RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02147 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JHUF

S.I

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

06 juin 2024 RG :24/00083

[T]

C/

[H]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 06 Juin 2024, N°24/00083

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ selon l’ordonnance modificative n° 2025/340 du Premier Président de la Cour d’appel de Nîmes en date du 14 novembre 2025

S. DODIVERS, Présidente de chambre

S. IZOU, Conseillère

A.BERGER, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [G] [T]

né le 12 Février 1956 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par M^e Caroline BEVERAGGI de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉE :

Mme [U] [H]

née le 10 Juin 1964 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Francis TROMBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-5542 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 22 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2022, Monsieur [G] [T] a consenti à Madame [U] [H] un bail précaire d’une durée de 18 mois portant sur la location d’un atelier et d’un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Le 3 octobre 2023, Monsieur [G] [T] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 2 100 € en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, Monsieur [G] [T] a fait assigner Madame [U] [H] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour des loyers impayés depuis le 14 novembre 2023,

— ordonner son expulsion,

— condamner la locataire au paiement de la somme de 3 300 € au titre des loyers échus impayés, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux,

— la condamner au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 6 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a:

— requalifié le bail précaire meublé signé le 29 avril 2022 en bail non meublé d’habitation,

— dit que Madame [U] [H] pourra se prévaloir de l’exception d’inexécution du paiement du loyer à compter du 11 mars 2024 jusqu’à parfaite exécution des travaux énumérés à l’article 4 du rapport de l'[Localité 7] du 11 mars 2024,

— débouté Monsieur [G] [T] de l’intégralité de ses demandes,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné Monsieur [G] [T] aux entiers dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 24 juin 2024, Monsieur [G] [T] a fait appel du jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Monsieur [G] [T], appelant, demande à la cour de :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— Juger les conclusions d’appelant n°3 recevables,

— Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du 6 juin 2024 en ce qu’il a :

— Requalifié le bail précaire meublé signé le 29 avril 2022 en bail non meublé d’habitation,

— Dit que Madame [U] [H] pourra se prévaloir de l’exception d’inexécution du paiement du loyer à compter du 11 mars 2024 jusqu’à parfaite exécution des travaux énumérés à l’article 4 du rapport de l'[Localité 7] du 11 mars 2024,

— Débouté Monsieur [G] [T] de l’intégralité de ses demandes,

— Rejeté toutes autres demandes,

— Condamné Monsieur [G] [T] aux entiers dépens.

En conséquence,

— Juger que le contrat de bail d’habitation précaire a pris fin à son terme, soit le 31 octobre 2023,

— Juger que Monsieur [G] [T] a notifié le terme du bail, deux mois avant, conformément aux stipulations contractuelles,

— Juger que Madame [U] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023,

— Juger que le bail signé entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 14 novembre 2023,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [H] ainsi que celle de toute personne introduite dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code de procédure civile d’exécution,

— Ordonner que faute pour elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 8 100 € à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, cette somme comprenant l’arriéré locatif du mois d’avril 2023 au mois d’octobre 2023 et l’indemnité d’occupation du mois de novembre 2023 au mois de janvier 2025,

— Débouter Madame [U] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Juger que Madame [U] [H] n’est pas fondée à solliciter la suspension des loyers puisqu’elle est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2023, date de la fin du bail,

— Condamner Madame [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 400 €, à compter du 1er décembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— Condamner Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour confirmait la requalification du bail d’habitation précaire en bail d’habitation de trois ans,

— Juger que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 14 novembre 2023,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [H] ainsi que celle de toute personne introduite dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code de procédure civile d’exécution,

— Ordonner que faute pour elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 6 900 € à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, cette somme comprenant l’arriéré locatif du mois d’avril 2023 au mois d’octobre 2023 et l’indemnité d’occupation du mois de novembre 2023 au mois de septembre 2024,

— Condamner Madame [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 400 €, à compter du 1er décembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée

comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— Réformer le Jugement du 6 juin 2024 en ce qu’il a accordé une dispense de paiement des loyers à Madame [U] [H] jusqu’à exécution des travaux,

— Débouter Madame [U] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses,

— Condamner Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de première instance, y compris les frais du commandement de payer et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [U] [H], intimée, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 6 Juin 2024 en ce qu’il a requalifié le bail précaire meublé signé le 29 Avril 2022 en bail non meublé d’habitation et dit que Madame [U] [H] pourra se prévaloir de l’exception d’inexécution du paiement du loyer à compter du 11 mars 2024 jusqu’à parfaite exécution des travaux énumérés à l’article 4 du rapport de l'[Localité 7] du 11 mars 2024,

— Débouter Monsieur [G] [T] de son appel,

Vu l’appel incident formée par Madame [U] [H],

— Le dire régulier en la forme et bien fondé au fond,

— Réformer en conséquence le jugement sur les dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [G] [T] à porter et à payer la somme de 4 700 € à

titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance,

— Débouter Monsieur [G] [T] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [G] [T] à la somme de 1 500 € au visa des articles 37 et 75 de la loi 91 1647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, ainsi qu’aux entiers dépens dont ceux d’appel distraits au profit de M^e Trombert.

La clôture de la procédure est intervenue le 30 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 17 novembre 2025.

A l’audience, les parties ayant sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture, il a été procédé à la révocation de l’ordonnance de clôture, par mention au dossier avant l’ouverture des débats et une nouvelle clôture de l’affaire a été prononcée.

L’affaire a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la saisine de la cour

Il convient de préciser au préalable, qu’en l’état de la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue sur l’audience, les demandes de rabat de l’ordonnance de clôture et relative à la recevabilité des conclusions n°3 de l’appelant sont devenues sans objet.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, 'les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions'. L’alinéa 4 précise que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

Madame [U] [H] conteste la qualité de propriétaire de Monsieur [G] [T], estimant en conséquence qu’il n’a pas qualité à agir.

Monsieur [G] [T] produit une attestation notariée indiquant qu’il était nu- propriétaire du bien et sa mère usufruitière et qu’au décès de cette dernière, il est devenu pleinement propriétaire de l’immeuble concerné, ayant dès lors capacité et intérêt à agir.

Si les parties ont développé dans le corps de leurs conclusions des moyens tenant à la qualité à agir de l’appelant, ces derniers ne sont cependant au soutien d’aucune prétention et la cour n’en est, dès lors, pas saisie.

2) Sur la requalification du bail

Madame [U] [H] conteste que le bail ait pris fin au 31 octobre 2023. Elle fait valoir en premier lieu qu’il s’agit d’un bail précaire soumis aux dispositions de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 et que faute pour le bailleur d’avoir confirmé la réalisation de l’événement y mettant fin, le bail est réputé avoir été conclu pour 3 ans.

Elle sollicite, en second lieu, l’application des dispositions relatives aux logements meublés dont la liste des équipements obligatoires est fixée par le décret du 31 juillet 2015. Elle soutient qu’aucune liste n’était annexée au bail et qu’une partie des équipements est manquante, le bail devant être requalifié en bail d’habitation nue d’une durée de 3 ans.

Monsieur [G] [T] fait valoir que le bail conclu est bien un bail précaire qui devait prendre fin au 31 octobre 2023, puisqu’il devait y accueillir son fils au 1er novembre 2023. Il précise avoir respecté le formalisme prévu par la loi, ayant informé sa locataire de la réalisation de l’événement par courrier recommandé du 21 juillet 2023, aucune requalification n’étant dès lors possible.

S’agissant de l’équipement dans le logement loué, il relève que sa locataire ne s’est jamais plainte de l’absence d’éléments spécifiques et qu’elle a signé l’état des lieux, comportant la liste des meubles et équipements mis à disposition. Il maintient que l’état du logement est conforme aux dispositions du décret du 31 juillet 2015, aucune requalification de ce chef n’étant possible. Il estime, dès lors, que Madame [U] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023.

— Sur le contrat à durée réduite

En vertu de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989, ' Quand un événement précis justifie que le bailleur, personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à 3 ans, mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement.

…

Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de 3 ans.'

Le contrat à durée réduite nécessite la réunion de deux conditions cumulatives, préalables à sa conclusion, à savoir un événement précis tenant à des raisons professionnelles ou familiales ainsi que le nom de celui du chef de qui doit se produire l’événement ou au profit duquel doit être exercée la reprise.

L’événement précis impose qu’il s’agisse d’un événement réel et déterminé.

Le contrat de location signé entre les parties le 29 avril 2022 stipule une durée dérogatoire du bail, à savoir une période de 18 mois, jusqu’au 1er novembre 2023, le bien devant être occupé par la suite, par le fils du bailleur, [Z].

Les conditions préalables requises, par ailleurs non contestées par l’intimée, sont ainsi remplies, Madame [U] [H] n’ignorant pas à la date de la signature du contrat que l’événement envisagé était l’occupation du bien par le fils du bailleur, le contrat à durée réduite étant motivé par des raisons familiales.

Si la réunion de ces conditions préalables autorise la fixation de la durée du contrat pour un temps inférieur à 3 ans, cette durée dérogatoire ne deviendra effective qu’à la double condition de la réalisation de l’événement et de sa confirmation par le bailleur au plus tard 2 mois avant le terme du contrat.

Monsieur [G] [T] a adressé à sa locataire le 21 juillet 2023, soit plus de deux mois avant le terme prévu au contrat, une lettre recommandée avec accusé de réception, avec pour objet ' notification de congé pour reprise des locaux’ lui rappelant la libération des lieux à partir du 31 octobre 2023, afin de reprendre les locaux loués pour les faire habiter par son fils, Monsieur [Z] [T].

Il est ainsi justifié, conformément aux dispositions de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989, de la confirmation par le bailleur dans le délai imparti, de l’événement à venir, identique à celui stipulé au bail.

Madame [U] [H] n’a à aucun moment contesté le congé qui lui avait été délivré. Elle reconnaît, en outre, s’être maintenue dans les lieux au-delà du terme prévu au contrat, empêchant ainsi de son propre fait, la réalisation de l’événement.

L’événement n’ayant pu se réaliser de son chef, celle-ci ne peut prétendre à l’application à son profit d’une durée supérieure du contrat, pour le voir fixer à 3 ans.

C’est à tort que le premier juge a considéré que le bail précaire était devenu à l’expiration de la période, un bail d’habitation de 3 ans.

— Sur la demande de requalification du bail meublé en bail d’habitation nue

L’article 25-4 de la loi du 24 mars 2014 dispose qu’un logement meublé est un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé à défaut de quoi la requalification du contrat s’impose en location de locaux nus.

Madame [U] [H] fait valoir qu’il manque dans le logement la moitié des équipements indispensables et qu’aucune liste des équipements n’est annexée au bail.

Monsieur [G] [T] produit un état des lieux d’entrée ainsi qu’un inventaire et état des meubles, datés du 29 avril 2022, émargés et signés par les parties qui mentionnent la présence d’un sommier avec matelas, 5 chaises, un canapé, des tréteaux et un plateau faisant office de table, 2 tables de nuit, un bureau style empire, une malle de voyage dans la chambre, une étagère grise, une commode dans la salle de bain ainsi que des néons au plafond. S’agissant de l’électroménager, il est indiqué la présence d’un réfrigérateur, d’une cuisinière, d’un four et d’un lave-linge.

Il est également communiqué des photographies du bien, datées par le bailleur du 15 avril 2022, de l’intérieur de la maison, permettant de constater la présence de l’ensemble des meubles et équipements correspondant à l’inventaire, outre la présence d’ustensiles de cuisine et de vaisselle.

Il ressort de ces éléments que les meubles et équipements fournis par Monsieur [G] [T], lors de la prise d’effet du bail, sont suffisants tant en nombre qu’en qualité, au vu de la liste établie par le décret du 31 juillet 2015, pour assurer à Madame [U] [H] une habitation normale, cette dernière se contentant d’alléguer que des équipements indispensables feraient défaut sans préciser lesquels.

Madame [U] [H] est, en conséquence, déboutée de sa demande de requalification du contrat de bail meublé en bail d’habitation d’un logement nu.

C’est dès lors à tort que le premier juge a requalifié le bail précaire meublé signé le 29 avril 2022 en bail non meublé d’habitation.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

3) Sur la fin du bail et ses effets

Monsieur [G] [T] soutient que le bail a pris fin au 31 octobre 2023, conformément au contrat. Il fait valoir également la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, au 14 novembre 2023, suite au commandement de payer délivré à Madame [U] [H] le 3 octobre 2023. Il estime dès lors que Madame [U] [H] est devenue occupante sans droit ni titre, son expulsion devant être ordonnée et qu’elle est tenue à une indemnité d’occupation.

Madame [U] [H] expose qu’en l’état de la requalification du bail, elle était en droit de se maintenir dans les lieux. Quant à l’acquisition de la clause résolutoire liée au commandement de payer, elle évoque la mauvaise foi du propriétaire qui ne lui a pas délivré un logement décent, la demande ne pouvant prospérer de ce chef.

Les conditions prévues à l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 étant remplies, le contrat à durée réduite conclu entre les parties a pris fin au terme prévu dans le contrat, soit au 1er novembre 2023.

Madame [U] [H] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Le propriétaire dont le bien immobilier est occupé, sans droit ni titre par un tiers, est en droit, au visa de l’article 544 du code civil d’obtenir l’expulsion de ce tiers.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion domiciliaire de Madame [U] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés au [Adresse 5], selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

4) Sur l’arriéré locatif

Monsieur [G] [T] expose qu’au titre des loyers, charges impayées et indemnités d’occupation, Madame [U] [H] est redevable au mois de septembre 2024 d’une somme de 8 100 € ne réglant plus aucune somme depuis le mois d’avril 2023.

Madame [U] [H] soulève l’exception d’inexécution pour non-décence du logement, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance et sollicite par ailleurs, la suspension de son obligation de paiement des loyers jusqu’à parfaite exécution des travaux prescrits au vu du rapport de l'[Localité 7], demandes auxquelles s’oppose Monsieur [G] [T].

Les demandes portant sur le préjudice de jouissance fondé sur les désordres qui affectent le bien loué et celles portant sur le préjudice de jouissance lié à l’exécution des travaux ne doivent pas être confondues car elles ne trouvent pas leur source dans le même fait générateur.

— Sur l’exception d’inexécution tirée du défaut de délivrance d’un logement décent

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Madame [U] [H] entend être déchargée de son obligation de paiement, au regard de l’état du bien. Elle fait état d’un arrêté préfectoral du 25 janvier 2024 ayant mis en demeure son bailleur de faire cesser le danger ponctuel et imminent pour la santé et la sécurité physique et indique que dès janvier 2023, elle avait alerté Monsieur [G] [T] sur le fonctionnement du poêle à bois. Elle soutient que l’inexécution du bailleur de ses obligations est suffisamment grave pour justifier qu’elle n’exécute pas ses obligations, ayant cessé de régler ses loyers depuis le mois d’avril 2023. Elle demande également à titre de dommages et intérêts, le remboursement intégral des loyers qu’elle a réglés entre mai 2022 et avril 2023.

Monsieur [G] [T] estime que l’intimée ne peut invoquer l’exception d’inexécution relative à l’indécence de son logement pour obtenir le remboursement des loyers qu’elle a versés depuis son entrée dans les lieux, celle-ci ne s’étant jamais plainte auprès de son bailleur pendant la durée du bail et les éléments concernant une non-décence, dont elle fait état, étant postérieurs à la fin du contrat, alors qu’elle n’avait plus la qualité de locataire.

Le trouble de jouissance s’entend du préjudice qu’a subi le locataire du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et est fixé au regard des désordres subis et de leur durée.

Le locataire doit établir une impossibilité totale d’occuper le bien et dès lors un défaut d’exécution par le bailleur de son obligation de mettre à disposition le bien, qui seule pourrait justifier le remboursement intégral des loyers.

Si le propriétaire est tenu à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le temps du bail, il doit cependant être informé des désordres affectant le bien, à défaut de quoi, sa responsabilité ne peut être engagée.

Madame [U] [H] expose avoir alerté son bailleur dès le mois de janvier 2023 s’agissant du fonctionnement du poêle à bois.

Elle ne produit cependant, devant la cour, aucun élément établissant avoir informé Monsieur [G] [T] de désordres affectant le bien loué à cette période, le seul élément produit étant un rapport de contrôle de l'[Localité 7] du 27 mai 2025, suite à un arrêté de traitement de l’insalubrité du logement pris le 6 juin 2024, mentionnant que le propriétaire avait un délai de 10 mois pour réaliser une liste de travaux afin d’y remédier.

Le bail ayant pris fin le 1er novembre 2023 et les éléments tenant à la non-décence du logement et notamment l’arrêté d’insalubrité du logement étant postérieurs à cette date, Madame [U] [H] n’établit pas une faute de son bailleur au titre de son obligation de délivrance pendant le délai d’exécution du bail.

Elle ne peut dès lors prétendre à la mise en oeuvre à son profit d’une exception d’inexécution afin d’être déchargée de son obligation de paiement des loyers tant qu’a duré le bail et il convient de la débouter de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour défaut de délivrance.

— Sur la demande de suspension des loyers le temps de la réalisation des travaux

Madame [U] [H] sollicite la suspension des loyers, telle qu’ordonnée par le premier juge le temps de la réalisation de travaux dans le bien, demande à laquelle s’oppose Monsieur [G] [T] qui fait valoir qu’il n’a plus aucune obligation à son égard, celle-ci n’étant plus locataire du bien et se maintenant dans les lieux en refusant, en outre, l’intervention des artisans mandatés par lui.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, saisi par l’une des parties, de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la loi ; il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation son paiement ainsi que la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

La mise en 'uvre de telles modalités impose que les parties demeurent liées dans le cadre d’un bail. Or, la demande de travaux et de suspension du paiement du loyer n’ont été présentées qu’après que Monsieur [G] [T] ait assigné Madame [U] [H] devant le premier juge, le 5 janvier 2024, soit postérieurement à la fin du bail, Madame [U] [H] ayant perdu sa qualité de locataire et ne pouvant dès lors prétendre ni à la réalisation de travaux à la charge de Monsieur [G] [T] ni à la suspension de son loyer.

Il convient de la débouter de ses demandes de ce chef.

C’est, dès lors, à tort que le premier juge a ordonné la suspension du paiement du loyer à compter du 11 mars 2024.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

— Sur le montant de l’arriéré locatif et la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions les articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le propriétaire dont le bien immobilier est occupé, sans droit ni titre par un tiers, est en droit, au visa de l’article 544 du code civil d’obtenir l’expulsion la condamnation de ce tiers à lui verser une indemnité au titre de l’occupation du bien.

Monsieur [G] [T] produit le commandement de payer qu’il a fait délivrer à Madame [U] [H] le 3 octobre 2023 ainsi qu’un décompte en date du 18 décembre 2023 faisant apparaître que sur la période allant du mois d’avril 2023 au mois d’octobre 2023 inclus, Madame [U] [H] demeure redevable de la somme de 2 500 €, ayant acquitté uniquement la somme de 300 € au titre de son loyer d’avril 2023 et ayant cessé tout versement postérieurement, ce qu’elle ne conteste pas.

Madame [U] [H] est ainsi condamnée à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 2 500 € au titre de son arrièré locatif, arrêté au 31 octobre 2023.

Il convient en outre de condamner Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales.

La décision critiquée qui a débouté Monsieur [G] [T] de ses demandes est infirmée.

5) Sur la résistance abusive et dilatoire

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige, celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [G] [T] sollicite la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, ayant subi une procédure administrative alors que Madame [U] [H] ne devait plus se trouver dans les lieux, celle-ci s’opposant en outre à l’intervention d’artisans au domicile, alors qu’il avait une obligation d’effectuer des travaux dans un délai imparti.

Il convient, au vu des éléments du dossier et notamment des échanges avec la préfecture, de faire droit à la demande de ce chef et de condamner Madame [U] [H] à payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

6) Sur les autres demandes

La décision critiquée ayant mis les dépens de première instance à la charge de Monsieur [G] [T] est infirmée.

Madame [U] [H], succombant, est condamnée aux dépens de première instance, en ce non compris les frais du commandement de payer et aux dépens d’appel et sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [T] au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 6 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute Madame [U] [H] de sa demande de requalification du bail,

Dit que Madame [U] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023,

Ordonne l’expulsion domiciliaire de Madame [U] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés au [Adresse 5], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures d’exécution,

Déboute Madame [U] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de délivrance,

Déboute Madame [U] [H] de sa demande de suspension des loyers,

Condamne Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 2 500 € au titre de l’arrière locatif arrêté au 31 octobre 2023,

Condamne Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation forfaitaire d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges et subissant les augmentations légales,

Condamne Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne Madame [U] [H] aux dépens de première instance en ce non compris, les frais du commandement de payer,

Condamne Madame [U] [H] aux dépens d’appel,

Déboute Madame [U] [H] de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [T] au titre des dispositions de la loi 10 juillet 1991,

Condamne Madame [U] [H] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,