RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°61

N° RG 23/00742 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IXMK

YM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

17 janvier 2023 RG :21/01977

S.C.I. ACLSL

C/

S.A.R.L. OUVERTURE HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le 07/03/2025

à :

M^e Maud GAUTIER

M^e Philippe LICINI

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 07 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 17 Janvier 2023, N°21/01977

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. ACLSL, au capital de 1.000 Euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’AVIGNON sous le numéro 811 130 848, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Maud GAUTIER de la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON substitué par M^e Jean-Louis GAUTIER avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.A.R.L. OUVERTURE HABITAT, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de AVIGNON sous le n° 527 971 220, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe LICINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

M^e Maître [E] [S], mandataire liquidateur, désigné dans ses fonctions en suite à I’ouverture d’une procédure de sauvegarde le 22 novembre2023 à l’égard de la SARL OUVERTURE HABITAT pour laquelle vous avez été désigné en qualité de mandataire judiciaire et en votre qualité de Commissaire à l’exécution du plan selon iugement du 20 novembre2024,

assigné à domicile en intervention forcée le 27/01/2025

[Adresse 1]

[Localité 4]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Janvier 2025

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 07 Mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 28 février 2023 par la SCI ACLSL à l’encontre du jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 21/01977 ;

Vu la signification de l’acte d’appel et de l’assignation le 28 avril 2023 à la SARL Ouverture Habitat à personne se déclarant habilitée ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 30 mai 2023 par la SCI ACLSL, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 31 juillet 2023 par la SARL Ouverture Habitat, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’assignation en intervention forcée du 27 janvier 2025 délivrée par la SCI ACLSL, appelante, à l’encontre de Me [E] [S] désigné commissaire à l’exécution du plan selon jugement du tribunal de commerce d’Avignon du 20 novembre 2024 suite à un jugement de la même juridiction du 22 novembre 2023, ouvrant une mesure de sauvegarde judiciaire à l’égard de la SARL Ouverture Habitat, et signifié par acte laissé à une personne se déclarant habilitée ;

Vu l’ordonnance du 9 décembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 30 janvier 2025.

Suivant acte sous seing privé du 25 juillet 2011, la société Nicophi2 a donné à bail commercial à la société Ouverture Habitat un local situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans.

Le 15 juin 2015, la société ACLSL a acquis le local.

Par acte du 17 juin 2020, la société ACLSL a délivré à la société Ouverture Habitat un commandement de payer des loyers et des charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit du 24 juillet 2020, la société ACLSL a assigné la société Ouverture Habitat devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon, aux fins de faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation à lui payer les loyers et charges impayés, outre une indemnité mensuelle d’occupation.

La société Ouverture Habitat a libéré les lieux le 1er septembre 2020.

Par décision du 4 janvier 2021, la juridiction des référés du tribunal judiciaire d’Avignon a :

« donné acte à la société ACLSL de ce qu’elle ne maintient plus ses demandes de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation comme étant sans objet du fait du départ de la locataire,

dit n’y avoir lieu à ordonner la restitution des clés déjà restituées par la locataire,

condamné la société Ouverture Habitat à payer à la société ACLSL, à titre provisionnel, les sommes de :

4641,49 euros, en deniers et quittances valables, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 17 juin 2020,

500 euros à titre de provision sur dommages intérêts du chef de la restitution tardive des clés

1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

accordé à la SARL Ouverture Habitat un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette, à raison de 24 échéances, pour la première fois dans le délai de 15 jours à compter du prononcé de la présente décision puis au plus tard avant le 15 de chaque mois et dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme la totalité restant due sera immédiatement exigible,

rejeté les demandes plus amples ou contraires,

condamné la SARL Ouverture Habitat aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 17 juin 2020 ».

Par acte du 21 juillet 2021, la société ACLSL a assigné devant le tribunal judiciaire d’Avignon la société Ouverture Habitat en paiement au titre des réparations des dégradations causées au local précité et du préjudice subi, ainsi qu’en constatation que le dépôt de garantie lui est acquis.

Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon a rendu la décision suivante :

« Condamne la SARL Ouverture Habitat à payer à la SCI ACL SL la somme de 850 euros à titre de réparation locative ;

Condamne la SCI ACL SL à restituer à la SARL Ouverture Habitat le dépôt de garantie de 3.000 euros ;

Ordonne la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties à hauteur de leurs quotités respectives ;

Dit que les parties supporteront les dépens qu’elles ont exposés ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes. ».

La société ACLSL a relevé appel le 28 février 2023 de ce jugement pour le voir réformer en ce qu’il n’a pas :

« condamné la société Ouverture Habitat à payer à la société ACLSL la somme de 17 000 euros en réparation des dégradations causées,

Condamné la société Ouverture Habitat à payer à la société ACLSL la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi,

Jugè que le dépôt de garantie est acquis à la société ACLSL,

Condamné société Ouverture Habitat à verser à la société ACLSL la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné le requis aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile,

Et en ce qu’elle a

Condamne la SARL Ouverture Habitat à payer à la SCI ACL SL la somme de 850 euros à titre de réparation locative ;

Condamne la SCI ACL SL à restituer à la SARL Ouverture Habitat le dépôt de garantie de 3.000 euros ;

Ordonne la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties à hauteur de leurs quotités respectives ;

Dit que les parties supporteront les dépens qu’elles ont exposés ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ».

Par acte du 28 avril 2023, la société ACLSL a assigné la société Ouverture Habitat devant la cour d’appel.

Par jugement du 22 novembre 2023, le tribunal de commerce d’Avignon a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire au bénéfice de la société Ouverture Habitat.

Puis, par jugement du 20 novembre 2024, le tribunal de commerce d’Avignon a arrêté le plan de sauvegarde et le commissaire à l’exécution au plan a été désigné en la personne de Me [E] [S].

La société ACLSL a déclaré sa créance le 23 décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions, la société ACLSL, appelante, intimée incidente, demande à la cour, au visa des articles 1730 et suivants du code civil, de :

« Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Juger recevable et bien fondée l’action intentée par la société ACLSL,

Rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Ouverture Habitat,

Juger que la société Ouverture Habitat est responsable des dégradations intervenues durant l’occupation du local commercial situé à [Adresse 6],

Condamner la société Ouverture Habitat à payer à la société ACLSL la somme de 17.000 euros en réparation des dégradations causées,

Condamner la société Ouverture Habitat à payer à la société ACLSL la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi,

Juger que le dépôt de garantie est acquis à la société ACLSL

Condamner la société Ouverture Habitat à verser à la société ACLSL la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner le requis aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Ajoutant au jugement,

Condamner la société Ouverture Habitat à verser à la société ACLSL la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil en l’appel

Condamner la société Ouverture Habitat aux entiers dépens en appel ».

Au soutien de ses prétentions, la société ACLSL expose que les devis de réparations permettent de justifier des réparations à réaliser sans qu’il soit nécessaire de produire des factures.

Elle estime que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, bien qu’incomplet, et l’état des lieux de sortie permet de démontrer que le bien n’est pas dans un état d’usure avancée. Elle précise que les modifications non pas été autorisées par le bailleur outre le fait que les réparations ne correspondent pas à un usage normal, le bien étant présumé être en bon état au moment de sa délivrance.

Concernant la restitution du dépôt de garantie, elle l’estime acquis au regard des réparations à réaliser et elle fait en outre valoir qu’elle connait un préjudice distinct résultant, d’une part, des travaux à effectuer dont elle doit faire l’avance et, d’autre part, de l’impossibilité de relouer le bien.

Elle affirme que les pièces produites permettent de chiffrer le préjudice et d’imputer les dégradations à la SARL Ouverture Habitat.

Dans ses dernières conclusions, la société Ouverture Habitat, intimée, appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 1730 et suivants du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

« Entendre infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a :

— Condamné la SARL Ouverture Habitat à payer à la SCI ACLSL la somme de 850 euros à titre de réparation locative

— Débouté la SARL Ouverture Habitat de sa demande de condamnation de la SCI ACLSL à lui verser à la somme de 5.000 euros au titre de la procédure abusive

Et statuant à nouveau,

— Entendre débouter la SCI ACLSL de l’intégralité de ses demandes

— Entendre condamner la SCI ACLSL à verser à la SARL Ouverture Habitat la somme de 5.000 euros au titre de la procédure abusive.

— Entendre condamner la SCI ACLSL à verser à la SARL Ouverture Habitat, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Outre les dépens.

Le confirmer sur le surplus en ce qu’il a notamment :

— Condamné la SCI ACL SL à restituer à la SARL Ouverture Habitat le dépôt de garantie de 3.000 euros ;

— Ordonné la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties à hauteur de leurs quotités respectives ».

Au soutien de ses prétentions, la société Ouverture Habitat expose que l’état des lieux produit est incomplet et que, par ailleurs, dans la partie produite de ce document il apparaît que le bâtiment est dans un état de vétusté avancée.

Elle affirme que les devis produits démontrent que les travaux concernant des reprises de peinture consécutives à 10 années d’occupation visent des éléments non référencés dans l’état des lieux d’entrée, ou, qui étaient déjà affectés d’un désordre et qu’elle n’a pas à financer.

Elle sollicite par ailleurs, en raison de la vétusté du bien et son usage normal sur 10 années, la restitution de la caution ainsi que des dommages et intérêts résultant de la procédure abusive et de l’absence d’éléments probatoires de la part de l’appelante à l’appui de ses demandes.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

sur les réparations

Selon l’article 1731 du code civil « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Selon l’article 1732 du même code le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En l’absence de stipulation particulière, le bailleur est tenu des détériorations consécutives à la vétusté ainsi qu’aux grosses réparations à moins qu’un défaut d’entretien ou un usage anormal du preneur a aggravé ou accéléré la dégradation de la chose louée.

Par conséquent, un locataire ne saurait être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou la vétusté.

En l’espèce, il est produit par le bailleur, sans que cela ne soit utilement contesté par le preneur, la dernière page (page 4) de l’état des lieux d’entrée signé par les parties concernant uniquement la « réserve ' rez de chaussée » et les « extérieurs ».

Pour le reste, le bien est donc présumé en bon état des réparations locatives.

Le procès-verbal de constat de sortie des lieux établi contradictoirement le 9 septembre 2020 mentionne :

à l’entrée : selon les déclarations de la bailleresse, une couleur de l’enduit différente ; selon les déclarations du preneur, une cloison en verre trempée qu’il a déplacée dans un bureau ; des goulottes électriques qui ont été retirées et les câbles sectionnés ; une découpe dans le placoplâtre destinée, selon les déclarations du preneur, à une porte de présentation ; un seul spot de basse tension sur 3 ; une absence de groom sur la porte donnant accès au local ;

dans la cuisine : l’absence de porte et trace d’adhésifs ; peinture blanche très sale sur la toile de verre ;

dans les deux bureaux : le preneur indique qu’il « les a créés »

dans la réserve : nombreuses taches sur la dalle type béton ; fissures côté portail coulissant ; traces de coups avec enfoncements sur le vantail de gauche ;

dans la cour : clôture grillagée en limite sud en mauvais état avec piquet tordu et fléchissement du grillage ; présence d’épines de pin ; clôture grillagée rigide en limite est en état d’usage avec présence d’encombrants (gravier) ;

mezzanine avec bureau : taches au sol de panneaux en bois brut ; absence d’un luminaire en néon ; absence de tableau informatique sous l’armoire en métal ;

bureau : absences de prise électrique, les marques de leur emplacement étant apparentes ; la fenêtre côté escalier est maintenue fermée grâce à un scotch ; les murs sont dans un état sale.

Il sera rappelé que la société Ouverture Habitat a occupé les lieux pendant 9 années.

L’appelante produit à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, un devis de l’entreprise Vmedot Peinture du 13 septembre 2020 et un devis du 10 février 2021 de l’entreprise AJES Eurl Jérôme Astier pour des travaux identiques et des sommes sensiblement différentes.

Les devis mentionnent des travaux pour le remplacement du plancher de « l’entrepôt », le grattage des parties à traiter, reprise des enduits et finition par plusieurs couches de peinture dans le bureau haut (mur et plafond), le pan de mur de l’escalier, la rambarde de l’escalier, la pièce principale du rez-de-chaussée (murs), les sanitaires (murs et cuisine), les deux bureaux (couloirs, plafond et murs), les portes.

Cependant, dès lors qu’il ressort du procès-verbal de constat que certains éléments décrits, à des endroits précis, sont simplement sales ou tachés, il s’en déduit que l’usure relève d’un usage normal de la chose et que les travaux incombent au bailleur.

Concernant plus particulièrement le plancher, la demande sera rejetée dès lors que la seule dénomination « entrepôt » dans les devis ne correspond pas à un bâtiment ou une de ses parties telles que décrites par le procès-verbal de sortie des lieux. La cour n’est donc pas en mesure d’identifier la nature et la réalité de la dégradation invoquée.

La demande relative à la fourniture et la pose d’une porte dans les sanitaires, évaluée à la somme de 200 euros, sera rejetée dès lors que le procès-verbal ne comporte ni constat ni observation de la bailleresse sur ce point.

Concernant la facturation de 3 néons pour le bureau du haut à la somme de 270 euros, il ne sera retenu, ainsi que l’a fait le juge de première instance que la somme 90 euros, un seul luminaire étant manquant.

La facturation de 760 euros pour la pose de linéaires de goulotte électrique est en revanche justifiée au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice.

Par ailleurs, et contrairement à ce qu’a mentionné le premier juge, le procès-verbal et le descriptif des travaux contenu dans le devis du 13 septembre 2020 permettent d’identifier la dégradation dont le preneur a reconnu être à l’origine concernant la « dépose pilier et murs milieu de plateau RDC et évacuation des déchets » ainsi que la « fourniture et pose de plaque de placo avec isolant de 8cm colle, pose de bandes a joint avec ses 3 passes d’enduit ». Comme le note à juste titre l’appelante dans ses conclusions, il s’agit de combler la découpe dans le placoplâtre effectuée par le preneur, pour selon ses termes, mettre « une porte de présentation ».

Par conséquent, la SARL Ouverture Habitat devra s’acquitter de la somme de 1 165 euros à la SCI ACLSL.

S’agissant des travaux extérieurs évalués à la somme de 2 000 euros (ou 1 700 euros sur le second devis), les devis visent un nettoyage et une évacuation des déchets, la réparation de clôture et la fourniture et pose de grillage et de piquets de clôture.

Selon la dernière page de l’état des lieux, la clôture grillagée en limite sud est en mauvais état ainsi que l’a constaté le commissaire de justice. De même, il décrit, côté est, une clôture en bon état et « en état d’usage ».

La demande en dommages et intérêts sur ce fondement ne peut en conséquence aboutir.

En revanche, il n’est pas contestable que l’enlèvement du gravier et le nettoyage incombent au preneur, la page de l’état des lieux d’entrée ne comportant aucune mention sur ce point.

Le second devis produit par l’appelant permet de l’évaluer à la somme de 200 euros.

Par conséquent, la SARL Ouverture Habitat devra acquitter la somme de 200 euros à la SCI ACLSL.

Par conséquent, la somme totale due au titre des dommages et intérêts à la SCI ACLSL en raison des réparations locatives sera retenue à hauteur 2 215 euros.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par l’appelant qui a signifié ses conclusions au commissaire à l’exécution du plan que la SARL Ouverture Habitat fait l’objet d’une procédure de sauvegarde.

Inversement, il n’est pas contesté utilement par cette dernière que l’appelant a régulièrement déclaré sa créance le 23 décembre 2023.

Selon l’article L622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture de sauvegarde interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. Mais en application de l’article L622-22 du code de commerce, une fixation de la créance est possible après reprise de l’instance en présence du mandataire judiciaire.

Par conséquent, la créance de la SCI ACLSL à l’égard de la SARL Ouverture Habitat sera fixée à la somme de 2 215 euros.

sur la restitution du dépôt de garantie

En l’absence de disposition contractuelle particulière et en raison des motifs développés ci-dessus, la SCI ACLSL est bien fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie de 3 000 euros. La décision déférée sera en conséquence confirmée.

Sur le préjudice subi résultant des dégradations

En l’espèce, au regard de la nature des dégradations imputées au preneur (absence d’un néon, pose de goulotte électrique, pose d’un placoplâtre) et en l’absence de tout élément probant, le preneur pour fonder sa demande de dommages et intérêts ne justifie pas d’un préjudice résultant de la difficulté de trouver un locataire et de faire l’avance des frais imputables à son ancien locataire.

Par conséquent, la demande sera rejetée et la décision déférée confirmée.

sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’absence de la preuve d’un comportant fautif de la SCI ACLSL au regard de la condamnation prononcée, la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL Ouverture Habitat sur le fondement de la procédure abusive sera rejetée et la décision déférée confirmée.

sur la compensation

Selon l’article 1347-1 du code civil « la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ».

En l’absence de disposition contractuelle particulière et en raison de la nature des sommes réciproquement dues, il convient d’ordonner la compensation entre le dépôt de garantie et les sommes fixées au titre des dégradations.

Par ailleurs, la procédure de sauvegarde ne fait pas obstacle à la compensation, cette dernière ayant été prononcée antérieurement à ladite procédure par une décision revêtue de l’exécution provisoire.

La décision déférée sera également confirmée sur ce point.

Sur les frais de l’instance :

La SARL Ouverture Habitat, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance devant le tribunal judicaire d’Avignon et la cour d’appel de Nîmes et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée pour des motifs d’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a condamné la SARL Ouverture Habitat à payer à la SCI ACLSL la somme de 850 euros à titre de réparation locative ;

Y ajoutant,

Fixe la créance de la SCI ACLSL à l’égard de la SARL Ouverture Habitat à la somme de 2 215 euros au titre des réparations locatives ;

Dit que la SARL Ouverture Habitat supportera les dépens de première instance et d’appel ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,