RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00181 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JB22

LR

COUR D’APPEL DE NIMES

25 août 2022

RG:20/02766

[S]

[N]

C/

S.A. FRANCELOT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

Décision déférée à la cour : Arrêt du Cour d’Appel de NIMES en date du 25 Août 2022, N°20/02766

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M^me Leila REMILI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [B] [S]

né le 27 Novembre 1976 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Gaële GUENOUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Mme [D] [N]

née le 09 Décembre 1975 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gaële GUENOUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.A. FRANCELOT Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 319 086 963 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légaldomicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentée par M^e Elodie RIGAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 Février 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Les époux [M] sont propriétaires d’une maison individuelle bordée au Sud par la propriété de M. [B] [S] et de Mme [D] [N], située au sein d’un lotissement à [Localité 2] (Gard), les consorts [S]-[N] ayant acquis leur lot de la SAS Francelot, par acte du 15 novembre 2006.

Les deux fonds sont séparés par un mur de clôture.

M. et Mme [M] se sont plaints de la création par leurs voisins, les consorts [S]-[N], d’ouvrages de collecte d’eau de ruissellement, à l’origine d’un descellement d’un bloc rocheux, constituant le soutènement d’un talus et d’un affouillement des sols en sous-face de la fondation du mur mitoyen.

Les démarches amiables entre les parties n’ont pu aboutir.

Par ordonnance de référé du 18 mai 2016, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à M. [G] qui a été remplacé par M. [X].

Le 6 mars 2017, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Par acte d’huissier de justice du 9 octobre 2017, les époux [M] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nîmes les consorts [S]-[N] aux fins de les voir condamner conjointement à réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert.

Par acte d’huissier de justice du 22 janvier 2018, les consorts [S]-[N] ont fait appeler en la cause la SAS Francelot, en sa qualité de vendeur du lot dont ils sont actuellement propriétaires suivant acte authentique du 15 novembre 2006, afin que cette société soit tenue de les relever et garantir de toutes conséquences de l’action dirigée contre eux par les époux [M].

Par ordonnance du 19 juillet 2018, le juge de la mise en état a fait droit à la demande de jonction des procédures et a ordonné une mesure de consultation confiée à M. [L] [X], lequel a rendu sa consultation le 9 octobre 2018.

Suivant jugement contradictoire rendu le 19 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nîmes a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 26 septembre 2019 et fixé la nouvelle clôture au 8 juin 2020,

— rejeté la forclusion soulevée par la société Francelot à l’encontre de la demande formée par M. [S] et Mme [N],

— constaté que l’ensemble des travaux préconisés par l’expert a été réalisé conformément aux règles de l’art par M. [S] et Mme [N],

— débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral à l’encontre de M. [S] et Mme [N],

— débouté M. [S] et Mme [N] ainsi que M. et Mme [M] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Francelot,

— condamné M. [S] et Mme [N] à payer à la société Francelot la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] et Mme [N] à payer à M. et Mme [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] et Mme [N] aux dépens,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Le tribunal relève que :

— il ressort du rapport de l’expert que « les eaux pluviales, issues des surfaces étanchées sur le fonds [N]-[S] sont traitées par un puits perdu, inopérant en l’état, générant des ruissellements d’eau dommageables au fonds [M] »

— l’expert précise qu’au cours de l’expertise les époux [N]-[S] ont fait réaliser un mur d’enrochement et qu’ils en ont profité pour réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres générés sur le fonds des époux [M], travaux qui ont permis l’amélioration de l’écoulement des eaux pluviales

— concernant la demande d’indemnisation des époux [M] : si le rapport d’expertise Elex mentionne que les dommages affectant les ouvrages des époux [M] ont pour origine les dispositifs de collecte et d’évacuation d’eau de ruissellement réalisés par les époux [N]-[S] et qu’il a effectivement été nécessaire qu’une action judiciaire soit initiée pour qu’ils réalisent les travaux, toutefois seul l’expert judiciaire a réellement défini les travaux à réaliser et les réalisations préconisées par celui-ci ont été acceptées par chacune des parties, aucun préjudice moral n’est démontré et il n’y a pas eu de résistance à la réalisation des travaux une fois ceux-ci définis, de sorte que la demande de dommages et intérêts est rejetée

— sur l’appel en garantie à l’encontre de la société Francelot :

— sur la forclusion soulevée par la société Francelot : le vice relevé par les époux [N]-[S] est constitué par la nature argileuse et l’impossibilité d’une évacuation naturelle des eaux pluviales ; cette nature du sol a été établie par la réalisation d’une analyse des sols dans le cadre de l’expertise dont les conclusions ont été rendues par rapport du 9 octobre 2018 ; l’assignation des époux [N]-[S] ayant été délivrée le 22 janvier 2018, la forclusion biennale n’est pas acquise

— sur l’existence d’un vice caché :

— la société Francelot étant intervenue dans l’acte de vente en qualité de professionnel, elle ne peut à ce titre mobiliser une clause limitant ou excluant sa garantie, conformément à l’article 1643 du code civil

— sur le vice :

— l’article 6 du règlement du lotissement du 11 février 2004 établi par la société Francelot édicte les particularités suivantes : « Les eaux de pluie des parcelles privatives et des toitures doivent être retenues sur chaque lot privatif sans débordement sur les fonds voisins ou les espaces communs. La nature de l’aménagement des terrains libres doit permettre une infiltration naturelle de l’eau. Leur écoulement dans le réseau d’eaux usées et sur la voirie est interdit »

— le règlement du lotissement s’impose aux acquéreurs de lot par l’effet du contrat de vente dans l’article « charges et conditions » dans lequel elle impose un traitement des eaux de pluie par infiltration ; les époux [N]-[S] devaient donc retenir leurs eaux de pluie sur leur parcelle afin qu’elles soient traitées par infiltration naturelle

— M. [X] mentionne qu’ils ont construit un puits perdu sans étude technique préalable qui aurait permis de dimensionner l’ouvrage, ce dernier n’étant en outre pas visitable afin d’en assurer un entretien régulier et il est voué à se colmater réduisant ainsi sa capacité de rétention et d’infiltration

— au regard des conclusions de l’expert, il apparaît que l’impossibilité de filtrer les eaux de pluie résulte d’un défaut de dimensionnement du puits perdu réalisé par les époux [N]-[S]

— les acquéreurs n’ont pas fait intervenir un bureau d’étude pour paramétrer la dimension du puits perdu, or la surface de la parcelle permettait l’implantation du puits perdu avec les dimensions calculées par l’expert si les investigations avaient été réalisées avant l’édification de leur immeuble, de sorte qu’il ne peut être retenu que la parcelle était affectée d’un vice ne permettant pas le traitement des eaux par infiltrations

— il ne peut non plus être reproché à la société Francelot que le puits perdu ait été réalisé sans accès de visite induisant un fort risque qu’il se colmate et qu’il ne puisse plus faire son office.

Par déclaration enregistrée le 30 octobre 2020, M. [S] et Mme [N] ont interjeté appel de ce jugement n’intimant que la société Francelot.

La proposition de médiation faite aux parties par le magistrat de la mise en état n’a pas recueilli leur accord.

Par arrêt contradictoire du 25 août 2022, la cour d’appel de Nîmes a :

— Dit que les conclusions des appelants saisissent bien la cour d’une demande d’infirmation du jugement du 19 octobre 2020,

— Rejeté le moyen tiré de l’absence de saisine de la cour,

— Sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise ordonnée ensuite de l’assignation en référé délivrée le 16 mars 2022 par M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] à l’encontre de M. [B] [S] et Mme [D] [N],

— Dit que la présente décision suspend l’instance jusqu’à la survenance de cet événement,

— Dit que l’affaire sera retirée du rôle par les soins du greffe,

— Dit que l’affaire sera remise au rôle à l’initiative de la plus diligente des parties,

— Réservé les demandes et les dépens.

Concernant sa saisine, la cour relève que la société Francelot prétend que la cour n’est pas valablement saisie du recours des consorts [N]-[S], compte tenu du dispositif de leurs conclusions d’appelant ne sollicitant ni l’infirmation ni l’annulation du jugement.

Se référant aux dispositions des articles 542, 954 et 910-1 du code de procédure civile, la cour expose qu’en l’espèce, le dispositif des conclusions des consorts [S]-[N] notifiées dans les délais imposés à l’appelant, mentionne 'déclarer recevable et justifié l’appel en ce qu’il a débouté …. le mettre à néant sur ces points. Statuant à nouveau …'.

Elle énonce que la 'mise à néant’ du jugement constituant l’effet juridique de l’infirmation d’un jugement par la cour d’appel, il apparaît que le dispositif des conclusions d’appelant sollicitant la mise à néant du jugement sur certains points et précisant en outre les chefs du jugement critiqués après la formule 'en ce qu’il a débouté', satisfait aux exigences procédurales.

Sur le sursis à statuer, la cour fait observer que les consorts [S]-[N] font état d’une nouvelle action engagée en référé par les époux [M] à leur encontre, en raison de la persistance des désordres nonobstant la réalisation des travaux préconisés par l’expert, déclarés satisfactoires par le tribunal, précisant que dans l’acte d’assignation délivrée le 16 mars 2022, les époux [M] sollicitent une nouvelle expertise en invoquant la réapparition des désordres et même leur accroissement.

La cour considère que la persistance des débordements d’eau sur le fonds [M] constitue un fait nouveau, susceptible de modifier la responsabilité des consorts [S]-[N] ainsi que le quantum des travaux qu’ils devront supporter, et partant les termes du recours en garantie formé à l’encontre de la SAS Francelot. Elle énonce que dans ces conditions, il apparaît d’une bonne administration de la justice, de statuer à la lumière des éléments qui seront dégagés par la nouvelle expertise ordonnée par la juridiction des référés.

M. [X] a déposé son rapport le 21 juin 2023.

M. [B] [S] et Mme [D] [N] ont déposé des conclusions de remise au rôle le 11 janvier 2024. L’affaire a été réenrôlée sous le numéro RG 24/00181.

Par ordonnance du 4 mars 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 20 novembre 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, M. [B] [S] et Mme [D] [N], appelants, demandent à la cour de :

Au visa des articles 373 et 374 du code de procédure civile,

— Déclarer recevable en la forme et justifie au fond l’appel interjeté par M. [S] [B] et Mme [N] [D] contre le jugement rendu le 19 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il a débouté M. [B] [S] et Mme [N] [D] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Francelot et condamne M. [B] [S] et Mme [N] [D] à payer à la société Francelot la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Mettre à néant, annulant ledit jugement en ce qu’il a :

* Débouté M. [B] [S] et Mme [N] [D] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Francelot,

* Condamné M. [B] [S] et Mme [N] [D] à payer à la société Francelot la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Au visa du rapport d’expertise de M. [X] expert en date du 21 juin 2023,

Au visa des articles 1641, 1645, 1116, 1147, 1166 du code civil et au visa des articles 1111-1, 1111-2 du code de la consommation et 1112-11 du code civil,

— Dire et arrêter que le terrain à bâtir à [Localité 2] constituant le lot n° 18 du lotissement dénommé « [Adresse 4] », cadastre a n° [Cadastre 1] pour une superficie de 6a 63c acquise par acte du 15 novembre 2006 reçu par la SCP Deloul Dumontet et autres, notaires à [Localité 5] de la SA Francelot était affecté d’un vice caché,

— Condamner la SA Francelot :

* à relever et garantir M. [B] [S] et Mme [N] [D] de la condamnation au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* à payer à M. [B] [S] et Mme [N] [D] une somme de 8620 euros représentant le coût des travaux réalisés ou à réaliser conformément au rapport d’expertise,

* à payer à M. [B] [S] et Mme [N] [D] une somme de 5 496 euros au titre des travaux effectués suite au deuxième rapport d’expertise (travaux de terrassement + création de 5 barbacanes),

* prendre en charge les travaux préconisés par l’expert pour un montant de 34 128 euros 80,

* à payer une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice matériel que leur a occasionné la dépréciation de leur bien immobilier lie au présent litige,

—  30000 en réparation du préjudice matériel et du trouble de jouissance que leur a occasionnés la présente procédure et les travaux qu’ils ont dû réaliser avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— Subsidiairement avant dire droit sur le préjudice économique souffert par les consorts [N]-[S] ordonner une expertise,

— Commettre tel expert qu’il plaira à la cour aux fins de :

* de se rendre sur les lieux,

* de prendre connaissance du rapport d’expertise de l’expert [X],

* et de déterminer la valeur actuelle de l’immeuble des consorts [N]-[S] compte tenu des vices dont il est affecté et pour lequel aucune solution définitive ne peut être apportée,

— Fixer la provision de l’expert qui sera mise à la charge de la SA Francelot,

— Débouter la SA Francelot de sa demande au titre de l’article 700 comme injustifiée et sans fondement,

— Condamner la SA Francelot à payer aux consorts [N] / [S] une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SA Francelot aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertises judiciaires en date du 6 mars 2017, 9 octobre 2018 et du 21 juin 2023, de référés et de la consultation ordonnée mais également les frais en intervention forcée de la SA Francelot de première instance et d’appel.

Les consorts [S]-[N] soutiennent en substance que :

— dans son rapport final du 21 juin 2023, M. [X], après de très amples investigations et notamment après avoir demandé une expertise hydraulique établie par la société Hydrosol ingénierie a estimé que la SAS Francelot était responsable de l’intégralité des désordres constatés

— tant l’expert judiciaire que son sapiteur, estiment que la SAS Francelot ne peut s’exonérer de toute responsabilité au motif qu’en 2003 aucune obligation n’imposait au lotisseur la réalisation d’une étude de sol

— en effet, si le règlement du lotissement prévoit en son article 6 l’obligation d’une « gestion des eaux pluviales par infiltration pour chaque lot », ce qui est contraire à l’article 640 du code civil, le lotisseur ne pouvait pas imposer cette obligation aux acquéreurs sans s’être au préalable assuré de la perméabilité des sols par une étude idoine

— sans une expertise, ils ne pouvaient connaître la nature argileuse du sous-sol et l’impossibilité d’une évacuation naturelle des eaux pluviales reçues par leur lot

— la nature du terrain et sa perméabilité constituaient une qualité substantielle du terrain qui leur était vendu et la SAS Francelot avait une obligation de renseignement à l’égard des acquéreurs

— sur l’existence d’un vice caché :

— le premier juge a commis une erreur de droit fondée sur une dénaturation des éléments de l’espèce :

— en effet, le sapiteur retient que le lotisseur a obligé les colotis à infiltrer leurs eaux pluviales sur leur lot sans information sur la possibilité d’infiltrer les eaux alors qu’une étude de perméabilité aurait montré l’incapacité du sol sur ce point, ce qui est à l’origine des désordres

— il est évident que s’ils avaient eu connaissance de l’imperméabilité du lot qu’ils envisageaient d’acheter et donc de l’impossibilité pour les eaux pluviales de s’évacuer par infiltration, ils n’auraient bien évidemment pas fait l’acquisition de la parcelle

— le premier juge a également fait une mauvaise interprétation des éléments techniques et des constatations de l’expert dans la mesure où la réalisation d’un puits perdu apte à recevoir les eaux pluviales du fait de sa superficie ne leur aurait pas permis de bénéficier d’une superficie constructible telle que prévue au SHON (137 m²)

— la solution retenue par la SARL Eluvio commande « la réalisation d’un bassin capable de stocker 132 m³ d’eau pluviale » implanté « sur une surface de 200 m² »

— le coût de la réalisation d’un ouvrage capable de répondre à l’impératif du cahier des charges imposant la retenue des eaux de pluie sur leur parcelle afin qu’elle soit traitée par infiltrations naturelles caractérisait un premier élément du vice caché

— de plus, la réalisation d’un tel ouvrage (bassin de 48 m² seul apte à satisfaire l’évacuation des eaux pluviales) réduisait tellement l’usage de leur bien qu’ils n’auraient pas acquis la parcelle ou en auraient donné un moindre prix,

— enfin, outre la mauvaise foi présumée du vendeur professionnel, l’expert judiciaire a relevé la déloyauté de la société Francelot qui avait pourtant réalisé une étude de sol à la demande de son maître d''uvre et qui n’a été communiquée qu’au cours des opérations expertales

— leurs préjudices sont constitués du coût des travaux réalisés suite à la première expertise et à celle du 21 juin 2023 mais également de la dépréciation de la valeur de leur bien, outre le trouble de jouissance et un préjudice moral.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la société Francelot, intimée, demande à la cour de :

Vu l’article 542 du code de procédure civile,

Vu l’article 954 du code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et 1645 du Code civil,

Vu la jurisprudence visée,

— Dire et juger que le dispositif des conclusions d’appelant déposée par les consorts [S] [N] ne comporte aucune demande tendant à l’infirmation ou à l’annulation du jugement déféré,

— Dire et juger que le jugement querellé est bien fondé,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 19 octobre 2020 sous le numéro 17/04884 dans l’intégralité de ses dispositions,

— Débouter les consorts [S] [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— Rejeter toutes demandes plus amples et contraires,

En tout état de cause,

— Condamner les consorts [S] [N] à verser à la SAS Francelot, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Francelot fait valoir en substance que :

— le dispositif des conclusions d’appelants ne sollicite ni l’annulation, ni l’infirmation du jugement déféré de sorte que la cour ne pourra que confirmer le jugement

— par ailleurs, leur action ne remplit aucunement les conditions exigées par l’article 1641 du code civil

— à titre liminaire, le rapport de consultation judiciaire de M. [X], rendu suite à l’ordonnance du juge de la mise en état du 19 juillet 2018, ne lui est pas opposable dans la mesure où celui-ci a outrepassé les limites de sa mission, donnant son avis sur l’origine des désordres alors qu’il avait été commis uniquement pour constater que les travaux prescrits dans son rapport du 6 mars 2017 avaient bien été réalisés

— lorsque le lotissement a été créé en 2003, aucune obligation légale ou réglementaire n’imposait au lotisseur la réalisation d’une étude du sol, obligation qui n’a été instaurée qu’en 2018 ; le sapiteur admet d’ailleurs que la gestion des eaux pluviales des surfaces imperméabilisées n’était pas d’usage en 2003

— le sapiteur a en outre observé que les infiltrations dans la parcelle [M] ont pour origine le puits créé par les époux [S]-[N], de sorte que l’expert ne pouvait lui imputer la responsabilité de la survenance des désordres

— de plus, à l’article 6 du règlement du lotissement elle a édicté des prescriptions qui s’imposaient à chaque acquéreur dans la gestion de leurs pluviales

— elle a vendu un bien exempt de tout vice et, au contraire, les consorts [S]-[N] n’ont pas respecté le contrat, lequel indiquait sans ambiguïté qu’il leur appartenait de réaliser les études et les sondages techniques nécessaires puis d’étudier quelles solutions étaient techniquement adaptées à la nature du sol, le règlement et le cahier des charges du lotissement ne prescrivant nullement le puits qui a été réalisé par eux

— les consorts [S]-[N] ne démontrent pas l’impropriété de la parcelle à sa destination puisqu’ils ont pu y édifier une maison d’habitation sans problème en 2007 et en jouir pendant plus de dix ans, la nature argileuse du sol qu’ils invoquent en tant que vice caché ne les empêchant pas d’utiliser leur bien conformément à sa destination

— ils ne démontrent pas non plus que le prétendu vice préexistait à l’acte de vente, le rapport d’expertise ne datant d’ailleurs pas le prétendu caractère argileux du sol alors qu’il est permis de s’interroger sur la modification des caractéristiques du sol pendant dix ans

— sur les préjudices :

— il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance du prétendu vice invoqué

— sa responsabilité n’est pas établie, de sorte qu’il n’existe aucune fondement permettant de la condamner à garantir la moindre condamnation

— au contraire, ils ont dû remédier à une situation qu’ils ont eux-mêmes créée en raison de l’absence de diligence dans la réalisation du puits

— les préjudices tenant aux travaux réalisés et au trouble de jouissance ne sont pas chiffrés par l’expert judiciaire alors en outre que la garantie légale contre les vices cachés n’a pas vocation à indemniser tout type de préjudice.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

S’agissant du moyen tenant au fait que les conclusions d’appelants ne sollicitent ni l’annulation ni l’infirmation du jugement déféré, la cour y a déjà répondu dans son arrêt du 25 août 2022, indiquant qu’elle était bien saisie d’une demande d’infirmation.

Sur la garantie légale contre les vices cachés

La société Francelot n’invoque plus en appel la forclusion, ni l’existence d’une clause exclusive ou limitative de responsabilité.

Aux termes de l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Pour être mise en 'uvre, la garantie des vices cachés suppose la réunion des conditions cumulatives suivantes :

— il faut que la chose vendue soit affectée d’un vice inhérent au bien vendu, ce qui suppose que le vice soit intrinsèque au bien vendu

— le vice doit être antérieur à la vente

— il faut également que le vice soit caché lors de la vente, ce qui suppose que son existence ne pouvait pas être connue de l’acquéreur ; lorsque l’acquéreur est non professionnel, le vice est réputé caché à son égard, s’il a pu légitimement ignorer son existence au jour de la vente, à condition qu’il ait au moins porté à l’examen du bien vendu l’attention qu’aurait montré une personne normalement soucieuse de ses intérêts, sans avoir pour autant à procéder à des investigations particulières

— enfin, pour pouvoir donner lieu à garantie, le vice doit rendre le bien acquis impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer tellement l’usage que l’acquéreur n’aurait pas procédé à l’achat ou l’aurait fait à moindre prix.

Le rapport d’expertise de M. [X] établi le 21 juin 2023 sur la base de l’expertise hydrologique réalisée par la société Hydrosol ingénierie, sapiteur, confirme la perméabilité des sols « nulle à très médiocre » de la parcelle des appelants constatée en 2016 par la société Abesol.

Ni le sapiteur, ni l’expert judiciaire n’évoquent une quelconque possibilité de modification des caractéristiques du sol pendant les dix ans ayant suivi la vente.

Selon l’article 6 du règlement du lotissement (que l’intimée ne reproduit que partiellement en page 14 de ses écritures) et qui dispose en réalité que :

« Les eaux de pluie des parcelles privatives et des toitures doivent être retenues sur chaque lot privatif sans débordement sur les fonds voisins ou les espaces communs.

La nature de l’aménagement des terrains libres doit permettre une infiltration naturelle de l’eau. Leur écoulement dans le réseau d’eaux usées et sur la voirie est interdit.

Seules les eaux de pluie des parties communes sont recueillies et dirigées vers le collecteur des eaux pluviales du lotissement puis vers le bassin de rétention paysager. »

Il en résulte que le règlement du lotissement établi par la SAS Francelot oblige les acquéreurs à réaliser un système de gestion des eaux de pluie, à la parcelle, avec rejet par infiltration puisqu’aucune réseau d’eaux de pluie n’est prévu et qu’aucun débordement sur les fonds voisins ou espaces communs n’est autorisé.

La société Hydrosol ingénierie, sapiteur, confirme que le mode de gestion des eaux pluviales retenu en 2003 était « un bassin de rétention pour les voiries et chaque lot doit gérer ces eaux à la parcelle et se vidanger par infiltration ».

Il est constant que les époux [S]-[N] ont équipé leur toiture de gouttières et, en limite de leur propriété, ont fait ériger des caniveaux destinés à recueillir et à évacuer dans un puits perdu les eaux pluviales reçues sur leur lot.

Les mesures effectuées par les deux sapiteurs ont révélé que l’infiltration autour tant du puits qu’autour de l’affouillement sur les parcelles [M] ou [S]-[N] est nulle.

Si l’expert [X] mentionnait dans son premier rapport du 6 mars 2017 au titre de l’origine et des causes des désordres sur la parcelle [M] : «  Les consorts [N]-[S] ont construit un puits perdu sans étude technique préalable qui aurait permis de dimensionner correctement cet ouvrage », que « ce puits perdu n’est pas visitable afin d’assurer un entretien régulier, est voué à se colmater en réduisant sa capacité de rétention et d’infiltration » et que « lors d’épisodes pluvieux, il se trouve en surcharge hydraulique (saturé d’eau) et ne permet donc pas aux eaux pluviales de s’infiltrer en sous-sol », le tribunal n’a pas tenu compte des indications fournies immédiatement après par l’expert judiciaire qui mentionnait expressément qu’il était impossible techniquement de mettre en place un ouvrage d’infiltration sur le fonds [S]-[N] sans mettre en péril les fondations de leur habitation ainsi que celles du mur supportant la voirie du lotissement.

En effet, s’il préconisait la réalisation d’un ouvrage de rétention dimensionné à 27 m³ avec une surface nécessaire pour l’implanter de 48 m² et une profondeur de 4 mètres, il précisait :

« La difficulté qui se pose à ce jour réside dans la surface du parking (seul lieu d’implantation possible du bassin de rétention) dont dispose M. [S] et Mme [N] qui est de 42 m² alors que l’ouvrage nécessite 48 m². Il est également techniquement impossible de prévoir un terrassement de 4 mètres de profondeur au risque de fragiliser et d’endommager les fondations de l’habitation de Mme [N] et de M. [S] et celles du mur de soutènement de la route qui surplombe leur fonds ».

L’expert judiciaire préconisait d’ailleurs la mise en place d’une station de refoulement afin de collecter les eaux pluviales issues des surfaces imperméables (eaux des toitures et des terrasses) du fonds [S]-[N] et de les rejeter dans le collecteur des eaux pluviales de la commune, ce qu’interdisait justement le règlement du lotissement, M. [X] ayant finalement obtenu l’autorisation de la mairie.

Il ressort du rapport du 9 octobre 2018 et du jugement déféré non contesté sur ce point que les consorts [S]-[N] ont bien réalisé les travaux prescrits par le rapport d’expertise judiciaire du 6 mars 2017 afin de remédier au problème de l’écoulement des eaux pluviales du fonds, à savoir la création d’un poste de refoulement débouchant sur le réseau public de collecte de la commune.

Il est constant cependant que malgré les travaux réalisés, les époux [M] se sont plaints de désordres persistant et même s’accroissant.

Le sapiteur Hydrosol, dont l’analyse est entièrement validée par l’expert judiciaire qui retient en définitive dans son second rapport du 21 juin 2023 une imputabilité totale des désordres subis à la charge de la société Francelot, considère qu’en « obligeant les acquéreurs de ce lotissement à infiltrer les eaux sur chaque parcelle sans aucune justification technique préalable, elle a permis d’engendrer un risque de résurgences sur une zone déjà potentiellement problématique ».

Comme le relève la société Hydrosol ingénierie, sapiteur, sans étude de perméabilité ou étude de sol sur le terrain du lotissement, la société Francelot ne pouvait pas contraindre l’acquéreur à infiltrer les eaux de pluie sur sa parcelle sans débordement sur le fonds inférieur.

Le fait qu’aucune obligation légale ou réglementaire n’imposait au lotisseur la réalisation d’une étude de sol en 2003 est sans emport, dès lors que la SAS Francelot, lotisseur aménageur est un professionnel de la vente de lots et qu’à ce titre, elle est censée connaître la chose qu’elle vend et ne peut prétendre avoir ignoré le vice.

Par ailleurs, comme le relève l’expert judiciaire, « l’étude de sol en question dans cette affaire concerne une étude de perméabilité permettant d’analyser les taux d’infiltration sur les parcelles des époux [M] et [N]-[S] afin de justifier de l’obligation d’infiltration intégrée au règlement de lotissement et non d’une étude géotechnique ».

L’expert ajoutant : « Une étude de perméabilité aurait montré l’incapacité du sol à infiltrer les eaux et donc à revoir ce point essentiel qui est à l’origine du désordre ».

L’expert judiciaire s’est au demeurant étonné de ne pas avoir pu obtenir une pièce importante sollicitée à trois reprises, à savoir « les résultats de l’étude de sol réalisée pour le compte de la SAS Francelot avant la mise en 'uvre de la voirie sous le contrôle du maître d’oeuvre le BET Cermi, inscrite dans le programme des travaux de ce BET du 6 février 2004 ».

La société Francelot prétend que les consorts [S]-[N] n’ont pas respecté le contrat qui les liait dans la mesure où la promesse de vente indiquait  : «  « Il est rappelé au bénéficiaire que ce dernier prenant à sa charge toutes fondations que le terrain nécessiterait, il devra faire exécuter tous sondages nécessaires pour lesquels il reçoit autorisation au titre des présentes ».

Or, cette clause porte sur les fondations de la construction et non sur le dispositif de gestion des eaux de pluie.

Par ailleurs, le rapport d’expertise établi le 21 juin 2023 apporte de nouveaux éléments techniques après que M. [X] a étudié attentivement le dossier technique et les préconisations du fabricant Eluvio puisque l’ouvrage nécessitait :

« -une distance de 5 mètres à respecter entre le bassin d’infiltration Eluvio et l’implantation de la piscine et celle de l’habitation [S]-[N]

— une distance de 3 mètres à respecter entre le bassin d’infiltration Eluvio et les murs de clôtures, y compris la distance avec le mur de soutènement de la route communale qui surplombe le fonds [S]-[N]

— une distance de 3 mètres à respecter entre le bassin d’infiltration Eluvio et le talus surplombant la parcelle [A] ».

Il ajoute que d’autres difficultés pour implanter cet ouvrage hydraulique concernent les dispositions du règlement du lotissement édictées par la SAS Francelot :

« 2.03 Construction en limite séparative

Dans le cas où les constructions ne sont pas implantées sur la limite séparative, elles devront se tenir à une distance minimum de 3.00 m.

Article 5 ' SHON

La SHON maximale autorisée par lot est la suivante :

Lot 18 : 137 m² (parcelle [N]-[S]) ».

Il en conclut qu'« en respectant l’ensemble des contraintes techniques du fabricant ELUVIO et administratives selon les dispositions du règlement du lotissement édictées par la SAS Francelot (') la surface de la parcelle [S]-[N] inexploitable dédiée à l’implantation du bassin d’infiltration ELUVIO est de 200 m² au total, sur une surface totale du terrain de 663 m² acquis par les époux [S]-[N] ».

L’expert judiciaire conclut encore, en réponse à un dire, que « les acquéreurs, obligés par le règlement du lotissement d’infiltrer leurs eaux pluviales sur leur parcelle, se sont trouvés, en raison du vice du sol, dans une impasse technique ».

Il résulte donc suffisamment des éléments précédents que :

— en raison de la nature quasi imperméable du sol, vice antérieur à la vente et caché au moment de celle-ci (puisqu’il a nécessité pour l’établir divers sondages et des essais de perméabilité), l’infiltration des eaux de pluie sur la parcelle des consorts [S]-[N] imposée par le règlement du lotissement était impossible

— si les consorts [N]-[S] avaient eu connaissance de l’imperméabilité du sol du lot qu’ils envisageaient d’acheter, de l’impossibilité pour les eaux pluviales de s’évacuer par infiltration, de l’obligation pour eux de réaliser un dispositif réduisant de manière importante la surface constructible et moyennant un surcoût important lié aux travaux nécessaires, ils n’auraient soit pas fait l’acquisition de la parcelle, soit en auraient donné un moindre prix.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté l’existence d’un vice caché et a rejeté les demandes formées à ce titre par les consorts [S]-[N].

Sur le manquement à l’obligation d’information

La cour ayant retenu l’existence d’un vice caché, les appelants ne peuvent agir que sur ce fondement, de sorte que le moyen tiré du manquement à l’obligation d’information doit être écarté.

Sur les préjudices

Aux termes de l’article 1644 du code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

L’article 1645 du même code disposant que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.»

L’article 1645 s’applique en l’espèce dans la mesure où la SAS Francelot, lotisseur aménageur et vendeur professionnel, était tenue de connaître le vice affectant la chose vendue. Elle doit donc réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.

Contrairement à ce que soutient la SAS Francelot, l’expert judiciaire a bien chiffré le coût des travaux réparatoires et destinés à mettre fin définitivement aux désordres.

Les consorts [S]-[N] sont en droit de demander le remboursement du coût des travaux préconisés dans son rapport du 6 mars 2017 par l’expert judiciaire pour remédier au problème de l’écoulement des eaux pluviales, comprenant les fournitures et la main d''uvre, soit la somme de 8620,42 euros TTC, les factures produites ayant précisément été vérifiées par M. [X] dans le cadre de la mission confiée le 19 juillet 2018.

Ils sont également en droit de réclamer le coût des travaux effectués suite au deuxième rapport d’expertise, soit la somme de 5496 euros (factures des 3 juin 2024 « condamnation ancien puits perdu » de 4996 euros et « création de 5 barbacanes évacuation des eaux » de 500 euros).

Les appelants demandent au dispositif de leurs écritures de « condamner la SA Francelot à prendre en charge les travaux préconisés par l’expert pour un montant de 34 128 euros 80 ».

Dans son rapport du 21 juin 2023, l’expert judiciaire, sur la base des constatations du sapiteur, explique ainsi les désordres qu’il impute à la société Francelot :

« Le lotissement viabilisé par Francelot en 2003-2004 présentait une pente importante en direction de l’est, menant ainsi naturellement les eaux de ruissellement sur les fonds [S]-[N] et [M].

Le pendage est lui aussi marqué vers l’est. Ainsi les eaux s’infiltrant à la faveur des espaces plus plans auront tendances à transiter également vers le fonds [N]-[S] et [M].

La perméabilité mesurée des terrains étant très médiocre voir nulle, les eaux pluviales se précipitant sur le lotissement ont une tendance naturelle à se diriger vers le fonds [N]-[S] et [M] et les eaux qui s’infiltrent vont mettre en charge les zones plus poreuses présentes dans le sous-sol engendrant des circulations préférentielles suivant naturellement la direction de l’est c’est-à-dire le sens du pendage.

Ainsi, dans un contexte défavorable, la mise en place d’une dépression « borgne » s’est à dire sans exutoire tel qu’un système d’infiltration, va engendrer un drainage accentué de ces eaux du sous-sol ainsi que celles ruisselant en surface. En effet, le fait de mettre en place une dépression (ancien puits ou autre système d’infiltration) va engendrer une réorientation vers la zone de basse pression (gradient de pression) et ainsi accentuer la circulation des eaux vers cette zone qui était déjà propice au ruissellement.

Une fois cette dépression remplie, le drainage va perdre en intensité, car la pression sera rééquilibrée avec le milieu. Ainsi, les eaux se dirigeront vers un autre élément dépressionnaire (l’affouillement ou un autre système d’infiltration plus bas). La dépression, mise en charge, se vidangera également dans cette nouvelle zone dépressionnaire.

Dans un contexte défavorable, l’affouillement par sa proximité avec le mur de soutènement et probablement par la mise en place de matériau plus friable, en s’érodant, va s’auto-alimenter en eau pour ainsi accentuer son érosion ».

L’expert judiciaire décrit ensuite les nouveaux travaux propres à remédier aux désordres de façon définitive :

« 4-A :Les travaux à réaliser sur le fonds [N]-[S] :

— Il s’agira d’intervenir sur l’ancien puits d’infiltration suivant des travaux de terrassements sur 6m3 en purgeant les matériaux mis en 'uvre lors de sa création (galets) et de la combler ensuite avec de l’argile non gonflante ou du béton.

Coût des travaux estimés : 5040 euros TTC

— Il faudra également prévoir la mise en 'uvre de cinq barbacanes intégrées en pieds du mur mitoyen aux deux parcelles [N]-[S] et [M]. La mise en place de barbacanes permettra d’éviter des zones de stagnations en amont du muret qui ne pourront s’évacuer par infiltration et donc créer d’autres fissures pour permettre une évacuation.

Coût des travaux estimés : 180 euros TTC

4-B : Les travaux à réaliser sur le fonds [M] :

— Les travaux consisteront à purger l’affouillement présent sur cette parcelle et de le combler ensuite avec de l’argile non gonflante ou du béton pour un volume estimé à 1m3

Coût estimé des travaux : 840 euros TTC

— Le mur mitoyen aux deux parcelles devra faire l’objet de travaux permettant de remédier aux fissures et à la reprise de l’enduit.

Coût des travaux estimés : 810 euros TTC.

4-C : Les autres travaux à réaliser (travaux de drainage et de création d’une conduite EP raccordée au bassin de rétention)

(').

Le coût de la totalité des ouvrages proposés et détaillés par le sapiteur est de 20 968,80 euros TTC.

Le coût total des travaux permettant de remédier aux désordres de manière définitive est porté au montant de 27 838,80 euros TTC. »

L’expert judiciaire mentionne également à titre de coûts supplémentaires à prévoir :

— une étude technique confiée préalablement à l’exécution de ces travaux à un maître d’oeuvre spécialisé dans les VRD, pour un coût d’environ 10 % TTC du montant global des travaux, soit 2790 euros TTC

— une étude géotechnique qui pourrait être nécessaire pour vérifier le risque d’effondrement du mur de soutènement lors de la réalisation des travaux ou après drainage pour un coût d’environ 4000 euros TTC.

Soit donc au total : 34 628,80 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de paiement d’une somme de 34 128,80 euros réclamée en définitive par les appelants mais après déduction de celle de 4996 euros précédemment accordée au titre des travaux déjà effectués au niveau de l’ancien puits d’infiltration, les consorts [S]-[N] devant justifier des autres travaux réalisés par la production de factures.

Les consorts [S]-[N] réclament également la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice matériel que leur a occasionné la dépréciation de leur bien immobilier liée au présent litige.

Toutefois, ils n’apportent aucun élément permettant d’évaluer ce préjudice, ne serait-ce qu’une attestation d’un agent immobilier, la cour ne pouvant suppléer cette carence probatoire par l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise judiciaire pour déterminer la perte de valeur de l’immeuble alors en outre que l’indemnité allouée au titre des travaux de réparation permet de compenser pour partie la dépréciation invoquée. Cette demande est donc rejetée.

L’existence d’un préjudice de jouissance n’est pas justifiée et aucune pièce au débat ne vient démontrer le préjudice moral subi.

Enfin, les appelants se contentent de demander à être relevés et garantis de la condamnation au profit des époux [M] de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans établir précisément le lien de causalité entre le vice caché et la condamnation aux frais irrépétibles exposés par leurs voisins qui ont dû engager une procédure judiciaire. Cette demande est rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de première instance, comprenant les frais des expertises judiciaires et les dépens d’appel seront mis à la charge de la SAS Francelot qui succombe.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [S]-[N] les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Par arrêt contradictoire, rendu publiquement en dernier ressort

Dans la limite de la seule dévolution,

Vu l’arrêt de la présente cour du 25 août 2022,

— Infirme le jugement rendu le 19 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il a :

— débouté M. [S] et Mme [N] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Francelot,

— condamné M. [S] et Mme [N] à payer à la société Francelot la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] et Mme [N] aux dépens

— Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Dit que le terrain à bâtir à [Localité 2] constituant le lot n° 18 du lotissement dénommé « [Adresse 4] », cadastré A n°[Cadastre 1] pour une superficie de 6a 63ca acquis par acte du 15 novembre 2006 reçu par la SCP Deloule Dumontet et autres, notaires à [Localité 5] de la SAS Francelot était affecté d’un vice caché

— Condamne la SAS Francelot à payer à M. [B] [S] et Mme [D] [N] :

-8620 euros au titre des travaux de conformité réalisés conformément au premier rapport d’expertise

-5496 euros au titre des travaux de conformité réalisés conformément au second rapport d’expertise

— Condamne la SAS Francelot à prendre en charge les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour un montant de 29 132,80 euros, sous réserve de la production de factures,

— Rejette le surplus des demandes,

— Condamne la SA Francelot à payer à M. [B] [S] et Mme [D] [N] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SA Francelot aux entiers dépens comprenant les frais d’expertises judiciaires des 6 mars 2017, 9 octobre 2018 et 21 juin 2023, de référés et de la consultation ordonnée ainsi que les frais en intervention forcée de la SA Francelot de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,