COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 AVRIL 2024

N° RG 22/03944 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VIC5

AFFAIRE :

SCPI DOMIVALOR 4

C/

M. [P] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2022 par le Tribunal de proximité de COLOMBES

N° RG : 11-20-387

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 02/04/24

à :

M^e Sabrina DOURLEN

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCPI DOMIVALOR 4, Société civile de placements immobiliers, agissant poursuite et diligences de son liquidateur, la Société ALLIANZ IMMOVALOR

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Ruben GARCIA de la SELEURL GARCIA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0884 -

APPELANTE

****************

Monsieur [P] [S]

(INTIME ET APPELANT RECONVENTIONNEL)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20220290

Représentant : Maître Florence VERMANT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 217 -

Madame [R] [S]

(INTIMEE ET APPELANTE RECONVENTIONNELLE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20220290

Représentant : Maître Florence VERMANT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 217 -

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Février 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 avril 2018, la SCPI Domivalor 4, représentée par son mandataire, la société Foncia Property Management, chargé de la gestion locative, a donné à usage d’habitation à M. [P] [S] et Mme [R] [S] un appartement de type F5 d’une superficie de 111 m² comprenant 4 chambres situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1 903 euros outre une provision sur charges de 200 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1 903 euros.

Par actes d’huissier de justice en date des 6 et 20 octobre 2020, enrôlés sous le n°1120-387, M. et Mme [S] ont fait assigner la Société Domivalor 4, la société Fortim et la société CEGC devant le tribunal de proximité de Colombes afin de :

— avant-dire droit, désigner un expert judiciaire pour déterminer l’origine des désordres et les moyens d’y remédier, ordonner la consignation des loyers, la production par les défenseurs sous astreinte des décomptes des régularisations de charges et à défaut la restitution par le bailleur de la somme de 5 800 euros versée à ce titre,

— en tout état de cause, condamner solidairement les défendeurs à leur verser 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle au titre de1'absence de délivrance d’un logement conforme au bail signé, à leur rembourser le trop-perçu résultant de la différence entre le prix du loyer ainsi que 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner la société CEGC à garantir les sommes mises à la charge des défendeurs, ordonner la consignation des loyers, ordonner le remboursement du trop-perçu, condamner solidairement les défendeurs à leur verser 5 000 euros à titre de préjudice moral outre 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée en la seule présence de M. et Mme [S] et mise en délibéré au 26 mars 2021.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 19 novembre 2021 afin que M. et Mme [S] précisent qui était la société CEGC et si les sociétés Fortim et Foncia étaient deux appellations d’une même entité.

Entre-temps, M. et Mme [S] ont donné congé pour le 15 mars 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 octobre 2021 enrôlé sous le n°1121-416, M. et Mme [S] ont fait assigner la société Domivalor 4 et la société Foncia 945 Property Management aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur verser, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1240, 1719 et suivants du code civil :

— la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

— la somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— la somme de 7 000 euros à titre de provisions pour charges encaissées et non justifiées,

— la somme de 2 242,04 euros au titre des retenues pour travaux non applicables,

— la somme de 1 903 euros au titre du dépôt de garantie conservé indûment avec 10% de majoration à compter du 15 mai 2021,

— la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre la capitalisation des intérêts et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 13 mai 2022, le tribunal de proximité de Colombes a :

— ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 1120-387 et 1121-416,

— constaté que M. et Mme [S] se désistent de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des sociétés Fortim et CEGC ainsi que de leur demande formulée à hauteur de 7 000 euros relativement au remboursement des provisions pour charges,

— débouté M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Foncia Property Management,

— condamné la société Domivalor 4 à verser à M. et Mme [S] les sommes suivantes :

* 9 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

* 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

* 1 76l,39 euros au titre du dépôt de garantie avec majoration de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 15 mai 2021,

* 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné la société Domivalor 4 aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 14 juin 2022, la société Domivalor 4 a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 12 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable la demande de radiation formée par M. et Mme [S],

— débouté M. et Mme [S] de la totalité de leurs demandes,

— débouté la société Domivalor 4 de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [S] aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 mars 2023, la société Domivalor 4, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement querellé en l’ensemble de ses dispositions,

Et, statuant à nouveau :

— débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

— condamner les consorts [S] à lui payer la somme de 621,70 euros déduction faite du dépôt de garantie de 1 903 euros,

— condamner les consorts [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en outre aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 12 décembre 2022, M. et Mme [S], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris quant à la responsabilité de la société Domivalor 4 en qualité de bailleresse et quant aux préjudices retenus par le tribunal,

— infirmer le jugement entrepris quant aux quanta des postes d’indemnisation et aux rejets des demandes de condamnations de la société Domivalor 4 au titre du trop-perçu des charges locatives et quant aux frais de retenue et aux frais de déménagement,

— condamner la société Domivalor 4 à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la société Domivalor 4 à payer la somme de 5 000 euros chacun au titre du préjudice moral,

Y ajoutant,

— condamner l’appelante à leur régler la somme de 7 000 euros au titre des provisions pour charges encaissées et non justifiées,

— condamner la société Domivalor 4 à régler la somme de 1 982,40 euros au titre des frais de déménagement,

— juger que la vétusté est conforme à l’usure normale d’occupation,

— condamner solidairement les défendeurs à leur régler la somme de 2 242,04 euros au titre des retenues pour travaux non applicables,

— juger que l’ensemble des condamnations seront productives d’intérêts à compter du prononcé de la décision de première instance,

— ordonner leur capitalisation,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En tout état de cause,

— condamner l’appelante à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner l’appelante aux entiers dépens comprenant notamment le timbre fiscal dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 janvier 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du bailleur et les demandes indemnitaires en résultant

La Société Domivalor 4 fait grief au premier juge d’avoir retenu sa responsabilité au titre d’un préjudice de jouissance subi par les locataires.

Elle fait valoir que l’article 1725 du code civil écarte toute garantie du bailleur pour le trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance sauf à ce que le bailleur ait commis une faute ayant concouru à la réalisation, l’aggravation ou la persistance du préjudice.

Elle soutient que les intimés n’allèguent aucune faute de sa part et n’établissent pas davantage que les troubles de jouissance allégués lui seraient imputables ni même causés par ses autres locataires, ni que les dégâts des eaux survenus dans leur appartement auraient pour origine les parties privatives d’un autre locataire ou les parties privatives de leur lot.

Elle ajoute que les désordres résultant du dégât des eaux antérieur à leur entrée dans les lieux, consistant en des traces d’humidité anciennes sur l’un des murs de la chambre n°4 et dont M. et Mme [S] étaient informés, ne les ont pas empêchés de prendre le bien à bail.

Enfin, elle indique avoir tout mis en oeuvre pour procéder aux travaux de remise en état de cette chambre dont les désordres résultent d’une défaillance de la toiture.

La société Domivalor 4 conteste l’existence d’un préjudice de jouissance retenu par le premier juge en faisant valoir que les locataires ont pu, malgré les traces d’humidité présentes sur l’un de ses murs, immédiatement et parfaitement jouir de cette chambre qui était en outre la plus petite de l’appartement en ajoutant que les preneurs n’ont jamais indiqué durant la prise à bail n’avoir pu l’utiliser. Elle relève que leur nouveau logement ne comprend que 3 chambres, ce qui démontre que l’usage de la 4ème chambre était relative.

Elle affirme enfin que les intimés ne produisent aucun élément de nature à étayer le préjudice moral qu’ils invoquent et que des traces d’humidité sur un seul mur de l’appartement ne peut leur permettre de soutenir que ce désordre les aurait contraints à déménager ni d’obtenir le remboursement de ces frais alors qu’ils sont les auteurs du congé.

M. et Mme [S] poursuivent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la bailleresse.

Ils soutiennent que la Société Domivalor 4 ne peut se retrancher derrière les dispositions de l’article 1725 du code civil en ce que les désordres du toit ne peuvent être qualifiés de voies de fait.

Ils font valoir que la responsabilité du bailleur sur le fondement de l’article 1719 du code civil est d’ordre public et que ce dernier doit mettre à la disposition de ses locataires un immeuble conforme à sa destination contractuelle. Ils exposent que lors de la prise à bail, il leur avait été indiqué que ce désordre allait être réglé rapidement ce qui n’a pas été suivi d’effet et soutiennent qu’un développement important de moisissures est survenu comme en témoigne la différence entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Ils sollicitent en revanche la réformation du jugement quant au quantum de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance qu’ils demandent à voir fixer à la somme de 10 000 euros du fait qu’ils n’ont pu avoir un usage normal et complet de la chambre n°4 alors qu’ils ont parfaitement respecté leurs obligations de locataires.

De même, ils demandent que l’indemnisation de leur préjudice moral soit augmenté à la somme de 5 000 euros chacun, en faisant valoir les multiples démarches qu’ils ont dû réaliser face à l’inertie de la bailleresse pour la remise en état de leur logement et que de guerre lasse, ils ont décidé de quitter les lieux en cours d’année scolaire alors même qu’ils ont deux enfants, demandant de ce fait le remboursement de leurs frais de déménagement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En outre, l’article 1719 du code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

L’ obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée, qui est une obligation de résultat, ne cesse qu’en cas de force majeure, sans qu’il y ait ainsi besoin de caractériser l’existence d’une faute de la part du bailleur.

L’absence d’obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers ne dispense pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives ainsi que l’a déjà jugé la Cour de cassation (Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-20.345), de sorte que la bailleresse ne peut invoquer en l’espèce les dispositions de l’article 1725 du code civil pour s’exonérer de ses obligations.

De même, le fait que le locataire ait accepté le logement en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3ème, 18 février. 2014, n° 12-13.271).

Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 2 mai 2018 que dans la chambre n°4, un pan de mur et de plinthes sont en mauvais état avec la mention 'dégât des eaux 12 m²'; que le parquet massif est gonflé (dégât des eaux). L’intérieur du placard est décrit en mauvais état 'dégât des eaux'.

L’état des lieux de sortie établi le 15 mars 2021 mentionne, concernant la chambre n°4, pour les murs: 'dégât des eaux importants 4 m²'; que le parquet et les plinthes sont en mauvais état sur 2 m² (suite à dégât des eaux), et pour le placard, une 'suspicion d’infiltrations 2 m² mauvais état'. Les photographies montrent des traces d’humidité sur le mur et le sol.

Les locataires ne produisent aucun autre élément relatif aux désordres résultant de ce dégât des eaux. L’appelante produit une photographie adressée par les intimés en novembre 2018 (pièce 5 et 20) montrant une dégradation du mur sous la fenêtre.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’appartement litigieux a subi un dégât des eaux, provenant de la toiture de l’immeuble, avant même l’entrée dans les lieux des locataires, ayant entraîné des désordres dans l’une des quatre chambres. Ces désordres n’ont pas été réparés durant la période de location, les travaux de reprises ayant été reportés en raison de l’humidité persistante dans le mur toujours présente en novembre 2018 (pièce 12 de l’appelante) puis afin de permettre la réalisation de l’expertise amiable diligentée dans le cadre de la déclaration de sinistre dommages ouvrage concernant le zinc défectueux en toiture selon l’appelante.

En tout état de cause, au regard des principes rappelés ci-avant en préambule, ce sinistre caractérise un manquement de la bailleresse à son obligation de résultat d’assurer une jouissance paisible à ses locataires, et engage, de ce fait, la responsabilité de l’appelante.

La présence de désordres résultant de ce dégât des eaux sur un mur, une partie du parquet et dans le placard de la chambre litigieuse caractérise un trouble de jouissance en ce que le preneurs n’ont pu jouir normalement et intégralement de cette pièce, peu importe qu’ils aient par la suite pris à bail un appartement n’ayant que trois chambres, s’agissant d’une des pièces données à bail dont le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible.

Il convient cependant de relever que les locataires n’établissent pas qu’en raison de ces désordres, ils se sont trouvés dans l’incapacité totale d’utiliser cette pièce. En effet, la photographie jointe au courriel du 11 novembre 2018 de M. [S], limitée à la fenêtre, fait apparaître la présence d’un agenda à spirale en dessous, permettant ainsi d’établir qu’elle était à tout le moins partiellement utilisée, quand bien même l’appelante ne démontre pas, par la production d’une simple photographie d’une chambre totalement aménagée sous la fenêtre (pièce 1) qu’il s’agirait de la chambre litigieuse, ce que les intimés contestent.

Au vu de l’ensemble de ces observations, étant rappelé que l’appartement était d’une superficie totale de 111,10 m², comprenant 4 chambres, avec un loyer de 1 903 euros, le trouble de jouissance subi par les locataires durant toute la durée du bail, soit 34 mois, sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnisation d’un montant de 6 000 euros.

Le préjudice moral incontestablement subi par les locataires du fait des démarches qu’ils ont dû entreprendre en vue de remédier à ces désordres tant auprès de leur bailleur, que du syndic et de leur assureur, et ce vainement durant toute la période d’occupation des lieux, doit être indemnisé par l’allocation de la somme totale de 1 500 euros.

Le jugement est en conséquence infirmé sur le quantum des sommes alloués au titre de ces deux préjudices. La cour décide que ces sommes porteront intérêts à compter du jugement déféré en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

En revanche, M. et Mme [S] ne versent aux débats aucun élément permettant d’établir que leur départ des lieux serait justifié par la situation relevée ci-dessus et les manquements du bailleur à ses obligations, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande au titre du remboursement des frais de déménagement, étant ajouté que ces frais ne sont pas justifiés en l’absence de facture, seul un devis étant produit.

Sur la demande au titre des charges locatives

M. et Mme [S] demandent la condamnation de la Société Domivalor 4 à leur rembourser la somme de 7 000 euros au titre des provisions sur charges versées et non justifiées.

Ils font valoir que le paiement des charges par provision nécessite un arrêté annuel qu’ils ont sollicité à plusieurs reprises, de même que la clé de répartition des charges et ce sans réponse, aucun document ne leur ayant été remis ni même mis à leur disposition. Ils ajoutent qu’aucune régularisation annuelle n’est intervenue et qu’à ce jour, aucun document ne leur permet d’apprécier la réalité des charges dues alors que la charge de la preuve incombe au bailleur.

La Société Domivalor 4 s’oppose à cette demande et fait valoir qu’elle a procédé à une régularisation des charges pour les années 2018, 2019 et 2020. Pour l’année 2021, elle explique que les comptes ont été approuvés en mai 2022 et qu’elle s’engage à effectuer la régularisation dans les meilleurs délais.

Elle soutient qu’en tout état de cause, l’absence éventuelle d’approbation des comptes n’autorise pas les anciens locataires à demander le remboursement des provisions sur charges versées.

Sur ce,

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats les comptes de propriété émanant du syndic concernant les charges de copropriété de l’ensemble des lots de la société Domivalor 4 pour les années 2018 et 2019 ainsi que les décomptes de régularisation des charges locatives émanant du mandataire du bailleur pour les exercices 2018, 2019 et 2020 détaillant le montant des charges annuelles par catégorie, la base de répartition à raison des tantièmes pour les lots donnés à bail à M. et Mme [S], et le montant annuel dû par ces derniers après déduction des provisions appelées, soit:

— pour 2018: 117,77 euros en faveur des locataires,

— pour 2019: 87,54 euros en faveur des locataires,

— pour 2020: 296,27 euros en faveur de la bailleresse.

Cependant, ces décomptes de régularisation sont insuffisamment détaillés dans la mesure où le poste « charges générales » n’est pas ventilé par nature de charges et, de ce fait, ne répondent pas aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

La communication du décompte, même parfaitement détaillé des charges de copropriété, remis par le syndic au bailleur copropriétaire, ne peut dispenser de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges, comme le veut la loi (Cass. 3ème civ. 30 juin 2004).

La société Domivalor 4 n’établit pas avoir mis à la disposition des locataires, y compris devant la cour, les pièces justificatives de ces charges démontrant le montant de sa créance, les documents transmis par l’appelante ne comportant aucune mention à cet égard, ni à tout le moins d’une note d’information donnée au locataire selon laquelle il a la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives dans tels lieu et délai.

Les charges n’ayant pas été justifiées selon les exigences prescrites à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la Société Domivalor 4 doit être condamnée à rembourser à M. et Mme [S] les provisions sur charges versées pour les années 2018 à 2020, soit la somme de 6 393,55 euros.

Pour l’année 2021, la Société Domivalor 4 ne verse aux débats aucune pièce pour justifier du montant des charges récupérables dues par les locataires alors que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générales des copropriétaires le 31 mai 2022.

Elle sera donc condamnée à rembourser à M. et Mme [S] les provisions sur charges appelées et réglées à hauteur de 496,77 euros pour l’année 2021, soit la somme totale de 6 890,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022, date de la demande des intimés dans leurs conclusions d’appel en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur le solde locatif et la restitution du dépôt de garantie

La société Domivalor 4 demande la condamnation des locataires à leur verser la somme totale de 621,70 euros se décomposant comme suit:

—  325,43 euros au titre du solde locatif arrêté au 16 mars 2022 (pièce 21 de l’appelante) incluant des réparations locatives,

—  296,27 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2020.

Elle fait valoir que M. et Mme [S] sont redevables d’une somme de 1 443,45 euros au titre de réparations locatives en relevant que la quasi-totalité des travaux concernent des désordres causés par ces derniers, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer l’absence d’application d’une grille de vétusté.

M. et Mme [S] demande la condamnation de la Société Domivalor 4 à leur régler la somme de 2 242,04 euros au titre des retenues pour travaux non applicables se décomposant comme suit:

—  1 443,45 euros au titre des réparations / retenues locatives indûment facturées,

—  515,36 euros et 283,23 euros.

Ils font valoir que le comparatif d’état des lieux de sortie et d’entrée démontre un état d’usure normal sur un appartement déjà en état d’usure et qu’aucune grille de vétusté n’a été appliquée alors qu’aucune dégradation n’a été constatée au moment de leur sortie et qu’une telle grille était jointe au contrat de bail. Ils ajoutent qu’aucun justificatif n’est avancé par le bailleur pour justifier des sommes qu’il conserve.

Sur ce,

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de:

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret:

I. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries."

IV. – Installations de plomberie.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

Le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives, étant rappelé que l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

L’état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 2 mai 2018, de même que l’état des lieux de sortie le 15 mars 2021. La société Domivalor 4 se fonde sur un chiffrage réalisé par la société Constatimmo (pièce 19) pour fonder sa demande au titre des réparations locatives à hauteur de 1 443,45 euros.

1) Sur le lessivage des murs de la chambre

Outre le fait que la chambre concernée n’est pas précisée, il résulte de l’état des lieux d’entrée que les murs des chambres étaient en état d’usage avec 'trace(s) noire(s), empreinte(s) cadre(s), et 1 trou de cheville (pour la chambre 1), avec éclats, terni, noirci(s) et tâche(s) tête de lit (pour la chambre 2), et trace(s) noire(s) et tâche(s) tête de lit (pour la chambre 3), de sorte que le lessivage des murs n’est pas à mettre à la charge des locataires, les chambres étant toujours en état d’usage avec traces noires (chambre 1 et 2) et avec mention de traces d’infiltration pour la chambre 3.

2) Dans la cuisine

Il convient de faire droit aux demandes de la bailleresse qui relèvent des réparations incombant aux locataires, à savoir:

* nettoyage de la VMC: des traces (moyen) sont relevés dans l’état des lieux de sortie qui n’étaient pas présentes à l’entrée,

* nettoyage de la faïence murale: il est mentionné dans l’état des lieux de sortie 'en état d’usage: trace(s) noire(s) (moyen)' alors qu’elle était en bon état lors de l’entrée,

* réglage de la porte-fenêtre pour laquelle il est mentionné un jeu (ne ferme pas correctement) dans l’état des lieux de sortie contrairement à l’entrée,

* refixation de l’interrupteur électrique qui est mal fixé (un peu) dans l’état des lieux de sortie,

* réparation de l’applique électrique qui ne fonctionne pas selon l’état des lieux de sortie contrairement à l’entrée, les preneurs n’invoquant pas de motifs d’exonération (force majeure, faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement)

* réfection du joint d’étanchéité décrit comme moisi,

* remplacement du plan de travail stratifié qui était en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux et décrit en mauvais état avec des fissures (moyen) et qui s’affaisse lors de la sortie. La bailleresse a appliqué un coefficient de vétusté en mettant à la charge du locataire 32% du montant de la réparation,

* entretien de la chaudière: les locataires ne rapportent pas la preuve de cet entretien qui leur incombe, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de la bailleresse à ce titre.

En revanche, le rebouchage de trois trous de chevilles décrits comme 'mal bouchés’ dans l’état des lieux de sortie ne peut être assimilable à une réparation comme le prévoit le décret du 26 août 1987 susvisé compte tenu de leur nombre et en l’absence de toute autre précision.

De même, la réparation sollicitée au titre d’un 'éclat (important) sur revêtement émail: réparation’ n’est pas suffisamment explicite pour déterminer à quelle désordre elle correspond dans l’état des lieux de sortie.

Il convient ainsi d’indemniser la société Domivalor 4 au titre de ces réparations à hauteur de 413,11 euros au vu du chiffrage effectué par la société Constatimmo (pièce 19 de l’appelante) sans qu’il y ait lieu d’appliquer un coefficient de vétusté autre que celui déjà accordé compte tenu de la faible durée d’occupation des lieux.

3) Dans la montée d’escalier.

Il convient de faire droit à la demande relative à la réparation de l’applique électrique de la montée d’escalier qui ne fonctionne plus à hauteur de 31,38 euros, les preneurs n’invoquant pas de motifs d’exonération.

4) Dans les salles de bains:

Seront mises à la charge des locataires les menues réparations suivantes:

* salle de bains 1:

. réglage des portillons du meuble sous évier qui était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et dont les portillons sont mal réglés à la sortie

. réfection du joint d’étanchéité qui était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et décrit en état d’usage avec une partie manquante à l’arrière dans l’état des lieux de sortie

* salle de bains 2:

. réfection des joints d’étanchéité qui étaient en état d’usage à l’entrée et sont décrits en mauvais état et moisis, en partie manquant lors de la sortie

. nettoyage de la VMC en bon état dans l’état des lieux d’entrée et décrite en état d’usage avec des traces (moyen) lors de la sortie

* salle de bains 3:

. remplacement de l’ampoule manquante

. réfection des joints d’étanchéité qui étaient en bon état à l’entrée et décrits en mauvais état et moisis, et pour celui qui était en état d’usage, il est décrit comme en mauvais état et en partie manquant

. nettoyage de la faïence murale qui était en bon état et décrit en état d’usage avec un joint manquent (un peu) et jauni (bac de douche)

. refixation du support de la douchette décrit comme mal fixé dans l’état des lieux de sortie.

En revanche, il ne sera pas mis à la charge des locataires le remplacement du flexible de douche qui n’est pas justifié, cet élément étant seulement décrit en état d’usage avec la mention 'étiré (moyen)' dans l’état des lieux de sortie. De même, la réparation sollicitée au titre d’un 'éclat (important) sur revêtement émail: réparation’ n’est pas suffisamment explicite pour déterminer à quel désordre il correspond dans l’état des lieux de sortie.

Il convient ainsi d’indemniser la bailleresse à hauteur de 351,09 euros au vu du chiffrage de la société Constatimmo.

5) Dans le séjour

Le réglage des portes de placard coulissantes sera mis à la charge des locataires à hauteur de 47,90 euros, l’état des lieux de sortie mentionnant qu’elles coulissent mal (moyen).

6) Dans les toilettes:

Seront mises à la charge des locataires les réparations suivantes:

* remplacement d’un carreau de carrelage qui était en bon état à l’entrée alors que l’état des lieux de sortie mentionne un carreau cassé avec application d’un coefficient de vétrusté (79% à la charge du locataire)

* réparation du robinet de la chasse d’eau qui fuit

* peinture des murs qui était déjà en état d’usage à l’entrée alors que des traces noires (moyen) sont relevées dans l’état des lieux de sorte avec application d’un coefficient de vétusté (10% à la charge du locataire),

soit une indemnisation totale de 65,85 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des locataires les frais de ménage sollicités, la mention au titre du nettoyage général 'incomplet’ en l’absence d’autres précisions ne permettant pas d’apprécier l’étendue de cette prestation et de fixer son indemnisation, de même que le coût des déplacements et prise en charge des corps de métiers à hauteur de 47,30 euros n’apparaît pas justifié.

Ainsi, le montant total des réparations sera limité à la somme de 909,33 euros.

Au vu du décompte locatif (pièce 21), M. et Mme [S] sont redevables de:

— la somme de 515,36 euros correspondant à l’annulation effectuée le 29 janvier 2021 des régularisations de charges pour 2018 (409,22 euros) et 2019 (106,14 euros) qui avaient été portées à leur crédit en octobre 2020,

— les réparations locatives ramenées à 909,33 euros

Il n’y a pas lieu de mettre à leur charge le forfait D.G 20% à hauteur de 380 euros alors que les comptes annuels 2021 ont été arrêtés, l’assemblée générale les ayant approuvés le 31 mai 2022 et qu’aucune régularisation n’est intervenue depuis. De même, il n’y a pas lieu de retenir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 à hauteur de 95,85 euros faute de justificatif, étant relevé que la bailleresse l’a imputée deux fois sur le décompte alors qu’elle mentionnait le 17 janvier 2022 une annulation.

Faute d’avoir justifié des charges dues, il ne sera pas mis à la charge de M. et Mme [S] la régularisation de charges pour l’année 2020 demandée par la société Domivalor 4 à hauteur de 296,27 euros.

Il convient de déduire:

— l’annulation du doublon de charges pour le mois de mars 2021 réglé par les locataires: 96,77 euros

— le dépôt de garantie: 1 903 euros

Il n’y a pas lieu en revanche de déduire les régularisations de charges 2018 et 2019 dans la mesure où la restitution des provisions sur charges versées pour ces années-là a été ordonnée.

La société Domivalor 4 sera donc condamnée à restituer à M. et Mme [S] la somme de 575,08 euros avec majoration de 10 % du loyer en principal à compter du 15 mai 2021 pour chaque période mensuelle commencée en retard en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, étant rappelé que cette majoration ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant.

Le jugement déféré est donc partiellement infirmé de ce chef.

La société Domivalor est en conséquence déboutée de sa demande en paiement de la somme de 621,70 euros.

Sur la demande en paiement de la somme de 2 242,04 euros

M. et Mme [S] seront en revanche déboutés de leur demande en paiement de la somme de 2 242,04 euros au titre des retenues pour travaux non applicables dans la mesure où ils ne justifient pas avoir réglé ces sommes qui ont seulement été imputées au débit sur leur décompte locatif.

Le jugement critiqué est confirmé de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Domivalor 4 qui succombe à titre principal en son appel sera condamnée aux dépens, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles étant confirmées.

La société Domivalor 4 sera en outre condamnée à verser à M. et Mme [S] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt n’étant susceptible que d’un pourvoi non suspensif, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions dévolues à la cour sauf sur le montant des dommages et intérêts accordés au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du montant du dépôt de garantie restitué,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Domivalor 4 à payer à M. [P] [S] et Mme [R] [S] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2022 ;

Condamne la société Domivalor 4 à payer à M. [P] [S] et Mme [R] [S] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2022 ;

Condamne la société Domivalor 4 à restituer à M. [P] [S] et Mme [R] [S] la somme de 575,08 euros avec majoration de 10 % du loyer en principal à compter du 15 mai 2021 pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

Y ajoutant,

Déboute M. et Mme [S] de leur demande en remboursement des frais de déménagement ;

Condamne la société Domivalor 4 à rembourser à M. [P] [S] et Mme [R] [S] la somme de 6 890,32 euros au titre des provisions sur charges pour l’année 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 ;

Déboute la société Domivalor de sa demande en paiement de la somme de 621,70 euros ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Domivalor 4 à payer à M. [P] [S] et Mme [R] [S] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Domivalor 4 aux dépens d’appel qui comprendront le coût du timbre fiscal et avec distraction au profit de Maître Lafon qui en fait la demande.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,