agir.

La renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et doit être accompagnée de circonstances manifestement sans équivoque son intention de renoncer.

L’article 2277 du code civil prévoit que les actions en paiement de loyers et fermages se prescrivent par 5 ans, ces modalités s’appliquant au paiement d’indemnités d’occupation.

Comme l’a justement rappelé le premier juge, en application des dispositions des articles 2241 et 2242 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, cette interruption prenant fin lors de l’extinction de l’instance.

La SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine a saisi le juge des référés d’une demande en paiement des indemnités d’occupation dues par M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à titre de provision, suivant acte introductif du 18 avril 2024. Les appelants lui reconnaissent le droit d’agir en paiement pour la période allant du mois d’avril 2019 jusqu’à leur départ des lieux, aucune contestation n’étant élevée sur la période considérée qui est dès lors acquise.

S’agissant de la période antérieure au mois d’avril 2019, il résulte de l’instance pendante devant la cour d’appel de Nîmes qui a conduit à l’arrêt avant-dire-droit du 14 mai 2020 et dès lors, à l’interruption pendant cette période de la presciption, que dans le cadre de ses conclusions signifiées le 15 janvier 2020, la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine a sollicité la condamnation de M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à une somme au titre des indemnités d’occupation, cette demande lui permettant de prétendre au paiement d’indemnités sur les 5 ans précédant, soit jusqu’au 15 janvier 2015. Il est constant que cette demande n’a pas été reprise lorsque la cour d’appel de Nîmes a statué au fond dans l’arrêt du 29 juin 2023 et n’a dès lors pas été précédemment tranchée.

Quant à la demande de paiement antérieure au 15 janvier 2015, le tribunal judiciaire de Privas qui a statué le 21 décembre 2018, avait été saisi par M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] d’une demande tendant à voir confirmer que la SCI Jaufine avait renoncé à exercer son option, celle-ci ayant reconventionnellement demandé dans ses conclusions du 1er février 2018 la compensation des dettes et le paiement des indemnités d’occupation dues par M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] et dès lors sur la période allant du 1er février 2013 au 1er février 2018.

Il en résulte, de manière non contestable, que la demande au titre du paiement de l’indemnité d’occupation due par M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] ne s’est pas prescrite, entre le 1er février 2013 et le 16 février 2024, en l’état des demandes formalisées au cours des différentes procédures opposant les parties.

— Sur l’existence d’un préjudice

M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] font valoir qu’ils ont subi un préjudice du fait de la négligence de la SCI Jaufine qui a tardé à exercer son option et est demeurée inerte malgré l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes, cette inaction ayant aggravé le montant des sommes réclamées et devant être appréciée par le juge du fond.

Il n’est pas sérieusement contestable que les appelants sont demeurés dans le bien au-delà du délai prévu dans le cadre de la convention d’occupation précaire et qu’ils savent depuis le 8 novembre 2016 l’option choisie par la SCI Jaufine et sont demeurés dans le bien malgré la décision de la cour d’appel du 14 mai 2020. Ils n’ont en outre formalisé aucune demande de condamnation à une indemnité de ce chef.

Si M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] entendent faire valoir une demande indemnitaire devant le juge du fond, celle-ci est sans incidence sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation auxquels ceux-ci sont tenus et ne constitue pas une contestation sérieuse empêchant l’octroi d’une provision.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] au paiement d’une indemnité d’occupation due à titre provisionnel pour la période allant du 1er février 2013 au 16 février 2024.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

La période correspondant à 132 mois et 16 jours et l’indemnité d’occupation s’élevant à 1 416 € par mois, il convient de condamner M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à titre de provision la somme de de 187 693,24 €. (1 416 € x 132 + (1 416 €x16/29)).

La décision critiquée est infirmée dans son quantum.

3) Sur les autres demandes

La décision critiquée au titre des dépens de première instance et des frais irrépétibles est confirmée, le premier juge ayant fait une exacte appréciation.

M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F], succombants, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel et seront déboutés de leur demande de condamnation de la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] solidairement à payer à la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,

Déclare recevable les demandes formées par la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine en paiement d’une provision à l’encontre de M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F],

Confirme l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Privas le 12 décembre 2024 en ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— Condamné M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine une provision d’un montant de 193 360,24 € au titre de leur occupation du bien immobilier situé à Saint-Péray depuis le 1er février 2013 jusqu’au 16 févier 2024,

L’infirme de ce seul chef,

Statuant de nouveau,

Condamne M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine une provision d’un montant de 187 693,24 € au titre de leur occupation du bien immobilier situé à Saint-Péray depuis le 1er février 2013 jusqu’au 16 févier 2024,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] aux dépens d’appel,

Déboute M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [L] [F] et Mme [S] [R] épouse [F] à payer à la SELARL Athena, ès-qualité de liquidateur de la SCI Jaufine, la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,