TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 13 Décembre 2024

N° RG 24/07123 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LG2F

Jugement du 13 Décembre 2024

N° : 24/627

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[X] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [W]

COPIE A LA PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 15 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Mme [D] [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 16 juin 2011, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [X] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 601,34 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3813,28 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [W] le 27 mars 2024.

Par assignation du 3 septembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3926,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 novembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 7629,35 euros. La société ESPACIL HABITAT a ajouté que M. [X] [W] était en impayé depuis le mois de septembre 2023. La représentante du service s’est opposée à des délais de paiement et au maintien du bail.

M. [X] [W] a reconnu la dette dans son principe et son montant, expliquant ne pas payer volontairement son loyer, étant en désaccord avec son bailleur sur du matériel entreposé dans une local appartenant à ESPACIL et débarrassé par ce-dernier sans son accord.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [X] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3813,28 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [X] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, il est en situation d’impayés depuis plus de 14 mois. Sa bailleresse s’est, en outre, opposée à la poursuite du bail. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 28 mai 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [X] [W], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, M. [X] [W] lui devait la somme de 7629,35 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [X] [W] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 3813,28 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 113,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

[X] [W], en conflit, avec son bailleur n’a formulé aucune proposition d’apurer de sa dette.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [X] [W] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société ESPACIL HABITAT s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 juin 2011 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [X] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 mai 2024,

ORDONNE à M. [X] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [W] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 7629,35 euros (sept mille six cent vingt-neuf euros et trente-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 3813,28 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 113,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 16 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et celui de l’assignation du 3 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge