COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/06/2022

M^e Nelly GALLIER

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

M^e Nicolas GENDRE

M^e Anabelle REDON

M^e Angela VIZINHO-JONEAU

ARRÊT du : 13 JUIN 2022

N° : - : N° RG 18/01765 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FW6Q

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 17 Mai 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2214 6733 2855

Madame [C] [Y] épouse [N]

née le 12 Mai 1946 à NEUILLY SUR MARNE (93000)

10 Résidence les Aunets

41250 TOUR EN SOLOGNE

ayant pour avocat M^e Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS

ayant pour avocat M^e Philomène CONRAD, avocat plaidant au barreau de PARIS,

Monsieur [NF] [A]

né le 22 Septembre 1956 à AMSTERDAM- PAYS BAS

4 Résidence Les Aunets

41250 TOUR EN SOLOGNE

ayant pour avocat M^e Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS

ayant pour avocat M^e Philomène CONRAD, avocat plaidant au barreau de PARIS,

Madame [H] [L] épouse [A]

née le 14 Août 1955 à NEUILLY SUR SEINE (92000)

4 Résidence Les Aunets

41250 TOUR EN SOLOGNE

ayant pour avocat M^e Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS

ayant pour avocat M^e Philomène CONRAD, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2313 0963 8645

Monsieur [X] [GJ] décédé le 13 février 2020

ayant eu pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, au barreau d’ORLEANS et pour avocat plaidant M^e Yves HERVOUET, au barreau de BLOIS

Madame [V] [F] épouse [GJ] décédée le 20 mai 2020

ayant eu pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, au barreau d’ORLEANS et pour avocat plaidant M^e Yves HERVOUET, au barreau de BLOIS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2197 0510 0002

Monsieur [X] [RD]

né le 03 Juillet 1949 à BEAUMONT SUR SARTHE

6 Résidence des Aunêts

41250 TOUR EN SOLOGNE

ayant pour avocat M^e Nicolas GENDRE, avocat au barreau de TOURS

Madame [P] [R] épouse [RD]

née le 09 Juin 1948 à BONNEUIL MATOURS

6 Résidence Les Aunets

41250 TOUR EN SOLOGNE

ayant pour avocat M^e Nicolas GENDRE, avocat au barreau de TOURS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2312 5308 8712

L’Association ASL RESIDENCE LES AUNETS représentée par son Syndic Directeur en exercice dédigné comme tel par décision de l’assemblée générale en date du 24 avril 2018, la société AGENCE PATRIMONIALE DU LOIR ET ET CHER sous l’enseigne 'ERA IMMOBILIER', immatriculée au RCS BLOIS sous le numéro 445 207 152, ayant son siège social 8 rue Saint Lubin (41000) BLOIS

Lieu-dit Les Aunets

41250 TOUR EN SOLOGNE

ayant pour avocat M^e Anabelle REDON, avocat au barreau de BLOIS

La société CITYA BLOIS venant aux droits de la société IMMO DE FRANCE CENTRE LOIRE

5 rue des Orfèvres

41000 BLOIS

représenté par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS substitué par M^e Antoine VOLLET, avocat au barreau D’ORLEANS

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur [I] [U]

né le 10 Octobre 1953 à ROMORANTIN LANTHENAY (41) (41200)

2 Résidence Les Aunets

41250 TOUR EN SOLOGNE

ayant pour avocat M^e Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS

ayant pour avocat M^e Philomène CONRAD, avocat plaidant au barreau de PARIS,

Madame [G] [UB] épouse [U]

née le 03 Juillet 1952 à THIAIS (94000)

2 Résidence Les Aunets

41250 TOUR EN SOLOGNE

ayant pour avocat M^e Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS

ayant pour avocat M^e Philomène CONRAD, avocat plaidant au barreau de PARIS,

Monsieur [FJ] [MF] venant aux droits de feue Madame [E] [T] décédée le 22 août 2016 en sa qualité d’héritier

né le 03 Juin 1965 à BLOIS (41000)

14 Résidence Les Aunets

41250 TOUR EN SOLOGNE

n’ayant pas constitué avocat

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [D] [CL] [GJ]

né le 03 Avril 1955 à BLOIS (41000)

200 C rue Albert 1er

41000 BLOIS

n’ayant pas constitué avocat

Madame [J] [W] [GJ] épouse [B]

née le 08 Avril 1959 à BLOIS (41000)

18 place des Loges

13090 AIX EN PROVENCE

n’ayant pas constitué avocat

Madame [K] [V] [GJ] épouse [Z]

née le 26 Juin 1963 à BLOIS (41000)

184 rue Albert 1er

41000 BLOIS

n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :28 Juin 2018

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 14 mars 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats,:

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 MARS 2022, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 13 JUIN 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Le 12 avril 1977, le Préfet de Loir-et-Cher a approuvé le lotissement d’un terrain situé à Tour en Sologne appartenant aux époux [GJ]-[F], comportant à l’origine quatorze lots, à savoir :

— les lots un à huit destinés à recevoir individuellement un immeuble d’habitation,

— les lots neufs et dix, parcelles AE 273 et 274 à usage d’étangs, exclus du règlement d’habitation,

— les lots onze et douze constituant un terrain d’emprise d’une voie privée,

— le lot numéro treize réservé à «'usage de parc constituant un écran de verdure'»,

— le lot numéro quatorze pour la construction d’un poste de transformation.

L’association Syndicale Libre Résidence des Aunets (ASL) a été constituée afin d’assurer la gestion et l’entretien des voies, espaces libres et ouvrages d’intérêt collectif (eau, assainissement, plantation, etc) ainsi que l’étude de toute question s’y rapportant.

Le 29 décembre 1979, les époux [MF]-[T] ont acquis le lot numéro sept.

Le 22 décembre 1979 et 19 décembre 1984, les époux [N]-[Y] ont acquis le lot numéro six et une partie du lot numéro cinq.

Le 24 septembre 1982, les époux [U]-[UB] ont acquis le lot numéro un.

Le 17 mars 1987, les époux [A]-[L] ont acquis le lot numéro deux.

Le 4 septembre 2007, les époux [RD]-[R] ont acquis des époux [S] les lots 3 et 15.

L’ASL a conclu un contrat de syndic directeur avec la société Agestim-Immo de France le 15 septembre 2008.

Par une lettre adressé le 3 septembre 2008 à la société Agestim, M. [X] [GJ] a fait part de son accord pour céder à l’ASL les lots de voirie et d’espaces verts avec le transformateur au prix de 1 euro symbolique, et a proposé de lui vendre les deux étangs au prix de 20 000 euros.

La société Agestim a convoqué les co-lotis avec pour ordre du jour, notamment, l’acquisition par l’association des lots neuf à quatorze, à l’euro symbolique pour les lots 11 à 14 et pour un coût de 12 000 euros pour les lots 9 et 10. L’assemblée générale, tenue le 15 septembre 2008 a seulement accepté la cession des lots 11,12, 13 et 14 pour un euro symbolique.

Par acte notarié du 3 novembre 2011, [X] et [V] [GJ] ont vendu à M. et Mme [RD] les parcelles AE 273 et 274 consistant chacune en un des deux étangs, moyennant le prix de 15 800 euros.

Par acte du 30 août 2012, [X] et [V] [GJ] ont cédé à l’ASL les lots 11 à 14.

M. et Mme [A] ayant installé une clôture de leur parcelle jusqu’à l’étang, M. et Mme [RD] les ont, par acte d’huissier du 25 octobre 2012, assignés devant le tribunal d’instance de Blois pour voir ordonner le bornage.

L’expert a déposé son rapport le 11 mars 2014.

Un jugement du 21 janvier 2015 du tribunal d’instance de Blois, assorti de l’exécution provisoire, a fixé la limite des fonds conformément aux conclusions de l’expert, ordonné l’implantation de bornes, ordonné la suppréssion des clôtures et du cabanon édifiés par M. et Mme [A], entre les bornes R et U et le bord de l’étang et condamné les époux [A] à payer 2500 euros aux époux [RD] en réparation de leur préjudice de jouissance de propriété.

Par arrêt du 13 juin 2016, la cour d’appel d’Orléans a :

— infirmé le jugement en toutes ses dispositions,

— sursis à statuer sur l’appel dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance de Blois, appelé à se prononcer sur la validité de la vente des lots n°9 et 10 aux époux [RD].

Par arrêt du 1er avril 2019, la cour d’appel d’Orléans a sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt dans la présente instance, au motif que la question de la nature commune ou privative du lot n°9 était susceptible d’avoir une incidence sur la solution du litige.

Procédure :

Parallèlement, par actes du 7 octobre 2014, les consorts [Y]-[N]-[T]-[A]-[U] ont fait assigner [X] et [V] [GJ], M. et Mme [RD], l’ASL Les Aunets et la société Immo de France Centre Loire pour faire juger que les lots 9 et 10 du lotissement sont la propriété exclusive de l’association syndicale libre, faire annuler la vente intervenue le 3 novembre 2011 entre les époux [GJ] et les époux [RD] et condamner la société Immo de France Centre Loire à payer 5000 euros à chacun des demandeurs en réparation de leur préjudice en raison de sa négligence les ayant privés de la jouissance des étangs, pourtant espaces communs.

Par jugement en date du 17 mai 2018, le tribunal de grande instance de Blois a :

— Rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 12 décembre 2017,

— Déclaré irrecevables les conclusions des co-lotis demandeurs du 6 mars 2018,

— Déclaré irrecevable le désistement d’instance de M. [FJ] [CL] [MF], légataire universelle de Mme [E] [T], décédée le 22 août 2016,

— Écarté des débats les pièces des co-lotis demandeurs 27 et 28, communiquées le 6 mars 2018,

— Constaté que l’assignation du 7 octobre 2014 a été publiée et enregistrée le 20 avril 2014 au service de la publicité foncière de Blois I et que l’action des co-lotis demandeurs est recevable à cet égard,

— Dit que Mme [N], née [Y], est recevable à agir,

— Débouté Mme [C] [Y], épouse [N], M. [NF] [A] et son épouse, Mme [H] [L], M. [I] [U] et son épouse Mme [G] [UB], M. [FJ] [CL] [MF] de toutes leurs demandes,

— Débouté les époux [X] [RD] – [P] [R], la société Citya Immobilier Centre Loire venant aux droits de la société Immo de France Centre Loire et les époux [X] [GJ]-[V] [F], de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamné M. [NF] [A] et son épouse, Mme [H] [L] à payer aux époux [X] [RD] – [P] [R] une indemnité pour privation de jouissance de 2680 euros, arrêtée au 1er mars 2018, et une indemnité de 80 euros par mois à compter du 1er mars 2018 jusqu’à cessation de l’occupation de la parcelle AE 273 constatée par tout moyen,

— Condamné M. [NF] [A] et son épouse, Mme [H] [L] à :

>Enlever la clôture qu’ils ont installée entre les bornes R et U du plan de bornage GEOMEXPERT dressé le 1er mars 2012, terminé le 18 avril 2012, et le tour d’étang, parcelle AE 273 de la commune de Tour en Sologne, Loir-et-Cher,

>Enlever de la parcelle AE 273 appartenant aux époux [RD] tous les biens leur appartenant et toutes les installations effectuées par eux,

>Enlever de la clôture en limite de propriété appartenant aux époux [RD] le fil électrique installée par eux,

et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire passé ce délai de 150 euros par jour de retard en cas de manquement à l’une ou l’autre de ces condamnations, et ce pendant six mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué,

— Condamné Mme [C] [Y], épouse [N], M. [NF] [A] et son épouse, Mme [H] [L], M. [I] [U] et son épouse Mme [G] [UB], M. [FJ] [CL] [MF] à payer :

>2500 euros aux époux [X] [RD] ' [P] [R],

>1000 euros à la société Citya Immobilier Centre Loire venant aux droits de la société Immo de France Centre Loire,

>500 euros à l’association syndicale libre de la Résidence Les Aunets,

>800 euros aux époux [X] [GJ] ' [V] [F],

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— Condamné l’association syndicale libre de la Résidence Les Aunets aux frais et dépens de l’instance des époux [RD] les ayant opposés,

— Condamné Mme [C] [Y], épouse [N], M. [NF] [A] et son épouse, Mme [H] [L], M. [I] [U] et son épouse Mme [G] [UB], M. [FJ] [CL] [MF] en tous les autres frais et dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 28 juin 2018, Mme [C] [Y] épouse [N] (Mme [N]), M. et Mme [A], M. et Mme [U] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 12 décembre 2017, déclaré irrecevables les conclusions des co-lotis demandeurs du 6 mars 2018, constaté que l’assignation du 7 octobre 2014 a été publiée et enregistrée le 20 avril 2014 au service de la publicité foncière de Blois I et que l’action des co-lotis demandeurs est recevable à cet égard, dit que Mme [N], née [Y], est recevable à agir, et débouté les époux [X] [RD] – [P] [R], la société Citya Immobilier Centre Loire venant aux droits de la société Immo de France Centre Loire et les époux [X] [GJ]-[V] [F], de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par ordonnance du 1er octobre 2019, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel de M. et Mme [U].

Par ordonnance du 4 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel de Mme [N] et de M. et Mme [A] uniquement à l’égard de M. [FJ] [MF].

M. [X] [GJ] est décédé le 13 février 2020. L’instance a été interrompue par ordonnance du 3 mars 2020.

Mme [V] [GJ] épouse [F] est décédée le 20 mai 2020.

Les défunts ont laissé pour leur succéder leurs trois enfants : M. [D] [GJ],

Mme [J] [GJ] épouse [B] et Mme [K] [GJ] épouse [Z] (les consorts [GJ]).

Mme [GJ] épouse [B] a été assignée en intervention forcée par acte d’huissier déposé à l’étude d’huisser conformément à l’article 656 du code de procédure civile le 22 septembre 2021. Mme [GJ] épouse [Z] et M. [D] [GJ] ont été assignés en intervention forcée par actes d’huissier des 20 septembre 2021, selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

Ils n’ont pas constitué avocat.

M. [FJ] [MF], en qualité de légataire universel de Mme [E] [T] a été assigné en intervention forcée par acte du 20 septembre 2021. Il n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 mars 2022, Mme [N] et M. et Mme [A] demandent à la cour de :

— Déclarer les appelants recevables en leurs conclusions,

— Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

>Débouté Mme [C] née [Y] épouse [N], M. [NF] [A], et Mme [H] [L] épouse [A] de toutes leurs demandes,

>Condamné M. [NF] [A] et son épouse, Mme [H] [L] à payer aux époux [X] [RD]-[P] [R] une indemnité pour privation de jouissance de 2680 euros, affétée au 1er mars 2018, et une indemnité de 80 euros par mois à compter du 1er mars 2018 jusqu’à cessation de l’occupation de la parcelle AE 273 constatée par tout moyen,

>Condamné M. [NF] [A] et son épouse, Mme [H] [L] sous astreinte provisoire passé ce délai de 150 euros par jour de retard en cas de manquement à l’une ou l’autre des condamnations, et ce pendant six mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué à :

enlever la clôture qu’ils ont installée entre les bornes R et U du plan de bornage Geomexpert dressé le 1er mars 2012, terminé le 18 avril 2012, et le tour d’étang, parcelle AH 273 de la commune de Tour en Sologne, Loir-et-Cher,

enlever de la parcelle AE 273 appartenant aux époux [RD] tous les biens leur appartenant et toutes les installations effectuées par eux,

enlever de la clôture en limite de propriété appartenant aux époux [RD] le fil électrique installé par eux, et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

> Condamné Mme [C] [Y] épouse [N], M. [NF] [A] et son épouse, Mme [H] [L] à payer avec les autres demandeurs :

2 500 euros aux époux [X] [RD]-[P] [R],

1 000 euros à la société Citya Immobilier Centre Loire venant aux droits de la société Immo de France Centre Loire,

500 euros à l’association syndicale libre de la Résidence Les Aunets,

800 euros aux époux [X] [GJ]- [V] [F],

>Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

>Condamné Mme [C] née [Y] épouse [N], M. [NF] [A], et Mme [H] [L] épouse [A] en tous les autres frais et dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— Déclarer les appelants recevables en leurs demandes au regard des dispositions de l’article 1166 ancien du code civil et de l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et bien fondés en ces demandes,

— Dire et juger que les parcelles cadastrées AE 273 et AE 274 correspondants aux lots N° 9 à 10 du lotissement Résidence des Aunets sont des espaces communs au lotissement et à tous les colotis propriétaires des lots privatifs N° 1, 2, 3, 6, 7, 8 et 15 à 18 correspondant aux parcelles AE 265, AE 266, AE 267, AE 270, AE 271, AE 272, AE 314, AE 315, AE 316, AE 317 destinées au départ à être rétrocédés par le Lotisseur à l’ASL à défaut de l’être à la commune,

— Dire et juger que les parcelles cadastrées AE 273 et AE 274 correspondants aux lots N° 9 à 10 du Lotissement Résidence des Aunets correspondent à des espaces communs d’intérêt collectif de l’Association syndicale libre Résidence des Aunets nécessaires notamment à sa défense contre le risque incendie ainsi qu’en atteste le programme de travaux initial destinées au départ à être rétrocédés par le Lotisseur à l’ASL à défaut de l’être à la commune,

— Constater que la nature d’espaces communs d’intérêt collectif est confirmée par la circonstance que M. [X] [GJ] alors qu’il n’était plus propriétaire d’aucun lot d’habitation ait fait assurer les étangs parcelles cadastrées AE 273 et AE 274 correspondants aux lots N° 9 à 10 comme espaces communs et en aient laissé l’entretien aux co-lotis,

— Condamner M. [D], [CL] [GJ], Mme [J], [W] [GJ] et Mme [K], [V] [GJ], sous astreinte de 500,00 € par jour de retard commençant à courir dans les 6 mois de la signification de l’arrêt à intervenir à céder à l’ASL Les Aunets à l’euro symbolique en exécution du programme de travaux et du règlement du lotissement tels que reçus par acte authentique le 22 juin 1977 et publiés le 30 juin 1977 les lots N° 9 à 10 parcelles AE 273 et AE 274,

— Condamner solidairement M. [D], [CL] [GJ], Mme [J], [W] [GJ] et Mme [K], [V] [GJ] et M. [X] [RD] et Mme [P] [R] épouse [RD] sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le mois suivant de la signification de l’arrêt à intervenir à restituer aux membres de l’ASL Les Aunets la jouissance de l’étang et à :

>Enlever tous grillages, piquets, portail,

>A reboucher les trous de plantation des piquets dans le sol et tous objets personnels,

>Nettoyer les berges non entretenues depuis 2014,

>Enlever les gravats entreposés sur le lot 9 parcelle AE 273 et remettre en état le passage jusqu’à l’étang,

>Enlever les gravats et terre déversés dans l’angle de l’étang du lot 10 parcelle AE 274 et obstruant l’évacuation des eaux pluviales et remise en état de cette installation,

>Replanter des haies séparatives et végétaux d’ornement,

— A titre subsidiaire et à défaut de retour des berges à l’ASL Les Aunets condamner M. [D], [CL] [GJ], Mme [J], [W] [GJ] et Mme [K], [V] [GJ] sous astreinte de 1000 euros par jour de retard commençant à courir dans un délai de 6 mois suivant la décision à intervenir à prendre en charge tous les travaux d’installation d’une ou plusieurs bouches incendie en fonction des préconisations du Bureau d’Etudes ou du Préventeur que les appelants auront choisi et missionné en concertation avec l’ASL, dont les honoraires seront pris en charge par M. [X] [GJ] et Mme [V] [GJ],

— A titre subsidiaire et à défaut de retour des berges à l’ASL Les Aunets condamner M. [D], [CL] [GJ], Mme [J], [W] [GJ] et Mme [K], [V] [GJ] à payer à M. et Mme [A] d’une part et à Mme [N] d’autre part, la somme chacun de 25 000,00 € à titre de perte d’agrément de leur maison,

— En tout état de cause et condamner M. [D], [CL] [GJ], Mme [J], [W] [GJ] et Mme [K], [V] [GJ] à payer à M. et Mme [A] d’une part et à Mme [N] d’autre part, la somme chacun de 7950,00 € à titre de perte de jouissance,

— Donner acte aux demandeurs et colotis de ce qu’ils 'uvreront à ce que la mise à jour du Cahier des charges du lotissement prévoit la jouissance exclusive au profit de chaque co-loti de la partie de berges longeant son terrain,

— Dire et juger que la société Immo de France Centre Loire aux droits de laquelle vient la société Citya Immobilier Centre Loire a été négligente dans la gestion de l’ASL Les Aunets et que ses négligences ont causé un préjudice aux demandeurs,

— Condamner le Cabinet Immo de France Centre Loire à payer à chacun des demandeurs la somme de 5.000,00 € en réparation de son préjudice,

— Débouter M. [D], [CL] [GJ], Mme [J], [W] [GJ] et Mme [K], [V] [GJ], M. [X] [RD] et Mme [P] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les concluants ou contre l’ASL Les Aunets en tant que personne morale,

— Condamner in solidum M. [D], [CL] [GJ], Mme [J], [W] [GJ] et Mme [K], [V] [GJ], M. [X] [RD] et Mme [P] [R] épouse [RD] et le Cabinet Immo de France Centre Loire à payer à Mme [N] d’une part, M. et Mme [A] d’autre, part la somme chacun de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit la somme de 10 000,00 € pour les appelants, pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Nelly Gallier conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ces conclusions ont été signifiées aux parties défaillantes à l’exception de M. [FJ] [MF] par actes d’huissier des 9 et 10 mars 2022. Les dernières conclusions signifiées à M. [FJ] [MF] sont celles en date du 20 mai 2019, signifiées par acte d’huissier du 20 septembre 2021.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, M. [X] [RD] et Mme [P] [R] épouse [RD] demandent à la cour de :

— Juger les appelants irrecevables à agir au lieu et place de l’ASL sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil (1166 ancien) dès lors qu’aucune carence ne saurait être reprochée à l’association syndicale libre qui a, en son temps, proposé à ses membres l’acquisition des lots 9 et 10,

— Le confirmer également en ce qu’il a dit lesdits appelants mal fondés en leurs demandes et les en a déboutés en totalité,

— Le confirmer en ce qu’il a condamné les époux [A] à payer aux époux [RD] une indemnité pour privation de jouissance de 2680 € arrêtée au 1er mars 2018 et une indemnité de 80 € par mois à compter du 1er mars 2018 jusqu’à cessation de l’occupation de la parcelle AE 273,

— Le confirmer en ce qu’il a condamné les époux [A] à

>Enlever la clôture par eux installée entre les bornes R et U du plan de bornage Geomexperts dressé le 1er mars 2012 et le tour d’étang, parcelle AE 273 de la Commune de Tour en Sologne,

>Enlever de la parcelle AE 273 appartenant aux époux [RD] tous les biens leur appartenant et toutes les installations effectuées par eux,

>Enlever de la clôture en limite de propriété appartenant aux époux [RD], le fil électrique installé par eux, dans le délai d’un mois à compter de la signification et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard,

— Rejeter les demandes de l’ASL qui consistent en la création de servitudes de passage de canalisations aériennes et souterraines actuellement non existantes,

— Le confirmer encore en ce qu’il a condamné Mme [N], les époux [A], M. et Mme [U], Mme [UB] et M. [MF] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2500 € aux époux [RD],

— Condamner Mme [N] et les époux [A] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts pour abus de procédure,

— Condamner Mme [N] et les époux [A] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner les époux [A] et Mme [N] aux entiers dépens qui incluront les frais de bornage et des différentes interventions du géomètre expert.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 décembre 2018, l’Association Syndicale Libre Résidence des Aunets demande à la cour de :

— Dire et juger l’ASL Les Aunets recevable et bien-fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Constater que l’ASL Les Aunets s’en rapporte à la décision de la cour sur l’objet principal du litige opposant ses membres co-lotis,

En l’hypothèse de la confirmation du chef du jugement dont appel ayant reconnu la propriété privative des parcelles litigieuses,

— Constater l’omission de statuer du tribunal de grande instance de Blois sur la demande de reconnaissance de servitudes présentée par l’ASL Les Aunets,

— Dire et juger que les parcelles cadastrées AE 273 et AE 274 seront grevées au profit des lots n°1,2,3,6,7 et 8 et 15 à 18 correspondant aux parcelles AE 265, AE 266, AE 267, AE 270, AE 271, AE 272, AE 314, AE 315, AE 316, AE 317, des servitudes de passage des canalisations aériennes et souterraines et de celles nécessaires à l’exécution des travaux d’entretien des canalisations communes situées aux abords,

— Dire et juger que les parcelles cadastrées AE 273 et AE 274 seront grevées au profit des lots n°1,2,3,6,7 et 8 et 15 à 18 correspondant aux parcelles AE 265, AE 266, AE 267, AE 270, AE 271, AE 272, AE 314, AE 315, AE 316, AE 317, de toute servitude requise à l’implantation, la prise au sol, le passage, l’entretien et l’exécution de travaux portant sur l’éclairage commun situé aux abords des étangs et de toute servitude de passage des réseaux en électricité rendue nécessaire audit éclairage,

— Infirmer le jugement du 17 mai 2018, en ce qu’il a condamné l’ASL Les Aunets aux frais et dépens de l’instance des époux [RD] les ayant opposés,

Et en conséquence, statuant à nouveau :

— Condamner les parties succombantes à verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les parties succombantes aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mai 2019, la société Citya Blois venant aux droits de la société Immo de France Centre Loire demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, hormis celle déboutant la société Citya Blois de sa demande indemnitaire.

Statuant à nouveau, sur appel incident,

— Condamner solidairement Mme [N] et M. et Mme [A], à verser à la société Citya Blois venant aux droits de la société Immo de France Centre Loire la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive,

Y ajoutant,

— Condamner solidairement Mme [N] et M. et Mme [A], à verser à la société Citya Blois venant aux droits de la société Immo de France Centre Loire la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Mme [N] et M. et Mme [A], aux dépens de première instance et d’appel et accorder à Maître [WZ] le droit de recouvrement prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

— Débouter Mme [N] et M. et Mme [A], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Par conclusions du 8 mars 2022, la société Citya Blois venant aux droits de la société Immo de France Centre Loire demande à la cour de :

— Rejeter des débats les conclusions tardives n°4 de reprise d’instance et récapitulatives de M. et Mme [A] et de Mme [N] notifiées par RPV le 7 mars 2022 à 16h22,

A titre subsidiaire,

— Révoquer l’ordonnance de clôture qui a été reportée au 11 mars 2022,

— Fixer un nouveau calendrier de procédure,

— Réserver les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2022.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des débats des conclusions de Mme [N] et M. et Mme [A] notifiées le 7 mars 2022

La société Citya Blois sollicite le rejet des dernières conclusions de Mme [N] et de M. et Mme [A] notifiées le 7 mars 2022 soit la veille de la date de la clôture initialement prévue, fixée au 8 mars 2022.

Toutefois, la clôture a été reportée au 14 mars 2022, ce qui laissait un temps suffisant aux parties pour en prendre connaissance et au besoin conclure de nouveau, ce qu’ont d’ailleurs fait M. et Mme [RD] en notifiant de nouvelles conclusions le 10 mars suivant.

Il n’y a en conséquence pas lieu de rejeter des débats les dernières conclusions de Mme [N] et de M. et Mme [A] .

Sur la recevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel

La société Citya Blois demande soutient que la demande de Mme [N] et M. et Mme [A] tendant à voir condamner les consorts [GJ] à céder à l’ASL les lots n°9 et 10, et à procéder à certains travaux autour de l’étang, sont irrecevables comme étant nouvelles en cause d’appel. Elle expose que de même, l’ASL n’ayant pas formulé de demande d’annulation de la vente litigieuse en première instance, ne peut plus la demander, pas plus que la cession des lots 9 et 10 à son profit.

Toutefois, en application de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande tendant à voir ordonner la cession des lots n°9 et 10 à l’ASL est l’accessoire ou le complément des demandes formées en première instance, tendant à voir annuler la vente consentie à M. et Mme [RD] et à voir reconnue la propriété de l’ASL sur ces lots. Tel est également le cas de la demande tendant à voir condamner les consorts [GJ] et M. et Mme [RD] à enlever des berges de l’étang tous grillages, piquets et portails, à reboucher les trous de plantation et à procéder à un certain nombre de travaux d’entretien.

Ces demandes

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [N] et M. et Mme [A]

La société Citya Blois soutient que Mme [N] et M. et Mme [A] n’ont pas qualité pour demander la condamnation des consorts [GJ] à céder à l’ASL les lots n°9 et 10 dans la mesure où cette demande de cession ne peut prospérer que si la vente est intervenue avec M. et Mme [RD] est préalablement annulée, demandes qui ne peuvent être formées que par l’ASL de la résidence des Aunets et non par les colotis pris individuellement.

Il est constant que le droit d’agir en justice dans l’intérêt d’autrui, revêtant un caractère exceptionnel, ne peut résulter que de la loi. L’action tendant à faire entrer un bien dans le patrimoine d’une ASL est une action attitrée que seule celle-ci peut exercer (3e Civ., 23 janvier 2020, pourvoi n° 19-11.863, publiée).

En conséquence, la demande de Mme [N] et M. et Mme [A] tendant à voir condamner les consorts [GJ] à céder à l’ASL à l’euro symbolique les lots n°9 et 10 est irrecevable.

Toutefois, Mme [N] et M. et Mme [A] sollicitent en premier lieu qu’il soit jugé que les lots n°9 et 10 ne sont pas des lots privatifs mais des 'espaces communs'. Leur demande à ce titre sera déclarée recevable.

Sur la demande tendant à voir dire que les parcelles AE 273 et AE 274 (lots n°9 et 10) sont des 'espaces communs'

Mme [N] et M. et Mme [A] demandent à la cour de dire que les parcelles cadastrées AE 273 et AE 274 correspondant aux lots n°9 et 10 du lotissement sont des 'espaces communs’ à tous les colotis.

Ils soutiennent en premier lieu que 'les lots n°9 à 14" sont par nature des lots constituant des espaces communs de l’ASL constitués dans l’attente d’une rétrocesion soit à la commune, soit directement à l’ASL. Ils soulignent que le règlement du lotissement prévoit que les lots n°9 et 10 sont réservés à l’usage d’étang et exclus du règlement du groupe d’habitation, que ces étangs ont été créés sur d’ancienne parcelles pour que tous les lots aient vue sur l’étang, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de la commission des sites et de l’arrêté de lotir. Ils soutiennent que l’article 5 du règlement du lotissement, qui interdit l’accès direct des lots à la voie ceinturant l’étang, milite, en ce qu’il utilise le terme 'voie', en faveur de son caractère commun.

M. et Mme [RD] répondent que cette prétention se heurte à l’autorité de de chose jugée qui résulte de l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 6 septembre 2010.

Toutefois, il est constant que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif (Ass. plén., 13 mars 2009, pourvoi n° 08-16.033, Bull. 2009, Ass. Plén., n° 3).

Or l’arrêt du 6 septembre 2010 n’a pas, dans son dispositif, statué sur la nature privative de ces deux parcelles.

Il en résulte que la prétention de MMe [N] et M. et Mme [A] ne se heurte pas à l’autorité de chose jugée attachée à cet arrêt.

M. et Mme [RD] soutiennent en second lieu que cette prétention est contraire à l’acte d’acquisition de chacun des colotis, acte qui inclut le règlement du lotissement.

Force est en premier lieu de constater que DH ne se réfère à aucune notion juridique précise pour étayer la notion d’ 'espace commun’ qu’ils revendiquent, étant précisé que la résidence des Aunets n’est pas organisée sous forme de copropriété comportant des parties privatives et des parties communes dont l’ensemble des copropriétaires a l’usage, mais sous forme d’ASL.

En toutes hypothèses, les documents versés aux débats ne corroborent nullement l’analyse de DH quant au fait que ces étangs avaient vocation à constituer des espaces communs à la disposition de l’ensemble des colotis.

En effet, le règlement du lotissement du 30 juillet 1975 prévoit que :

— les lots n°1 à 8 sont destinés à receveboir des immeubles d’habitation,

— les lots n°9 et 10 sont 'réservés à usage d’étang, sont exclus du règlement du groupe d’habitation’ ;

— les lots n°11 et 12 constituent le terrain d’emprise de la voie privée à créer,

— les lots n°11 et 12, tant qu’ils n’auront pas été cédés à la collectivité publique et classés dans le domaine public, seront grevés au profit des lots 1 à 8 des servitudes nécessaires à la circulation des personnes et des véhicules et des canalisations (article 4),

— l’accès direct des lots à la voie ceinturant l’étang est interdit (article 5), cet article 5 prévoyant qu’ 'il ne pourra se faire aucun accès sur la levée de l’étang. Les portillons de passage pour piétons sont également interdits'.

— le lot n°13, qui constitue un rideau ornemental, est indivis entre les lots 1 à 8 (article 11).

Il résulte de ce document que le statut des lots 11, 12 et 13 d’une part et des lots 9 et 10 d’autre part est différent, les lots 11 et 12 étant grevés d’une servitude de passage au profit des lots à usage d’habitation et ayant vocation à être cédés à la collectivité publique (article 4) et le lot n°13 étant 'indivis entre les lots 1 à 8". L’usage collectif de ces lots résulte donc de ce document.

Au contraire, ce règlement prévoit expressément que l’accès aux lots 9 et 10 à usage d’étang est interdit, y compris à pied. Le terme 'voie’ n’implique aucunement qu’il s’agit d’un espace commun – une voie pouvant parfaitement être privative – alors que le règlement susvisé affirme le contraire. La cession de ces lots à l’ASL ou à la collectivité publique n’est aucunement prévue par ce document.

Au demeurant, le titre de propriété de M. et Mme [A], qui reproduit in extenso ce règlement de lotissement, ne mentionne aucun droit quelconque sur les lots n°9 et 10.

Le document intitulé 'Dépôt de lotissement’ enregistré le 30 juin 1977 précise, s’agissant des espaces ayant vocation à servir à l’ensemble des colotis, que :

— les lots n°11 et 12 constituent des voies de circulation et ont vocation à servir à la circulation générale (article 2)

— s’agissant des 'plantations – aménagements des espaces communs’ (article 4), il est seulement mentionné 'le lotisseur exécutera toutes les plantations figurant dans la zopne du rideau ornemental suivant les dipsositions et descriptif des espèces figurant au plan déposé dans le dossier'.

Il n’est donc fait nulle référence dans ce document aux étangs en tant qu’espaces communs.

Mme [N] et M. et Mme [A] soutiennent encore que les lots n°9 et 10 du lotissement correspondent à des 'espaces communs d’intérêt collectif’ de l’ASL, nécessaires notamment à la défense contre le risque incendie, ainsi qu’en atteste le programme de travaux initial, destinés au départ à être rétrocédés par le lotisseur à l’ASL, à défaut de l’être à la commune.

S’agissant de la défense contre l’incendie, le document intitulé 'Dépôt de lotissement’ enregistré le 30 juin 1977 mentionne que la borne d’incendie la plus proche est située face au lotissement et permet d’assurer la protection du lotissement contre les risques d’incendie (article 6). La précision que 'les pièces d’eau pourront éventuellement être utilisées en tant de besoin’ ne signifie pas que ces pièces d’eau étaient nécessaires à la sécurité incendie du lotissement puisque la protection incendie était assurée par la borne d’incendie la plus proche.

Il n’est donc aucunement établi que le certificat d’urbanisme ou l’autorisation de lotir ont été accordés en considération de la présence des étangs pour pallier à l’éloignement des bouches d’incendie, Et en tout état de cause, à supposer même que les bouches d’incendie existantes étaient insuffisantes, au regard de la réglementation en vigueur, à assurer la protection du lotissement, il ne saurait s’en déduire que les étangs seraient des espaces communs destinés à être rétrocédés à l’ASL et sur lesquels les colotis auraient un droit de jouissance.

Enfin, il n’est pas établi que la commission des sites ait refusé le deuxième projet présenté par M. [GJ], comme le soutiennent Mme [N] et M. et Mme [A], alors au contraire que dans le procès-verbal de la commission des sites du 9 janvier 1974 versé aux débats (pièce n°44 des appelants), celle-ci a 'émis un avis favorable sur la demande d’accord préalable déposée par M. [GJ]'. Il n’est au demeurant pas davantage démontré qu’une quelconque remarque ou réserve ait été faite sur la présence ou la taille de l’étang, En tout état de cause, à supposer que tel ait été le cas, il n’aurait pu en être déduit la nature commune des étangs.

C’est vaienement dès lors que Mme [N] et M. et Mme [A] prétendent que les étangs ont été, dès l’origine, envisagés comme des espaces communs devant bénéficier à l’ensemble des colotis.

Sur le moyen tiré du fait que les étangs ont été utilisés comme des parties communes

Mme [N] et M. et Mme [A] soutiennent que les colotis ont joui depuis leur acquisition des étangs y compris en participant à leur entretien, au contraire des lotisseurs.

Ils affirment notamment que la bonde de l’étang a été manoeuvrée pendant plus de 30 ans par M. [U]. Ils produisent deux factures datant de 2006 établissant que M. et Mme [N] ont à cette date procédé à des aménagements du bord du plan d’eau et des berges de l’étang.

Toutefois, ils ne justifient pas de leurs allégations concernant la bonde de l’étang dont l’existence même est contestée par M. et Mme [RD], et les deux seules factures de 2006 ne sont pas de nature à rapporter la preuve d’un entretien régulier de l’étang, alors que dans un courrier du 15 décembre 2009 adressé à M. [A], [X] [GJ] demande la dépose des clôtures qu’il a installées pour pouvoir entretenir l’étang, et qu’il a affirmé dans une attestation du 8 octobre 2013 avoir toujours entretenu l’étang.

En tout état de cause, ces seuls éléments ne sauraient suffire à caractériser des actes de possession continus et non interrompus, publiques, à titre de propriétaire ou de titulaire d’un droit d’usage, pendant une durée de plus de 30 ans, seuls susceptible de faire jouer la prescription acquisitive, laquelle ne pourrait en tout état de cause jouer qu’à leur profit, l’ASL ne revendiquant quant à elle aucun droit sur ces parcelles.

En conséquence, les parcelles cadastrées AE 273 et AE 274 correspondant aux lots n° 9 et 10 du lotissement sont des lots privatifs et non des 'espaces communs’ sur lesquels Mme [N] et M. et Mme [A] peuvent revendiquer des droits.

Sur la demande subsidiaire de Mme [N] et M. et Mme [A] tendant à l’installation de bouches à incendie

Mme [N] et M. et Mme [A] sollicitent, à titre subsidiaire, la condamnation des consorts [GJ] à prendre en charge tous les travaux d’installation d’une ou plusieurs bouches d’incendie en fonction des préconisations du bureau d’études ou du préventeur qu’ils auront choisi et missionné en concertation avec l’ASL.

Toutefois, ils ne justifient pas que le lotisseur a manqué, lors de la création du lotissement, à ses obligations en terme de sécurité incendie, alors qu’il résulte au contraire des pièces produites que la bouche incendie existante a été considérée comme suffisante pour assurer la sécurité du lotissement en matière d’incendie.

Sur la demande subsidiaire de Mme [N] et M. et Mme [A] en dommages et intérêts contre les consorts [GJ]

Mme [N] et M. et Mme [A] sollicitent la condamantion des consorts [GJ] à leur verser une somme de 7 950 euros à titre de perte de jouisance outre une somme de 25 000 euros à titre de perte d’agrément de leur maison. Ils estiment en effet que depuis la clôture des abords de l’étang par M. et Mme [RD], ils sont privés de la jouissance de l’étang : ses berges, s’y promener en barque, y faire pêcher leurs amis…

Toutefois, il n’est pas justifié d’une faute commise par le lotisseur justifiant la mise en oeuvre de leur responsabilité et l’allocation de dommages et intérêts, alors que celui-ci était en droit de se réserver la propriété de certains lots, en ce compris ceux à usage d’étang, et que le règlement de lotissement est clair quant au fait que les lots 1 à 8 n’ont aucun droit d’accès à ces étangs, à leurs berges ou à la voie l’entourant.

Mme [N] et M. et Mme [A] ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la responsabilité du syndic

Mme [N] et M. et Mme [A] soutiennent que la responsabilité du syndic est engagée en ce qu’il ne s’est pas soucié de la mise en conformité des statuts de l’ASL avec l’ordonnance du 1er juillet 2004, et en ce qu’il ne s’est pas soucié de faire délibérer les colotis de façon opportune sur la rétrocession des lots n°9 à 14, n’a pas vérifié la question de la sécurité incendie et n’a rien fait après l’assemblée du 15 septembre 2008 pour la rétrocession des parcelles n°9 à 14, et donc notamment des lots n°9 et 10, ayant signé sans prévenir les colotis l’acte de rétrocession des lots n°11 à 14 le 30 août 2012, sans s’interroger sur le sort des lots 9 et 10.

Le syndic soutient que :

— s’agissant du défaut de mise en conformité des statuts, cela ne faisait pas partie de la mission dévolue par l’asssemblée générale du 15 septembre 2008 qui lui avait confié une simple mission de syndic-directeur, et que la rédaction de nouveaux statuts ressortait davantage de la compétence de Maître [O], désigné le 24 juillet 2007 en qualité de mandataire ad hoc de l’ASL;

— la demande est prescrite concernant les griefs qui lui sont faits au sujet du procès-verbal d’assemblée générale du 15 septembre 2008 ;

— il n’a commis aucune faute de gestion et en tout état de cause, aucun recours n’a été formé contre les délibérations de cette assemblée générale.

S’agissant en premier lieu du défaut de mise en conformité des statuts avec l’ordonnance du 1er juillet 2004, la possibilité ayant été reconnue aux ASL de régulariser leurs statuts postérieurement au délai de deux ans imparti par l’ordonnance du 1er juillet 2004 pour ce faire, qui expirait le 5 mai 2008, et les statuts de l’ASL Résidence des Aunets ayant été mis en conformité avec les dispositions légales en cours de procédure sans que ses demandes ne soient déclarées irrecevables, il n’est pas justifié du préjudice qui est résulté pour Mme [N] et M. et Mme [A] de la mise en conformité courant 2017 des statuts de l’ASL. Cette mise en conformité pour les besoins de la procédure n’est en tout état de cause pas à l’origine de la privation de jouissance de l’étang.

S’agissant en second lieu du fait que le syndic ne se serait pas soucié de faire délibérer les colotis de façon opportune sur la rétrocession des lots n°9 à 14, Mme [N] et M. et Mme [A] invoquent non pas seulement l’assemblée générale du 14 avril 2008 mais également le comportement du syndic après cette assemblée générale, à savoir le fait qu’il n’ait rien fait en dépit du problème qui se posait concernant les lots n°9 et 10, et soit même allé signer le 30 août 2012 l’acte de rétrocession des seuls lots n°11 à 14. Leur demande n’est donc pas prescrite.

Lors de l’assemblée générale du 14 avril 2008 a été mise à l’ordre du jour l’acquisition par l’ASL des lots n°9, 10, 11, 12, 13 et 14 appartenant à M. [GJ]. L’assemblée générale a accepté la cession des lots 11 à 14 moyennant l’euro symbolique, seule Mme [U] ayant voté contre. Pouvoir a été donné au syndic de l’ASL pour signer tout acte et remplir toute formalité nécessaire à la réalisation de ces acqusiitions (résolution n°9).

Cette assemblée générale est aujourd’hui définitive, la cour d’appel d’Orléans ayant rejeté la demande d’annulation formée par M. et Mme [U].

Il en résulte que la société Immo de France, qui a soumis au vote des colotis la question de la cession des lots n°9 et 10, ne saurait être déclarée responsable du vote des colotis qui ont décidé d’acquérir les seuls lots 11 à 14, mais n’ont pas décidé d’acquérir les lots 9 et 10 aux conditions proposées par le vendeur.

La décision de M. [GJ] de ne pas céder lots n°9 et 10 à l’ASL au prix d’un euro symbolique comme elle le souhaitait, mais de les lui vendre au prix de 12 000 euros, ne saurait être imputable à la société Immo de France, pas plus que la décision de M. [GJ] en 2011 de les vendre à M. et Mme [RD] au prix de 15 580 euros.

Il ne saurait davantage être reproché à la société Immo de France d’être allée signer, le 30 août 2012, l’acte authentique de rétrocession des lots n°11 à 14, alors qu’elle avait été expressément mandatée pour ce faire lors de l’assemblée générale de 2008, que lors de l’assemblée générale du 29 mars 2011, les colotis ont demandé à ce que la procédure de rétrocession soit immédiatement lancée auprès de Maître [M], notaire à Saint Dié, que lors de l’assemblée générale du 9 mai 2011, elle a indiqué que le dossier avait été déposé chez Maître [M] pour être régularisé prochainement et que lors de l’assemblée générale du 4 juin 2012, les colotis ont confirmé la rétrocession par M. [GJ] au profit de l’ASL des parcelles 11 à 14 et donné pouvoir à la société Immo de France à l’effet de signer touts actes relatifs à cette cession (décision n°7).

En conséquence, il n’est pas justifié d’une faute de négligence commise par la société Immo de France, aux droits de la quelle vient la société Cytia Blois, dans la gestion de l’ASL à l’origine du préjudice dont ils demandent réparation, résultant de l’impossibilité pour eux de jouir de l’étang.

Sur la demande de M. et Mme [RD] au titre de la privation de jouissance

M. et Mme [RD] sollicitent la réparation du préjudice résulant du fait que M. et Mme [A] ont clôturé la bande de terrain comprise entre leur propriété et l’étang, leur interdisant d’en faire le tour et de l’exploiter normalement.

M. et Mme [A] s’opposent à cette condamnation qu’ils estiment déraisonnable dans la mesure où M. et Mme [RD] perdent la jouissance de seulement 1/20 ème de la portion de berge de l’étang.

Toutefois, il convient de constater que le préjudice ne consiste pas seulement dans la perte de jouissance d'1/20ème de la berge, mais dans l’impossibilité d’en faire le tour et dans la gêne qui en résulte pour procéder aux travaux d’entretien.

En conséquence, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a condamné M. et Mme [A] à verser à M. et Mme [RD] une somme de 80 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance, soit 2680 euros au titre du préjudice subi jusqu’au 1er mars 2018, et 80 euros par mois à compter de cette date et jusqu’à cessation de l’occupation de la parcelle AE 273. .

Sur la demande de M. et Mme [RD] tendant à la libération des lieux

M. et Mme [RD] demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les époux [A] à :

— enlever la clôture qu’ils ont installée entre les bornes R et U du plan de bornage GEOEXPERT dressé le 1er mars 2012, terminé le 18 avril 2012, et le tour d’étang, parcelle AE 273 de la commune de Tour en Sologne, Loir-et-Cher,

— enlever de la parcelle AE 273 appartenant aux époux [RD] tous les biens leur appartenant et toutes les installations effectuées par eux ,

— enlever de la clôture en limite de propriété appartenant aux époux [RD] le fil électrique installé par eux,

dans le délai d’un mois à compter de la signification et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard.

Il convient de faire droit à ces demandes et de confirmer le jugement à ce titre.

Sur la demande de M. et Mme [RD] pour procédure abusive

M. et Mme [RD] esollicitent la condamnation de Mme [N] et M. et Mme [A] à leur verser une somme de 10 000 euros pour procédure abusive. Ils estiment que la procédure relève d’un abus de droit puisque MMe [N] et M. et Mme [A] demandenet à la cour de juger ce qui serait totalement contraire à leurs titres.

Toutefois, il n’est pas justifié d’une erreur grossière équipollente au dol de nature à faire dégénérer en abus le droit de Mme [N] et M. et Mme [A] d’agir en justice et de faire appel.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de la société Cytia pour procédure abusive

La société Cytia Blois sollicite la condamantion de Mme [N] et M. et Mme [A] à lui verser une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, il n’est pas justifié d’une erreur grossière équipollente au dol de nature à faire dégénérer en abus le droit de Mme [N] et M. et Mme [A] d’agir en justice et de faire appel.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de l’ASL en reconnaissance de servitudes

L’ASL sollicite, dans l’hypothèse où les lots n°9 et 10 seraient reconnus comme étant la propriété de M. et Mme [RD], que soit reconnue une servitude de passage de canalisations communes sur les parcelles cadastrées AE 273 etAE 274 au profit des lots n° 1 à 8 et 15 à 18 avec obligation de desserte éventuelle. Elle précise que les abords des lots 9 et 10 comprennent des canalisations enterrées en sous-sol qui constituent des réseaux communs.

Elle demande encore la reconnaissance d’une servitude au profit de ces lots sur les parcelles AE 273 et AE 274 qui comprennent un éclairage commun.

Elle précise que cette demande n’est pas nouvelle car elle l’avait faite en première instance, quand bien même le tribunal n’a pas statué.

S’il est exact que le tribunal n’a pas statué dans le dispositif, il a, dans ses motifs, estimé qu’il n’y avait pas lieu de faire droit aux demandes de ce chef dans la mesure où aucun titre ne permet d’établir ou de reconnaître lesdites servitudes et où, en fait, les pièces versées aux débats n’établissent pas non plus l’existence d’installations communes aux co-lotis sur les parcelles dont sont propriétaires les époux [RD].

Force est de constater que l’ASL ne produit pas davantage d’éléments en appel de nature à établir la réalité les éléments communs se trouvant sur ces parcelles, dont elle ne précise ni la nature ni l’emplacement, de sorte que sa demande à ce titre ne peut être accueillie.

Sur les demandes de [X] et [V] [GJ]

[X] et [V] [GJ] sont décédés en cours d’instance.

Leurs ayants-droit, les consorts [GJ], régulièrement assignés par actes d’huissier, n’ont pas constitué avocat de sorte qu’ils n’ont formé aucune demande à hauteur d’appel.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [N] et M. et Mme [A], qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel. (Et de première instance : ASL le demande infirmation à ce titre).

Les circonstances de la cause justifient de condamner Mme [N] et M. et Mme [A] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 3000 euros à M. et Mme [RD], une somme de 1500 euros à la société Cytia Blois et une somme de 1000 euros et à l’ASL Résidence des Aunets.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’écarter des débats les conclusions de Mme [N] et M. et Mme [A] notifiées le 7 mars 2022 ;

CONFIRME en toutes ses dispositions critiquées le jugement du 7 mai 2018 sauf en ce qu’il condamne l’ASL de la Résidence Les Aunets aux frais et dépens de l’instance des époux [RD] les ayant opposés ;

Y ajoutant :

DECLARE IRRECEVABLE pour défaut de qualité à agir la demande de MMe [N] et M. et Mme [A] tendant à voir condamner les consorts [GJ] à céder à l’ASL Les Aunets les lots n°9 et 10 ,

DECLARE IRRECEVABLE leur demande tendant à voir condamner les consorts [GJ] à prendre en charge tous les travaux d’installation d’une ou plusieurs bouches d’incendiee ;

DEBOUTE Mme [N] et M. et Mme [A] du surplus de leurs demandes ;

REJETTE la demande de l’ASL Résidence des Aunets tendant à voir dire que les parcelles AE 273 et AE 274 seront grevées de servitudes ;

DÉBOUTE MMe [N] et M. et Mme [A] de leurs demandes tendant à voir dire que les parcelles cadastrées AE 273 et AE 274 correspondant aux lots n°9 et 10 du lotissement Résidence des Aunets sont des espaces comuns ou des espaces communs d’intérêt collectif au lotissement et à tous les colotis destinés à être rétrocédés à l’ASL à défaut de l’être à la commune, de leur demande tendant à voir condamner les consorts [GJ] et M. et Mme [RD] à restituer aux membres de l’ASL Résidence Les Aunets la jouissance de l’étang et à procéder à un certain nombre de travaux et de leurs demandes en dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] et M. et Mme [A] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

—  3000 euros à M. et Mme [RD],

—  1500 euros à la société Citya Blois venant aux droits de la société Immo de France,

—  1000 euros à l’ASL Les Aunets ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] et M. et Mme [A] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT