COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/01/24

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SELARL LUGUET DA COSTA

ARRÊT du : 16 JANVIER 2024

N° : – 24

N° RG 21/00417 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GJMY

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 18 Novembre 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260840161117

Madame [D] [O] épouse [S]

née le 27 Août 1975 à[Localité 11])

[Adresse 7]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Philippe FREDERIC de la SELARL MOCK-FREDERIC, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [X] [S]

né le 09 Août 1975 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Philippe FREDERIC de la SELARL MOCK-FREDERIC, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265261971006420

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme au capital de 1.331.400.718,80 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 542 029 848, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis,

[Adresse 2]

[Localité 9]

ayant pour avocat M^e Arthur DA COSTA de la SELARL LUGUET DA COSTA, avocat au barreau D’ORLEANS

Société CONSTRUCTIONS TRADITIONNELLLES DU VAL DE LOIRE (C.T.V.L.) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 12]

[Localité 6]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat,

S.A.S. SAULNIER [E] & ASSOCIES ès qualités de liquidateur judiciaire de la société CTVL

[Adresse 8]

[Localité 5]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat,

S.E.L.A.R.L. VILLA FLOREK es qualités de liquidateur judiciaire de la Société CTVL

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 8 février 2021.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 20 novembre 2023 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 16 janvier 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 1er août 2007, M. et Mme [S] ont conclu avec la société Constructions Traditionnelles du Val de Loire (la société CTVL) un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, en vue de la construction d’une maison à [Localité 10], moyennant un prix de 143 364 euros TTC.

Le 29 mars 2008, M. et Mme [S] ont acquis le terrain devant accueillir la maison pour un prix total de 45 000 euros.

Afin de financer la construction, M. et Mme [S] ont souscrit :

— le 6 avril 2008, deux prêts immobiliers auprès de la société Crédit foncier pour un montant total de 194 164 euros ;

— le 18 mars 2008, un prêt personnel Atout clic auprès de la société Crédit foncier pour un montant de 4 000 euros.

Un permis de construire a été déposé le 29 octobre 2007 par la société CTVL qui a donné lieu à un permis de construire tacite. Le 21 novembre 2008, la société CTVL a déposé un permis de construire modificatif qui a donné lieu à un refus de la mairie le 20 janvier 2009. Le chantier s’est alors arrêté et les travaux n’ont pas été achevés.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 juillet 2014, M. et Mme [S] ont fait assigner la société CTVL et la société Crédit foncier aux fins notamment de voir prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle.

La société CTVL ayant fait l’objet d’une procédure collective, M. et Mme [S] ont fait assigner Me [M] et la SELARL Villa en la personne de Me [U], mandataires liquidateurs de la société CTVL.

Par jugement en date du 18 novembre 2020 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— déclaré M. et Mme [S] prescrits en leur demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 1er août 2007 avec la société CTVL ;

— prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle du 1er août 2007 ;

— fixé la créance de M. et Mme [S] à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société CTVL aux sommes de :

17 696,81 euros à titre de restitution du prix des travaux de construction ;

84 345,82 euros de pénalités de retard ;

avec intérêts au taux légal courant du 15 juillet 2014, jour de délivrance de l’assignation en paiement, jusqu’à la date d’ouverture de la procédure collective de la société CTVL ayant interrompu le cours des intérêts en application des articles L.641-3 et L.622-28 anciens du code de commerce ;

— constaté la résolution de plein droit du prêt Atout clic n° 1569959, du prêt nouveau prêt à 0 % n° 6299867 et du prêt Pas tendance J5 n° 629968 liant M. et Mme [S] et la société Crédit foncier ;

— condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à la société Crédit foncier la somme de 65 612,85 euros de capital emprunté ;

— rappelé que les inscriptions hypothécaires garantissant le paiement des sommes dues en exécution des contrats de prêt ne seront radiées que lorsque les sommes dues en capital auront été restituées ;

— rappelé que les frais de dossier, les cotisations d’assurance et les échéances de remboursement des prêts susvisés n° 6299568, n° 6299867 et n° 12696659 réglés par M. et Mme [S] viendront en déduction des sommes dues à la société Crédit foncier ;

— fixé la créance de la société Crédit foncier à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société CTVL à la somme de 22 919,55 euros de dommages et intérêts ;

— débouté M. et Mme [S] et la société Crédit foncier du surplus de leurs demandes ;

— condamné par moitié Me [M] et Me [U] de la SELARL Villa-Florek, ès qualités de liquidateur de la société CTVL d’une part et M. et Mme [S] tenus entre eux in solidum d’autre part aux dépens ;

— condamné Me [M] et Me [U] de la SELARL Villa-Florek, ès qualités de liquidateur de la société CTVL, à verser à M. et Mme [S] une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Me [M] et Me [U] de la SELARL Villa-Florek, ès qualités de liquidateur de la société CTVL, à verser à la société Crédit foncier une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et Mme [S] à verser à la société Crédit foncier une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 8 février 2021, M. et Mme [S] ont interjeté appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il les a déclarés prescrits en leur demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 1er août 2007 avec la société CTVL ; a prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle du 1er août 2007 ; a condamné Me [M] et Me [U] de la SELARL Villa-Florek, ès qualités de liquidateur de la société CTVL, à verser à la société Crédit foncier une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants ont fait signifier la déclaration d’appel à :

— Me [U] de la SELARL Villa-Florek, ès qualités de liquidateur de la société CTVL, par acte d’huissier de justice délivré à personne le 1er avril 2021 ;

— la société Saulnier [E] & associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société CTVL, par acte d’huissier de justice délivré à personne le 31 mars 2021.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021 et signifiées le 15 novembre 2021 à la société Villa-Florek et le 30 novembre 2021 à la société Saulnier-[E] & associés, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution des contrats de prêts souscrits en vue de l’opération de construction ;

— le réformer en ce qu’il a retenu qu’ils n’apportent aucune justification quant au sort de la construction projetée ; retenu qu’ils n’indiquent pas à quelles conditions de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation le contrat de construction ne serait pas conforme ; condamné solidairement M.

et Mme [S] à verser à la société Crédit foncier la somme de 65 612,85 euros de capital emprunté ; exclu certains postes à fixer au passif de la société CTVL ;

En conséquence et statuant à nouveau :

— constater que la construction projetée n’a jamais été réalisée par la société CTVL ;

— juger que le contrat de construction contrevient aux dispositions de l’article L. 231-2 du code de la construction ;

— juger que la société Crédit foncier a commis une faute en ne vérifiant pas la présence des mentions obligatoires dans le contrat de construction ;

— juger qu’en conséquence, cette faute la prive du droit à obtenir la restitution de la somme de 65 612,85 euros ou de toute autre somme ;

— rejeter toute demande de condamnation au bénéfice de la société Crédit foncier ;

— juger qu’elle est déchue de son droit à obtenir le remboursement de toutes les sommes qu’elle a payé pour leur compte au titre des contrats de prêts souscrits ;

— la condamner à leur payer une somme de 25 000 euros à titre de préjudice en raison de sa faute commise ;

— juger que le prix du terrain à hauteur de 52 400 euros sera également fixé au passif de la société CTVL ;

— juger que les sommes suivantes exposées pour le lancement des opérations de construction imposées par l’article 2-5 du CCMI relatif aux « Formalités pour le commencement des travaux » seront fixées au passif de la société CTVL à savoir :

le 11 juin 2008 la demande de branchement de leur terrain sur le réseau public d’eau potable facturée 1 315,60 euros ;

les travaux de réalisation d’un chemin d’accès pour véhicules de chantier d’une largeur de 3 ml sur 60 ml de longueur d’un montant de 3 284,46 euros ;

l’étude préalable à la définition d’un système d’assainissement autonome d’un montant de 470 euros TTC.

De même que les sommes versées au constructeur, majorées des intérêts bancaires au titre des prêts souscrits à savoir :

le 26 mars 2008 : 4 000 euros soit le montant intégral du prêt personnel Atout clic ;

le 26 mars 2008 : 23 652 euros prélevés sur le prêt immobilier Pas tendance J5 de 166 164 euros ;

le 26 mars 2008 : 21 348 euros prélevés sur le prêt à taux zéro de 21 500 euros ;

la somme de 28 430,32 euros prélevée sur le prêt immobilier Pas tendance J5 ;

les deux appels de fonds versés simultanément le 31 juillet 2008 d’un montant de 29 494,69 euros correspondant à 25 % du prix de la maison ;

— en tout état de cause les fixer telles que figurant dans la déclaration de créances du 15 juin 2016 ;

Ces sommes seront majorées au taux de l’intérêt légal à compter du jugement à intervenir ;

Y ajoutant :

— la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

— la somme de 100 000 euros au titre de leur préjudice du fait de la faute de la société CTVL et du fait de leur inscription à la banque de France ;

Au besoin, condamner ès qualités les liquidateurs judiciaires au paiement de ces sommes ;

— juger que les sommes mises à la charge de la société CTVL et de ses liquidateurs ne peuvent être prononcées in solidum avec eux ;

— condamner Me [E] et Me [U] pris en leurs qualités de liquidateurs de la société CTVL à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge envers la société Crédit foncier ou toute autre personne ;

— condamner la société Crédit foncier à leur verser la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2022 et signifiées le 17 juin 2021 à la société Saulnier-[E] & associés et à la société Villa-Florek, la société Crédit foncier demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures ;

Et, y faisant droit,

— déclarer M. et Mme [S] irrecevables et, en tous cas, mal fondés en toutes leurs prétentions, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

En conséquence,

— déclarer M. et Mme [S] mal fondés en leur appel formé contre le jugement du chef des dispositions la concernant et les en débouter ;

— réformer le jugement entrepris du chef de la condamnation solidaire prononcée à l’encontre de M. et Mme [S] à hauteur de la somme de 65 612,85 euros, en précisant que cette somme est arrêtée déduction faite des frais de dossier, ainsi que des cotisations d’assurances et des échéances perçues, ou en portant le montant de la condamnation à la somme de 68 152,69 euros, avant déduction des frais de dossier, ainsi que des cotisations d’assurances et des échéances perçues ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions la concernant ;

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. et Mme [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. et Mme [S] aux entiers dépens d’appel ;

— rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur le remboursement du prix du terrain

Moyens des parties

Les appelants indiquent que le tribunal a jugé à tort que qu’ils n’apportaient aucune justification quant au sort réservé au projet de construction et en particulier sur le fait de savoir s’ils ont pu obtenir l’achèvement de la construction en exécution de la garantie de livraison souscrite auprès de la société Covea ; que dans ses conclusions de 1re instance, la société CTVL, alors in bonis, indiquait elle-même qu’ils n’avaient pas voulu poursuivre leur projet de construction ; que le caractère partiel du financement démontre en lui-même que les travaux n’ont pas été menés à terme ; que la garantie de livraison n’a pas été actionnée, car la société CTVL n’a jamais réussi à obtenir le permis de construire modificatif allégué, de sorte qu’ils ont refusé les substantielles modifications apportées aux plans initiaux ainsi que la prise en charge des modifications aux frais de CTVL ; que la construction n’ayant jamais été édifiée, ils se retrouvent avec un terrain dont ils n’ont nul besoin, habitant depuis des années désormais en Bretagne ; que le jugement a retenu que leur demande de remboursement du prix du terrain ne saurait prospérer dans la mesure où cette acquisition est par nature étrangère au contrat de construction de maison individuelle et qu’ils conservent, indépendamment des prestations de la société CTVL, la possibilité d’y faire édifier une construction ou le revendre ; que cependant, il ne peut être

sérieusement contesté que ce terrain n’a été acquis que pour les besoins de la construction qui aurait été impossible sans ; que c’est la société CTVL qui leur a trouvé le terrain et les a mis en relation avec l’acquéreur ; qu’étant originaires de la Guadeloupe, ils ont confié l’intégralité de leur projet constructif à la société CTVL qui s’est également chargée de la recherche du terrain d’assiette de la construction ; que cette acquisition ne leur a jamais profité et ils ont supporté les frais d’acquisition et les impositions portant dessus ; qu’en conséquence, le jugement sera annulé sur ce point et leur demande sera accueillie.

Réponse de la cour

Le contrat de construction de maison individuelle signé le 1er août 2007, prévoyait l’édification d’une maison d’habitation sur un terrain situé à [Localité 10], les conditions générales prévoyant que la maison sera édifiée sur un terrain dont le maître d’ouvrage est propriétaire ou qu’il atteste être en cours d’acquisition.

M. et Mme [S] ont acquis, suivant compromis du 1er septembre 2007 et acte authentique du 29 mars 2008, un terrain à bâtir d’une superficie de 2 362 m² situé à [Localité 10] (45) en vue de la construction d’un immeuble à usage d’habitation, pour le prix de 45 000 euros et la somme totale de 52 400 euros. L’acquisition du terrain s’est donc faite en parallèle du contrat de construction de maison individuelle.

Les appelants entendent obtenir le remboursement du prix du terrain au titre des conséquences de la résolution du CCMI et de sa non-conformité aux dispositions de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation.

Cependant, les contrats de construction et d’acquisition du terrain sont distincts de sorte que la résolution du contrat de construction de maison individuelle, ou son annulation éventuelle sur le fondement de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, n’a aucun effet sur le contrat d’acquisition du terrain, pour lequel le constructeur n’a perçu aucune somme.

M. et Mme [S] demeurent propriétaires du terrain acquis nonobstant la résolution du contrat de construction prononcée, dont ils peuvent disposer librement aux fins de revente ou d’édification d’une autre construction.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [S] de leur demande d’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société CTVL de la somme de 52 400 euros au titre du remboursement du prix d’acquisition du terrain.

Sur la fixation de la créance de M. et Mme [S] au passif de la procédure collective de la société CTVL

Moyens des parties

M. et Mme [S] indiquent qu’ils ont régulièrement déclaré leurs créances aux liquidateurs judiciaires de sorte qu’il convient de fixer leur créance à hauteur des sommes revendiquées par eux et telles que figurant dans leur déclaration de créances.

Réponse de la cour

Il convient de rappeler que le tribunal a prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle compte tenu de son inexécution par la société CTVL. Il s’ensuit que les maîtres d’ouvrage peuvent solliciter réparation du préjudice causé par la faute de leur cocontractant sur le

fondement de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

La déclaration de créances faite le 15 juin 2016 par M. et Mme [S] entre les mains du liquidateur judiciaire comporte notamment les sommes suivantes, pour lesquelles les appelants sollicitent l’inscription au passif de la procédure collective :

— les sommes exposées pour le lancement des opérations de construction imposées par l’article 2-5 du CCMI relatif aux « Formalités pour le commencement des travaux » :

la demande de branchement de leur terrain sur le réseau public d’eau potable facturée 1 315,60 euros ;

les travaux de réalisation d’un chemin d’accès pour véhicules de chantier d’un montant de 3 284,46 euros ;

l’étude préalable à la définition d’un système d’assainissement autonome d’un montant de 470 euros TTC ;

— les sommes versées au constructeur, majorées des intérêts bancaires au titre des prêts souscrits à savoir :

le 26 mars 2008 : 4 000 euros soit le montant intégral du prêt personnel Atout clic ;

le 26 mars 2008 : 23 652 euros prélevés sur le prêt immobilier Pas tendance J5 de 166 164 euros ;

le 26 mars 2008 : 21 348 euros prélevés sur le prêt à taux zéro de 21 500 euros ;

la somme de 28 430,32 euros prélevée sur le prêt immobilier Pas tendance J5 ;

les deux appels de fonds versés simultanément le 31 juillet 2008 d’un montant de 29 494,69 euros correspondant à 25 % du prix de la maison.

L’article 2.5 du contrat de construction de maison individuelle dispose que les travaux ne pourront recevoir aucun début d’exécution avant que le maître d’ouvrage n’ait fait exécuter tous les travaux préalables au démarrage du chantier et dont le maître de l’ouvrage n’a pas demandé l’exécution au constructeur. Il s’agit notamment de l’alimentation en eau du chantier, de l’alimentation en électricité et de l’accès du chantier par les camions et engins de chantier du constructeur ou de ses entrepreneurs.

M. et Mme [S] justifient avoir engagé les sommes de 1 315,60 euros au titre du branchement du terrain sur le réseau public d’eau potable, de 3 284,46 euros au titre du chemin d’accès pour véhicules de chantier et la somme de 470 euros au titre de l’étude préalable à la définition d’un système d’assainissement autonome.

Le branchement sur le réseau public d’eau potable est de nature à accroître la valeur du terrain constructible, de sorte que cette dépense ne constitue pas un préjudice indemnisable. Il n’y a donc pas lieu de l’inscrire au passif de la procédure collective de la société CTVL.

Les autres dépenses (chemin d’accès au chantier et étude préalable au système d’assainissement) étaient nécessaires à l’exécution du contrat de construction de maison individuelle et ont été engagées pour ce chantier particulier, en pure perte, compte tenu de la résolution du contrat de construction, M. et Mme [S] ne souhaitant pas poursuivre ce projet de construction.

En conséquence, ces sommes seront inscrites au passif de la procédure collective de la société CTVL, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, dès lors qu’elles constituent un préjudice causé par sa faute, et le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

S’agissant des sommes versées au constructeur, le tribunal a justement retenu qu’il résulte du décompte produit par la société Crédit Foncier de France que seule la somme de 17 696,81 euros a été débloquée au profit de la société CTVL, de sorte que la restitution du prix a été fixée à cette somme pour laquelle M. et Mme [S] ne sollicitent pas l’infirmation du jugement. Ils sont donc mal fondés à solliciter la restitution des sommes qui n’ont pas été versées au constructeur. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [S] sollicitent également l’inscription au passif de la procédure collective de la société CTVL de la somme de 100 000 euros « du fait de la faute de la société CTVL et du fait de leur inscription à la banque de France ». Cependant, cette somme ne figure nullement dans leur déclaration de créance et M. et Mme [S] ne formulent aucun moyen à l’appui de cette demande de dommages et intérêts. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la responsabilité du prêteur

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que le jugement devra être confirmé en ce qu’il a constaté la résolution de plein droit des contrats de prêts ; qu’en revanche, le jugement devra être annulé en ce qu’il les a condamnés à rembourser les sommes versées pour leur compte à la société CTVL ; qu’en l’espèce, le Crédit Foncier a commis une faute consistant en un manquement à son obligation contractuelle de conseil pour avoir versé des fonds à CTVL dans le cadre d’une opération risquée et préjudiciable ; que si le Crédit foncier reconnaît lui-même la responsabilité de la société CTVL dans la résolution du CCMI, il ne peut, compte tenu des circonstances de l’espèce, chercher à leur en faire supporter les conséquences ; qu’en tout état de cause, l’équité ne commande pas qu’ils soient victimes de l’incurie de la société CTVL qui les a maintenus dans la croyance que la maison qu’ils avaient choisie leur serait délivrée ; que le banquier est tenu de vérifier, avant toute offre de prêt, que le contrat qui lui a été transmis comporte les énonciations visées à l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation ; que le CCMI n’est pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation en ce que le détail poste par poste individuellement chiffré des travaux restant à leur charge ne figure pas au CCMI ni en annexe d’aucun autre document ; que les dispositions de l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées, le constructeur étant dans l’incapacité de leur fournir les travaux d’adaptation au sol indispensables à l’implantation de leur pavillon ; que le CCMI ne contient aucune indication relative à l’obtention d’un permis de construire, ni aucune indication selon laquelle ils pouvaient se faire assister par un architecte ou professionnel ; que la banque a une obligation de vérification de la conformité du contrat de construction avec les dispositions de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation et peut être tenu en cas de manquement de sa part à des dommages intérêts au profit du maître de l’ouvrage ; qu’en raison sa propre faute, le Crédit Foncier sera condamné à leur payer une somme de 25 000 euros, car si les conditions de validité du CCMI avaient été vérifiées en amont par la banque, elle n’aurait pas accordé les prêts ayant engendré la situation actuelle.

La société Crédit Foncier de France réplique que si la cour devait confirmer la résolution des contrats de prêt, ce serait uniquement en conséquence de la résolution du contrat de construction et en raison de l’interdépendance entre le contrat principal et les contrats de prêts accessoires ; qu’il ne peut plus être question d’annulation du contrat de construction qui emporterait, par voie de conséquence, l’annulation des contrats de prêt ; que les textes et la jurisprudence cités par M. et Mme [S] se rapportent à des crédits à la

consommation et plus précisément aux crédits affectés, et ne sont aucunement applicables aux crédits immobiliers destinés à financer une opération de construction d’une maison individuelle, avec acquisition du terrain à bâtir ; qu’une telle opération ne pourrait d’ailleurs être financée si les obligations de l’emprunteur envers le prêteur ne prenaient effet qu’à compter de l’exécution totale de la prestation ; qu’elle n’a commis aucune faute ; qu’une opération d’acquisition d’un terrain à bâtir et de construction d’une maison individuelle, s’inscrivant dans le dispositif légal et réglementaire protecteur du contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan, ne peut être qualifiée, a priori, d’opération risquée et préjudiciable pour laquelle l’établissement prêteur serait débiteur d’une obligation de conseil particulière ; qu’elle n’a commis aucune faute dans la remise des fonds, ceux-ci ayant été débloqués sur demandes expresses de M. et Mme [S], ce que ces derniers n’ont jamais contesté ; que les emprunteurs ne sauraient, sans enrichissement sans cause, tout à la fois conserver ledit terrain et le capital qu’ils ont emprunté pour financer son acquisition ; que les prétentions fondées sur une responsabilité du prêteur qui dériverait d’une prétendue absence de vérification de la conformité formelle du contrat de construction aux dispositions des articles L.231-1 et L. 231-2 du code de la construction sont irrecevables pour cause de prescription et sont au surplus mal fondées ; que les manquements qui lui sont reprochés sont inexistants et ne pourraient, en tout état de cause, conduire à exonérer M. et Mme [S] de leur obligation de restituer le capital emprunté ; qu’il est de jurisprudence établie que le préjudice pouvant résulter de la responsabilité du prêteur consiste en la perte d’une chance de se détourner d’un constructeur peu respectueux de la législation en vigueur, mais aucune demande n’est formée sur le fondement d’une éventuelle perte de chance ; que la demande visant à obtenir sa condamnation à verser la somme de 25 000 euros est totalement nouvelle en cause d’appel, et devra être déclarée irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile ; que cette demande ne pourrait, en tout état de cause, qu’être déclarée injustifiée en son principe comme en son quantum, et donc mal fondée, aucun développement ne figurant dans les écritures des appelants relativement à cette demande qui reste inexpliquée et sans justification du moindre fondement en droit et en fait.

Réponse de la cour

Au jour de la conclusion des contrats de prêt, le délai de prescription en matière contractuelle était de trente années.

Aux termes de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les dispositions transitoires de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 prévoient que les dispositions qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, M. et Mme [S] fondent leur action en responsabilité à l’encontre du prêteur sur le défaut de vérification par celui-ci de la conformité du contrat de construction de maison individuelle aux dispositions des articles L.231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, avant le déblocage des fonds.

Il convient de rappeler que le jugement a, de manière définitive, déclaré M. et Mme [S] prescrits en leur demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 1er août 2007 avec la société CTVL, le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité fondée sur le non-respect des dispositions d’ordre public de L.231-1 du code de la construction et de l’habitation, étant fixé au jour de la signature du contrat.

Le fait dommageable permettant d’exercer l’action en responsabilité du prêteur pour défaut de vérification de la conformité du contrat aux dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation était donc connu des emprunteurs dès la signature du contrat de construction de maison individuelle le 1er août 2007.

Le nouveau délai de cinq années a commencé à courir à compter du 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, pour expirer le 19 juin 2013.

L’action en responsabilité du prêteur fondée sur les dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation n’a été développée pour la première fois par M. et Mme [S] que dans leurs conclusions notifiées en première instance le 3 septembre 2019.

Les demandes de M. et Mme [S] formées à l’encontre de la société Crédit Foncier de France sont donc prescrites et seront déclarées irrecevables.

Sur la créance du prêteur

Le tribunal a condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à la société Crédit Foncier la somme de 65 612,85 euros de capital emprunté, mais a également dit que les frais de dossier, les cotisations d’assurance et les échéances de remboursement des prêts susvisés n° 6299568, n° 6299867 et n° 12696659 réglés par M. et Mme [S] viendront en déduction des sommes dues à la société Crédit Foncier.

Or, la société Crédit Foncier de France justifie que la somme de 65 612,85 euros constitue la somme due par M. et Mme [S] après déduction des frais de dossier, des cotisations d’assurances et des échéances perçues.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à la société Crédit Foncier la somme de 65 612,85 euros au titre du capital emprunté. En revanche, la société Crédit Foncier de France étant fondée en son appel incident, le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que les frais de dossier, les cotisations d’assurance et les échéances de remboursement des prêts susvisés n° 6299568, n° 6299867 et n° 12696659 réglés par M. et Mme [S] viendront en déduction des sommes dues à la société Crédit Foncier, sans qu’il y ait lieu de statuer à nouveau sur ce point.

Sur la demande en garantie formée à l’encontre du liquidateur judiciaire de la société CTVL

Les appelants demandent de condamner Maîtres [E] et [U] pris en leurs qualités de liquidateurs de la société CTVL à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge envers le Crédit Foncier ou toute autre personne. Cependant, ils ne formulent aucun moyen à l’appui de cette prétention, outre le fait que les sommes dues à la société Crédit Foncier ne sont que la conséquence de leur obligation de restituer le capital emprunté. Cette demande sera donc rejetée, et le jugement qui a omis de statuer sur cette prétention sera complété en ce sens.

Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la créance de dépens et des frais résultant de l’application de l’article 700 du code de procédure civile mise à la charge du débiteur trouve son origine dans la décision qui statue sur ces frais et dépens et entre dans les prévisions de l’article L. 622-17 du code de commerce lorsque cette décision est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective (3e Civ., 7 octobre 2009, pourvoi n° 08-12.920).

Il convient de condamner Me [E] et Me [U] ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société CTVL aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles formée par la société Crédit Foncier de France sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [S] de leur demande d’inscription au passif de la procédure collective de la société CTVL des dépenses engagées au titre des formalités pour le commencement des travaux ;

— rappelé que les frais de dossier, les cotisations d’assurance et les échéances de remboursement des prêts susvisés n° 6299568, n° 6299867 et n° 12696659 réglés par M. et Mme [S] viendront en déduction des sommes dues à la société Crédit foncier ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

FIXE au passif de la procédure collective de la société CTVL les créances suivantes de M. et Mme [S] :

—  3 284,46 euros au titre du chemin d’accès pour véhicules de chantier ;

—  470 euros au titre de l’étude préalable à la définition d’un système d’assainissement autonome ;

Outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

DÉBOUTE M. et Mme [S] du surplus de leurs demandes d’inscription de créances au passif de la société CTVL ;

DÉCLARE les demandes de M. et Mme [S] à l’encontre de la société Crédit Foncier de France irrecevables ;

DÉBOUTE M. et Mme [S] de leur demande en garantie formée à l’encontre de Maîtres [E] et [U] ès-qualités de liquidateurs judiciaires de la société CTVL ;

DÉBOUTE la société Crédit Foncier de France de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maîtres [E] et [U] ès-qualités de liquidateurs judiciaires de la société CTVL à payer à M. et Mme [S] la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maîtres [E] et [U] ès-qualités de liquidateurs judiciaires de la société CTVL aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT