RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01440 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JFPV

SI

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’ALES

20 février 2024

RG:23/00717

,

[C]

Association SYNERGIE FRANCE ASIE

C/

S.C.I. COCODY

S.C.P. AJ, [N] & ASSOCIES

S.E.L.A.R.L., [G], [F]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 26 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALES en date du 20 Février 2024, N°23/00717

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

Mme, [H], [C]

Appelante et intimé

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2024-02768 du 11/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Association loi 1901 SYNERGIE FRANCE ASIE, inscrite en préfecture de, [Localité 1] sous le numéro W 301004340 , représentée par son président en exercice.

APPELANTE

,

[Adresse 2]

,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau D’ALES

Représentée par M^e François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON substitué par M^e ZAIR, avocat

INTIMÉE :

S.C.I. COCODY au capital de 1524,49 €, Immatriculée 350 916250 au RCS de LYON, représentée par ses cogérants en exercice

Intimée et appelante

,

[Adresse 3]

,

[Adresse 3]

Représentée par M^e Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau D’ALES

Représentée par M^e François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON substitué par M^e ZAIR, avocat

INTERVENANTES

La SCP AJ, [N] & Associés au capital de 225 000 €, Immatriculée 884 964 511 au RCS de LYON, représentée par Maître, [Z], [N] ou Maître, [W], [N] es qualité d’administrateur judiciaire de la SCI COCODY

INTERVENANT VOLONTAIRE

,

[Adresse 4]

,

[Localité 1]

Représentée par M^e Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau D’ALES

Représentée par M^e François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON substitué par M^e ZAIR, avocat

La SELARL, [G], [F] au capital de 1 000 €, Immatriculée 843 481 714 au RCS de LYON, représentée par Maître, [G], [F] es qualité de mandataire judiciaire de la SCI COCODY

INTERVENANT VOLONTAIRE

,

[Adresse 5]

,

[Localité 1]

Représentée par M^e Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau D’ALES

Représentée par M^e François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON substitué par M^e ZAIR, avocat

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Décembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 26 Mars 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par actes successifs d’acquisition des 17 avril 1990, 25 mars 1993 et 13 février 2009, la SCI Cocody est devenue propriétaire de parcelles cadastrées sections, [Cadastre 1],, [Cadastre 2] et, [Cadastre 3], sur la commune de, [Adresse 6], en vue de la création d’un parc de loisir et sur lequel ont été implantés des chalets, bungalows et mobil-homes.

Du 15 mai 2008 au 10 novembre 2015, ce parc était loué à la SARL S Plus dont l’activité était la location de parcelles individuelles à des propriétaires d’habitations légères de loisir. Cette activité a été reprise du 15 novembre 2015 au 20 décembre 2021 par l’association Synergie France Asie. La gestion du parc était, quant à elle, assurée par un régisseur indépendant.

Le 1er décembre 2020, M., [J], [M] et Mme, [B], [U] ont vendu à Mme, [H], [C] un chalet implanté sur la parcelle, [Cadastre 4] du parc de loisir du, [Adresse 6] moyennant le prix de 16 000 €.

Par ordonnance de référé en date du 24 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès a prononcé l’expulsion de Mme, [H], [C], ordonné l’évacuation de son chalet et l’a condamnée à payer des indemnités d’occupation.

Par un arrêt du 3 avril 2023, la cour d’appel de Nîmes a infirmé l’ordonnance, a constaté l’absence de trouble manifestement illicite, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion ainsi que les prétentions subséquentes liées à la déconnexion du chalet et au prononcé d’une astreinte et a fixé l’indemnité d’occupation à 100 € par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2023, la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie ont fait assigner Mme, [H], [C] devant le tribunal judiciaire d’Alès.

Par jugement contradictoire du 20 février 2024, le tribunal judiciaire d’Alès a :

— déclaré irrecevables les prétentions de Mme, [H], [C] tendant à « déclarer irrecevables les demandes de la SCI Cocody et de l’association Synergie France Asie tenant l’absence de représentant légal de l’association » et « déclarer irrecevables les demandes de la SCI Cocody et de l’association Synergie France Asie tenant l’absence d’autorisation à ester en justice régulière » dès lors que ces dernières relevaient de la compétence exclusive du juge de la mise en état,

— ordonné à Mme, [H], [C] et tous occupants de son chef de libérer la parcelle de terrain du chalet, [Cadastre 4] à ses frais et de tout encombrant, et ce, dans le délai de deux mois, à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour Mme, [H], [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les conditions précitées, la SCI Cocody pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme, [H], [C] à faire déconnecter à sa charge son chalet, [Cadastre 4] du réseau d’adduction, d’évacuation des eaux usées et du réseau électrique,

— débouté la SCI Cocody de ses demandes tendant à « prononcer au terme de dix jours suivant la signification du jugement à intervenir le transfert de propriété du chalet, [Cadastre 4] au profit de la SCI Cocody » et « autoriser à ce terme la SCI Cocody à déconnecter et procéder à la destruction et l’évacuation aux frais de Mme, [X], [P] du chalet, [Cadastre 4] et des encombrants restés sur la parcelle », le sort des meubles dans le cadre des procédures d’expulsion relevant des dispositions prévues aux articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté l’association Synergie France Asie de sa demande au titre du versement d’une indemnité d’occupation,

— condamné Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody une indemnité d’occupation de 100 € par mois à compter du 1er décembre 2020 jusqu’à complète libération des lieux litigieux,

— condamné Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté l’association Synergie France Asie et la SCI Cocody de leurs demandes tendant à voir prononcer des astreintes,

— débouté Mme, [H], [C] de ses demandes indemnitaires,

— débouté Mme, [H], [C] de sa demande de délais de paiement,

— dit que les intérêts commenceront à courir à compter du prononcé de la présente décision,

— condamné Mme, [H], [C] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 23 avril 2024, Mme, [H], [C] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— ordonné à Mme, [H], [C] et tous occupants de son chef de libérer la parcelle de terrain du Chalet, [Cadastre 4] à ses frais et de tout encombrant, et ce dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour Mme, [H], [C] d’avoir volontairement libéré les lieux selon les conditions précitées, la SCI Cocody pourra faire procéder selon les conditions fixées par la loi à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme, [H], [C] à faire déconnecter à sa charge son chalet, [Cadastre 4] du réseau d’adduction, d’évacuation des eaux usées et du réseau électrique,

— condamné Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté Mme, [H], [C] de ses demandes indemnitaires,

— débouté Mme, [H], [C] du surplus de ses demandes,

— condamné Mme, [H], [C] aux dépens.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/01440.

Par déclaration du 21 mai 2024, la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— débouté la SCI Cocody de sa demande de condamnation de Mme, [H], [C] à faire déconnecter à sa charge son chalet, [Cadastre 4] du réseau d’adduction, d’évacuation des eaux usées et du réseau électrique, par un homme de l’art qualifié et assuré et d’en justifier,

— débouté la SCI Cocody de sa demande d’expulser Mme, [H], [C] de sa personne et de tout occupant de son chef en ne statuant pas explicitement sur cette demande,

— débouté l’association Synergie France Asie et la SCI Cocody de leur demande de condamnation de Mme, [H], [C] à leur régler une indemnité d’occupation de 3 166 € pour l’occupation du terrain du chalet, [Cadastre 4] pour la période du 1er décembre 2020 au 20 décembre 2021,

— débouté la SCI Cocody de sa demande de condamner Mme, [H], [C] à lui régler une indemnité d’occupation d’un montant de 250 € par mois pour l’occupation du terrain du chalet référencé, [Cadastre 4] du 21 décembre 2021 jusqu’à libération des lieux,

— dit que les intérêts moratoires commenceront à courir à compter du jugement de première instance,

— débouté la SCI Cocody de sa demande tendant à « prononcer au terme de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir le transfert de propriété du chalet, [Cadastre 4] et tout objet resté sur la parcelle occupée par Mme, [H], [C] au profit de la SCI Cocody » et « autoriser à ce terme la SCI Cocody à déconnecter et procéder à la destruction et l’évacuation aux frais de Mme, [H], [C] du chalet, [Cadastre 4] et des encombrants restés sur la parcelle au besoin avec le concours de la force publique », le sort des meubles dans le cadre des procédures d’expulsion relevant des dispositions prévues aux articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie de leurs demandes de condamner Mme, [H], [C] de régler à chacune d’elles la somme de 5 000 € au titre de dommages et intérêts,

— débouté la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI Cocody de sa demande de condamnation de Mme, [H], [C] au paiement d’une astreinte de 300€ par jour dès le prononcé de la décision à intervenir, pour ce qui concerne l’expulsion de sa personne et des occupants de son chef,

— débouté la SCI Cocody de sa demande de condamnation de Mme, [H], [C] au paiement d’une astreinte de 300 € par jour dès le prononcé de la décision à intervenir pour ce qui concerne l’évacuation de son chalet et le nettoyage de la parcelle, [Cadastre 4] sur laquelle il est situé.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/01718.

Le 2 décembre 2024, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par Maître, [V], en présence de Mme, [H], [C].

Le 13 mai 2025, le tribunal des affaires économiques de Lyon a prononcé une mesure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCI Cocody et a désigné la SCP AJ, Meynet & Associés, ès-qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL, [G], [F], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société.

Par ordonnance du 8 septembre 2025, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures, l’instance se poursuivant désormais sous le seul et unique numéro 24/01440.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme, [H], [C], appelante et intimée, demande à la cour de :

— Infirmer le jugement dont appel,

A titre principal,

Vu les articles 1228 et suivants et 2286 du code civil,

— Débouter la SCI Cocody de ses demandes ;

— Fixer la consignation du montant des loyers, à hauteur de 100 € par mois, entre les mains du Bâtonnier séquestre jusqu’à ce que le propriétaire du terrain remplisse ses obligations en matière de mise en conformité des différents réseaux alimentant les parcelles louées et qu’un contrat équilibré soit proposé à la signature des locataires,

A titre subsidiaire,

Sur la demande de dommages et intérêts :

— Condamner la SCI Cocody à payer à Mme, [H], [C] la somme de 30 000 € à titre de dommage et intérêts,

— Condamner la SCI Cocody à payer à Mme, [H], [C] la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral,

Sur les délais de paiement :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— Accorder des délais de paiement s’échelonnant sur deux années,

En tout état de cause,

— Débouter la SCI Cocody de l’intégralité de ses prétentions,

— Condamner la SCI Cocody à régler à Mme, [H], [C] une somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 octobre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Cocody, l’association Synergie France Asie, appelantes et intimées, la SCP AJ, Meynet & Associés, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la SCI Cocody et la SELARL, [G], [F], ès-qualité de mandataire judiciaire de la SCI Cocody, ces dernières étant intervenues volontairement à la procédure, demandent à la cour de :

Vu les articles 528, 544,546 ,578, 579, 582, 1103, 1109, 1172, 1179, 1240 et 1709 du code civil,

Vu l’article R111-37 du code de l’urbanisme,

— Infirmer le jugement rendu le 20 février 2024 par le tribunal judiciaire d’Alès en ce qu’il a :

— débouté l’association Synergie France Asie et la SCI Cocody de leur demande de condamnation de Mme, [H], [C] à leur payer une indemnité d’occupation de 3 166 € pour la location de la parcelle, [Cadastre 4] de début décembre 2020 au 20 décembre 2021,

— débouté la SCI Cocody de sa demande de condamnation de Mme, [H], [C] à lui payer une indemnité d’occupation de 250 € par mois à compter du 21 décembre 2021 jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie de leur demande de condamnation de Mme, [H], [C] à leur régler la somme de 5 000 € chacune, au titre des dommages-intérêts,

— débouté l’association Synergie France Asie et la SCI Cocody de leur demande de condamnation de Mme, [H], [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— Débouter Mme, [H], [C] de toutes ses prétentions,

— Condamner Mme, [H], [C] à faire déconnecter à sa charge, son chalet du réseau d’adduction, d’évacuation des eaux usées et du réseau électrique par un homme de l’art qualifié et assuré,

— Condamner Mme, [H], [C] à évacuer de la propriété de la SCI Cocody son chalet référencé, [Cadastre 4], et restituer la parcelle de terrain propre libérée de tout encombrant,

— A titre principal pour les indemnités d’occupation du 1er décembre 2020 au 20 décembre 2021,

Condamner Mme, [H], [C] à régler à l’association Synergie France Asie des indemnités d’occupation de 3 166 € pour l’occupation du terrain du chalet, [Cadastre 4],

— A titre subsidiaire pour les indemnités d’occupation du 1er décembre 2020 au 20 décembre 2021

Condamner Mme, [H], [C] à régler à la SCI Cocody des indemnités d’occupation de 3 166 € pour l’occupation du terrain du chalet, [Cadastre 4],

En toute hypothèse à nouveau,

— Condamner Mme, [H], [C] à régler à la SCI Cocody une indemnité d’occupation de 250 € mensuellement pour l’occupation du terrain du chalet, [Cadastre 4] du 21 décembre 2021 jusqu’à totale libération des lieux,

— Condamner Mme, [H], [C] à régler à l’association Synergie France Asie et à la SCI Cocody, chacune, 5 000 € au titre des dommages-intérêts,

— Condamner Mme, [H], [C] à régler à l’association Synergie France Asie et à la SCI Cocody, chacune, 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de première instance.

Y ajoutant,

— Condamner au titre de la procédure d’appel Mme, [H], [C] à régler à la SCI Cocody et à l’association Synergie France Asie, chacune, la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 10 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 janvier 2026, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En cours de procédure, la SCI Cocody a été placée en redressement judiciaire. La SCP AJ, Meynet & Associés, désignée comme administrateur judiciaire et la SELARL, [G], [F], désignée en qualité de mandataire judiciaire sont intervenues volontairement à la procédure, de sorte que celle-ci est régulière.

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la saisine de la cour

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, 'les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions'. L’alinéa 3 précise que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

Au regard des déclarations d’appel et des dernières conclusions des parties quant aux chefs du jugement critiqué et à leurs prétentions reprises dans leurs dispositifs ainsi que des moyens invoqués à leur soutien dans leurs discussions, la cour n’est pas saisie des chefs du jugement suivants :

— l’irrecevabilités des fins de non-recevoir,

— les demandes d’astreinte formulées par la SCI Cocody,

— la demande indemnitaire formulée par l’association Synergie France Asie,

— la fixation des intérêts à compter du jugement,

2) Sur l’existence d’un bail et ses conséquences

Le propriétaire dont le bien immobilier est occupé, sans droit ni titre par un tiers, est en droit, en vertu de l’article 544 du code civil, d’obtenir l’expulsion de ce tiers et d’obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité au titre de l’occupation du bien.

Mme, [H], [C] expose qu’au moment de l’acquisition de son chalet, la SCI Cocody n’avait aucun représentant sur le parc, n’ayant donc aucune possibilité de la contacter. Elle estime que le silence de cette dernière est la démonstration d’un accord intervenu entre les parties, pour un bail verbal, la SCI Cocody soutenant à tort qu’elle est occupante son droit ni titre.

Elle fait valoir que la résiliation du bail ne peut être prononcée, estimant ne pas avoir manqué gravement à ses obligations conctractuelles en occupant à l’année la parcelle et en l’état des manquements de la propriétaire qui n’a pas entretenu le parc. Elle considère qu’elle était en droit en l’état de cette carence de cesser de régler le loyer, excessif au regard des prestations fournies, ayant fait usage de son droit de rétention. Elle demande à être autorisée à consigner le montant des loyers dus entre les mains du bâtonnier jusqu’à ce que la SCI Cocody remplisse ses obligations.

La SCI Cocody et l’association Synergie France Asie font valoir que Mme, [H], [C] ne dispose d’aucun bail, étant entrée illégalement sur le site. Elles exposent qu’elle est occupante sans droit ni titre et ne peut en conséquence prétendre à une quelconque exception d’inexécution tenant au mauvais état du parc et ce d’autant que ce défaut d’entretien ne peut leur être imputé.

— Sur l’existence d’un bail

En application de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Mme, [H], [C] a fait l’acquisition, le 1er décembre 2020 d’un chalet de 35 m² avec notamment une terrasse implantés sur la parcelle, [Cadastre 4].

Le certificat de vente mentionne que ' le chalet est situé sur le parc des camisards. Il est posé sur une parcelle en location pour laquelle l’acheteur devra s’acquitter d’un loyer convenu avec le propriétaire du parc ' et que ' l’acheteur s’engage à entrer en contact avec le propriétaire du parc en vue d’établir un bail pour la location de la parcelle'.

Il n’est pas contesté par l’appelante que celle-ci ne peut justifier d’aucun contrat écrit de location ou de sous-location du terrain, [Cadastre 4] avec la SCI Cocody.

Quant à l’existence d’un bail verbal, il doit être prouvé une occupation des lieux mais également que cette occupation l’est en qualité de locataire, par la preuve du paiement d’un loyer.

Lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen, l’article 1315 du code civil rappelant que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.

Il n’est pas contesté que le chalet, dont Mme, [H], [C] a fait l’acquisition, se trouvait toujours sur le terrain appartenant à la SCI Cocody au 2 décembre 2024.

L’appelante n’établit aucunement que la SCI Cocody a eu connaissance de cette occupation de son chef, faute de justifier de ses démarches auprès de cette entité, comme elle en avait l’obligation. Il ne peut donc être tiré aucune conséquence du silence de la SCI Cocody à ce titre et notamment une quelconque acceptation tacite.

Par ailleurs, Mme, [H], [C] n’apporte aucune preuve de ce qu’elle s’est acquittée mensuellement d’un loyer auprès de la SCI Cocody à compter de cette date.

Faute pour Mme, [H], [C] de prouver l’occupation onéreuse du terrain sur lequel se trouvait son chalet, la preuve de l’existence d’un bail verbal n’est pas rapportée.

En l’absence de contrat de bail, les moyens développés par l’appelante au soutien du rejet de la résiliation sont dès lors inopérants et il y a lieu de la débouter de sa demande de consignation des loyers le temps que la SCI Cocody réalise des travaux d’aménagement sur le site, n’ayant aucunement la qualité de locataire pour prétendre à une telle modalité.

C’est donc à bon droit que le premier juge a dit que Mme, [H], [C] était occupante sans droit ni titre et l’a condamnée à libérer la parcelle de tout encombrant, à ses frais, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, le sort des meubles étant régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

— Sur les conséquences de l’occupation illicite

Mme, [H], [C] sollicite le rejet des demandes accessoires liées à la demande d’expulsion qu’elle n’estime pas fondée.

La SCI Cocody et l’association Synergie France Asie demandent que la condamnation de Mme, [H], [C] à faire déconnecter à sa charge son chalet du réseau d’adduction, d’évacuation des eaux usées et du réseau électrique soit complétée par le fait qu’elle sera réalisée par un homme de l’art qualifié et assuré. Elle demande par ailleurs la fixation d’une indemnité d’occupation de 250 € par mois à compter du 1er décembre 2020 jusqu’à la libération totale de la parcelle, [Cadastre 5].

* Sur la déconnexion du chalet

Le 2 décembre 2024, il a été dressé un procès-verbal de reprise des lieux au profit de la SCI Cocody suite à un commandement de quitter les lieux délivré à Mme, [H], [C] en exécution de la décision déférée.

Le commissaire de justice a constaté, en sa présence, qu’il restait sur la parcelle le chalet.

Le procès-verbal de reprise ayant constaté la fin de l’occupation des lieux par l’appelante et cette dernière n’ayant pas contesté la qualification de bien meuble retenue par le premier juge s’agissant du chalet, la demande de déconnexion du chalet par cette dernière est donc devenue sans objet.

* Sur l’indemnité d’occupation

Mme, [H], [C] fait état du caractère endommagé du parc et produit un rapport d’expertise effectué par le cabinet Sud Aix évaluation qui a fixé la valeur locative moyenne mensuelle à 98,25 €. Elle précise, en outre, avoir restitué les clés de son chalet. Elle entend voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 100 €.

La SCI Cocody et l’association Synergie France Asie exposent que la consultation privée du cabinet Sud Aix évaluation a été établie de manière non contradictoire et leur est inopposable. Elles relèvent, par ailleurs, que le prix a été fixé en fonction d’abattements pour une absence de prestations qui ne sont pas prévues dans les baux consentis. Elles justifient que le dernier occupant de la parcelle, [Cadastre 4] titré réglait un loyer de 248 € par mois et que la SCI Cocody louait d’autres parcelles dans le cadre de baux récents à un prix moyen de 250 € par mois. Elles demandent la fixation de l’indemnité d’occupation à 250 € par mois et considère qu’elle demeure due, Mme, [H], [C] ayant certes libéré des lieux de sa personne depuis le 2 décembre 2024, mais n’ayant pas procédé au retrait du chalet qui occupe toujours la parcelle.

S’agissant du bénéficiaire de l’indemnité, elles exposent que l’association Synergie France Asie bénéficiait jusqu’au 20 décembre 2021 d’une convention d’exploitation, ayant droit aux fruits civils de la propriété, l’indemnité devant lui être versée, cette somme étant due à compter du 21 décembre 2021 à la SCI Cocody. Elles demandent subsidiairement la condamnation de Mme, [H], [C] à payer ces sommes à la SCI Cocody.

Le chalet, propriété de Mme, [H], [C], se trouvant sur la parcelle, [Cadastre 4] sans droit ni titre, l’appelante est tenue au versement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2020. Cependant, le procès verbal de reprise des lieux a constaté la fin de l’occupation, de telle sorte qu’elle est due jusqu’au 2 décembre 2024.

L’association Synergie France Asie n’ayant conclu aucun contrat avec Mme, [H], [C] ne peut prétendre au versement à son profit d’une indemnité, en l’absence de droit à faire valoir dans le cadre de cette occupation, cette indemnité étant dès lors due au propriétaire du terrain occupé de manière illicite.

C’est par une exacte appréciation que le premier juge a débouté l’association Synergie France Asie de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et a condamné Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody une indemnité d’occupation.

Quant au montant de l’indemnité d’occupation, il est constant que l’occupant sans droit ni titre, qui se maintient dans les lieux, est redevable d’une indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur locative et qui tend ainsi à réparer le préjudice subi par le propriétaire.

La SCI Cocody produit des contrats de location qu’elle a conclu en avril et mai 2021, mentionnant un prix annuel variant entre 3.000 et 3.600 € HT, soit 250 à 300 € par mois. Il est également produit le contrat conclu avec M., [M] et Mme, [U] le 1er juin 2017, précédents occupants des lieux, qui avait fixé au vu de la superficie du chalet le loyer à 248 € par mois.

Il est ainsi justifié d’une valeur locative du terrain de l’ordre de 250€ par mois.

Pour solliciter une diminution de l’indemnité, il est communiqué par l’appelante un pré-rapport d’expertise du 31 août 2020 établi par Monsieur, [K], mandaté pour estimer la valeur locative d’une parcelle de terrain située dans le parc des Camisards, cette expertise n’étant pas judiciaire mais ayant été réalisée à la demande du propriétaire d’un autre chalet, implanté dans le parc.

Ce dernier a fixé le prix moyen d’une parcelle de terrain destiné à recevoir une habilitation légère de loisirs à 243 € par mois, montant proche de celui sollicité par la propriétaire des terrains. Il a néanmoins opéré une réduction de 50%, les prestations au sein du parc n’étant plus assurées.

Il est constant que Mme, [H], [C] n’est titulaire d’aucun droit lui permettant d’occuper la parcelle, [Cadastre 4] et ne peut donc se targuer d’un défaut d’entretien des lieux lui occasionnant un préjudice.

Au vu des éléments susvisés, il convient de condamner Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody la somme mensuelle de 250 € au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2020 et jusqu’au 2 décembre 2024.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

3) Sur les demandes indemnitaires de Mme, [H], [C]

Mme, [H], [C] sollicite l’indemnisation de ses préjudices matériel et moral, demande à laquelle s’oppose la SCI Cocody.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige, celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme, [H], [C] doit établir l’existence d’un préjudice, d’un comportement fautif et d’un lien de causalité entre eux.

— Sur le préjudice matériel

Mme, [H], [C] indique que les chalets ont une valeur moyenne de 30 000 à 34 000 € et que n’étant pas démontables, ils ne peuvent être récupérés, de sorte que la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 30 000 € au titre de son préjudice matériel est justifiée.

La SCI Cocody rappelle l’obligation de Mme, [H], [C] de libérer la propriété, les biens présents sur la parcelle n’ayant aucune valeur marchande au regard du procès-verbal de constat de reprise des lieux qui n’a fait l’objet d’aucune contestation devant le juge de l’exécution.

Le chalet étant amovible et constituant un bien meuble, Mme, [H], [C] avait l’obligation de procéder à son retrait. Cette obligation pesait sur la propriétaire du chalet et non sur le propriétaire du terrain, de sorte que son inexécution n’est aucunement imputable à la SCI Cocody, le préjudice dont se targue l’appelante résulte de sa propre inaction.

C’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de ce chef.

— Sur le préjudice moral

Mme, [H], [C] expose subir un préjudice moral, n’étant ni un squatteur ni un voyou, les plaintes pénales invoqués par la SCI Cocody ayant été classées sans suite. Elle soutient que la procédure est liée à la carence du propriétaire du terrain qui n’a pas fait face à ses obligations. Elle ajoute craindre une expulsion et devoir exposer des frais de déménagement.

La SCI Cocody soutient que la démarche de Mme, [H], [C] s’inscrit dans le cadre d’une tentative collective d’appropriation d’une propriété privée en bande organisée puisqu’elle a pris avec d’autres possession du site.

Il est constant que Mme, [H], [C] a fait le choix de venir s’installer sur un terrain sans être titulaire d’un quelconque titre et sans procéder à aucun règlement d’un loyer. Elle n’établit dès lors aucune faute de la SCI Cocody qui a simplement sollicité, en sa qualité de propriétaire, son départ du terrain occupé illicitement.

C’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de sa demande à ce titre.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

4) Sur la demande indemnitaire de la SCI Cocody

La SCI Cocody demande 5 000 € à titre de dommages et intérêts en l’état du comportement fautif et abusif de Mme, [H], [C], qui a tenté avec d’autres de s’approprier sa propriété, étant venue s’installer sans son accord et n’ayant versé aucune indemnité d’occupation à une période concomitante au décès de l’ancien gérant, la fille de ce dernier étant incapable de faire face à une occupation d’une telle ampleur. Elle rappelle la plainte pour coups et blessures et menaces de mort déposée par le cogérant, le 10 mai 2021, ce dernier ayant été molesté par des individus présents sur le site. Elle estime que l’occupation sans droit de la propriété d’un tiers est un acte fautif qui occasionne un préjudice certain et ce d’autant qu’elle a dû engager d’importants frais de procédure pour recouvrer l’accès à sa propriété. Elle considère que la somme allouée par le premier juge à hauteur de 1 000 € est insuffisante au regard de ses préjudices.

Mme, [H], [C] étant occupante sans droit ni titre, a occasionné un préjudice certain à la SCI Cocody, n’ayant réglé aucun loyer pendant de nombreux mois alors qu’elle occupait son terrain. Néanmoins, ce préjudice est déjà compensé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui répond au préjudice financier.

Il n’est pas établi, au vu des éléments produits, un comportement fautif et spécifique de cette dernière autre que cette occupation illicite, justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

C’est à tort que le premier juge a condamné Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody des dommages et intérêts.

La SCI Cocody sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

5) Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de 2 années le paiement des sommes dues.

Mme, [H], [C] sollicite l’octroi de délais de paiement sur une période de 2 ans.

L’appelante ne produisant aucune pièce au soutien de sa demande de délai, afin d’apprécier sa situation personnelle, c’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de sa demande à ce titre.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

6) Sur les autres demandes

La décision critiquée, s’agissant des dépens de première instance, sera confirmée, ayant été justement appréciés par le premier juge mais sera infirmée s’agissant des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de condamner Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody une somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme, [H], [C], succombant, est condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de la condamner à payer à la SCI Cocody pour les frais d’avocat exposés en appel une somme de 500 €, l’association Synergie France Asie étant déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 20 février 2024 par le tribunal judiciaire d’Alès, en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— Condamné Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody une indemnité d’occupation du terrain du chalet de 100 € à compter du 1er décembre 2020 jusqu’à la libération complète des lieux litigieux,

— Condamné Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody une indemnité d’occupation, à compter du 1er décembre 2020 jusqu’au 2 décembre 2024, date de reprise des lieux, d’un montant de 250 € par mois,

Déboute la SCI Cocody de sa demande de condamnation de Mme, [H], [C] à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Déboute Mme, [H], [C] de sa demande de consignation des loyers,

Condamne Mme, [H], [C] aux dépens d’appel,

Déboute Mme, [H], [C] de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute l’association Synergie France Asie de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme, [H], [C] à payer à la SCI Cocody la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.