COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 56B

DU 05 DÉCEMBRE 2023

N° RG 21/06264

N° Portalis DBV3-V-B7F-UZCH

AFFAIRE :

S.C.I. TR AL IMMO

C/

S.A. LE PARC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/00753

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Cécile JARRY,

— M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dont le délibéré a été prorogé le 21 novembre 2023, les parties en ayant été avisées, dans l’affaire entre :

S.C.I. TR AL IMMO

représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 447 596 586

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Cécile JARRY, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 177

APPELANTE

****************

S.A. LE PARC anciennement dénommée 'SACV DU [Adresse 6] ET [Adresse 4]'

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié au siège social en cette qualité

N° SIRET : 300 203 700

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélina PEDROLETTI, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 25570

M^e Véronique HAMAMOUCHE, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 90

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Septembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Sixtine DU CREST, Conseiller

chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

La société anonyme coopérative de droit privé (SACV) Le Parc du [Adresse 6] et [Adresse 4] nouvellement dénommée la société Le Parc, a pour objet :

l’édification et l’exploitation de services communs inter-entreprises au sein des parcs d’activité du [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 5], entre les différentes entreprises associées et de toutes celles qui se joindront ultérieurement à elle,

l’acquisition et la prise à bail de tous immeubles nécessaires à la réalisation de l’objet social.

Un cahier des charges a été établi lors de la mise en place de la zone d’activité de [Localité 5] (Val d’Oise) dont les prestations comprennent l’entretien et la construction de structures communes des parcs d’activité du [Adresse 6] et [Adresse 4], notamment les deux restaurants du site.

Parmi les services, il existe un contrat de prestations de surveillance et de sécurité de la zone d’activité de [Localité 5] signé avec la société Atlantys.

La SCI TR AL Immo a acquis, par acte notarié du 30 mai 2012, un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] en vue de son exploitation par bail.

Par acte d’huissier de justice délivré le 12 janvier 2017, la société Le Parc a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pontoise la SCI TR AL Immo aux fins de voir déclarer que le cahier des charges de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du [Adresse 6] à [Localité 5] et le règlement intérieur sont opposables à cette dernière et de la voir condamnée à lui verser des arriérés de charges impayées correspondant aux années 2012 à 2020, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par un jugement contradictoire rendu le 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— Condamné la SCI TR AL Immo à payer à la société Le Parc les sommes suivantes :

*55 350,03 euros correspondant aux factures impayées de 2012 à 2016 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*49 128,31 euros correspondant aux factures impayées de 2017 à 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil,

— Débouté la société Le Parc de sa demande de dommages-intérêts,

— Condamné la SCI TR AL Immo aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La SCI TR AL Immo a interjeté appel de cette décision le 13 octobre 2021 à l’encontre de la société Le Parc.

Par dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2023, la SCI TR AL Immo demande à la cour de :

Vu l’article L311-6 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 11 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

Vu la loi du 1er juillet 1901,

Vu les dispositions de la loi du 10 septembre 1947, et l’article L231-6 du code de commerce,

Vu les articles 1211 et 1353 du code civil,

Vu les articles L611-1, L612-6 et R613-4, R 613-5 du code de la sécurité intérieure,

— Dire la SCI TR AL Immo recevable et bien fondée en son appel à l’encontre du jugement du 7 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Pontoise,

— Infirmer le jugement du 7 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a débouté la SA Le Parc de sa demande de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau :

— Dire et juger que le cahier des charges des Parcs d’activités du [Adresse 6] et/ou l’obligation d’adhérer à la SACV du [Adresse 6] et [Adresse 4] nouvellement dénommée SA Le Parc qu’il contient est illégal,

— Dire et juger que la société TR AL Immo n’est ni sociétaire, ni adhérente de plein droit ni volontairement à la SACV du [Adresse 6] et [Adresse 4] nouvellement dénommée la SA Le Parc,

En conséquence,

— Dire et juger que le règlement intérieur et financier est inopposable à la société TR AL Immo,

A tout le moins,

— Dire et juger qu’en vertu du règlement intérieur et financier, la société TR AL Immo n’est tenue au règlement d’aucune charge,

A titre surabondant,

— Dire et juger que les factures dont le paiement est réclamé ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles,

En conséquence,

— Débouter la SA le PARC de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la cour estimerait devoir entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SCI TR AL Immo :

— Dire et juger que les factures n’ont pas été établies avec application du bon coefficient et en conséquence Dire et juger la société TR AL Immo recevable et bien fondée à demander la réduction des sommes réclamées en conséquence,

— Dire et juger que les condamnations au paiement des factures pour la période de 2017 à 2020 seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement du 7 septembre 2021,

— Confirmer le jugement du 7 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a débouté la SA Le Parc de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner la SA Le Parc à régler à la société TR AL Immo la somme de 6.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SA Le Parc aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

Par dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2023, la société Le Parc, anciennement dénommée SACV du [Adresse 6] et [Adresse 4], (ci-après dénommé « la société Le Parc » ou « la SACV ») demande à la cour de :

Vu les articles 1343-2 et 1371 du code civil,

Vu les articles 564, 910-4 et 954 du code de procédure civile,

— Déclarer la société Le Parc, recevable et bien fondée en ses demandes et son appel incident,

— Débouter la SCI TR AL Immo de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— Confirmer le jugement du 7 septembre 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société Le Parc de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Le Parc de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Y ajoutant et statuant à nouveau,

— Déclarer irrecevable et mal fondée la demande nouvelle de la SCI TR AL Immo visant à réduire le montant des factures dont il est réclamé paiement,

— Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes d’exceptions d’illégalité de la SCI TR AL Immo,

En tout état de cause,

— Déclarer légal et opposable à la SCI TR AL Immo le cahier des charges applicable,

— Déclarer opposable à la SCI TR AL Immo le règlement intérieur et financier,

Vu le titre de propriété de la SCI TR AL Immo concernant un local sis [Adresse 2] située sur les zones d’activités [Localité 7],

— Déclarer que la SCI TR AL Immo est adhérente de plein droit de la société Le Parc,

— Déclarer que les factures dont il est demandé paiement sont justifiées dans leur principe et dans leur montant et qu’elles sont certaines, liquides et exigibles,

— Débouter la SCI TR AL Immo de sa demande de réduction,

— Condamner à la SCI TR AL Immo à verser à la société Le Parc :

*la somme de 55 350,03 euros correspondant aux factures impayées de 2012 à 2016, montant à parfaire, avec intérêt légal à compter à compter de l’assignation,

*la somme de 49 128,31 euros correspondant aux factures impayées de 2017 à 2020, avec intérêt au taux légal,

Et ajoutant au jugement du 7 septembre 2021,

— Condamner la SCI TR AL Immo à verser à la société coopérative Le Parc la somme de 25 808,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Ordonner que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

— Condamner la SCI TR AL Immo à verser la somme de 5 000 euros à la société Le Parc au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner la SCI TR AL Immo au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont le montant sera recouvré par M^e Pedroletti avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 septembre 2023.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel et à titre liminaire

La cour rappelle que l’article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les « dire et juger » ou les « déclarer » (aux dispositifs des conclusions de l’appelante et de l’intimée) ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre le jugement et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif. La cour ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » ou « déclarer » qu’à condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

Il résulte des écritures susvisées que le jugement est querellé en toutes ses dispositions.

La cour constate qu’au dispositif de ses conclusions, la société TR AL Immo demande l’infirmation du jugement, sauf en ce qu’il a débouté l’intimée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; elle demande à titre principal le rejet des prétentions adverses et à titre subsidiaire « la réduction des sommes déclarées », outre les intérêts à compter du jugement et une demande au titre des frais irrépétibles et des dépens. La cour observe que cette demande de « réduction » n’est pas chiffrée.

Sur la recevabilité de la demande subsidiaire de réduction des condamnations

Moyens des parties

Au fondement de l’article 564 du code de procédure civile, la société le Parc demande à la cour de déclarer irrecevable et mal fondée cette demande au motif qu’elle serait nouvelle à hauteur d’appel car « elle tend à une autre fin que la demande présentée en première instance ».

La société TR AL Immo objecte sur ce point qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, mais d’une demande ayant pour objet de faire écarter les prétentions adverses.

Appréciation de la cour

Selon l’article 64 du code de procédure civile, 'Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.'

Il s’ensuit que, lorsque la prétention du défendeur n’a pour objet que de contredire le droit invoqué par le demandeur pour obtenir le rejet de sa demande, la 'demande’ du défendeur constitue une défense au fond quand bien même il l’aurait qualifiée de demande reconventionnelle (par exemple Civ 3ème 3 mai 2001, Bull n° 57 ; Soc, 10 janvier 2001, n° 9844964 ; Assem. Plén. 22 avril 2011, n° 0916008, Bull AP n°4).

Aux termes de l’article 70 du même code, 'Les demandes reconventionnelles [..] ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.'

Enfin, l’article 567 du code de procédure civile dispose que 'Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.'

La demande reconventionnelle se définit comme celle par laquelle le défendeur originaire c’est-à-dire le défendeur à la demande initiale – prétend obtenir un avantage autre que le rejet de la prétention adverse. Cette demande ne peut être formée que par le défendeur originaire contre le demandeur originaire.

La recevabilité de telles demandes en cause d’appel est uniquement subordonnée à la condition posée par l’article 70 du code de procédure civile, à savoir qu’elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, et non aux conditions édictées par les articles 564 et suivants du même code (voir par exemple 3e Civ., 17 septembre 2013, pourvoi n° 12-19.004).

En l’espèce, la demande subsidiaire de la SCI TR AL Immo, défendeur originaire, à l’encontre de la société Le Parc, demandeur originaire, se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant puisqu’elle ne consiste qu’à demander une réduction du montant des condamnations qui seraient dues au même titre que les prétentions originaires. Elle s’analyse donc comme une demande reconventionnelle recevable en cause d’appel.

La demande d’irrecevabilité de la société Le Parc sera donc rejetée et la société TR AL Immo sera déclarée recevable en sa demande subsidiaire reconventionnelle de réduction du montant des condamnations.

Sur l’applicabilité du cahier des charges et du règlement intérieur à la société TR AL Immo

Le jugement a considéré que peu importait le caractère règlementaire ou non du cahier des charges et de la suppression ultérieure de la ZAC, laquelle n’a pas mis fin aux prestations de la société Le Parc, puisque la volonté d’adhésion de la société TR AL Immo au cahier des charges résulte de l’acte d’acquisition de son bien sis [Adresse 2] à [Localité 5]. Il s’ensuit, selon le tribunal, qu’elle a obligation de respecter le règlement intérieur et financier de la société Le Parc.

Moyens des parties

La société TR AL Immo fait valoir que le cahier des charges de la ZAC du [Adresse 6], laquelle a été clôturée le 22 novembre 2016, n’a pas valeur règlementaire, au fondement de l’article L. 311-6 du code de l’urbanisme. Après avoir rappelé que son acte d’acquisition mentionne qu’elle « fera son affaire personnelle de l’adhésion à la SACV », elle estime être bien-fondée à vouloir y renoncer et conteste l’existence d’une obligation d’adhérer à la société coopérative. Elle considère qu’une telle obligation serait contraire à l’article 4 de la loi du 1er juillet 1901 ainsi qu’à l’article 11 de la convention européenne des droits de l’homme, mais également à l’article 1 de la loi n°47-1775 du 10 septembre 1947 sur les sociétés coopératives (qui prévoit une « adhésion volontaire ») et à l’article L. 231-6 du code de commerce.

Elle fait valoir en outre que le règlement intérieur et financier ne lui est pas applicable puisqu’elle n’est pas sociétaire de la SACV (n’ayant pas souscrit de part).

La société Le Parc rétorque, au fondement de l’article 1371 du code civil, que le cahier des charges, conforme au décret du 3 février 1955 et élaboré dans le cadre d’une ZAC, a une valeur règlementaire. Si la cour ne devait pas retenir cette valeur règlementaire, elle soutient que les dispositions du cahier des charges demeurent applicables à la société TR AL Immo. Elle indique que le titre de propriété de la SCI TR AL Immo mentionne expressément que la vente a lieu « sous les conditions du cahier des charges de la zone d’activités de [Localité 5] » et que l’acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations en résultant. Après avoir constaté que l’article 1er et l’article 6 de la 3ème partie du cahier des charges – lequel est, selon elle, applicable à la SCI TR AL Immo tant qu’elle possède le bien immobilier sur la ZAC – stipulent que les acquéreurs et utilisateurs des lots situés sur la ZAC ont obligation d’adhérer, elle soutient que la SCI TR AL Immo est adhérente de plein droit de la société coopérative, devenue la société Le Parc, et qu’elle est donc soumise au règlement intérieur et financier de la ZAC, qui prévoient que les charges de fonctionnement et de structure sont réparties au prorata entre tous les adhérents et/ou sociétaires (certains ayant fait le choix de devenir sociétaire par l’acquisition de parts). Elle explique comment l’association syndicale initiale est devenue, en 1974, une société coopérative à capitale variable (la SACV du [Adresse 6] et [Adresse 4]) puis, en 2016, la société Le Parc. S’appuyant sur la jurisprudence, elle soutient que le cahier des charges, émanant d’un établissement public d’aménagement, a un caractère règlementaire et s’impose aux propriétaires des lots inclus dans le périmètre.

Elle ajoute, à titre subsidiaire, que même si la cour considérait qu’il n’avait pas valeur règlementaire, ces stipulations demeureraient applicables puisque chacune des entités visées précédemment a repris les droits de la précédente et puisque la fin de la ZAC le 22 novembre 2016 ne s’est pas accompagnée de la cessation des fonctions de la société Le Parc ni du classement de la zone d’activité dans le domaine communal. Selon elle, l’obligation d’adhérer est attachée à l’immeuble et, par conséquent, s’acquiert en même temps que l’acquisition de l’immeuble aux propriétaires successifs. Elle en déduit que compte tenu des mentions explicites de l’acte d’acquisition, la SCI TR AL Immo a adhéré de plein droit et en pleine connaissance de cause à la société coopérative et est, de ce fait, débitrice des quotes-parts de fonctionnement. Elle fait valoir que cette obligation ne heurte ni la convention européenne des droits de l’homme, ni le droit des sociétés, ni les dispositions relatives aux sociétés coopératives.

Appréciation de la cour

Selon l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, « les zones d’aménagement concerté sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

Le périmètre et le programme de la zone d’aménagement concerté sont approuvés par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale ».

L’article L. 311-6 du code de l’urbanisme dans ses versions successives, applicables au litige, dispose que les cessions ou concessions d’usage de terrains à l’intérieur des zones d’aménagement concerté font l’objet d’un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.

Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Les divisions effectuées à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté ne constituant pas un lotissement, le cahier des charges, régi par les dispositions de l’article R. 311-19 et non par celles des articles R. 315-3 et R. 315-9 du code de l’urbanisme, présente un caractère réglementaire (3ème Civ., 30 juin 1993, 90-18.906).

En outre, selon l’article 1134 (devenu 1103) du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il résulte des dispositions précitées et de la jurisprudence que le cahier des charges d’une zone d’aménagement concertée (ZAC) a valeur règlementaire et s’impose à celui qui acquiert un bien immobilier au sein du périmètre de cette zone.

Il s’ensuit que, contrairement à ce que prétend l’appelante, les dispositions du cahier des charges de la ZAC du [Adresse 6] et [Adresse 4] s’imposent à la SCI TR AL Immo, acquéreur et propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 30 mai 2012.

Et à supposer que ce cahier des charges n’ait plus valeur règlementaire (l’article R. 311-19 du code de l’urbanisme ayant été abrogé le 28 mars 2001), force est de constater que ces dispositions s’imposent à la SCI TR AL Immo, conformément aux articles 1134 devenu 1103 du code civil, compte tenu des stipulations très claires de son acte notarié d’acquisition du 30 mai 2012.

Cet acte prévoit en effet dans un article intitulé « conditions particulières » (page 6) que (souligné par la cour) « La présente vente est consentie et acceptée sous les conditions du cahier des charges de la zone d’activité de [Localité 5], première tranche, zone haute dont une copie est demeurée jointe et annexée aux présentes. L’acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations en résultant » (pièce 1 intimée).

L’acte précise encore (page 20) : « Le vendeur déclare qu’il existe dans le cadre du Parc d’Activité du [Adresse 6] une SACV pour laquelle il a remis à l’acquéreur :

les statuts ainsi que le cahier des charges de la zone d’activité daté de janvier 2005,

et les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 30 juin 2009, du 24 juin 2010 et 29 juin 2012. A ce sujet, je vous précise que la prochaine assemblée se tiendra le 26 juin 2012.

L’acquéreur fera son affaire personnelle de l’adhésion à la SACV » (pièce 1 intimée).

Il s’ensuit que c’est en parfaite connaissance de cause et volontairement que la SCI TR AL Immo a accepté les termes du cahier des charges de la ZAC du [Adresse 6] et [Adresse 4].

Ce cahier des charges prévoit en son article 1 (3ème partie concernant la ZAC du [Adresse 6] et [Adresse 4], page 23) (souligné par la cour) : « Une association syndicale est constituée entre tous les propriétaires de lots de la Zone d’Activités de [Localité 5], à l’exclusion des lots destinés aux espaces libres publics.

L’adhésion à l’association syndicale est obligatoire pour les acquéreurs de lots ci-dessus définis. Elle résulte du seul fait de la signature de l’acte de vente et commencera à courir à ce même instant » (pièce 3 intimée et 61 appelante).

Le cahier des charges de la ZAC prévoit donc expressément une adhésion de plein droit des propriétaires de lots sur la zone à l’association syndicale, en charge de la gestion des services communs inter-entreprises.

Or, il a déjà été rappelé par cette cour (pièce 41 de l’appelante et pièce 58 et 110 de l’intimée), et cela résulte des conclusions et des productions des parties, que l’association syndicale initiale a été transformée en société coopérative à capital variable (SACV du [Adresse 6] et les Béthunes), laquelle est devenue la société Le Parc. Ces entités ont repris à chaque fois l’objet, les droits et les obligations de la structure précédente.

Ainsi, plus précisément, l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de [Localité 3], créé le 16 avril 1969, a établi courant 1974 un cahier des charges applicable au secteur de la zone d’activité. Ce cahier des charges, repris dans les actes notariés d’acquisition des biens immobiliers situés sur la zone, fixe les règles applicables à la zone d’activité de [Localité 5], les obligations imposées aux acquéreurs de terrains et la nature des prestations fournies par le vendeur. Il comprend notamment les statuts de l’association syndicale des acquéreurs de la zone, à laquelle l’adhésion est obligatoire. Cette association avait pour objet, de gérer et d’entretenir les espaces communs privés, les voies et ouvrages privés d’intérêt collectif, y compris les espaces verts privés, jusqu’au classement éventuel de ces voies, espaces, et ouvrages dans le domaine communal. Pour la réalisation de ces prestations, s’est constituée, le 22 juillet 1972 une société anonyme à capital variable, qui a adopté le 4 novembre 1982, le statut de coopérative. Au terme d’une assemblée générale extraordinaire de l’association syndicale des acquéreurs des lots de la zone d’activité du 18 avril 1974 dont le procès-verbal est versé aux débats (pièce 80 intimée) que la SACV du [Adresse 6], devenue la SACV du [Adresse 6] et [Adresse 4], par fusion du 17 mai 2005, a succédé et repris les obligations de l’association syndicale (pièces 59 , 60, 79 et 80 de l’intimée). La SACV du [Adresse 6] et [Adresse 4] est ensuite devenue la société Le Parc (pièces 2 et 61 de l’intimée), qui, selon ses derniers statuts adoptés le 18 février 2016, continue d’avoir pour objet « l’édification et l’exploitation des services communs interentreprises entre les différentes entreprises associées et de toutes celles qui se joindront ultérieurement à elles » dans les parcs d’activité du [Adresse 6] et [Adresse 4] (pièce 2 intimée).

En application de l’article L. 311-6, dernier alinéa, du code de l’urbanisme, le cahier des charges demeure en vigueur malgré la fin de la ZAC du [Adresse 6] et [Adresse 4] en novembre 2016. De surcroît, aucune des parties ne justifie d’un acte de déclassement de la zone dans le domaine communal ni du fait qu’il aurait été mis fin aux prestations de la société coopérative. Le cahier des charges est donc toujours applicable.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI TR AL Immo, acquéreur d’un lot sur le périmètre de la ZAC du [Adresse 6] et [Adresse 4], est adhérente de plein droit à la SACV du [Adresse 6] et [Adresse 4], devenue société Le Parc.

Le cahier des charges (pièce 3) et le règlement intérieur et financier de la SACV du [Adresse 6], devenu société Le Parc, (pièce 4 intimée et pièce 26 appelante), dont l’article 3 prévoit que « Pendant toute la durée de la société, les charges tant de fonctionnement de structure seront réparties au prorata entre les sociétaires, et, en fonction de leur utilisation respective des services proposés comme il est dit ci-après », s’imposent à elle.

Le jugement sur ce point sera confirmé.

Sur la condamnation de la SCI TR AL Immo au titre des arriérés de charges

Pour condamner la société TR AL Immo à verser à la société Le Parc les sommes de 55 350,03 euros au titre des factures impayées de 2012 à 2016, ainsi que 49 128,31 euros au titre des factures impayées de 2017 à 2020, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que la capitalisation des intérêts, le jugement a retenu que :

Les prestations de gardiennage et de sécurité confiées à la société Atlantys sont réelles, légales et sont comprises dans les dépenses de fonctionnement auxquelles sont tenus les adhérents et les sociétaires ;

L’existence de sociétés récalcitrantes, au demeurant non identifiées, est indépendante ;

La société Le Parc justifie, par la production des procès-verbaux d’assemblée générale, des bases de répartition et des coefficients appliqués, ainsi que de la réalité de sa comptabilité vérifiée par un commissaire aux comptes ;

La société Le Parc justifie le montant réclamé par la production des factures correspondantes.

Moyens des parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société Le Parc 55 350,03 euros au titre des factures impayées de 2012 à 2016, ainsi que 49 128,31 euros au titre des factures impayées de 2017 à 2020, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts, la société TR AL Immo demande à la cour de rejeter les demandes en paiement de l’intimée. A titre subsidiaire, elle demande la réduction des sommes réclamées en faisant application d’un coefficient à 1 et non d’un coefficient à 1,6 pour évaluer les charges dues.

Elle demande en outre le rejet de la capitalisation des intérêts et la prise en compte des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement du 7 septembre 2021 et non à compter de l’assignation.

Elle fait valoir tout d’abord que lui sont imputées des frais de gardiennage alors qu’elle n’est pas sociétaire de la SACV, que le cahier des charges ne prévoit pas ce type de prestations et qu’elle n’a jamais demandé à bénéficier de telles prestations (puisqu’elle emploie elle-même son propre service de sécurité et de gardiennage).

Au fondement des articles L. 611-1 et L. 612-6, et R. 613-5 du code de la sécurité intérieure, elle considère que ces prestations de sécurité sont illégales car la société Le Parc n’a pas justifié d’un agrément du conseil national des activités privées (CNAPS) alors que, selon elle, cette dernière agit en tant que donneur d’ordres en assurant la direction des salariés de la société Atlantys, chargée du gardiennage et de la sécurité sur le site, et en leur fournissant les locaux et le matériel, et n’a pas non plus fourni l’autorisation préfectorale permettant à ses véhicules de circuler sur la voie publique.

Elle précise qu’une plainte avec constitution de partie civile « est en cours de dépôt ».

Estimant que la société Le Parc facture des prestations qui sont exercées de façon illégale, elle en déduit, au fondement de l’article 1128 du code civil, que les factures sont nulles puisque leur cause est illicite.

Par ailleurs, elle invoque des « zones d’ombre » dans la comptabilité de la SACV (société Le Parc) et déplore que cette dernière n’effectue aucune régularisation de charges (entre les charges provisionnées et les sommes effectivement dépensées). Elle ajoute que la quote-part au titre des frais administratifs (quote-part de fonctionnement) est déterminée arbitrairement et sert en réalité de variable d’ajustement pour éviter la régularisation des charges en fin d’année. Elle ajoute que, à supposer que chaque société implantée sur les parcs du [Adresse 6] et [Adresse 4] soit tenue à une obligation d’adhérer (ce qu’elle conteste), de nombreuses entreprises ne sont pas comptabilisées, voire sont récalcitrantes. Elle en déduit que cette lacune fait peser des charges indues sur les entreprises facturées par la société Le Parc.

Sur le montant des factures, après avoir rappelé que le montant des charges est déterminé selon le nombre de mètres carrés occupés et un coefficient, elle conteste le fait que lui soit appliqué un coefficient d'1,6 au lieu de 1, et demande la réduction des montants réclamées.

Elle ajoute que la société Le Parc fait peser des prestations facultatives sur des sociétés qui n’ont pas demandé à en bénéficier et n’en bénéficient pas.

Poursuivant la confirmation du jugement tant sur les condamnations que sur les intérêts légaux à compter de l’assignation et la capitalisation des intérêts, la société Le Parc demande également à la cour la condamnation de la société TR AL Immo à lui verser, en plus des sommes allouées en première instance, la somme de 25 808,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre des factures impayées en 2021 et 2022.

Sur les frais de gardiennage et de sécurité, elle produit au débat l’agrément et l’attestation d’assurance de la société Atlantys et précise qu’elle ne lui fournit ni matériel ni véhicule, la société Atlantys disposant de son propre matériel de radio et de ses véhicules. Elle précise qu’elle sous-traite à la société Atlantys le soin d’effectuer des rondes 24h/24h sur le site et de tenir un PC sécurité, de sorte que, n’effectuant aucune prestation de sécurité privée, elle n’est pas tenue de disposer elle-même d’un agrément ni d’une autorisation préfectorale. Elle ajoute que la plainte de la société TR AL Immo a été classée sans suite. Elle en déduit que l’appelante n’apporte pas la preuve d’une cause illicite.

Par ailleurs, au fondement de l’article 3 du règlement intérieur et financier en vigueur jusqu’en juin 2021 et de l’article 4 du nouveau règlement intérieur adopté à cette date, elle fait valoir que le règlement intérieur et financier prévoit une répartition des charges de fonctionnement et de structure entre tous les adhérents et sociétaires au prorata, selon des clés de répartition laissées à la charge du conseil d’administration, l’assemblée générale ayant pour sa part approuvé les comptes. Ainsi, sont répartis entre tous les propriétaires et utilisateurs de la zone d’activité au minimum des quotes-parts de fonctionnement afférentes aux frais de structure, aux frais de fonctionnement, aux frais de gardiennage et aux frais d’entretien (Certaines sociétés peuvent en outre se voir facturer des services supplémentaires qu’elles auraient volontairement demandé, la société TR AL Immo ne se trouvant pas dans cette situation). La société Le Parc précise que le contrat de travail relatif à un gardien daté du 1er octobre 2020 a été produit pour la première fois quatre ans après l’introduction de la procédure et juste avant la clôture, et qu’à aucun moment l’appelante n’a justifiée la présence de locataires.

Elle déplore la mauvaise foi de l’appelante qui selon elle, tarde à régler sa quote-part de fonctionnement. Elle produit les factures au soutien des montants sollicités.

Evoquant les deux rapports d’expertises du 28 avril 2017 (M. [M]) et du 31 mai 2021, ainsi que la note aux parties de M. [P] (dont elle a demandé la nullité devant le tribunal de commerce aux motifs qu’il ne dispose d’aucune compétence d’expert-comptable puisqu’il est expert en bâtiment et travaux publics, et qu’il n’a pas donné l’identité de la personne qui l’a assisté), la société Le Parc fait valoir que la réalité des dépenses en matière de gardiennage et sécurité n’a pas été remise en cause, qu’aucune régularisation supplémentaire n’a été nécessaire et qu’aucune anomalie n’a été décelée dans les comptes. Elle ajoute que les comptes, certifiés par un commissaire aux comptes, ont été approuvés par l’assemblée générale de sorte que la société TR AL Immo est mal-fondée à contester les dépenses décidées en assemblée générale.

Par ailleurs, elle explique que le montant des quotes-parts de fonctionnement dépend du nombre de mètres carrés de la société concernée, d’un coefficient voté en 1979 et inchangé depuis (1 pour les sociétés avec gardien, 1,6 pour les sociétés sans gardien, 2,7 pour les cités artisanales), ainsi que d’un taux fixé chaque année par le conseil d’administration. Elle en déduit que l’existence d’un nombre infirme de sociétés récalcitrantes est sans incidence sur le montant des charges facturées. Elle ajoute qu’elle a procédé à deux régularisations en 2016 et 2017, sans qu’une régularisation supplémentaire ait été nécessaire, et qu’il lui est possible de mettre ses excédents en réserve conformément à l’article 16 de la loi de 1947 sur les sociétés coopératives.

Appréciation de la cour

Selon l’article 1231-6 (1153 ancien) du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-7 (1153-1 ancien) du code civil précise qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

En outre, l’article 1343-2 (1154 ancien) du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, c’est par d’exacts motifs adoptés par la cour que les premiers juges ont retenu que :

Les prestations de gardiennage et de sécurité confiées à la société Atlantys sont réelles, légales et comprises dans les dépenses de fonctionnement auxquelles sont tenus les adhérents et les sociétaires ;

L’existence de sociétés récalcitrantes, au demeurant non identifiées, est sans incidence sur la quote-part de fonctionnement due ;

La société Le Parc justifie, par la production des procès-verbaux d’assemblée générale, des bases de répartition et des coefficients appliqués, ainsi que de la réalité de sa comptabilité vérifiée par un commissaire aux comptes ;

La société Le Parc justifie le montant réclamé par la production des factures correspondantes.

Il sera ajouté que les factures produites aux débats désignent les charges dues sous des intitulés différents (« Sécurité-gardiennage-entretien » entre 2012 et 2016, « appel de charges sécurité sûreté entretien sans gardien » en 2017 et « quote-part de fonctionnement de la coopérative Le Parc » à compter de 2017) (pièces 26 à 30, 81 à 86 et 108, 109 de l’intimée). Cette quote-part recouvre les frais d’entretien, de gardiennage, de fonctionnement et de structure dus a minima et obligatoirement par chaque adhérent ou sociétaire de la zone (sachant que la société TR AL Immo n’a recours à aucun autre service facultatif proposé par la société Le Parc). Les productions des parties démontrent que la facturation de ces frais ne comportent aucune anomalie et correspondent à des prestations réelles.

S’agissant des frais de gardiennage, contrairement à ce que prétend l’appelante, la société Atlantys, société sous-traitante, dispose d’un agrément et des autorisations nécessaires à l’exercice de son activité de sécurité privée sur le site en conformité avec les articles L. 611-1 et L. 617-4 du code de la sécurité intérieure (pièces 63 à 67 et pièces 114 et 115 de l’intimée). Le fait qu’il existe au sein de la SACV un référent en la matière ou que les véhicules de la société Atlantys soient floqués « sécurité Parcs d’activités » n’induit pas l’exercice d’une activité de sécurité privée par la SACV susceptible de rendre nécessaire un agrément du CNAPS (conseil national des activités privées de sécurité) (pièces 35 de l’appelante). L’appelante, qui procède par affirmation, ne démontre nullement l’illégalité qu’elle allègue et échoue à démontrer une cause illicite.

En outre, la prestation de gardiennage facturée (correspondant en pratique à des rondes 24h/24h notamment pour vérifier les départs d’incendie par exemple) est une prestation obligatoire. La société TR AL Immo prétend disposer de son propre service de gardiennage et sécurité. A l’appui de son affirmation, elle produit un contrat à durée indéterminée signée le 1er octobre 2020 (alors que le paiement des prestations de gardiennage désignées précédemment lui est demandé depuis 2012 !) avec « M. [T] [C], de nationalité ukrainienne, immatriculation en cours à la sécurité sociale » (et dont le lieu de naissance n’est pas précisé) pour exercer la fonction de « gardien du site et maintenance » sans plus de précision, ainsi qu’un contrat de bail sans désignation précise de la consistance des locaux (pièces 54 et 56 de l’appelante). Elle ne verse pas le moindre agrément ni le moindre élément permettant de démontrer qu’elle a effectivement recours à un service de sécurité spécifique.

Ces pièces, produites pour la circonstance, ne sauraient exonérer la société TR AL Immo des obligations règlementaires et contractuelles concernant le paiement des charges de gardiennage auxquelles elle est, en tout état de cause, tenue.

Par ailleurs, le moyen tiré de la poursuite de M. [U], ancien dirigeant de la SACV, pour des faits commis d’abus de confiance et d’abus de biens sociaux en 2007 et 2014, est inopérant à démontrer que la société TR AL Immo ne serait pas débitrice de sa quote-part de fonctionnement.

En outre, l’existence alléguée d’entreprises non comptabilisées ou récalcitrantes, à supposer qu’elles existent en nombre suffisant et sachant que l’appelante n’en identifie pas une seule, est sans incidence sur le montant des charges dues, puisque ce dernier est calculé en fonction du nombre de mètres carrés acquis, d’un coefficient voté en 1979 et inchangé depuis (1 pour les sociétés avec gardien, 1,6 pour les sociétés sans gardien, 2,7 pour les cités artisanales), ainsi que d’un taux fixé chaque année par le conseil d’administration en fonction des dépenses envisagées et des données déclarées par les adhérents.

Au reste, la société Le Parc démontre par ses écritures en quoi la donnée fiscale de 777 cotisations foncières n’est pas révélatrice du nombre de sociétés adhérentes (ces dernières étant susceptibles de posséder plusieurs locaux soumis à autant de cotisations foncières).

Ce moyen tiré de l’existence alléguée d’entreprises non comptabilisées ou récalcitrantes sera donc rejeté.

La cour observe que les coefficients ci-dessus évoqués ont été adoptés en 1979, sont applicables depuis et qu’aucun élément ne justifie d’en modifier le chiffrage. Il a également été précédemment démontré que la société TR AL Immo ne dispose pas depuis 2012 d’un gardien justifiant son classement dans les « sociétés avec gardien » et l’attribution d’un coefficient 1. Il s’ensuit que sa demande reconventionnelle de réduction du montant des charges sera rejetée.

Sur la régularité des comptes de la société Le Parc, les parties produisent aux débats trois rapports d’expertise et des notes aux parties.

Le rapport d’expertise de M. [P], ingénieur titulaire d’une maîtrise en droit, désigné par le tribunal de commerce de Versailles (dans une affaire opposant notamment la société Le parc à plusieurs sociétés) ne comporte aucune réponse à la mission confiée, puisque le tribunal a mis fin aux opérations d’expertise en demandant la transmission des notes aux parties (pièce 27 de l’appelante). Les notes aux parties de M. [P] ne comportent aucune conclusion ni analyse de l’expert et se contentent d’égrener les pièces transmises par les parties et le déroulement des réunions d’expertise (pièces 17, 22, 43, 51 de l’appelante). Par conséquent, ces documents sont totalement inopérants.

Le rapport du 28 avril 2017 de M. [M], expert-comptable désigné par le tribunal de commerce de Pontoise (dans une affaire en lien avec les agissements de M. [U]), indique que la SACV dispose de peu de moyens pour identifier les mauvais payeurs. Il ne fait état d’aucune anomalie dans les comptes de la SACV, lesquels ont été certifiés sans réserve ni observation par un commissaire aux comptes (les rapports du commissaire aux comptes entre 2011 et 2022, produits par l’appelante, le confirment). Il ajoute qu’aucune régularisation n’est nécessaire entre les charges provisionnées et les charges réellement payées (pièce 31 appelante). Les critiques développées par l’appelante à l’encontre de ce rapport ne sont ni étayées ni démontrées mais consistent en de simples affirmations (conclusions de l’appelante page 45 à 47).

Le rapport d’expertise du 31 mai 2021de M. [J], expert-comptable désigné par la présente cour dans le cadre d’un litige opposant la société Le Parc à la SCI Saint Ouen, confirme qu’il est difficile pour la société Le Parc d’identifier les mauvais payeurs, que les mètres carrés pris en compte pour le calcul des charges reposent sur les déclarations des entreprises, que les comptes de la société Le Parc ont été chaque année certifiés sans réserve ni observation, que les prestations facturées sont réelles, que les tests effectués par l’expert n’ont mis en évidence aucun écart entre la comptabilité et la gestion, et qu’aucune régularisation n’est nécessaire (pièce 95 de l’intimée).

Enfin, la société Le Parc produit aux débats l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale au cours desquels ont été approuvés les comptes et les taux provisionnels de charge fixés par le conseil d’administration en fonction des dépenses envisagées et des données déclarées par les adhérents.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société TR AL Immo échoue à démontrer l’illégalité des charges mises à sa charge par la société Le Parc depuis 2012.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société TR AL Immo à verser à la société Le Parc 55 350,03 euros au titre des factures impayées de 2012 à 2016, ainsi que 49 128,31 euros au titre des factures impayées de 2017 à 2020.

En application de l’article 1231-6 du code civil, il sera confirmé en ce qu’il a considéré que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera confirmée.

Par ailleurs, la cour condamnera la société TR AL Immo à régler à la société Le Parc les sommes de 25 808,37 euros au titre des charges impayées pour les années 2021 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le jugement a considéré que la résistance de la SCI TR AL Immo ne relevait ni d’un comportement fautif ni d’une légèreté blâmable, et a débouté la société Le Parc de sa demande.

Moyens des parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive, la société Le Parc demande la condamnation de la société TR AL immo à lui verser 5000 euros en invoquant la mauvaise foi de cette dernière qui, en dépit des dispositions très claires de son acte d’acquisition, n’a pas réglé les factures qui étaient dues.

Poursuivant la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation pour résistance abusive formulée par la société Le Parc, la SCI TR AL Immo considère avoir simplement fait valoir ses droits en justice et que cette dernière ne justifie pas le bien fondé de sa demande.

Appréciation de la cour

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Toute faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice ouvre droit à réparation.

En l’espèce, il est patent que la société TR AL Immo, alors que son acte d’acquisition était parfaitement clair quant à son adhésion de plein droit à la société coopérative, ne paye pas ses charges depuis 2012. Toutefois, la société Le Parc ne démontre pas en quoi l’appelante a fait dégénérer son droit d’ester en justice en abus, d’autant que les expertises établissant la régularité des comptes ont été ordonnées dans des procédures distinctes, auxquelles la société TR AL Immo n’était pas partie.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Le Parc de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles exposés en première instance.

Partie perdante, la société TR AL Immo sera condamnée aux dépens d’appel. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Elle sera en outre condamnée à verser à la société Le Parc la somme de 4000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

DÉCLARE recevable la demande reconventionnelle de réduction du montant des charges formulée par la société TR AL Immo ;

Au fond, la REJETTE ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société TR AL Immo à régler à la société Le Parc la somme de 25 808,37 euros au titre des charges impayées pour les années 2021 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la société TR AL Immo à verser à la société Le Parc 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société TR AL Immo aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,