Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 16 octobre 2025, n° 23/03541

TGI Nîmes 29 septembre 2023

CA Nîmes
Infirmation partielle 16 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Validité du compromis de vente
La cour a confirmé que le compromis de vente était nul car il ne comportait pas de clause précisant que l'engagement de la personne publique restait subordonné à l'absence de motifs justifiant le maintien du bien dans le domaine public.
Accepté
Restitution des sommes séquestrées
La cour a jugé que la somme devait être restituée avec intérêts au taux légal à compter de la date du dépôt de la somme séquestrée.
Rejeté
Application de la clause pénale
La cour a jugé que la clause pénale ne pouvait s'appliquer en raison de la nullité du compromis de vente.
Rejeté
Frais engagés dans le cadre du projet immobilier
La cour a rejeté la demande, estimant que l'appelante n'avait pas prouvé la faute du défendeur.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société Marchands de Biens K2 a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Nîmes qui avait prononcé la nullité d'un compromis de vente d'un bien immobilier avec le CHRU de [Localité 14]. Les questions juridiques portaient sur la validité du compromis et la possibilité de réaliser la vente. Le tribunal de première instance a confirmé la nullité du compromis, arguant qu'il manquait une clause essentielle concernant la continuité du service public. La cour d'appel a confirmé cette décision, rejetant les arguments de l'appelante sur la désaffection du bien et la nature de la décision administrative. Cependant, elle a infirmé le jugement sur le point de la restitution de la somme séquestrée, ordonnant le remboursement avec intérêts à compter du 13 décembre 2021. La cour a donc partiellement infirmé le jugement, tout en confirmant la majorité de ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 16 oct. 2025, n° 23/03541
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/03541
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nîmes, 29 septembre 2023, N° 22/03263
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emilie VRIGNAUDNicolas JONQUET
Cabinet(s) :	SVASELARL D'AVOCATS FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI
Parties :	La Sas MARCHANDS DE BIENS K2 c/ Le CENTRE HOSPITALIER REGIONAL UNIVERSITAIRE DE [

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03541 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-JAAB

TJ DE NIMES

29 septembre 2023

RG:22/03263

SAS MARCHANDS DE BIENS K2

CHRU DE [Localité 14]

Copie exécutoire délivrée

le 16 octobre 2025

à :

M^e Nicolas Jonquet

M^e Emilie Vrignaud

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 29 septembre 2023, N°22/03263

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision,

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sas MARCHANDS DE BIENS K2, prise en la personne de son président en exercice, M. [L] [N], également gérant et associé unique de la société VERGEZOISE DE REALISATION, domicilié en cette qualité

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas Jonquet de la Scp SVA, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉE :

Le CENTRE HOSPITALIER REGIONAL UNIVERSITAIRE DE [Localité 14], pris en la personne de son directeur en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emilie Vrignaud de la Selarl Favre de Thierrens Barnouin Vrignaud Mazars Drimaracci, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 16 octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant actes authentiques des 19 avril er 14 mai 2018, reçus en l’étude de la société Storck-[P]-Roche, notaires associés à [Localité 14], le centre hospitalier régional et universitaire de [Localité 14] (le CHRU de [Localité 14]) a promis de vendre à la société Vergézoise de Réalisation, avec faculté de substitution, sous réserves de conditions suspensives,

'un ensemble immobilier, d’une contenance de 9 710 m² consistant en un terrain sur lequel est édifié un bâtiment actuellement à usage d’enseignement, ainsi qu’une aire de stationnement d’une surface de 2 112 m² à détacher de la parcelle DN[Cadastre 11] et le tout actuellement cadastré:

— section DN n°[Cadastre 10] lieudit [Adresse 2], surface 0ha 75a 98ca

— section DN n°[Cadastre 11] [Adresse 1] surface 0ha 45a 15ca

d’une surface totale de 1ha 21a 13ca, et ce pour un prix de 1 950 000 euros'.

Des avenants sont ensuite intervenus, les 23 décembre 2019 et 20 janvier 2020 pour tenir compte du détachement parcellaire réalisé par le CHRU, et le 7 décembre 2020.

Par décision n°48 du 22 novembre 2021, le directeur du CHRU de [Localité 14] :

' – vu la décision du Conseil de surveillance en date du 15 décembre 2017 prononçant le déclassement du bâtiment de l’IFMS situé [Adresse 7] à [Localité 14], par anticipation à sa désaffection,

— vu la décision du conseil de surveillance en date du 15 décembre 2017 autorisant la signature du compromis de vente de l’ensemble immobilier de l’IFMS situé [Adresse 6] à [Localité 14],

— vu la construction d’un IFSM sur le site de [Localité 13] permettant d’accueillir les différentes activités d’enseignements,

— vu par conséquent, la désaffection du bâtiment de l’IFMS situé [Adresse 6] à [Localité 14],

a décidé

— le déclassement de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 14],

— la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 14] à la société Vergézoise de Réalisation ou toute société pouvant s’y substituer pour un montant de 1 950 000 euros'.

Par courriers du 10 janvier 2022, le CHRU de [Localité 14] a informé les sociétés Vergézoise de Réalisation et Marchands de Biens K2 de sa décision de renoncer à la réitératop, du compromis de vente par acte authentique.

Par acte du 17 février 2022, la société Marchands de Biens K2 lui a fait sommation d’assister et d’être présent lors de la signature de l’acte authentique de vente fixée à la date du 10 mars 2022, à laquelle Me [P] a constaté l’impossibilité de conclure la vente.

Par acte du 1er juillet 2022, la société Marchands de biens K2 a assigné le CHRU de Nîmes devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement contradictoire du 29 septembre 2023

— a ordonné la nullité du compromis de vente des 19 avril et 14 mai 2018,

— a débouté la société Marchands de biens K2 de sa demande en réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis section DN n°[Cadastre 12] lieudit [Adresse 7] [Localité 3],

— a condamné le CHRU de [Localité 14] à lui restituer la somme de 97 500 euros au titre des sommes séquestrées,

— l’a déboutée de ses demandes indemnitaires,

— l’a condamnée à payer la somme de 1 000 euros au CHRU de [Localité 14] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de sa demande au même titre

— l’a condamnée aux dépens.

La société Marchands de biens K2 a interjeté appel de ce jugement par déclaration13 novembre 2023.

Par ordonnance du 27 mars 2025, la procédure a été clôturée le 26 août 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 9 septembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 28 juillet 2025, la société Marchands de biens K2, appelante, demande à la cour

— d’infirmer le jugement,

— de juger parfaite la vente intervenue le 16 décembre 2021 au prix de 1 950 000 euros,

— de juger que (le jugement) à intervenir vaudra constatation de la vente à effet du 16 décembre 2021,

— de juger qu’il sera ordonné la publication (du jugement) à intervenir à la conservation des hypothèques à la requête de la partie la plus diligente, aux frais de l’intimé,

— de condamner l’intimé à lui payer les sommes de

—  548 250 euros correspondant à l’augmentation des prix des matériaux,

—  47 220,55 euros par mois depuis le 1er mai 2022 jusqu’à la décision à intervenir, et le transfert de propriété correspondant à la perte locative,

—  69 096 euros correspondant aux intérêts au taux légal sur les sommes avancées, les 23 mai 2018, 18 décembre 2019, 3 novembre 2021, 6 et 13 décembre 2021,

— de le condamner à lui remettre les clés sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard,

Subsidiairement

— de le condamner à lui payer les sommes de

—  195 000 euros au titre de la clause pénale, outre la restitution de la somme de 97 500 euros bloquée chez le notaire, avec intérêts de droit depuis leur dépôt,

—  218 071,72 euros correspondant aux frais déjà engagés,

—  12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 10 mai 2024, le CHRU de [Localité 14], intimé, demande à la cour

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué,

Y ajoutant,

— de condamner l’appelante aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*validité du compromis de vente

Pour ordonner la nullité du compromis de vente, le tribunal a jugé qu’il ne contenait pas de clause précisant que l’engagement de la personne publique propriétaire restait subordonné à l’absence, postérieurement à sa formation, d’un motif tiré de la continuité du service public ou de la protection des libertés auxquels le domaine en cause était affecté qui imposerait son maintien dans le domaine public.

L’appelante soutient que le refus de réitération de l’acte de vente n’est pas justifié puisque la désaffection du bâtiment était acquise à la signature du compromis (Procès-verbal de Me [H], huissier de justice à [Localité 14] du 26 octobre 2021).

Elle n’oppose aucun moyen de défense au moyen de l’intimé tiré de la nullité du compromis de vente.

L’intimé réplique en effet que ce compromis est nul pour ne pas avoir comporté de clause précisant que l’engagement de la personne publique propriétaire restait subordonné à l’absence, postérieurement à la formation de la promesse, d’un motif tiré de la continuité du service public ou de la protection des libertés auxquels le domaine en cause était affecté qui imposerait son maintien dans le domaine public.

Aux termes de l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1, qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles.

Aux termes de l’article L. 3112-4 du même code, un bien relevant du domaine public peut faire l’objet d’une promesse de vente ou d’attribution d’un droit réel civil dès lors que la désaffectation du bien concerné est décidée par l’autorité administrative compétente et que les nécessités du service public ou de l’usage direct du public justifient que cette désaffectation permettant le déclassement ne prenne effet que dans un délai fixé par la promesse.

A peine de nullité, la promesse doit comporter des clauses précisant que l’engagement de la personne publique propriétaire reste subordonné à l’absence, postérieurement à la formation de la promesse, d’un motif tiré de la continuité des services publics ou de la protection des libertés auxquels le domaine en cause est affecté qui imposerait le maintien du bien dans le domaine public.

La réalisation de cette condition pour un tel motif ne donne lieu à indemnisation du bénéficiaire de la promesse que dans la limite des dépenses engagées par lui et profitant à la personne publique propriétaire.

En l’espèce, le compromis de vente ne comporte pas la clause prévue à l’article L. 3112-4 du code général de la propriété des personnes publique précité.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé sa nullité et les moyens et prétentions relatifs à la désaffection et au déclassement effectif du bien sont sans objet.

*nature de la décision n°48 du 22 novembre 2021

Pour dire que cette décision ne pouvait à elle seule valider la vente du bien le tribunal a jugé qu’elle ne s’analysait pas en une offre de vente autonome mais en un acte administratif l’autorisant.

L’appelante soutient que l’intimé s’est par ce document engagé une nouvelle fois à vendre puisqu’il a été transmis au notaire en vue de la réitération de la promesse par acte authentique, que d’ailleurs le 8 décembre 2021 soit postérieurement, il était toujours disposé à conclure la vente comme en témoignerait la procuration donnée au comptable du centre des finances publiques agissant pour son compte.

L’intimé réplique que la décision n°48 du 22 novembre 2021 est un acte administratif interne qui n’a jamais été notifié ni dénoncé à l’appelante, et ne présente donc pas les caractères d’une offre de vente suceptible de pallier la nullité du compromis.

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes de l’article 1583 du ode civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, la décision n°48 du 22 novembre 2021 n’est pas adressée aux vendeurs et comporte seulement l’information selon laquelle le bien peut lui être vendu dans les conditions prévues au compromis.

Elle ne constitue pas une proposition de contracter et ne fait référence à aucun rendez-vous chez le notaire pour conclure la vente.

D’ailleurs l’appelante de son côté n’allègue ni ne justifie y avoir répondu.

Cette décision administrative a seulement été transmise pour information au notaire des acquéreurs.

La procuration du 8 décembre 2021 au comptable du centre des finances publiques et les autorisations données à la bénéficicaire de la promesse de pénétrer dans les locaux n’en changent pas la nature.

Le moyen tiré de la réitération par ce document de la volonté du CHRU de [Localité 14] de vendre le bien litigieux est donc rejeté et le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en réalisation forcée de la vente.

*restitution de la somme séquestrée

Pour condamner la défenderesse à restituer la somme séquestrée chez le notaire sans que cette somme ne produise des intérêts le tribunal a jugé que c’était là un effet de la nullité prononcée.

L’appelante soutient que la somme à restituer doit s’accompagner des intérêts courus depuis son dépôt ce que conteste l’intimé.

Selon l’article 1178 du code civil, les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Aux termes de l’article 1352-6 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

La somme d’argent a ici été immobilisée, aucune demande de restitution n’a été formulée en raison du litige et de la demande de vente forcée de l’appelante qui durant cette période, n’en a pas disposé.

Toutefois, celle-ci ne précise ni dans ses conclusions, ni dans leur dispositif la date à partir laquelle ces intérêts auraient dû courir ni la date du dépôt de la somme litigieuse.

Elle produit un relevé de compte en euros d’où il s’évince qu’elle a versé la totalité du prix et non pas seulement le dépôt de garantie en l’étude du notaire entre le 6 et le 13 décembre 2021.

La date du dépôt de garantie est donc arrêtée au 13 décembre 2021.

En conséquence, le jugement est infirmé de ce chef et le CHRU de [Localité 14] condamné à restituer à la société Marchands de biens K2 la somme de 97 500 euros séquestrée en l’étude de la société de Storck-[P]-Roche, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021.

*application de la clause pénale

Pour rejeter la demande à ce titre, le tribunal a jugé que compte tenu des effets de la nullité prononcée, cette clause ne trouvait pas à s’appliquer.

L’appelante soutient que cette clause s’applique au contraire au regard des actes notariés et de l’engagement formel du promettant tel qu’il résulte de son courrier du 10 janvier 2022.

L’intimé réplique que la nullité du compromis de vente étant prononcée la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer.

Selon l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Un contrat nul n’a donc pas produit d’effet juridique.

Un compromis de vente nul ne peut donc fonder une demande d’application de l’une de ses clauses.

La circonstance selon laquelle l’intimé a indiqué, dans sa lettre de renonciation accepter de payer le montant de la clause pénale ne l’engage pas davantage dès lors que ce document est antérieur au prononcé judiciaire de la nullité du compromis.

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

*autres demandes indemnitaires

Pour rejeter les demandes de la requérante au titre des frais engagés dans le cadre de son projet immobilier, le tribunal a jugé que la preuve d’une faute du défendeur n’était pas rapportée.

L’appelante demande la somme de 218 071,72 euros au titre de frais d’études préalables et préparatoires.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’appelante qui produit une liasse de factures relatives à son projet immobilier, dont le montant total est certifié exact par un expert comptable ne démontre pas pour autant une faute délictuelle de l’intimé auquel la nullité du compromis de vente n’est pas imputable.

Le jugement est donc encore confirmé de ce chef.

*dépens et article 700

Succombant à l’instance, l’appelante est condamnée à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à l’intimé la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné le Centre Hospitalier Régional Universitaire de [Localité 14] à restituer à la société Marchands de biens K2 la somme de 97 500 euros au titre des sommes séquestrées sans intérêts au taux légal,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Condamne le Centre Hospitalier Régional Universitaire de [Localité 14] à restituer à la société Marchands de biens K2 la somme de 97 500 euros au titre des sommes séquestrées avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021,

Y ajoutant,

Condamne la société Marchands de Biens K2 aux dépens d’appel,

Condamne la société Marchands de Biens K2 à payer au Centre Hospitalier Régional Universitaire de [Localité 14] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,