COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 19/02220 – N° Portalis DBVP-V-B7D-ES5Q

Jugement du 17 Septembre 2019

Tribunal de Grande Instance d’angers

n° d’inscription au RG de première instance 17/014323

ARRET DU 27 JUIN 2023

APPELANTS :

Madame [B] [L] épouse [U]

née le 17 Août 1954 à [Localité 8] (53)

Chez Madame [W] [E] [F]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [J] [U]

né le 04 Juin 1951 à [Localité 5] (49)

Chez Madame [W] [E] [F]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par M^e Laurence LESAGE-STRELISKI, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEE :

Madame [R] [O] veuve [U]

née le 08 Décembre 1930 à [Localité 6] (49)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphane CONTANT de la SCP IN-LEXIS, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 Mars 2023 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M^me GANDAIS, conseillère

M. WOLFF, conseiller

Greffière lors des débats : M^me LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 27 juin 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 7 juin 2002, M. [J] [U] et son épouse, Mme [B] [L], ont acquis auprès de Mme [R] [O] veuve [U] (mère de M. [J] [U]) une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 7] (49), au prix de 30'489,80 euros, payable à terme dans un délai de dix années à compter du jour de la vente, en 120 mensualités de 254,08 euros.

Le 15 février 2013, la venderesse a fait assigner les acquéreurs devant le tribunal de grande instance d’Angers aux fins de voir constater la résolution de la vente et obtenir leur expulsion.

Suivant jugement du 23 juin 2015, le tribunal de grande instance d’Angers a prononcé la résolution de la vente, ordonné l’expulsion des époux [U] et de tous les occupants de leur chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

La propriétaire du bien faisait signifier aux époux [U], le 5 novembre 2015, un commandement de quitter les lieux.

Le 14 mars 2016, Mme [R] [O] veuve [U] reprenait possession de son immeuble.

Le 31 mai 2017, Mme [O] veuve [U] a fait assigner les époux [U] devant le tribunal de grande instance d’Angers aux fins d’obtenir à titre principal leur condamnation à lui verser une somme de 48 500 euros au titre de son préjudice de jouissance du fait de leur occupation sans droit ni titre de sa propriété ainsi qu’une somme de 5 762,17 euros au titre de son préjudice matériel du fait des dégradations.

Par jugement en date du 17 septembre 2019, le tribunal a :

— condamné M. et Mme [U] in solidum à verser à Mme [O] veuve [U] les sommes de 30 000 euros correspondant à l’occupation irrégulière du 15 février 2013 au 14 mars 2016 outre celle de 2 000 euros en réparation de son préjudice matériel,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [U] in solidum aux dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a, sur le préjudice de jouissance, considéré que la propriétaire du bien était fondée à solliciter une indemnisation du fait de l’immobilisation de son bien pendant les dernières années d’occupation (soit 38 mois) par les époux [U], en se fondant sur la valeur locative du bien. Sur le préjudice matériel, le tribunal a fait droit, dans la limite de 2 000 euros, à la demande de la propriétaire, compte tenu des justificatifs produits et de l’état de vétusté des locaux.

Par déclaration reçue au greffe le 13 novembre 2019, les époux [U] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum à verser à Mme [O] veuve [U] les sommes de 30'000 euros correspondant à l’occupation irrégulière du 15 février 2013 au 14 mars 2016 outre celle de 2 000 euros en réparation de son préjudice matériel.

Suivant conclusions signifiées le 20 mars 2020, l’intimée formait appel incident contre le jugement s’agissant des sommes allouées au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice matériel ainsi que sur les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions :

— en date du 20 mai 2020 pour les époux [U]

— en date du 3 septembre 2020 pour Mme [O] veuve [U]

qui peuvent se résumer comme suit.

Les appelants demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1244-1 et 1353 du code civil, de :

— les recevoir en leur appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Angers le 17 septembre 2019,

— les déclarer bien fondés,

— en conséquence, infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Angers, désormais tribunal judicaire d’Angers, le 17 septembre 2019, en ce qu’il a fait droit partiellement aux demandes de Mme [R] [O] veuve [U] et en ce qu’il les a condamnés à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice matériel,

— à titre principal :

— débouter Mme [R] [O] veuve [U] de l’ensemble de ses demandes de condamnation au paiement de la somme de 48 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— débouter Mme [R] [O] veuve [U] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5 262,17 euros au titre de son préjudice subi du fait de dégradations,

— condamner Mme [R] [O] veuve [U] à leur verser la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 1240 au titre leur préjudice du fait de la procédure abusive,

— à titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement en application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil,

— en tout état de cause, condamner Mme [R] [O] veuve [U] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, ils font valoir que l’intimée ne peut prétendre à une indemnité au titre d’un préjudice de jouissance dès lors qu’elle ne démontre aucune faute de leur part, rappelant à cet égard que leur seule occupation du bien n’est pas fautive. Les appelants s’étonnent par ailleurs de la valeur locative du bien dont la vente a été résolue, au regard de l’état de délabrement allégué par l’intimée. A titre subsidiaire, ils excipent de la prescription de l’action en paiement de l’intimée qui ne peut remonter au 15 février 2008, aucune cause d’interruption n’étant intervenue. S’agissant du préjudice matériel invoqué par cette dernière, ils indiquent, d’une part, avoir réalisé des travaux importants nécessités par l’état du bien au moment de leur acquisition et engagé ainsi des frais conséquents en fourniture de matériaux. D’autre part, les appelants contestent les dégradations qui leur sont imputées, affirmant avoir parfaitement entretenu la maison. Aussi, ils estiment que les travaux dont fait état la propriétaire du bien ne sont que des améliorations et ne revêtent aucun caractère impératif. Les appelants font grief à l’intimée de multiplier les instances, M. [U] soulignant le traumatisme pour lui de se retrouver en justice face à sa mère. Il estime que cette dernière a pour seule motivation celle de l’humilier, agissant avec une intention vexatoire, notamment en préférant scinder ses deux actions en justice et ainsi doubler leurs frais d’instance.

Mme [O] veuve [U] demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— condamner Monsieur [J] [U] et Madame [B] [L] épouse [U] solidairement à lui verser la somme de 48 500 euros au titre de son préjudice de jouissance et celle de 5 762,17 euros au titre du préjudice matériel,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes,

— condamner Monsieur [J] [U] et Madame [B] [L] épouse [U] in solidum à lui verser la somme de 2 500 euros pour frais 'non répétitibles’ (sic) de première instance et celle de 2 000 euros pour frais 'non repenti les’ (sic) d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les appelants aux dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, l’intimée expose que les époux [U] ont commis une faute en occupant sans droit ni titre un bien qui n’était pas le leur et en la privant de la jouissance de celui-ci. Elle précise que la période à indemniser s’étend du 15 février 2008 au 14 mars 2016, date de la libération effective des lieux dans la mesure où sa demande en justice en résolution du contrat de vente, formée le 15 février 2013, est venue interrompre le délai de prescription quinquennale. S’agissant de son préjudice matériel, elle affirme que son bien était dégradé par les appelants, considérant que sur la période 2013/2016, ils ont 'mis à sac’ sa maison, arrachant les moindres équipements de la maison jusqu’à la robinetterie de la salle de bains et se servant du jardin comme d''une décharge à ciel ouvert'. L’intimée ajoute qu’elle a exposé de nombreuses réparations afin que l’immeuble soit à nouveau habitable. Enfin, en réponse aux prétentions adverses, elle s’oppose à leur demande de paiement qui ne repose sur aucun justificatif sérieux et se défend par ailleurs d’avoir engagé à leur encontre une procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 13 mars 2023 conformément à l’avis de fixation adressé par le greffe aux parties le 3 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les parties s’accordent devant la cour, comme devant le premier juge, sur le principe de la résolution de la vente du bien immobilier, prononcée par le tribunal de grande instance d’Angers, aux termes d’un jugement, devenu définitif, rendu le 23 juin 2015. Il n’est pas contesté par les appelants que la restitution effective du bien est intervenue le 14 mars 2016.

Comme rappelé à juste titre par les appelants, il est acquis qu’en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, la venderesse n’est pas fondée à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation du bien vendu.

Pour autant, cette exclusion ne s’applique que jusqu’à la résolution, de sorte que si les acquéreurs se maintiennent dans les lieux au delà de la résolution, comme au cas d’espèce, ils deviennent occupants sans droit ni titre et doivent une indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi qu’il a été relevé précédemment, la restitution du bien vendu est intervenue le 14 mars 2016. Il s’est donc écoulé un peu plus de huit mois entre le prononcé de la résolution judiciaire et la libération effective des lieux par les appelants.

L’intimée est dès lors fondée à invoquer, pour cette période allant du 23 juin 2015 au 14 mars 2016, le préjudice qu’elle a subi du fait de la privation de jouissance du bien. En revanche, dans la mesure où elle n’invoque aucune faute distincte de cette occupation sans droit ni titre par les appelants, elle échoue à obtenir des dommages et intérêts pour la période antérieure au prononcé de la résolution judiciaire de la vente.

Le jugement doit ainsi être réformé en ce qu’il a indemnisé la venderesse pour une période d’occupation débutant au 15 février 2013, correspondant à la date de délivrance de l’assignation en résolution de la vente et donc précédant son prononcé.

L’intimée a produit devant le premier juge, tout comme devant la cour, un courriel de Me [Y], notaire à [Localité 9], en date du 6 février 2017, indiquant que la valeur locative de la maison située à [Localité 7], [Adresse 4] est d’environ 500 euros mensuels. Si les appelants font part, aux termes de leurs dernières écritures, de leur étonnement relativement à cette valeur locative au regard de l’état de délabrement du bien déploré par sa propriétaire elle-même, ils n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause cette estimation. Celle-ci sera dès lors retenue pour le calcul de l’indemnisation revenant à l’intimée, s’élevant ainsi à la somme de 4 350 euros (8 mois et 21 jours x 500 euros).

Il s’ensuit que les appelants seront condamnés in solidum à payer à l’intimée la somme de 4 350 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

II – Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel

L’intimée réitère devant la cour sa demande indemnitaire formée devant le premier juge, à hauteur de la somme de 5 762,17 euros, correspondant pour l’essentiel à des dépenses de travaux d’électricité et de plomberie exposées entre mai et septembre 2016 et dont elle justifie par la production des factures afférentes.

Il convient de rappeler que la venderesse est fondée, dans le cas d’une résolution de vente, à réclamer une indemnité correspondant à la dépréciation subie par la chose vendue en raison de l’utilisation que l’acquéreur en a faite, à l’exclusion de celle due à la vétusté. Il incombe à l’intimée de rapporter la preuve de l’existence et de l’étendue de la dépréciation alléguée.

L’intimée, qui produisait devant le tribunal de nombreuses photographies non datées, verse désormais celles-ci sous la forme de captures d’écran faisant figurer un certain nombre d’informations concernant chacun des fichiers et notamment un horodatage. Ainsi, il est établi que ces photographies ont été prises le 18 mars 2016, soit quelques jours après la restitution du bien par les appelants. Leur analyse permet de constater que la quasi totalité des pièces de la maison est vide de tout équipement d’électricité (radiateurs, prises de courant, cuisinière) et de plomberie (lavabo, évier, douche) et que les extérieurs ne sont pas entretenus, en plus de présenter un état d’encombrement du fait de matériels et déchets qui y sont entreposés.

Les dépenses exposées par l’intimée ne correspondent pas, comme soutenu par les appelants, à des 'améliorations afin de rendre la maison à son goût’ puisque l’examen des factures détaillées vise des réparations et/ou travaux d’importance concernant l’installation électrique (boîte point de centre, fiche DCL et douille, sorties de câble avec pot encastrement, des câbles…), des équipements pour la douche (siphon lavabo, bonde lavabo, robinet), l’achat et la pose d’un chauffe-eau, de radiateurs, d’une VMC et d’une antenne de télévision.

Pour leur part, les appelants, qui soutiennent avoir restitué la maison en bon état, produisent des photographies, non datées, qui correspondent à l’évidence à une période d’occupation du bien. Celui-ci apparaît alors dans un état d’entretien normal avec un certain nombre d’éléments et d’équipements mobiliers.

Si les appelants versent aux débats un certain nombre de factures justifiant de la réalisation de travaux dans la maison, à une période concomitante à l’achat ou dans les années qui ont suivi, celles-ci ne viennent pas étayer leurs dires s’agissant du bon état des lieux qu’ils allèguent à leur départ. De même, les clichés photographiques pris par la société Google sur la période 2010/2018, qui montrent exclusivement la façade avant et le jardin de la maison, sont inopérants en ce qu’ils ne renseignent aucunement sur l’état intérieur du bien.

En définitive, l’intimée établit suffisamment, par la production des pièces précitées, que les appelants ont restitué le bien dans un état révélant à tout le moins un défaut d’entretien qui est sans rapport avec l’usure normale liée à la seule jouissance du bien.

Au vu des justificatifs des dépenses exposées, il y a lieu de faire droit à la demande indemnitaire et de condamner in solidum les appelants à payer à l’intimée la somme de 5 762,17 euros en réparation de son préjudice matériel. Le jugement entrepris sera réformé en ce sens.

III- Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les appelants se bornent à solliciter des délais de paiement sans formuler de proposition concrète d’apurement. Ils ne donnent aucune précision relativement à leur situation financière actuelle et ne produisent aux débats aucune pièce relative à celle-ci.

Dès lors, faute pour eux de démontrer qu’ils sont en mesure de régler leur dette à l’issue d’un moratoire, il convient de les débouter de leur demande.

IV- Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil, qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’occurrence, les parties ayant toutes deux eu partiellement gain de cause, en première instance et en appel, l’attitude de l’intimée n’est pas caractéristique d’une procédure abusive.

Les appelants seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

V- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Dans la mesure où les appelants succombent principalement en leurs demandes, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et les dépens d’appel seront mis à leur charge.

Au regard de la solution apportée au litige, il y a lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile. L’intimée ayant exposé des frais irrépétibles tant en première instance qu’en appel, il y a lieu d’accueillir partiellement ses demandes et de condamner in solidum les appelants à lui payer la somme globale de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Les appelants qui succombent principalement en leur appel seront par ailleurs déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

INFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du tribunal de grande instance d’Angers du 17 septembre 2019 sauf en ce qu’il a condamné in solidum M. [J] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [J] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] à payer à Mme [R] [O] veuve [U] la somme de 4 350 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum M. [J] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] à payer à Mme [R] [O] veuve [U] la somme de 5 762,17 euros en réparation de son préjudice matériel,

DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] de leur demande subsidiaire de délais de paiement,

DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] de leur demande indemnitaire pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum M. [J] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] à payer à Mme [R] [O] veuve [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE

C. LEVEUF I. GANDAIS