N° de minute : 2025/149

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 10 Juillet 2025

Chambre Civile

N° RG 24/00175 – N° Portalis DBWF-V-B7I-U3N

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :22/1507)

Saisine de la cour : 06 Juin 2024

APPELANTS

Mme [X] [S] épouse [O]

née le 02 Février 1971 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

M. [M] [O]

né le 08 Mai 1961 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Nadine PIDJOT-ALLARD de la SELARL NADINE PIDJOT-ALLARD, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

Mme [W] [L] épouse [V]

née le 09 Octobre 1977 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

M. [D] [V]

né le 28 Mars 1973 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Olivier MAZZOLI de la SELARL SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

10/07/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e MAZZOLI ;

Expéditions – M^e PIDJOT-ALLARD ;

— Copie CA ; Copie TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François GENICON.

Greffier lors des débats et lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

FAITS ET PROCEDURE

Le 26 mars 2021, M. [O] et Mme [S]- [O] ont vendu à M. et Mme [V] une maison située [Adresse 2] à [Localité 3], immeuble qui constituait leur domicile, moyennant le prix de 55 millions de Francs CFP.

Des désordres sont apparus.

Les acquéreurs ont eu recours à un huissier puis à un expert.

Par requête du 26 avril 2022, les époux [V] ont sollicité du tribunal de première instance de Nouméa la résolution de la vente et la restitution du prix sur le fondement de la théorie des vices cachés.

La requête en question a été signifiée à M. [O] et Mme [S] au [Adresse 2] à [Localité 3], adresse de l’immeuble vendu.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 20 mars 2023, le Tribunal de première instance de Nouméa a notamment :

— constaté que l’immeuble était affecté de vices cachés ;

— prononcé la résolution de la vente ;

— condamné M. [O] et Mme [S] à payer à M. [D] [V] et Mme [W] [L], épouse [V], les sommes de 55 000 000 francs CFP au titre de la restitution du prix de vente, outre la somme de 11 805 955 francs CFP au titre des préjudices subis,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

M. et Mme [O] ont fait appel de cette décision 6 juin 2024.

Par décision du 16 septembre 2024, le premier président de la cour d’appel de Nouméa a suspendu l’exécution provisoire ordonnée par le jugement.

Un incident de mise en état a été formé quant à la recevabilité de l’appel

Par ordonnance du 20 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré l’appel recevable.

PROCÉDURE D’APPEL

M. et Mme [O] demandent à la cour de:

« Vu les articles 14 et suivants du code de procédure civil pris en sa section 6

Vu l’article 659 du code de procédure civil

Vu la décision de la Cour de Cassation, chambre mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710

Vu l’ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Nouméa du 16 septembre 2024

Vu l’ordonnance sur incident de mise en état de la Cour d’Appel de Nouméa du 20 novembre 2024

Les époux [O] demande à l’Autorité de Céans qu’il plaise de juger :

Déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Infirmer en toutes ses dispositions, y compris l’exécution provisoire, le jugement rendu le 20 mars 2023 par le Tribunal de Première Instance de Nouméa ;

Condamner Mme [W] [V] et M. [D] [V] à payer la somme de 450.000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie. »

Ils font notamment valoir les moyens et arguments suivants :

La requête d’appel est irrecevable car tardive.

La requête d’appel est irrecevable car elle ne respecte pas les formes prescrites.

L’immeuble était affecté de graves vices cachés au moment de la vente.

Cet état de fait et confirmé par plusieurs constats d’huissier et des rapports d’expertise.

La solidité de l’ouvrage entier est compromise.

La vente doit être résolue.

Dans la mesure où les vices ont été dissimulés, l’octroi de dommages-intérêts est justifié.

M. et Mme [V] demandent à la cour de :

«Vu les articles 538, 899 et 902 du Code de procédure civile

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

Vu les trois rapports d’expertises, les attestations d’entrepreneurs et constats d’huissiers in limine litis

DIRE ET JUGER IRRECEVABLE la requête d’appel de Monsieur et Mme [O]

Si par extraordinaire la requête était jugée recevable

CONFIRMER le jugement du 20 mars 2023 en toutes ses dispositions

CONDAMNER Monsieur et Mme [O] à payer aux époux [V] la somme de 400.000 F CFP sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur et Mme [O] aux entiers dépens

DEBOUTER Monsieur et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires »

Ils font notamment valoir les moyens et arguments suivants :

L’appel est recevable et la contestation relative à la recevabilité tardive.

Le tribunal ne pouvait se fonder uniquement sur un rapport d’expertise non contradictoire pour ordonner la résolution de la vente.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à la recevabilité de la requête d’appel

Les demandes relatives à la recevabilité de l’appel en raison soient de sa tardiveté, soit d’un défaut de forme ont déjà été tranché par le conseiller de la mise en état dans sa décision du 20 novembre 2024.

La demande est donc sans objet.

Sur le fond

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1644 du même code, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

Sur l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Selon l’article 1646 du même code, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il est de principe que juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire.

Toutefois, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une seule des parties.

Celle-ci ne peut être retenue que si d’autres indices la confortent.

Plusieurs rapports d’expertise, non judiciaires et non contradictoires, ont été réalisés à la demande de l’assureur des acheteurs.

Ces rapports ont été versés aux débats et ont donc été soumis au contradictoire.

De plus, les acheteurs versent aux débats de nombreux devis et factures de travaux et des constats huissiers relatifs aux désordres affectant l’immeuble à savoir :

— Rapport d’intervention de L’ENTREPRENEUR SENIOR du 2 mai 2021 qui indique que, dans la salle de bain numéro 1, la douche à l’italienne est non conforme et affectée de vices cachés (installation d’origine australienne). Une rénovation s’avère indispensable.

— Rapport d’intervention de L’ENTREPRENEUR SENIOR du 6 juin 2021 qui indique dans la salle de bain numéro 2 la douche à l’italienne non conforme. (Installation d’origine australienne). Une fuite a engendré une détérioration des cloisons en fibrociment mais aussi des montants et rails en partie basse laissant subsister une importante rouille. Il n’y a pas de produits d’étanchéité en fond de douche. Une rénovation s’avère indispensable.

— Procès-verbal de constat huissier du 7 juin 2021 qui indique que dans la salle de bains attenante à la chambre parentale de l’habitation, la partie inférieure de la structure métallique de la maison est rouillée et considérablement détériorée. Le joint en silicone est par endroits détériorés. Il existe de l’humidité à la base du mur extérieur de la maison côté salle de bains avec dégradation des briques de façade.

— Facture de l’entreprise RZ ELEC du 22 mars 2021 à hauteur de 77'153 Fr. CFP.

— Facture de l’entreprise HISTOIRE D’EAU relative à la réfection d’une douche à hauteur de 142'435 Fr. CFP

— Facture de l’entreprise HISTOIRE D’EAU du 18 juin 2021 d’un montant de 74'163 Fr. CFP et relative à la réfection de la robinetterie d’une douche.

— Facture de L’ENTREPRENEUR SENIOR du 22 octobre 2021 pour 41'500 Fr. CFP relative à une intervention sur plomberie suite à une fuite.

— Facture de l’entreprise senior du 22 octobre 2021 relative des travaux sur la salle de bain à hauteur de 288'600 Fr. CFP.

— Facture de L’ENTREPRENEURSENIOR du 2 juin 2021 à hauteur de 499'162 Fr. CFP relative à la rénovation de salle de bains

— Procès-verbal de constat huissier du 29 avril 2021 qui indique: Le carrelage présent dans la douche de la salle d’eau commune a été découpé au niveau de l’entrée. Passe par cette découpée et s’infiltre sous la douche jusqu’au débarras voisin. Le sol de ce débarras est détérioré. La plainte présente derrière la porte d’entrée de ce débarras est décollée et le bas de la cloison est détérioré et humide.

— Procès-verbal de constat du 2 mars 2022 qui indique concernant la pièce de vie principale : Présence de traces d’infiltrations d’eau. Présence de gouttes d’eau le long d’un coffrage au-dessus du coude de descente d’eau. Dans le débarras présence d’un carrelage au sol qui sonne creux. Le revêtement bleu de la piscine se désagrège.

Les rapports d’expertise, même non contradictoires, sont largement confortés par de nombreuses pièces et doivent donc être pris en considération.

Selon un rapport du 31 août 2021: une expertise dégât des eaux a été rendue nécessaire par la survenance d’un sinistre courant avril 2021. Les désordres de corrosion observée au niveau de la structure métallique du mur de la salle de bains parentale ont deux origines distinctes d’une malfaçon constructive à savoir un défaut d’étanchéité de la douche italienne et une fuite d’eau au niveau des raccords mécaniques vissés non visitables à l’intérieur de la cloison.

L’estimation des dommages est de 1'156'048 Fr. CFP.

Il est à noter que ce type de désordres apparaît de façon lente et graduelle et ne pouvait donc être de ce fait ignorés des précédents propriétaires. Une action en justice pour vices cachés pourrait être envisagée à la rencontre (à confirmer par un juriste)

Selon un rapport d’expertise du 11 janvier 2022 : une expertise dégât des eaux a été rendue nécessaire par la survenance d’un sinistre courant avril 2021. La cause du sinistre en question réside dans un défaut d’étanchéité d’une douche à l’italienne principalement due à l’absence de système d’étanchéité sur le carrelage.

L’estimation des frais de réparation est de 637'514 Fr. CFP.

Il est à noter que ce type de désordres apparaît de façon lente et graduelle ne pouvait donc être de ce fait ignorés des précédents propriétaires. Une action en justice pour vice caché pourrait être envisagée à leur encontre (à confirmer par un juriste)

Selon un rapport d’expertise du 11 janvier 2022 : une expertise dégât des eaux été rendue nécessaire par la survenance d’un sinistre courant avril 2021. Les désordres de corrosion observée au niveau de la structure métallique du mur de la salle de bains parentale ont deux origines distinctes dues à des malfaçons constructives, à savoir un défaut d’étanchéité de la douche italienne due principalement à l’absence de système d’étanchéité sous carrelage et une fuite d’eau au niveau de raccords mécaniques vissés non visitables à l’intérieur de la cloison.

Le cout de la reprise des dommages est estimée à hauteur de 1'901'235 Fr. CFP.

La preuve de vices, notamment l’existence de corrosion au niveau des structures de nature à mettre en jeu l’intégrité structurelle de certains murs, est rapportée.

Certes, il découle des éléments produits par les acheteurs que les débats des infiltrations étaient visibles dans la buanderie. Et comme ceux-ci le précisent, ces débats n’ont pu apparaître que progressivement. Dès lors, ils étaient visibles lors des visites préalables à la vente et au moment de la vente.

Pour autant, aucun des éléments du dossier ne permet de considérer que les traces d’humidité visibles au moment de la vente devaient conduire les acheteurs à déduire ou supposer la persistance de problèmes de fuite d’eau ou d’humidité, encore moins qu’ils provenaient d’un défaut de conception des douches, ni qu’ils affectaient la structure de certains murs.

Ces défauts constituent donc des vices cachés qui n’ont pu être décelés qu’après enlèvement de carrelages et de cloisons.

Il est également établi par les différents rapports d’expertise que les désordres sont antérieurs à la vente. En effet, c’est nécessairement le cas pour les défauts de conception. De plus, le fait que des structures métalliques soient atteintes de corrosion avancée et que des cloisons soient détériorées démontrent que les désordres sont anciens.

Les désordres sont suffisamment graves pour considérer que les acheteurs n’auraient pas acquis l’immeuble s’ils avaient connaissance des vices ou auraient acquis à un prix moindre.

En effet, la corrosion des structures métalliques de deux murs extérieurs de la salle de bain parentale est susceptible, à terme, d’affecter la solidité même de l’ouvrage et sa capacité à assurer le clos.

Du reste, l’expert Exxcal estime que le traitement, voire le remplacement des aciers impactés par la corrosion est nécessaire, ce qui implique la dépose du parement intérieur des murs est et ouest.

Le défaut de conception des douches nécessite une reprise de la totalité des travaux d’installation de chacune d’entre elles.

La résolution de la vente est donc justifiée le jugement doit être confirmé.

Il est enfin établi que vendeurs avaient connaissance des vices.

Il convient de relever à cet égard que les rapports d’expertise relèvent que les dommages consécutifs à ce type de désordres apparaissent en matière lente et progressive et que ces désordres étaient très certainement connus des anciens propriétaires.

Deplus, l’entreprise Senior, lors de son intervention en recherche des causes des fuites indique que le carrelage des douches a été sciemment surélevé pour simuler une faible pente vers la bonde et camouflé sous le montant bas du pare-douche d’angle avec renfort de silicone d’aucune utilité sinon de cacher le désordre (2 mai 2021). Un constat identique est fait sur l’autre douche, en précisant que le pourtour silicone a probablement été posé pour éviter une infiltration plus grande d’eau résiduelle (6 juin 2021).

L’entreprise Senior, comme l’expert Exxcal, ont également indiqué que les malfaçons de la douche de la salle d’eau commune étaient à l’origine des désordres dans le débarras.

Ces désordres sont apparu très rapidement après la vente et se sont manifestés par la présence d’eau au niveau du débarras, selon les dires des acheteurs.

Dès lors, les vendeurs ne pouvaient ignorer le problème de fuite d’eau, même s’il n’est pas établi qu’ils en connaissaient l’origine et surtout toutes les conséquences, notamment au niveau des structures métalliques du mur.

Pour autant, en ne mentionnant ce problème de fuite au niveau de la douche de la salle de bain commune, les vendeurs ont fait preuve de mauvaise foi.

Les vendeurs étant de mauvaise foi, les acheteurs peuvent donc prétendre des dommages-intérêts.

C’est à bon droit que le jugement a évalué les dommages-intérêts dus à la somme de compte tenu des pièces versées aux débats.

Ainsi, doivent être pris en compte:

— les frais de notaire (6 495 021 F CFP) et d’agence (1 900 000 F CFP), ainsi que les intérêts du prêt, qui découlent directement de la vente, soit, au jour du délibéré, ainsi que demandé, la somme de 1 916 542 F CFP,

— le coût des constats d’huissier, nécessaires à la preuve des dommages subis par les acheteurs, du fait des vices cachés, soit la somme de 122 695 F CFP,

— le coût de travaux liés aux vices cachés, à savoir tous les travaux entrepris dans les deux douches, soit 142 435 F CFP (facture Dufour du 5 mai 2021), 41 500 F CFP, 288 600 F CFP et 499 162 F CFP (factures Senior des 2 juin et 22 octobre 2021), soit la somme totale de 971 697 F CFP.

Enfin, les tracas subis ont nécessairement causé un préjudice aux acheteurs, notamment au regard du silence des vendeurs, qui sera indemnisé à hauteur de 400 000 F CFP.

En revanche, les frais de remplacement de la robinetterie, dont les acheteurs étaient à même de percevoir la vétusté, les travaux liés à la prévention des termites, les travaux d’électricité ou de câblage télévision, d’alarme anti intrusion, de volets roulants, ainsi que les travaux réalisés par RZ Électricité, dont la nature n’est pas clairement déterminée, en ce qu’ils ne sont pas liés aux vices cachés, ne doivent pas être pris en compte.

Le jugement doit donc être confirmé.

Sur les autres demandes

M. et Mme [O] succombent et seront donc condamnés aux dépens d’appel.

Ils sont donc nécessairement redevables d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 300'000 Fr.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement.

Dit que la demande relative à la recevabilité de l’appel est sans objet.

Confirme le jugement du tribunal de première instance de Nouméa du 20 mars 2023 en toutes ses dispositions.

Déboute M. et Mme [O] de toutes leurs demandes.

Condamne M. et Mme [O] aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [V] la somme de 300'000 Fr. au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier, Le président.