RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01091 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JRFI

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

24 février 2025 RG :24/00982

[M]

C/

[H]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 24 Février 2025, N°24/00982

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [D] [M]

née le 05 Octobre 1998 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Grégory CAGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Mme [J] [H]

née le 21 Octobre 1994 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Wafae EZZAITAB, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Benjamin AYOUN, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 29 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er mai 2021, la société civile immobilière JYN a donné à bail pour une durée de trois ans à Mme [D] [M] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 730 €.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 26 octobre 2023, la société civile immobilière JYN délivrait à Mme [D] [M] un congé pour vente avec effet au terme du bail, soit le 1er mai 2024.

Il était proposé à Mme [D] [M] d’acquérir le bien au prix de 180 000 €, outre frais, droits et émoluments. Celle-ci n’a pas exercé son droit de préemption.

Suivant acte authentique du 21 mars 2024, Mme [J] [H] a fait l’acquisition du bien donné à bail.

Mme [D] [M] se maintenait néanmoins dans les lieux postérieurement au 30 avril 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, Mme [J] [H] a fait assigner Mme [D] [M] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins, notamment, de constater la la résiliation du bail au 1er mai 2024 par l’effet du congé et d’ordonner son expulsion.

Par ordonnance contradictoire du 24 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [D] [M] ;

— constaté que les conditions de délivrance à Mme [D] [M] par la société civile immobilière JYN d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er mai 2021 concernant la maison d’habitation située sur la commune de [Localité 7], [Adresse 1] sont réunies ;

— constaté que le bail a expiré le 30 avril 2024, à minuit ;

— déclaré Mme [D] [M] occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [D] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais des dispositions de l’article L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux subiront le sort des dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [D] [M] à payer par provision à Mme [J] [H] à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales ;

— déclaré le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles de Mme [D] [M] et la renvoyée à mieux se pourvoir ;

— condamné Mme [D] [M] à payer à Mme [J] [H] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [D] [M] aux entiers dépens.

Mme [D] [M] a interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 2 avril 2025. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/01091.

Mme [D] [M] a de nouveau interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 13 juin 2025. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/01902.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro RG 25/01091.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [D] [M], appelante, demande à la cour de :

Vu l’article 8 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales,

Vu l’article 3-1 de la Convention de New York relative aux droits de l’enfant,

Vu les articles 1240 et 1720 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

— statuant sur l’appel formé par Mme [D] [M] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le Juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, le 24 février 2025,

— la déclarant recevable et bien fondée,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

*rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [D] [M] ;

*constaté que les conditions de délivrance à Mme [D] [M] par la société civile immobilière JYN d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er mai 2021 concernant la maison d’habitation située sur la commune de [Localité 7], [Adresse 1] sont réunies ;

*constaté que le bail a expiré le 30 avril 2024, à minuit ;

*déclaré Mme [D] [M] occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024 ;

*ordonné l’expulsion de Mme [D] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais des dispositions de l’article L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

*rappelé que les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux subiront le sort des dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

*condamné Mme [D] [M] à payer par provision à Mme [J] [H] à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales ;

* déclaré le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles de Mme [D] [M] et la renvoyée à mieux se pourvoir ;

*condamné Mme [D] [M] à payer à Mme [J] [H] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné Mme [D] [M] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

— rejeter la demande d’expulsion de Mme [M] ainsi que tous ses occupants ;

— débouter Mme [H] de sa demande indemnitaire formulée à compter du 1er mai 2024 égale au montant du loyer contractuel, soit 730 € par mois ;

— ordonner la poursuite du contrat de location conclu en date du 1er mai 2021 s’agissant du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] dans l’attente d’un relogement ;

— ordonner la remise en état du logement comme le préconise le rapport de la caisse d’allocations familiales s’agissant du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— prononcer le maintien dans les lieux [Adresse 1] à [Localité 6], de Mme [M], et ainsi que tous ses occupants, dans l’attente d’un relogement ;

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident de Mme [H] ;

— condamner Mme [H] à payer à Mme [M], outre les entiers dépens, la somme de 2 000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

A l’appui de son appel, Mme [M] expose dans un premier temps avoir été expulsée alors qu’elle est actuellement célibataire avec trois enfants en bas âge. Elle explique ne pas être en mesure de se reloger, de sorte qu’elle est contrainte de rester dans le logement qu’elle occupe actuellement. Elle soutient ainsi que la mesure d’expulsion est manifestement attentatoire à l’intérêt supérieur de l’enfant, qui doit demeurer une considération primordiale selon l’article 3-2 de la Convention de New York relative aux droits de l’enfant.

Par ailleurs, elle soutient que l’indemnité d’occupation, tenant les états d’insalubrité et d’indécence du logement, ne peut pas être équivalente au montant du dernier loyer avec charges, ledit montant étant manifestement disproportionné. Elle ajoute que Mme [H] ne démontre pas la décence les lieux alors qu’à l’inverse, un rapport de la caisse d’allocations familiales du 14 novembre 2024 a déclaré le logement non-décent.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [J] [H], intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 6, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— confirmer l’ordonnance du 24 février 2025 dans toutes ses dispositions ;

— condamner Mme [D] [M] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Mme [H] soutient que la demande d’expulsion répond à une nécessité impérieuse de protection de son droit de propriété. En réponse à Mme [M], elle explique que celle-ci se prévaut contradictoirement de l’état du logement et de l’intérêt supérieur de l’enfant. Elle indique également que la poursuite d’un contrat dans l’attente d’un relogement n’est pas une solution pour le juge des référés, puisque soit le bail est résilié par l’effet du congé, soit il ne l’est pas.

S’agissant de l’état d’indécence du logement, elle soutient que le bailleur n’a jamais été informé d’un quelconque désordre, étant précisé que l’état des lieux d’entrée indique que le logement était en bon état et qu’ainsi Mme [H] ne peut être tenue pour responsable de désordres antérieurs, non signalés lors de la vente. Elle explique en outre avoir tenté à plusieurs reprises d’intervenir, que les désordres doivent être évalués par un expert judiciaire et que le comportement de Mme [M], qui n’a entrepris aucune démarche auprès de son assurance habitation, a pu contribuer à la détérioration des surfaces.

Par ailleurs, elle soutient que l’indemnité d’occupation est due par tout occupant sans droit ni titre, indépendamment de la situation de paiement antérieure. Qu’ainsi, l’indécence alléguée et non démontrée ne peut en justifier l’exonération.

S’agissant de la demande de remise en état du logement, elle explique que les désordres allégués ne reposent sur aucun constat officiel ou diagnostic technique établi par un expert indépendant et que seules des photographies non datées et non contradictoires sont produites, ce qui est insuffisant. Enfin, elle fait valoir que Mme [M] ne peut demander en référé la réalisation de travaux qu’elle a refusé avant la procédure, de sorte que ladite demande se heurte à une contestation sérieuse.

La clôture de la procédure est intervenue le 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Par ailleurs, l’appelante sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a

*rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [D] [M] ;

*constaté que les conditions de délivrance à Mme [D] [M] par la société civile immobilière JYN d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er mai 2021 concernant la maison d’habitation située sur la commune de [Localité 7], [Adresse 1] sont réunies ;

*constaté que le bail a expiré le 30 avril 2024, à minuit ;

*déclaré Mme [D] [M] occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024 ;

* déclaré le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles de Mme [D] [M] et la renvoyée à mieux se pourvoir ;

sans formuler la moindre critique de ces chefs à son encontre.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Sur la demande d’expulsion,

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la validité du congé par ailleurs donné dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été contestée par Mme [D] [M].

Dès lors, le bail a été résilié par l’effet du congé le 30 avril 2023 et l’appelante est occupante sans droit ni titre depuis le 1 er mai 2024.

En conséquence, Mme [D] [M] ne peut qu’être déboutée de sa demande de poursuite du contrat de location.

L’occupation d’un logement sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a pour mission de faire cesser.

Mme [D] [M] s’oppose à la mesure d’expulsion invoquant l’article 8 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales, et surtout l’article 3-1 de la Convention de New York relative aux droits de l’enfant, exposant qu’elle est actuellement célibataire et mère de 3 enfants en bas âge, qu’elle est dans l’impossibilité de se reloger, la mesure d’expulsion étant dès lors une mesure attentatoire à l’intérêt supérieur des enfants.

Selon l’article 8 Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales « 1 Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. »

Selon l’article 3-1 de la Convention de New York relative aux droits de l’enfant « Dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu’elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale. »

Il appartient ainsi au magistrat qui ordonne une mesure d’expulsion de procéder à un contrôle de proportionnalité conformément aux exigences de l’article 8 de la Convention Européenne des droits de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 3-1 de la Convention de New York relative aux droits des enfants.

En l’espèce, la mesure d’expulsion vient sanctionner un trouble manifestement illicite et une atteinte au droit de propriété.

Si effectivement l’appelante a 3 enfants, il n’en demeure pas moins qu’elle soutient elle même que l’état du logement est nuisible pour ces derniers, qu’elle n’a pas répondu favorablement aux demandes d’intervention du bailleur pour tenter de remédier à la situation et qu’elle a été reconnue prioritaire pour un relogement par la commission d’attribution par décision du 10 avril 2025.

Par ailleurs, l’appelante a d’ores et déjà bénéficié en fait de 20 mois de délai à compter de la résiliation du bail jusqu’à ce jour pour quitter les lieux, période pendant laquelle le bailleur a été privé de la jouissance de son bien.

En conséquence, la mesure d’expulsion n’est pas disproportionnée et l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de l’appelante et de tous occupants de son chef.

Mme [D] [M] sera dès lors déboutée de sa demande de maintien dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Il n’est pas sérieusement contestable que l’appelante est redevable envers le propriétaire, à qui elle cause un préjudice, d’une indemnité d’occupation.

Il convient de rappeler que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail fixait un loyer mensuel à la somme de 730 € avec indexation.

Cependant, il ressort du rapport du cabinet Urbanis mandaté par la CAF et qui a visité les lieux le 5 novembre 2024 que ces derniers sont atteints de nombreux désordres : fissures très importantes dans la cage d’escalier étayée, moisissures, sol de la pièce à vivre très abimé'

Il convient de prendre en compte l’état du bien pour fixer le montant de la provision au titre de l’indemnité d’occupation.

Il y donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme mensuelle de 365 € à laquelle Mme [D] [M] sera condamnée à compter du 1 er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou la reprise du bien.

Sur la demande de remise en état,

Mme [D] [M] étant sans droit ni titre et expulsée ne peut solliciter la remise en état des lieux.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront infirmées tandis que celles relatives aux dépens de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant en référé après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné Mme [D] [M] à payer par provision à Mme [J] [H] à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales et condamné Mme [D] [M] à payer à Mme [J] [H] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [D] [M] de sa demande de poursuite du contrat de location et de maintien dans les lieux,

Déboute Mme [D] [M] de sa demande de remise ne état,

Condamne Mme [D] [M] à payer par provision à Mme [J] [H] à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation de 365 €,

Condamne Mme [D] [M] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [J] [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,