RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 25/00330 -

N° Portalis DBVH-V-B7J-JO6R

ID

TJ DE CARPENTRAS

28 novembre 2024

RG:22/00660

S.A.S. ALAZARD ET [P]

S.C.I. ARA

C/

[G]

[F]

COMMUNE DE [Localité 10]

S.A.S. ABATTOIRS DU SUD

S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT & BERTHOLET

Copie exécutoire délivrée

le 16 octobre 2025

à :

M^e Emmanuelle Vajou

M^e Clotilde Lamy

M^e Jean-Marie Chabaud

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 28 novembre 2024, N°22/00660

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

La Sas ALAZARD ET [P]

et

La Sci ARA

prise en la personne de leur représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représentées par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentées par M^e Thibault Pomares de la Sas ABP avocats conseils, plaidant, avocat au barreau de Tarascon

INTIMÉS :

La Sas ABATTOIRS DU SUD,

[Adresse 8]

[Localité 10]

Assignée le 18 mars 2025 par PV 659 du CPC

sans avocat constitué

représentée par Me [Z] [G] en sa qualité de liquidateur judiciaire, domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 9]

Assigné à domicile le 19 mars 2025

sans avocat constitué

La Sas ALAZARD ET [P], représentée par Me [L] [F]

en qualité de mandataire judiciaire, domicilié en cette qualité

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Assigné à domicile le 18 mars 2025

sans avocat constitué

La Sas ALAZARD ET [P], représentée par la Selarl DE SAINT RAPT & BERTHOLET en qualité de commissaire à l’exécution du plan, domiciliée en cette qualité

Administrateurs Judiciaires Associés

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-Marie Chabaud de la Selarl Sarlin-Chabaud-Marchal & associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

La commune de [Localité 10]

prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représentée par M^e Clotilde Lamy de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-Richaud avocats associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Vincent Lacroix de la Selarl Itineraires avocats Cadoz – Lacroix – Rey – Verne, plaidant, avocat au barreau de Lyon

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 16 octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Du domaine public de la commune de [Localité 10] dépendait un ensemble immobilier bâti cadastré section CP n°[Cadastre 1] [Adresse 13] d’une superficie totale de 87 ares et 45 centiares constituant son abattoir municipal, agréé viandes à label et abattages rituels, dont l’activité était gérée depuis 1977 soit directement soit sous forme de régie à autonomie financière.

Ne pouvant faire face aux investissements importants 'nécessaires à la mise en conformité des bâtiments et aux évolutions réglementaires répétées', à laquelle il lui a été enjoint de procéder à la suite d’une inspection vétérinaire pour le maintien de son agrément après le 31 décembre 2010, elle a décidé de maintenir l’activité d’abattage sur le site sous forme de gestion privée et après consultation du conseil d’exploitation, son conseil municipal a adopté le 28 septembre 2010 une résolution

— mettant fin au service public de l’abattoir municipal à compter du 1er janvier 2011,

— déclassant à compter de cette date de son domaine public le tènement [Adresse 13],

— autorisant le maire à signer tous les actes et documents nécessaires.

Puis selon délibération du 14 décembre 2010 de son conseil municipal, elle a accepté

1.la cession à l’euro symbolique à la société Alazard et [P] de l’activité d’abattage, du bâti et du terrain d’assiette, aux charges et conditions :

— de faire les travaux préconisés par les services vétérinaires afin d’obtenir l’agrément de catégorie II

— de poursuivre l’activité d’abattage pendant 15 ans

— de maintenir les utilisateurs actuels de l’abattoir durant 6 mois à compter de l’acte définitif de vente,

— d’indemniser la commune à hauteur de la valeur vénale du bien estimés par les services fiscaux le 21 novembre 2010 si la revente du bien intervient dans les 15 ans

— en cas d’inexécution de ses obligations, de retourner le bien dans l’état dans le patrimoine communal avec paiement en plus de l’euro symbolique

— avec pacte de préférence sur 20 ans

2.la conclusion d’un bail d’une durée de 5 ans portant sur le terrain de desserte et la maison du gardien, qui sera résilié de plein droit en cas de cessation d’activité et dont le locataire pourra lever l’option au terme de 5 ans maximum si l’ensemble des dispositions requises dont remplies.

L’acte régularisé le 28 février 2011 par Me [Y] notaire à [Localité 10] comprend :

.au titre I 'Vente'

la vente au prix symbolique de 1 euro de la totalité en pleine propriété avec faculté de réméré par la commune de [Localité 10] à la société Alazard et [P] d’un bâtiment à usage d’abattoir situé [Adresse 13] et d’un bureau extérieur, cadastré section CP n°[Cadastre 4] pour une contenance de 33a14ca,

.un titre II 'Cession de l’activité d’abattage'

la cession au prix symbolique de 1 euros à la même société de l’activité d’abattage pour ovins et équins comprenant l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y attachés, le mobilier et matériel, les ustensiles et outillages servant à son exploitation, d’une valeur vénale estimée à 80 000 euros,

.un titre III 'Convention d’occupation précaire'

la mise à disposition du cessionnaire d’une maison d’habitation et terrain attenant cadastré section CP n°[Cadastre 5] [Adresse 13], destinés à l’usage exclusif de cour, passage, parking, voies de circulation et logement de gardien, moyennant une redevance annuelle de [Cadastre 1] 000 euros TTC pour une durée de 5 ans à compter du 28 février 2011 renouvelable et avec option d’achat au prix de 1 euros à l’issue.

Par nouvelle délibération du 11 décembre 2012 la commune a accepté le transfert des charges et conditions pesant sur la société Alazard et [P] aux sociétés Ara et Abattoirs du Sud, 'solidairement tenues des mêmes engagements'.

La Sci Ara a, selon ses statuts reçus par acte notarié du 31 janvier 2013 été constituée entre M. [V] [P] et la société Alazard et [P] d’une part, la société Abattoirs du Sud d’autre part, ayant préalablement exposé 's’engager conjointement et solidairement, tant pour elles-mêmes que pour leur successeurs, à respecter strictement l’ensemble des charges et conditions constitués lors de l’acte d’acquisition initial.'

M. [V] [P] a apporté 1 000 euros en numéraires à son capital et la société Alazard et [P] l’immeuble ou les droits immobiliers objet initial du titre I.'Vente’ de l’acte de cession du 28 février 2011, évalués à 590 000 euros, avec l’accord de la commune, intervenante à l’acte de constitution.

Puis le 1er avril 2013 la société Ara a donné à bail commercial les locaux objet de l’apport de la société Alazard et [P] à la société Abattoirs du Sud dans laquelle par acte sous seing privé du 22 juillet 2015 la société Alazard et [P] a ensuite cédé à MM. [N], [W] et [M] [T] 90% de ses parts, aux fins de procéder à l’abattage rituel.

Un nouveau contrat de bail a été régularisé le même jour entre les sociétés Ara et Abattoirs du Sud nouvellement constituée.

M. [W] [T] a créé en 2016 la société Boucherie du Sud à laquelle la société Ara a donné le 1er janvier 2018 à bail à loyer, à titre précaire et pour 24 mois le bureau extérieur accolé au bâtiment principal et construction nouvelle d’une superficie d’environ 160 m² cadastré section CP n°[Cadastre 4] pour 0h& 33a41ca, le reste du bâtiment devant être également loué aux sociétés Abattoirs du Sud, La Cheville Bio et Sud Volaille, et divers locaux leur être communs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2016 la société Ara a notifié à la société Alazard et [P] et à la commune de [Localité 10] son intention de 'lever l’option de vente’ et son acceptation 'd’acquérir (ce) bien aux prix et conditions fixés dans la promesse de vente’ (souscrite dans le cadre de la convention d’occupation précaire du 1er janvier 2018) 'compte-tenu du fait qu’à ce jour elle (détenait) les abattoirs'.

Par courrier du 26 avril 2016 la commune a demandé à la société Alazard et [P] 'de bien vouloir lui indiquer et justifier que l’ensemble des obligations conditionnant la levée d’option relative au terrain d’assiette de l’activité d’abattage’ et 'pris note de sa volonté de poursuivre le bail portant sur le terrain de desserte aux abattoirs et (sur) la villa pendant [Cadastre 1] ans'.

Par courrier du 21 décembre 2017 la société Alazard et [P] a demandé au maire de [Localité 10] de renoncer au nom de la commune à la clause d’exploitation pendant 15 ans de l’abattoir contenue dans l’acte de cession comme condition essentielle et d’accepter également qu’elle puisse destiner les bâtiments à une nouvelle activité économique, ainsi que de se positionner sur la vente de la maison d’habitation et du terrain attenant cadastré section C n°[Cadastre 5].

Elle a fait l’objet d’un plan de redressement après jugement d’ouverture d’une procédure collective le 13 avril 2018.

La société Abattoirs du Sud a ensuite été placée en liquidation judiciaire par jugement du 25 avril 2018 du tribunal de commerce d’Avignon, Me [Z] [G] étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Le procès-verbal d’inventaire et de prisée a été dressé le 14 mai 2018 par huissier.

La société Ara ayant fait connaître son intention, 'en qualité de gérant de la société Alazard et [P]' de faire une offre de rachat de la totalité de l’actif mobilier (chaîne d’abattage et froid) a été déclarée adjudicataire le 08 novembre 2018 de certains actifs mobiliers vendus dans le cadre de cette liquidation.

Après constat de l’arrêt de l’activité d’abattage établi le [Cadastre 1] mai 2019 la commune de [Localité 10] lui a notifié par courriers des 07 février 2020 puis 15 avril 2021 le fait que le foncier objet des actes notariés revenait de fait et de droit dans son patrimoine et demandé communication du bail en cours pour entreprendre tout acte de procédure.

Après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête du 22 avril 2021, la Sci Ara a par acte du 23 avril 2021 assigné en référé d’heure à heure la société Boucherie du Sud et MM. [T] devant le président du tribunal judiciaire de Carpentras qui par ordonnance du 28 avril 2021 a enjoint aux parties de tenter de se concilier.

Selon protocole de conciliation valant accord transactionnel du 7 juin 2021 homologué par ordonnance de référé du 15 septembre 2021

.la Sci Ara s’est engagée

— à verser à la société Boucherie du Sud une indemnité d’éviction en cas de vente des abattoirs contre remise des clés du local occupé,

— à abandonner les loyers échus dus par la société Boucherie du Sud et MM. [T],

— a réviser le prix des baux commercial et d’habitation ,

— à céder un container frigorifique à la société Boucherie du Sud à l’euro symbolique

.la société Boucherie du Sud s’est engagée

— à laisser libre accès au matériel vendu,

— à réinstaller le matériel enlevé nécessaire à la reprise de l’exploitation,

— à libérer les lieux en cas de vente des abattoirs dans le délai d’un mois, de même que MM. [T].

La société Boucherie du Sud et MM. [T] ont dès le mois de février 2022 cessé de payer les loyers pourtant révisés.

Un commandement de payer délivré à la société Boucherie du Sud le 29 juillet 2022 est resté infructueux et la demande de la société Ara aux fins de constat et d’acquisition de la clause résolutoire du bail engagée en référé les 25 et 28 novembre 2022 a été rejetée par le président du tribunal judiciaire par ordonnance du 15 mars 2023 au motif de l’existence de contestations sérieuses.

L’instance en expulsion engagée le 19 juin 2024 est toujours pendante en première instance.

Par acte du 14 avril 2022 les sociétés Ara et Alazard et [P] ont assigné la commune de Carpentras devant le tribunal judiciaire de cette ville qui par jugement du 28 novembre 2024

— a prononcé la résolution du contrat de vente du bâtiment abattoir cadastré section CP n° [Cadastre 4],

— a déclaré cette résolution opposable aux sociétés Ara et Abattoirs du Sud,

— a condamné sous astreinte les société Alazard et [P] et Ara à restituer les biens immobiliers cadastrés [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à la commune de [Localité 10],

— les a condamnées aux dépens et à payer la somme de 3 000 euros à la commune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Alazard et [P] et la Sci ARA ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 février 2025 et par ordonnance du [Cadastre 1] février 2025 ont été autorisées à assigner à jour fixe la commune de [Localité 10], Me [Z] [G] mandataire liquidateur de la Sas Abattoirs du Sud, la Sas Abattoirs du Sud, la Selarl de Saint-Rapt & Bertholet commissaire à l’exécution du plan de la Sas Alazard et [P] et Me [L] [F] son mandataire judiciaire.

Au terme de leurs dernières conclusions d’appelantes n°2 régulièrement notifiés le 27 août 2025 les appelantes demandent à la cour

— d’infirmer le jugement dont appel des chefs ayant :

· prononcé la résolution du contrat de vente du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4] à [Localité 10], formalisé par acte authentique en date du 28 février 2011 entre cette commune et la société Alazard et [P],

· déclaré opposable aux sociétés Ara et Abattoirs du Sud la résolution du contrat de vente du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4] à [Localité 10], formalisé par acte authentique en date du 28 février 2011 entre cette commune et la société Alazard et [P],

· condamné les sociétés Alazard et [P] et Ara, ou tout occupant de leur chef à restituer à la commune de [Localité 10] le bien immobilier consistant en une parcelle bâtie cadastrée CP n°[Cadastre 4], et comportant le bâtiment abattoir ainsi que toutes ses dépendances, ainsi que la maison du gardien et terrain attenant situé sur la parcelle CP n°[Cadastre 5],

· condamné les sociétés Alazard et [P] et Ara à restituer les clés et procéder à l’état des lieux du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4] ainsi que toutes ses dépendances, ainsi que la maison du gardien et terrain attenant situé sur la parcelle CP n°[Cadastre 5] à [Localité 10] à cette commune dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de ce délai et ce pendant une durée de [Cadastre 1] mois à l’issue de laquelle il devra être à nouveau statué.

· condamné in solidum les sociétés Alazard et [P] et Ara aux dépens de l’instance et à payer à la commune de [Localité 10] une indemnité d’un montant de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

· a rejeté leurs autres demandes

Ce faisant,

— de réformer en l’ensemble de ses dispositions le jugement n°22/00660 du 28 novembre 2024,

Statuant par l’effet devolutif de l’appel,

Sur la propriété de la Sci Ara sur l’abattoir et de la Sas Alazard et [P] sur l’activité d’abattage

— de constater que la commune n’a pas mis en oeuvre la faculté de réméré contractuellement prévue dans l’acte du 28 février 2011 dans le délai convenu ; qu’elle ne dispose d’aucune faculté lui permettant d’exiger la réintégration dans son patrimoine de l’abattoir sis [Adresse 13] à [Localité 10] et de l’activité d’abattage qui y est exercée,

Subsidiairement sur ce point

— de dire qu’elles n’ont manqué à aucune de leurs obligations contractuelles telles que prévues au Titre II de l’acte du 28 février 2011,

A titre infiniment subsidiaire

— de juger que la commune ne justifie pas

— d’un quelconque droit à la restitution des biens cédés aux termes de l’acte du 28 février 2011 dès lors que la société Alazard et [P] s’est valablement acquitté du prix de vente convenu,

— de l’existence et du quantum de son préjudice résultant de la prétendue inexécution par ces sociétés de l’obligation d’exploitation de l’activité d’abattage durant une période de 15 ans,

En conséquence sur ce point

— de dire que (le droit de propriété) de la Sci Ara sur l’abattoir [Adresse 13] à [Localité 10] et (le droit de propriété) de la Sas Alazard et [P] sur l’activité d’abattage qui y est exercée ne peuvent plus être remise en question par la commune de Carpentras,

En tout état de cause

— de débouter la commune de [Localité 10] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens tendant à la restitution des biens cédés aux termes de l’acte du 28 février 2011,

Sur la levée de l’option d’achat prévue au Titre III de l’acte du 28 février 2011

— de constater

— que la Sàs Alazard a valablement levé l’option d’achat portant sur l’acquisition de la maison à usage d’habitation et du terrain attenant [Adresse 13] à [Localité 10], objet de la convention d’occupation temporaire prévue au Titre III de l’acte du 28 février 2011 selon les modalités contractuellement prévues,

— que la commune de [Localité 10] a méconnu son obligation de procéder à la vente de ce bien immobilier suite à cette levée d’option d’achat,

En conséquence sur ce point

— d’enjoindre à la commune de [Localité 10] de procéder à la vente de la maison à usage d’habitation et du terrain attenant, [Adresse 13] à [Localité 10], objet de la convention d’occupation temporaire prévue au Titre III de l’acte du 28 février 2011, selon les modalités contractuellement prévues dans cet acte, au profit de la Sàs Alazard et [P],

— d’assortir cette injonction d’une astreinte de 2 000 euros par jours de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

En tout état de cause

— de débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, outre appel incident,

— de condamner la commune de [Localité 10] à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 18 juillet 2025 la Selarl De Saint-Rapt & Bertholet, commissaire à l’exécution du plan de la société Alazard et [P] indique s’en rapporter à la sagesse de la cour sur le bien-fondé de la demande d’infirmation du jugement soutenue par l’appelante, sous les plus expresses réserves et protestations d’usage.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 1er septembre 2025 la commune de [Localité 10], intimée, demande à la cour

A titre principal

— de confirmer le jugement en ce qu’il :

— a prononcé la résolution du contrat de vente du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4] formalisé par acte authentique en date du 28 février 2011,

— a déclaré opposable aux sociétés Ara et Abattoirs du Sud la résolution de ce contrat de vente,

— a condamné les sociétés Alazard et [P] et Ara, ou tout occupant de leur chef à restituer le bien immobilier consistant en une parcelle bâtie cadastrée CP n°[Cadastre 4], comportant le bâtiment abattoir ainsi que toutes ses dépendances, ainsi que la maison du gardien et terrain attenant situé sur la parcelle CP n°[Cadastre 5] ,

— les a condamnées à lui restituer les clés et procéder à l’état des lieux du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4] ainsi que toutes ses dépendances, ainsi que la maison du gardien et terrain attenant situé sur la parcelle CP n°[Cadastre 5] dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de ce délai et ce pendant une durée de [Cadastre 1] mois à l’issue de laquelle il devra être à nouveau statué,

— les a condamnées in solidum aux dépens de l’instance et à lui payer une indemnité d’un montant de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté leurs autres demandes,

— de rejeter l’intégralité des demandes des sociétés Ara et Alazard et [P],

— de les débouter de leurs demandes fins et conclusions

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour ne devait pas confirmer le jugement

— d’ordonner l’exécution forcée de la clause de retour du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4],

Et partant

— de confirmer l’obligation des sociétés Alazard et [P], Ara et Abattoirs du Sud de lui restituer les clés et procéder à l’état des lieux du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4] dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de ce délai,

— de confirmer le retour du bien immobilier consistant en une parcelle bâtie cadastrée CP n°[Cadastre 4], et comportant le bâtiment abattoir ainsi que toutes ses dépendances, dans son patrimoine,

Par conséquent

— de juger que le bien immobilier situé sur la parcelle CP n°[Cadastre 4] lui sera restitué par la société Ara et qu’elle en sera le seul et unique propriétaire à la date du jugement à intervenir.

— de déclarer opposable aux sociétés Ara et Abattoirs du Sud la résolution du contrat de vente du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4] formalisé par acte authentique en date du 28 février 2011 entre elle et la société Alazard et [P],

Par conséquent

— de condamner les Sociétés Alazard et [P], Ara et Abattoirs du Sud ou tout occupant de leur chef à lui restituer le bien immobilier consistant en une parcelle bâtie cadastrée CP n°[Cadastre 4], et comportant le bâtiment abattoir ainsi que toutes ses dépendances, ainsi que la maison du gardien et terrain attenant situé sur la parcelle CP n°[Cadastre 5], à lui restituer les clés et à procéder à l’état des lieux du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4] ainsi que toutes ses dépendances, ainsi que la maison du gardien et terrain attenant situé sur la parcelle CP n°[Cadastre 5] dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de ce délai,

— de débouter les sociétés Ara et Alazard et [P], de leurs demandes fins et conclusions,

En tout état de cause

— de rejeter l’intégralité des demandes des appelantes,

— de les débouter de leurs demandes fins et conclusions,

Par conséquent

— d’ ordonner aux sociétés Alazard et [P], Ara et Abattoirs du Sud, ou tout occupant de leur chef de lui restituer les clés et procéder à l’état des lieux de la maison du gardien de l’abattoir, située sur la parcelle cadastrée CP n°[Cadastre 5] dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de ce délai,

— de les condamner in solidum à publier au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles de la décision à intervenir, à leurs frais, sous 15 jours à compter de la signification de la décision,

— de se réserver la liquidation de l’astreinte,

— de condamner in solidum les sociétés Alazard et [P], Ara et Abattoirs du Sud à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

— de fixer la créance de frais irrépétibles au passif de la société Abattoirs du Sud, en liquidation judiciaire.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande de résolution

— de la vente du bâtiment à usage d’abattoir et du bureau extérieur en panneaux sandwich accolé au bâtiment principal, cadastré section CP n°[Cadastre 4] [Adresse 13]

— de la cession de l’activité d’abattage

Pour faire droit à la demande en résolution de la cession du bâtiment à usage d’abattoir le premier juge a d’abord indiqué qu’il n’était pas discuté par les parties que les trois conventions distinctes de l’acte authentique du 28 février 2011formaient un tout indivisible.

Il a ensuite souligné que nulle partie ne contestait que cet acte comportait l’obligation pour la société Alazard et [P] de maintenir l’activité d’abattage pendant une durée de 15 années et que cette obligation avait été transférée aux sociétés Ara et Abattoirs du Sud.

Il a rejeté la demande de la commune fondée sur l’exercice de son droit de retour (faculté de réméré) postérieurement au délai de 5 ans prévu à l’acte.

Pour faire droit à la demande de résolution de la vente sur le fondement du droit commun, il a d’abord écarté l’existence de toute clause espresse de renonciation à cette action de la part de la commune, et jugé que les sociétés Alazard et [P] et Abattoirs du Sud étaient solidairement tenues de l’engagement de maintien de l’activité d’abattage, obligation constituant l’élément central de la convention.

Il est liminairement indiqué que les moyens développés par les appelantes, relatifs à une violation du principe du contradictoire par le tribunal, ne soutiennent aucune demande d’annulation du jugement pour ce motif et que la cour n’en est donc pas saisie.

Comme devant le tribunal, les sociétés Ara et Alazard et [P] demandent à la cour de dire que leur droit de propriété sur l’abattoir [Adresse 13] à [Localité 10] et sur l’activité d’abattage qui y est exercée ne peut plus être remis en question par la commune.

Elles soutiennent à cet effet

— que la commune qui n’a pas mis en oeuvre la faculté de réméré prévue dans l’acte du 28 février 2011 dans le délai convenu ne peut pas exiger la réintégration dans son patrimoine de l’abattoir et de l’activité d’abattage qui y est exercée,

subsidiairement qu’elles n’ont manqué à aucune de leurs obligations contractuelles telles que prévues au Titre II de l’acte du 28 février 2011,

à titre infiniment subsidiaire que la commune ne justifie ni d’un quelconque droit à la restitution des biens cédés aux termes de l’acte du 28 février 2011 dès lors que la société Alazard et [P] s’est valablement acquittée du prix de vente convenu, ni de l’existence et du quantum de son préjudice résultant de la prétendue inexécution par elles de l’obligation d’exploitation de l’activité d’abattage durant une période de 15 ans.

La commune qui conclut à la confirmation du jugement et à titre subsidiaire à l’exécution forcée de la clause de retour dans son patrimoine du bâtiment abattoir cadastré CP n°[Cadastre 4], soutient que le maintien de l’activité d’abattage pendant 15 ans constituait une condition essentielle et déterminante du contrat qui n’a pas été respectée par les appelantes ce qui justifie sa résolution.

**exercice par la commune de sa faculté de réméré

L’acte du 28 février 2011 contient page 25 un chapitre 'Réserve de Réméré’ ainsi rédigé : 'La commune de [Localité 10] se réserve expressément pendant un délai de cinq ans à compter des présentes la faculté de réméré prévue aux articles 1659 et suivants du code civil en cas de non-réalisation des conditions ci-dessus énuméré(e)s dans le cadre de la vente des immeubles et de la cession de l’activité d’abattage.(…)'

Aux termes de l’article 1659 du code civil la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673.

Aux termes de l’article 1662 du même code, faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Les appelantes soutiennent qu’en exécution de la clause de réserve de réméré figurant à l’acte, le manquement à l’obligation de poursuivre l’activité d’abattage n’était plus sanctionnable par un retour des biens dans le patrimoine de la commune au delà du 28 février 2016, dès lors que celle-ci ne conteste pas ne pas avoir mis en oeuvre sa faculté de réméré dans le délai imparti.

La commune intimée demande sur ce point l’exécution forcée d’une clause de retour sur le fondement de l’article 1221 du code civil en vigueur depuis le 01 octobre 2018 aux termes duquel le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Mais d’une part ces dispositions ne sont pas applicables ici, l’obligation conditionnelle de poursuivre l’activité d’abattage pendant 15 ans ayant été contractée en 2011 par la société Alazard et [P], d’autre part cette obligation ne constituait qu’une condition et non l’objet du contrat, ayant consisté en la vente d’un immeuble d’une part, la cession d’une activité d’abattage d’autre part, la conclusion d’une convention d’occupation précaire sur un immeuble adjacent de troisième part.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la commune de sa demande à ce titre.

**résolution de droit commun

Selon les articles 1582 et 1584 du code civil la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Dans tous les cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.

Aux termes des articles 1168, 1170, 1175 et 1179 du code civil dans sa version ici applicable, l’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant, selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.

La condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

Toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu’elle le fût.

La condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté.

Enfin, aux termes des articles 1183 et 1184 du code civil ici applicables, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. Elle ne suspend point l’exécution de l’obligation ; elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu’il a reçu, dans le cas où l’événement prévu par la condition arrive.

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’acte authentique du 28 février 2011 comprend :

.au titre I 'Vente'

la vente pour la totalité en pleine propriété avec faculté de réméré par la commune de [Localité 10] à la société Alazard et [P] d’un bâtiment à usage d’abattoir situé [Adresse 13] et d’un bureau extérieur, cadastré section CP n°[Cadastre 4] pour une contenance de 33a14ca,

.un titre II 'Cession de l’activité d’abattage'

la cession à la société Alazard et [P] de l’activité d’abattage pour ovins et équins comprenant l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y attachés, le mobilier et matériel, les ustensiles et outillages servant à son exploitation, d’une valeur vénale estimée à 80 000 euros.

La vente du bâtiment à usage d’abattoir et du bureau extérieur objet du titre I de l’acte de vente est mentionnée avoir lieu 'sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles figurant ci-après en seconde partie que l’acquéreur s’oblige à exécuter et à accomplir'.

La deuxième partie de l’acte évoquée au chapitre des charges et conditions de la vente de l’immeuble prend place à la fin de la première partie, et avant le titre III, pages 11 à 16.

Elle mentionne seulement des charges et conditions de droit commun relatives à l’état de l’immeuble, sa désignation et sa contenance, les servitudes, les assurances, les impôts et charges et abonnements divers, l’amiante, la performance énergétique et la prévention des risques naturels et technologiques.

La cession de l’activité d’abattage pour ovins et équins comprenant l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y attachés ainsi que la mobilier et matériel, les ustensiles et outillages servant à son exploitation, est faite à l’acte sous les conditions suivantes que les parties s’obligent à exécuter :

I.A la charge du cessionnaire :

— prendre l’activité avec tous ses éléments incorporels et corporels dans leur état actuel

— le cessionnaire a l’obligation de poursuivre l’activité d’abattage pendant une durée de quinze ans (…).

Il en résulte littéralement, contrairement à ce que soutient l’intimée, que seule la cession de l’activité d’abattage était conditionnée à l’obligation de sa poursuite pendant une durée de quinze ans,

Toutefois cet acte authentique fait directement suite à la délibération du 14 décembre 2010 du conseil municipal de la commune acceptant

'1.la cession à l’euro symbolique à la société Alazard et [P] de l’activité d’abattage, du bâti et du terrain d’assiette, aux charges et conditions :

— de faire les travaux préconisés par les services vétérinaires afin d’obtenir l’agrément de catégorie II

— de poursuivre l’activité d’abattage pendant 15 ans

— de maintenir les utilisateurs actuels de l’abattoir durant 6 mois à compter de l’acte définitif de vente,

— d’indemniser la commune à hauteur de la valeur vénale du bien estimée par les services fiscaux le 21 novembre 2010 si la revente du bien intervient dans les 15 ans

— en cas d’inexécution de ses obligations, de retourner le bien dans l’état dans le patrimoine communal avec paiement en plus de l’euro symbolique.' dont l’intégralité des termes est reproduite au chapitre 'Exposé’ en pages 2, 3 et 4 de l’acte de vente.

Et selon les articles 1156 et 1161 du code civil ici applicables, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, et toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

Il en résulte, contrairement à ce que soutenu par les appelantes, que la condition de continuation pendant 15 ans de l’activité d’abattage s’appliquait également à la vente de l’immeuble dans lequel cette activité devait être exercée.

Il n’est pas contesté que, quelles qu’en soient les raisons, l’activité d’abattage a cessé en 2019 soit 8 ans après la conclusion de l’acte de vente et de cession du 28 février 2011.

La condition de continuation de cette activité pendant une durée de quinze ans étant défaillie, la résolution tant de la vente des immeubles (initialement à la société Alazard et [P], qui les a apportés à la société Ara ) que de la cession de l’activité d’abattage (initialement à la société Alazard et [P], qui les a apportés à la société Abattoirs du Sud, aujourd’hui en liquidation judiciaire) devait être ordonnée et le jugement est encore confirmé sur ce point.

*sort de la convention d’occupation temporaire prévue au Titre III de l’acte du 28 février 2011

Pour condamner les sociétés Alazard et [P] et Ara, ou tout occupant de leur chef à restituer à la commune la maison du gardien et terrain attenant situé sur la parcelle CP n°[Cadastre 5], à en restituer les clés et procéder à leur état des lieux dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de ce délai et ce pendant une durée de [Cadastre 1] mois à l’issue de laquelle il devra être à nouveau statué, le tribunal a décidé que la restitution des bâtiments à usage d’abattoir s’étendra à cette parcelle, dont la convention d’occupation précaire a pris fin et dont la levée d’option ne pouvait prospérer au regard de la résolution de la vente et de la cessation de l’activité d’abattage, étant rappelé que cette occupation avait été instituée 'afin de permettre à la société Alazard et [P] d’exploiter dans des conditions normales d’utilisation les installations d’abattoir dont elle est propriétaire'.

La société Alazard et [P] demande à la cour de constater qu’elle a valablement levé l’option d’achat portant sur l’acquisition de la maison à usage d’habitation et du terrain attenant objet de la convention d’occupation temporaire prévue au Titre III de l’acte du 28 février 2011 selon les modalités contractuellement prévues, que la commune a méconnu son obligation de procéder à la vente de ce bien immobilier suite à cette levée d’option d’achat.

Elle soutient avoir valablement levé son option d’achat par courrier du 18 février 2016 renouvelé par LRAR le 21 décembre 2017 soit dans le délai imparti par la convention du 28 février 2011.

La commune intimée soutient que le droit de lever l’option prévu à la convention était stipulé sous réserve du respect des conditions relatives à la cession de l’abattoir et de l’activité d’abattage, obligations posées dans le préambule de l’acte et imposées tant dans le cadre des cessions que de la convention d’occupation.

Le titre III 'Convention d’occupation précaire’ de la convention du 28 février 2011 figure pages 17 et suivantes et est ainsi rédigé :

'Exposé préliminaire : ladite convention est conclue entre la commune de [Localité 10] et la société Alazard et [P] afin de permettre à ces derniers (sic) d’exploiter dans des conditions normales d’utilisation les installations d’abattoir dont ils sont propriétaire(s) (…).

Les immeubles objet de la présente convention sont destinés à l’usage exclusif (de) cour, passage, parking, voies de circulation et logement de gardien.(…)

La présente convention d’occupation précaire est consentie et acceptée pour une durée de 5 ans à compter du 28 février 2011 pour expirer le 28 février 2016.(…)

Option d’achat : le propriétaire déclare offrir dès à présent à l’occupant la possibilité d’acquérir l’immeuble objet des présentes moyennant le prix de 1 euro à compter de la fin de la convention d’occupation précaire objet des présentes et pour une durée de 5 ans. L’occupant pourra lever l’option soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par écrit remis contre récépissé à l’hôtel de ville de [Localité 10]. Quel que soit le mode employé, la volonté de vendre (sic) devra parvenir au propriétaire au plus tard à peine de forclusion dans la journée de l’expiration du délai sus-indiqué.

En ce qui concerne cette convention d’occupation précaire, les termes de la délibération du conseil municipal du 14 décembre 2010 reproduits dans l’exposé liminaire de l’acte du 28 février 2011 sont les suivantes :

'selon délibération du 14 décembre 2010 de son conseil municipal, elle a accepté (…)

2.la conclusion d’un bail d’une durée de 5 ans portant sur le terrain de desserte et la maison du gardien, qui sera résilié de plein droit en cas de cessation d’activité et dont le locataire pourra lever l’option au terme de 5 ans maximum si l’ensemble des dispositions requises sont remplies.'

La locution 'si l’ensemble des dispositions requises sont remplies’ ne peut s’être appliquée aux termes de l’acte authentique non encore rédigé à la date du vote de cette délibération, et ne peut que faire référence au paragraphe concernant la vente du bâtiment et la cession de l’activité d’abattage, stipulées 'aux charges et conditions :

— de faire les travaux préconisés par les services vétérinaires afin d’obtenir l’agrément de catégorie II,

— de poursuivre l’activité d’abattage pendant 15 ans,

— de maintenir les utilisateurs actuels de l’abattoir durant 6 mois à compter de l’acte définitif de vente,

— d’indemniser la commune à hauteur de la valeur vénale du bien estimés par les services fiscaux le 21 novembre 2010 si la revente du bien intervient dans les 15 ans,

— en cas d’inexécution de ses obligations, de retourner le bien dans l’état dans le patrimoine communal avec paiement en plus de l’euro symbolique (…)'.

De surcroît, ni la société Ara ni la société Alazard et [P] ne produisent les accusés de réception de leurs courriers

— du 18 février 2016 pour la première, avec pour objet : 'Levée d’option'

— du 21 décembre 2017 pour la seconde, qui ne fait pas référence à la première, et dont la date est quoi qu’il en soit postérieure à la date d’expiration du délai de 5 ans pour lever l’option soit le 28 février 2016.

Le jugement est en conséquence encore confirmé sur ce point.

*autres demandes

Les sociétés Ara et Alazard et [P] qui succombent à l’instance d’appel doivent en supporter les dépens.

Elles sont condamnées in solidum à payer à la commune de [Localité 10] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 28 novembre 2024 (n°RG 22/00660)

Y ajoutant

Condamne in solidum les sociétés Ara et Alazard et [P] aux dépens de l’instance d’appel

Les condamne in solidum à payer à la commune de [Localité 10] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,