COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/05/2025

M^e Matthieu MHAMDI

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

ARRÊT du : 20 MAI 2025

N° : – 25

N° RG 23/00003 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GWLI

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ d’ORLEANS en date du 28 Novembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291665958636

S.C.E.A. LES AVEREAUX (anciennement EARL), enregistrée au RCS d’ORLEANS au n° 440 987 600, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Matthieu MHAMDI, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Marc MONTI de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES,

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265306840957863

S.A.S. [B] AGRICULTURE immatriculée au RCS de TROYES sous le n° 706 980 182, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice HERCOT de la SELARL JOFFE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :17 Décembre 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 MARS 2025, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 20 mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant compromis de vente établi par acte sous seing privé du 19 décembre 2017, la société Les Avereaux a vendu, sous conditions suspensives, à la société [B] Agriculture deux parcelles à usage agricole situées sur la commune de [Localité 9] (45), l’acquéreur souhaitant y construire un silo de stockage de céréales. Concomitamment, les parties ont conclu à titre accessoire un contrat de mise à disposition de matériel d’irrigation devant prendre effet au jour de la réitération de la vente par acte authentique.

Le délai de réalisation des conditions suspensives a été prorogé par deux avenants successifs, le second fixant la date de réalisation de la vente au 15 septembre 2020. La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, la société Les Avereaux a, par acte d’huissier de justice du 6 avril 2021, fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Orléans la société [B] Agriculture aux fins d’ordonner la vente judiciaire des parcelles et de fixer le prix de vente.

Par jugement en date du 28 novembre 2022, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— condamné la société [B] Agriculture à régler à la société Les Avereaux la somme de 8 651,03 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté la société Les Avereaux de ses demandes tendant à ordonner la vente judiciaire, et subsidiairement à ordonner la réitération forcée de la vente ;

— débouté la société Les Avereaux de sa demande en exécution forcée du contrat de mise à disposition sous astreinte ;

— débouté la société Les Avereaux de sa demande de retrait des piézomètres sous astreinte ;

— débouté la société Les Avereaux de sa demande de condamnation de la société [B] Agriculture à lui verser la somme de 20 180 euros au titre de la clause pénale ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— condamné la société [B] Agriculture aux entiers dépens ;

— condamné la société [B] Agriculture à régler à la société Les Avereaux la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 17 décembre 2022, la société Les Avereaux a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— débouté la société Les Avereaux de ses demandes tendant à ordonner la vente judiciaire, et subsidiairement à ordonner la réitération forcée de la vente ;

— débouté la société Les Avereaux de sa demande en exécution forcée du contrat de mise à disposition sous astreinte ;

— débouté la société Les Avereaux de sa demande de condamnation de la société [B] Agriculture à lui verser la somme de 20 180 euros au titre de la clause pénale ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, la société Les Avereaux demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ses chefs visés dans la déclaration d’appel ;

Statuant à nouveau :

— dire et juger que la société [B] Agriculture est entièrement responsable de l’absence de levée des conditions suspensives prévues au compromis de vente et avenants ;

— dire et juger que dès lors ces conditions suspensives sont réputées levées ;

— dire et juger parfaite la vente intervenue le 17 décembre 2017 ;

Par conséquent,

— ordonner la vente judiciaire entre des parcelles sises à [Localité 9] cadastrées :

ZM n° 2p, lieudit [Adresse 5] d’une contenance totale de 09ha 41a 00ca dont superficie vendue de 01ha 56a 14ca ;

YA n°6 lieudit [Adresse 5] d’une contenance totale de 02ha 5a 39ca dont superficie vendue de 01ha 94a 16ca ;

— fixer le prix de vente à la somme de 201 800 ' ;

— ordonner la publication de l’arrêt ordonnant la vente au service de la publicité foncière et dire que l’arrêt publié vaudra titre de propriété ;

Subsidiairement,

— ordonner la réitération forcée de la vente, au prix de 201 800 ' par-devant l’étude de Me [V] [P], notaire à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] ;

— juger que cette réitération devra survenir dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, le cas échéant, condamner la société [B] Agriculture à une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;

— condamner la société [B] à exécuter les termes du contrat de mise à disposition de matériel d’irrigation du 19 décembre 2017 à compter de la date de la vente judiciaire ou de la date de réitération de la vente et ce sous astreinte de 500 ' par jour de retard jusqu’à complète mise à disposition du matériel objet du contrat ;

— condamner la société [B] Agriculture à lui payer la somme de 20 180 ' au titre de la clause pénale ;

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société [B] Agriculture à lui payer la somme de 20 180 ' à titre de dommages et intérêts en raison de la faute contractuelle de la société [B] Agriculture ;

En tout état de cause,

— débouter la société [B] Agriculture de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société [B] Agriculture à lui payer la somme de 6 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [B] Agriculture aux entiers dépens ;

— confirmer le jugement pour le surplus.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, la société [B] Agriculture demande à la cour de :

— déclarer la société Les Avereaux mal fondée en son appel, l’en débouter ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a : débouté la société Les Avereaux de ses demandes tendant à ordonner la vente judiciaire, et subsidiairement à ordonner la réitération forcée de la vente ; débouté la société Les Avereaux de sa demande en exécution forcée du contrat de mise à disposition sous astreinte ; débouté la société Les Avereaux de sa demande de retrait des piézomètres sous astreinte ; débouté la société Les Avereaux de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 20 180 euros au titre de la clause pénale ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a : condamné la société [B] Agriculture à régler à la société Les Avereaux la somme de 8 651,03 euros à titre de dommages et intérêts ; condamné la société [B] Agriculture aux entiers dépens ; condamné la société [B] Agriculture à régler à la société Les Avereaux la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

Statuant à nouveau :

— débouter la société Les Avereaux de sa demande tendant au paiement de la somme de 8 651,03 euros à titre d’indemnisation des réparations dues aux dégradations prétendument causées par la présence des piézomètres ;

— débouter la société Les Avereaux de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 20 180 euros ;

— débouter la société Les Avereaux de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

— débouter la société Les Avereaux de toutes demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Les Avereaux à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Les Avereaux aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La cour a sollicité les observations des parties sur la clause du compromis suivante, et l’absence de mise en demeure de l’acquéreur de réitérer la vente :

« si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes ».

Par note en délibéré du 24 mars 2025, la société [B] Agriculture a indiqué que si sa demande de rejet des prétentions de la société Les Avereaux est d’abord fondée sur l’impossibilité de considérer que les conditions suspensives prévues par le compromis auraient défailli par sa faute, c’est à juste titre que la cour soulève les dispositions du compromis figurant au paragraphe 7 de la clause intitulée « Réitération authentique » ; que de cette clause, il résulte que, même s’il devait être considéré que c’est par sa faute que les conditions suspensives prévues par le compromis de vente ont défailli, la société Les Avereaux ne pouvait former judiciairement de demande de réitération forcée de la vente avant la constatation formelle du refus de [B] Agriculture de signer l’acte authentique ; que cette disposition est parfaitement régulière et, en cas d’instance introduite en violation de ses exigences, systématiquement sanctionnée par le rejet pur et simple des prétentions du demandeur ; qu’à défaut de mise en demeure et de constatation d’un tel refus et faute d’avoir déféré aux conditions contractuellement prévues entre les parties, l’ensemble des demandes de la société Les Avereaux, et plus particulièrement celles tendant notamment à ordonner la vente judiciaire, ordonner la réitération de la vente, et à condamner la société [B] Agriculture à lui payer la somme de 20 180 ' au titre de la clause pénale ne sauraient prospérer.

Par note en délibéré du 26 mars 2025, la société Les Avereaux a indiqué que la cour interroge simplement les parties sur l’absence de mise en demeure relativement à la clause visée mais sans évoquer le moyen qu’elle relève d’office et qu’elle entend tirer des observations sollicitées ce qui ne permet pas aux parties d’apprécier les intentions de la cour et donc de répondre efficacement ; qu’à supposer que la cour entende tirer de ce moyen une quelconque fin de non-recevoir, il n’apparaît pas que les modalités d’application de cette clause relève de l’ordre public impliquant que son application ou non puisse faire l’objet d’un moyen relevé d’office ; qu’elle n’a pas mis en demeure la société [B] spécifiquement de réitérer la vente, mais la clause visée n’assortit le défaut de mise en demeure préalable d’aucune sanction ; qu’au demeurant, il ressort des éléments du dossier que dès le mois d’octobre 2020, la société [B] a notifié son intention de ne pas réitérer la vente ; que le notaire de la société [B] indiquera d’ailleurs très clairement que selon elle le compromis était caduque ; que dès lors, adresser une mise en demeure préalable à la société [B] eut été inutile ; qu’au surplus, il est de jurisprudence constante que l’assignation peut constituer en elle-même une interpellation valant mise en demeure ; que si par impossible la cour devait tirer quelque conséquence que ce soit de l’absence de mise en demeure préalable à l’assignation, il sera fait observé que la clause ne concerne que l’action en réitération forcée de la vente laquelle est visée expressément, de sorte que la demande de condamnation de la société [B] à l’indemnité d’immobilisation de 10 % ainsi que les autres frais et dommages et intérêts ne sont pas concernés par l’exigence d’une mise en demeure.

MOTIFS

I- Sur les conditions suspensives

A- Sur le caractère impossible des conditions suspensives

Moyens des parties

La société [B] Agriculture soutient que malgré un changement du code civil, l’obligation conclue sous une condition suspensive impossible ne peut jamais naître et la jurisprudence ancienne sur la qualification de ces conditions impossibles peut donc être transposée à la convention en cause ; que l’impossibilité de l’événement doit s’apprécier à la date de la stipulation ; que le compromis de vente était assorti de deux conditions suspensives tenant à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours pour la construction d’un silo de stockage de céréales, et à l’obtention d’une autorisation purgée de tous recours délivrée par l’autorité compétente pour l’exploitation d’un silo de stockage de céréales ; que ces deux conditions étaient, dès la conclusion du contrat, impossibles du fait du caractère inconstructible des parcelles ; qu’elle a néanmoins conclu le compromis, puis persisté dans ses tentatives dans l’espoir du changement des règles d’urbanisme, annoncé par la mairie de [Localité 9] ; que ce changement n’ayant finalement pas eu lieu, les conditions sont en tout état de cause demeurées impossibles ; que le certificat d’urbanisme d’information, délivré le 21 février 2018, par la commune au notaire de la société Les Avereaux indiquait déjà que la zone envisagée pour la construction n’était pas constructible ; que cet état de fait a d’ailleurs été confirmé, le 16 octobre 2018, par le certificat d’urbanisme opérationnel refusant le permis de construire aux motifs que le projet était situé en zone non constructible, en dehors du périmètre urbanisable, était situé dans une zone naturelle agricole cultivée, et était de nature à engendrer une urbanisation dispersée, et à porter atteinte aux paysages naturels environnants, ou à compromettre les activités agricoles ou forestières ; qu’encouragée malgré ce refus par le soutien informel de la mairie de [Localité 9], et la perspective qui lui avait été présentée d’une évolution prochaine de la réglementation en faveur du projet, elle a persisté et, d’un commun accord avec la société Les Avereaux, prorogé par deux fois le délai d’obtention du permis ; que finalement, la nouvelle réglementation n’est intervenue que très tard, et le nouveau PLUI n’a été approuvé par le Conseil Communautaire que le 25 mars 2021 ; que par ailleurs, la classification des terrains n’a finalement pas été modifiée par ce nouveau plan, de sorte qu’ils ne sont, à ce jour, toujours pas constructibles ; que les certificats d’urbanisme sont explicitement fondés sur des éléments antérieurs à la conclusion du compromis, à savoir la carte communale approuvée le 30 août 2005 et l’article L.111-4 du code de l’urbanisme ; qu’en application de cette carte communale, les terrains objets du compromis de vente n’étaient pas constructibles ; que même à considérer qu’aucun document local d’urbanisme n’était applicable, l’article L.111-3 du code de l’urbanisme pose un principe d’interdiction des constructions sur des terrains agricoles ; que c’est donc uniquement par exception que sont autorisées, en dehors de ces parties urbanisées et à des conditions très strictes, certaines constructions ; que l’article L.111-4 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du compromis de vente initial, disposait que peuvent toutefois être autorisées en dehors des parties urbanisées de la commune les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées ; que l’exception tenant à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles n’est entrée en vigueur que le 25 novembre 2018 ; qu’en tout état de cause, il apparaît manifeste qu’aucune de ces deux exceptions n’aurait été susceptible de permettre la réalisation du projet envisagé ; qu’un silo à céréales construit par une entreprise dont l’activité n’est pas l’exploitation agricole, mais le négoce des produits issus de cette exploitation, ne constitue pas une construction nécessaire à l’exploitation agricole, mais un bâtiment industriel exclu du bénéfice des exceptions de l’article L.111-4 du code de l’urbanisme ; que cette nature purement industrielle ressort également du dossier déposé dans le cadre de sa demande de permis de construire, qui ne mentionne aucune activité agricole effective, mais une activité purement industrielle de stockage et préparation des produits agricoles pour leur commercialisation ; que les plans annexés au dossier de permis de construire témoignent bien de ce que les constructions envisagées rendraient purement et simplement impossible toute activité agricole sur les parcelles, qui seraient entièrement occupées par les bâtiments industriels objets de la demande de permis de construire ; que dès lors, que ce soit en application du règlement national d’urbanisme ou de la carte communale, la construction des installations envisagées était incontestablement impossible au jour de la signature du compromis de vente, et il importe peu à cet égard que le compromis de vente ait été conclu devant notaires ; que le jugement entrepris doit donc nécessairement être infirmé en ce qu’il a considéré que la condition suspensive ne peut ainsi être considérée comme impossible ; que dès lors que ce caractère impossible doit être apprécié au jour de la conclusion du contrat, il est parfaitement indifférent que la réglementation locale rendant la condition impossible évolue postérieurement à cette date, l’obstacle à la naissance de l’obligation ; que néanmoins, le caractère impossible de la condition tenant à l’obtention d’un permis de construire a bien subsisté ; qu’il était également impossible d’obtenir l’autorisation d’exploiter pour les mêmes motifs ; que l’éventuelle carence fautive d’une partie dans la levée des conditions suspensives est sans conséquence dès lors que la condition s’avère par ailleurs impossible.

La société Les Avereaux réplique que les parties savaient pertinemment qu’au moment du compromis un PLU était en cours d’élaboration et que le projet avait le soutien des élus pour aménager la réglementation et permettre les aménagements prévus ; que c’est d’ailleurs pour cela que divers avenants ont été signés pour permettre d’articuler les différents plannings entre la modification des règles locales d’urbanisme et les demandes administratives qu’il incombait à la société [B] de déposer ; que la société [B] Agriculture est donc de mauvaise foi ; qu’à aucun moment, la clause suspensive n’était impossible et certainement pas sur le motif allégué, à savoir le classement des parcelles en zone agricole avec pour conséquence leur nature inconstructible ; que la société [B] Agriculture avait pour projet initial la construction d’un silo de stockage de céréales qui est un bâtiment agricole par nature ; qu’au moment de la signature, la commune de [Localité 9] ne disposait pas encore d’un PLU de sorte qu’elle était soumise au règlement national d’urbanisme (RNU) régit par les articles L.111-1 et suivants du code de l’urbanisme et notamment à l’article L111-4 qui dispose que certaines constructions peuvent toutefois être autorisés en dehors des parties urbanisées de la commune ; qu’il n’y avait pas d’incompatibilité entre les restrictions du RNU sur les zones agricoles et le projet de l’entreprise [B] mais au surplus la motivation indiquée dans le certificat d’urbanisme opérationnel du 16 octobre 2018 apparaît hautement contestable au regard de ces dispositions, les installations de silo étant parfaitement nécessaires à l’exploitation agricole, et donc à la préservation des exploitations ; qu’il n’y avait donc aucune impossibilité théorique à la réalisation du projet et la société [B] Agriculture le savait parfaitement, sans quoi elle n’aurait pas procédé à deux reprises au prolongement des dates de réalisation des conditions suspensives ; que si tel avait été le cas, cela n’aurait pu échapper à une entreprise de la dimension de la société [B] et cette dernière aurait mis très rapidement fin à l’opération qu’elle n’aurait sans doute jamais initiée ; qu’au demeurant, s’agissant d’un compromis authentique, à l’évidence si les conditions suspensives étaient apparues comme impossibles, le notaire chargé d’assurer l’efficacité de son acte n’aurait pas manqué d’alerter les parties sur ce point et n’aurait pas permis une telle signature ; que c’est l’abandon du projet par la société [B] en cours de route et son absence totale de retour qui a finalement conduit les élus à maintenir le PLU en l’état ; que la société [B] n’a pas fait le nécessaire aux dates requises de sorte qu’elle ne peut aujourd’hui se réfugier derrière ses arguties pour couvrir sa faute et c’est l’abandon par elle du projet qui a conduit à son impossibilité et non l’inverse ; que le permis de construire n’a pas été rejeté en raison d’une incompatibilité du projet avec le PLU mais bel et bien en raison d’un dossier incomplet, ce d’autant que cette dernière a communiqué de façon extrêmement tardive ses propres documents descriptifs du projet ; que la cour ne saurait suivre la société [B] Agriculture lorsqu’elle prétend que le critère de l’impossibilité doit s’apprécier au jour de la signature sans tenir compte de l’ensemble des donnés du dossier ; que cette impossibilité ne s’est en réalité concrétisée qu’a posteriori et uniquement du fait de l’abstention de la société [B] de mener à bien les diligences qui lui incombaient au titre des conditions suspensives.

Réponse de la cour

L’article 1304 du code civil dispose que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Le compromis de vente stipule au titre de l’usage du bien :

« Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage agricole.

L’acquéreur déclare qu’il entend l’utiliser pour la construction d’un silo de stockage de céréales ».

Il était également stipulé les conditions suspensives suivantes :

« A°) Obtention d’un permis de construire

Règles générales

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait avant le 31 décembre 2018 pour la construction d’un silo de stockage de céréales.

Il est précisé que l’acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, et ce au plus tard le 30 juin 2018, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

[']

B°) Obtention de l’autorisation d’exploiter

La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention d’une autorisation purgée de tout recours délivrée par l’autorité compétente pour l’exploitation d’un silo de stockage de céréales sur le bien présentement acquis, au plus tard avant le 31 décembre 2018. À cet effet, l’acquéreur s’oblige à déposer son dossier de demande d’autorisation au plus tard le 30 juin 2018 et à fournir tout justificatif de dépôt au notaire rédacteur des présentes ».

Un premier avenant au compromis de vente en date du 9 octobre 2018 a prorogé les dates de réalisation des conditions suspensives au 30 juin 2019, ainsi que la date de réalisation de la vente au 30 septembre 2019. Un second avenant en date du 20 décembre 2019 a fixé la date ultime de dépôt du permis de construire et de l’autorisation d’exploiter au 30 mars 2020, pour une réalisation de la vente au plus tard le 15 septembre 2020.

Le 17 mars 2020, la société [B] Agriculture a formé une demande d’autorisation d’exploiter. Le 30 mars 2020, elle a déposé une demande de permis de construire portant sur une plateforme de stockage d’engrais et céréales comprenant : bureau de pesage avec pont bascule, bâtiment stockage engrais vrac, silos, séchoir, fosses vrac, tour et élévateur, passerelles et locaux techniques.

Par courrier du 16 juin 2020, le maire de la commune de [Localité 9] a notifié à la société [B] Agriculture d’une part la modification du délai d’instruction de la demande de permis de construire compte-tenu de la nécessité de procéder à une enquête publique, d’autre part la nécessité de lui communiquer les pièces suivantes manquantes ou insuffisantes :

« PCO. Nb exemplaires. Veuillez nous fournir 2 exemplaires supplémentaires.

PC11-3. Attestation de conformité [Art R.-431-16 d) du code de l’urbanisme]. Veuillez nous fournir une attestation de conformité d’installation d’assainissement non collectif.

PC11. Etude d’impact ou décision de dispense [Art R.431-16 a) du code de l’urbanisme]. Veuillez nous fournir l’étude d’impact sur l’environnement ou la décision de dispense d’une telle étude »

Le maire a alors informé le pétitionnaire pour adresser ces pièces dans le délai de 3 mois à compter de la réception du courrier et qu’à défaut de compléter le dossier dans ce délai, la demande sera automatiquement rejetée.

La société [B] Agriculture ne justifie pas avoir adressé ces pièces dans le délai de trois de la réception du courrier du 16 juin 2020, et par courrier du 17 septembre 2020, le maire de la commune de [Localité 9] a notifié au pétitionnaire une décision de rejet implicite de la demande de permis de construire faute de communication des pièces sollicitées.

Ainsi, il est établi que la société [B] Agriculture n’a pas déposé un dossier de permis de construire complet dans le délai prévu par le compromis de vente tel que complété par les avenants précités. Pour éviter que la défaillance de la condition suspensive lui soit imputable, la société [B] Agriculture soutient que les conditions suspensives précitées étaient impossibles en raison de l’interdiction de construction dans la zone où les parcelles sont situées.

Si l’article 1172 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 prévoyait que toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes m’urs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend, ce texte n’est pas applicable au compromis de vente conclu postérieurement au 1er octobre 2016, date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance précitée.

Les dispositions du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicables en la cause, n’ont pas repris l’exigence d’une condition possible, l’article 1304-1 du code civil prescrivant seulement que la condition soit licite, à peine de nullité.

En outre, si le certificat d’urbanisme d’information mentionnait que les parcelles vendues étaient situées dans une commune dotée d’une carte communale susvisée, régie par le règlement national d’urbanisme et dans une zone non constructible, les parties ont signé le compromis de vente, et ont convenu de la prorogation des délais de réalisation des conditions suspensives et de réitération de la vente par acte authentique que parce qu’elles estimaient que la délivrance d’un permis de construire était néanmoins possible, au regard de l’évolution envisagée des règles d’urbanisme applicables.

Il s’avère en effet que la société [B] Agriculture a souhaité persister dans son intention d’acquérir le bien aux fins de réalisation de la construction projetée nonobstant le fait que le 16 juin 2018, le maire de la commune de [Localité 9] a délivré un certificat d’opération non réalisable pour les motifs suivants :

« Considérant que le projet sera refusé en application de l’article R.111-14 du code de l’urbanisme, en raison de sa localisation, étant de nature à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés, où à compromettre les activités agricoles ou forestières.

Considérant que compte tenu de la situation dans un paysage naturel ouvert, le projet qui prévoit l’implantation de silos d’une hauteur de 60 m, de 43 m, de cellules de près de 30 m, dans un secteur dégagé et sur un point haut, serait de nature à porter atteinte au paysage et à l’environnement compte tenu de son impact en application de l’article R.111.27 du code de l’urbanisme ».

Il convient de relever que l’article R.111-14 du code de l’urbanisme ne prévoit nullement une obligation pour le maire de refuser une demande de permis de construire, le texte ne prévoyant qu’une simple faculté :

« En dehors des parties urbanisées des communes, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation ou sa destination :

1° A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ;

2° A compromettre les activités agricoles ou forestières, notamment en raison de la valeur agronomique des sols, des structures agricoles, de l’existence de terrains faisant l’objet d’une délimitation au titre d’une appellation d’origine contrôlée ou d’une indication géographique protégée ou comportant des équipements spéciaux importants, ainsi que de périmètres d’aménagements fonciers et hydrauliques ».

Il est de même pour l’article R.111-27 du code de l’urbanisme :

« Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Le certificat d’urbanisme opérationnel ne mentionnait donc pas une impossibilité juridique de délivrer le permis de construire, mais seulement l’intention du maire de la commune, au jour du certificat, d’exercer sa faculté de refuser le permis de construire sur le fondement des articles R.111-14 et R.111-27 du code de l’urbanisme.

En outre, ce certificat d’urbanisme qui avait une durée de validité de 18 mois, n’a pas empêché la société [B] Agriculture, postérieurement à l’expiration de ce délai, de déposer un permis de construire pour l’édification de la plateforme de stockage d’engrais et céréales, le 30 mars 2020, établissant que la délivrance d’un permis de construire demeurait possible.

Dans ses conclusions récapitulatives, la société [B] Agriculture explique d’ailleurs qu’elle « comptait sur le soutien de la mairie de [Localité 9], qui lui avait fait espérer la mise en place d’une zone spécifique permettant de rendre les terrains constructibles », de sorte qu’elle n’a pas été dissuadée de poursuivre son projet en dépit du caractère alors inconstructible des parcelles.

Aucun refus de permis de construire n’a été prononcé par le maire de la commune de [Localité 9] fondé sur les règles d’urbanisme applicables, puisque la demande a été implicitement rejetée faute pour la société [B] Agriculture d’avoir communiqué les pièces nécessaires à l’instruction de la demande.

En tout état de cause, aucun élément ne permet par ailleurs de démontrer que le maire de la commune aurait nécessairement pris une décision de rejet de la demande de permis de construire si le dossier avait pu être instruit, dès lors que le caractère non-réalisable de l’opération figurant sur le certificat d’urbanisme opérationnel résultait d’une simple faculté de rejet prévue par les articles R.111-14 et R.111-27 du code de l’urbanisme, et que le maire de la commune avait manifesté, aux dires de la société [B] Agriculture, son soutien à son projet.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas établi que le défaut de délivrance du permis de construire doit être imputé à l’existence de conditions suspensives dont la réalisation aurait été impossible.

B- Sur la défaillance des conditions suspensives

Moyens des parties

La société [B] Agriculture soutient que l’autorisation d’exploiter, la demande a été présentée par courriel le 17 mars 2020 ; que la demande de permis de construire, ensuite, a bien été transmise à l’administration par courrier du 30 mars 2020, soit le dernier jour du délai imparti ; que du fait des mesures sanitaires strictes en place depuis seulement une quinzaine de jours en raison du début de la crise du covid-19, les délais de distribution du courrier étaient particulièrement longs et imprévisibles ; que c’est la raison pour laquelle il n’en a été accusé réception que quatre jours plus tard, le 3 avril 2020 ; que dans ces conditions, on ne saurait lui reprocher son manque de diligence dans la conduite du projet ; que même en l’absence de stipulation expresse d’un délai d’accomplissement de la condition suspensive, on ne peut conclure que la condition n’est assortie d’aucune limite temporelle et qu’elle est susceptible de se réaliser à tout moment ; qu’il convient de rechercher dans les termes de l’accord la commune intention des parties et de prendre en compte l’éventuel délai qu’elles ont tacitement entendu fixer ; que si la date de réitération constitue la date à partir de laquelle les parties pourront avoir recours à l’exécution forcée, c’est uniquement sous réserve que l’ensemble des conditions suspensives soient préalablement remplies ; que le dernier avenant ne prévoit plus aucune date limite d’accomplissement des conditions, mais mentionne en revanche une date extrême de réalisation de ce compromis de vente fixée au 15 septembre 2020 ; que cette date doit être regardée comme correspondant également à la date conçue par les parties comme date butoir de réalisation des conditions ; qu’au 15 septembre 2020, aucune décision favorable n’avait été rendue concernant la demande de permis déposée fin mars 2020 ; qu’une décision de refus est finalement intervenue, après l’expiration du délai, le 23 septembre ; que si la société Les Avereaux soutient que, du fait d’un défaut de dépôt des documents complémentaires sollicités par courrier du 16 juin 2020, la condition tenant à l’obtention du permis de construire devrait être considérée comme accomplie, ce courrier lui avait également indiqué que le délai d’instruction du dossier était porté à dix mois, soit un délai expirant le 3 février 2021, postérieurement au délai de réalisation des conditions suspensives fixée au 15 septembre 2020 ; que la signature des deux avenants, alors que certaines des dates butoirs prévues par la promesse étaient dépassées, ne peut en aucun cas traduire l’intention générale des parties de ne faire produire aucun effet à certaines causes de caducité, mais simplement leur volonté ponctuelle de renoncer à une caducité acquise, afin de poursuivre leur projet ; qu’à l’inverse, et en l’absence d’un tel accord des parties, la caducité a bien été acquise le 15 septembre 2020, et fait nécessairement obstacle à toute réitération de la vente ; qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des diligences inutiles et vouées à l’échec, et rien ne justifie donc que la condition soit réputée accomplie ; que le 15 septembre 2020, le permis de construire n’ayant pu être obtenu compte tenu de la prorogation substantielle des délais d’instruction, la condition a régulièrement défailli.

La société Les Avereaux réplique que l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ; que la société [B] Agriculture n’a déposé ses demandes administratives qu’au 17 mars 2020 pour l’autorisation d’exploiter et au 30 mars 2020 ; que ce simple fait la met en faute au regard des engagements pris lors du compromis initial ainsi que du premier avenant, la date de dépôt n’ayant été modifiée que bien plus tard, lors de la signature du second avenant en décembre 2019 ; que la commune a indiqué lors de cet entretien que par courrier du 9 juin 2020 notifié à [B] le 16 juin 2020, il a été demandé à la société défenderesse de compléter son dossier avec divers éléments, accordant à la société un délai de 3 mois pour compléter le dossier ; que la société [B] n’a jamais répondu à ce courrier et n’a jamais communiqué les documents manquants ; que c’est donc pour ce motif que la commune a notifié le 17 septembre 2020 une décision de rejet de la demande de permis ; que si la décision en elle-même a été notifiée postérieurement à la date de réalisation de la vente, force est de constater que la demande de documents complémentaires, quant à elle, est parvenue bien avant cette date butoir ; que la non-réalisation de la condition suspensive n’est due qu’aux agissements de la société [B] Agriculture qui, abandonnant le projet n’a pas déposé les documents complémentaires sollicités par la commune, empêchant dès lors toute possibilité d’obtenir le permis de construire prévu dans le compromis ; que le jugement devra être confirmé en ce qu’il a réputé accomplie la condition suspensive tenant à la délivrance du permis de construire dans la mesure où elle a défailli par la faute de la société [B] Agriculture ; que s’agissant de la demande d’autorisation d’exploiter, Mme [W] de la DDPP du Loiret a indiqué qu’aucun arrêté préfectoral autorisant la société [B] à exploiter un complexe céréalier à [Localité 9] n’avait été pris, et que la société n’a pas déposé de dossier complet et recevable tel qu’il lui avait été demandé ; qu’en s’abstenant de déposer un dossier complet, la société [B] s’est mise en faute et la condition suspensive doit donc être considérée comme levée ; que dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu’il a considéré que la clause résolutoire relative à l’obtention de l’autorisation d’exploiter avait défailli entraînant la caducité du compromis au 15 septembre 2020.

Réponse de la cour

L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En convenant de proroger à deux reprises les dates de réalisation des conditions suspensives, les parties ont nécessairement renoncé aux effets découlant de l’expiration des délais initiaux prévus par le compromis de vente. Ainsi, dès lors que ces avenants avaient conduit à fixer en dernier lieu la date ultime de dépôt du permis de construire et de l’autorisation d’exploiter au 30 mars 2020, il importe seulement que l’acquéreur ait déposé ses demandes administratives avant cette date, ce qui était le cas.

Par ailleurs, ainsi que l’a justement jugé le tribunal, le fait que les parties n’ont pas mentionné dans les avenants de nouvelle date butoir d’accomplissement des conditions suspensives est sans conséquence dès lors qu’elles ont fixé une date butoir de réalisation du compromis de vente, à savoir le 15 septembre 2020. Il est donc établi que les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard au 15 septembre 2020.

Il convient de rappeler qu’aux termes du compromis de vente, la société [B] Agriculture devait déposer un dossier complet de demande de permis de construire, avant l’expiration du délai fixé suivant le dernier avenant au 30 mars 2020. Si la société [B] Agriculture a bien déposé une demande de permis de construire le dernier jour de ce délai, ainsi qu’il a été précédemment exposé, cette demande était incomplète de sorte qu’elle ne pouvait pas être instruite par la mairie de [Localité 9]. Informée du caractère incomplet de sa demande par courrier du 16 juin 2020, la société [B] Agriculture n’a pas communiqué les pièces manquantes, de sorte qu’une décision de rejet implicite a été prononcée par le maire de la commune le 17 septembre 2020.

Il importe peu que la décision de rejet implicite soit postérieure au délai de réalisation des conditions suspensives, dès lors que la société [B] Agriculture n’a pas déposé un dossier complet avant le 30 mars 2020, et n’a pas plus régularisé la situation avant le 15 septembre 2020.

En conséquence, il est établi que la société [B] Agriculture a, par sa carence, empêché la délivrance d’un permis de construire et la réalisation de la condition suspensive. La condition suspensive tenant à la délivrance du permis de construire sera donc réputée accomplie.

S’agissant de la demande d’autorisation d’exploiter, la société Les Avereaux produit un courrier électronique de Mme [W] exerçant à la direction départementale de la protection des populations (préfecture du Loiret) indiquant : « la société [B] Agriculture n’a pas déposé de dossier complet et recevable tel qu’il lui avait été demandé. De ce fait, l’instruction de la demande n’a pu être réalisée ».

La société [B] Agriculture ne justifie pas avoir déposé une demande d’autorisation d’exploiter complète, afin qu’elle soit instruite par la préfecture, de sorte qu’il doit également être retenu qu’elle a empêché l’accomplissement de la condition suspensive qui doit être réputée accomplie.

Le compromis de vente n’est donc pas frappé de caducité.

II- Sur l’exécution forcée de la vente

Moyens des parties

La société Les Avereaux explique que s’agissant des conditions suspensives, la jurisprudence considère que si la promesse de vente n’a enfermé la réalisation de la condition suspensive dans aucun délai et que la date de réitération devant intervenir n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter, la date extrême de réalisation n’emporte pas alors caducité de la promesse ; que les conditions suspensives sont réputées accomplies et le compromis n’est pas caduc ; qu’elle est bien fondée à solliciter la constatation du caractère parfait de la vente et, par conséquent à ordonner la vente judiciaire des parcelles cadastrées au prix de 201 800 ' ; que très subsidiairement, si par impossible la cour estimait ne pas devoir prononcer directement la vente judiciaire du bien, elle est bien fondée à solliciter la condamnation de la société [B] Agriculture à procéder à la réitération forcée de la vente des parcelles par signature d’un acte authentique devant notaire dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ; qu’en tout état de cause, elle est bien fondée à solliciter la condamnation de l’acquéreur au paiement de la somme de 20 180 ' à titre de dommages et intérêts, conformément aux stipulations contractuelles, vu la carence de ce dernier à satisfaire à ses obligations.

La société [B] Agriculture réplique que le compromis de vente du 19 décembre 2017 est frappé de caducité et aucune réalisation de la vente ne peut être poursuivie ; que dès lors, les demandes formulées par la société Les Avereaux aux fins de voir dire et juger parfaite la vente ou d’ordonner sa réitération, doivent donc être rejetées, et le jugement de première instance confirmé en ce qu’il a débouté la société Les Avereaux de l’ensemble de ses demandes en ce sens, ainsi que de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 20 180 euros au titre de la clause pénale.

Réponse de la cour

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente stipule :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de vingt mille cent quatre-vingts euros (20 180,00 Eur) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Il est établi que les conditions suspensives dont la défaillance était alléguée par la société [B] Agriculture sont réputées accomplies, ainsi qu’il a été précédemment exposé.

Le compromis de vente prévoyait l’obligation pour les parties de réitérer la vente par acte authentique en ces termes :

« En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 mars 2019 par le ministère de Maître [V] [P] notaire à [Localité 4] avec la participation de Maître [O] [H], notaire à [Localité 7] moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.

[']

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.

Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause ».

Cette clause sur laquelle la cour a souhaité recueillir les observations des parties n’instaure pas une fin de non-recevoir mais une condition de fond pour voir ordonner la vente par décision de justice.

La société Les Avereaux ne justifie pas avoir mis en demeure la société [B] Agriculture d’avoir à réitérer la vente par acte authentique, ni qu’un procès-verbal de non-comparution aurait été établi par le notaire instrumentaire. L’assignation ne peut pallier l’absence de ces diligences, dès lors que les stipulations contractuelles exigent cette mise en demeure et l’établissement d’un procès-verbal de non-comparution avant de saisir le tribunal.

Il s’avère que par courrier du 9 octobre 2020, la société Les Avereaux a sollicité de la société [B] Agriculture le versement des 10 % d’indemnités compensatoires soit la somme de 20 180 euros. Par courrier recommandé du 18 novembre 2020, le conseil de la société Les Avereaux a également sollicité la société [B] Agriculture de lui verser le montant de la clause pénale prévue à l’acte.

En conséquence, en l’absence de mise en demeure adressée à la société [B] Agriculture avant l’introduction de l’instance, aux fins de signature de la vente par acte authentique, et de preuve d’un refus, la société Les Avereaux est mal fondée à solliciter à voir ordonner la vente judiciaire des parcelles visées au compromis de vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

La société Les Avereaux sollicite à titre subsidiaire, de voir ordonner la réitération forcée de la vente, au prix de 201 800 ' par-devant l’étude de Me [V] [P], notaire à [Localité 6], et la condamnation de la société [B] Agriculture à lui payer la somme de 20 180 ' au titre de la clause pénale.

Ainsi qu’il a été précédemment indiqué, la société Les Avereaux ne justifie pas du constat d’un refus de la société [B] Agriculture de réitérer la vente par acte authentique avant la délivrance de l’assignation, en l’absence de mise en demeure et de procès-verbal de non-comparution établi par le notaire. Cela s’explique par le fait que la société Les Avereaux n’a pas sollicité la réitération de la vente avant d’agir en justice, sollicitant seulement le paiement de la clause pénale.

Il y a d’ailleurs lieu de relever que les demandes tendant à la fois à voir ordonner la réitération forcée de la vente, au prix de 201 800 euros et de condamner de la société [B] Agriculture à lui payer la somme de 20 180 euros au titre de la clause pénale sont incompatibles, cette indemnité visant à indemniser la partie lésée du préjudice résultant du défaut de signature de l’acte authentique de vente, une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

En conséquence, il convient de rejeter la demande aux fins de voir ordonner la réitération forcée de la vente, et de confirmer le jugement sur ce point. En revanche, la société [B] Agriculture sera condamnée, en application du compromis de vente, à payer à la société Les Avereaux l’indemnité de clause pénale d’un montant de 20 180 euros, dont l’application n’est pas soumise à l’exigence d’une mise en demeure et de l’établissement d’un procès-verbal de non-comparution. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

III- Sur le contrat de mise à disposition de matériel d’irrigation

Moyens des parties

La société Les Avereaux indique que le tribunal a rejeté la demande d’exécution forcée du contrat en raison du rejet de la demande visant à voir ordonner la vente du bien, estimant que le contrat de mise à disposition constituait un accessoire à la vente principale ; qu’au regard des éléments démontrant la faute de la société [B] Agriculture dans l’absence de levée des conditions suspensives, elle réitère sa demande relative à l’exécution de la vente et à titre subsidiaire à sa réitération, elle est bien fondée à solliciter la condamnation de la société [B] Agriculture à exécuter ledit contrat de mise à disposition à compter du jour de la réitération de la vente et ce sous astreinte de 500 ' par jour de retard ; que le jugement sera donc également infirmé sur ce point.

La société [B] Agriculture affirme qu’il est manifeste que les parties ont conclu ce contrat en considérant que l’exécution du contrat de vente en était une condition déterminante ; qu’il a été démontré que le compromis de vente ne pouvait être réitéré ; que son engagement au titre du contrat de mise à disposition doit donc être considéré comme caduc, et aucune exécution forcée ne peut être poursuivie ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Réponse de la cour

Le contrat de mise à disposition de matériel d’irrigation sous conditions, conclu entre les parties le 19 décembre 2017 stipule en son article 1er :

« [B] Agriculture s’engage à mettre à disposition de l’EARL Les Avereaux, à titre gratuit, à compter du jour de la réitération par acte authentique de l’acte de cession du terrain tel qu’indiqué en article 2 et pour une durée de cinq (5) ans, du matériel d’irrigation, d’une valeur de 91 684 ' hors taxes ».

L’article 2 du contrat, relatif à la vente des parcelles litigieuses, stipule :

« Concomitamment à la signature des présentes, les parties signent un compromis de vente portant sur la cession par l’EARL Les Avereaux à [B] Agriculture moyennant le prix de 201 800 ' hors taxes (…) de : deux parcelles de terrain d’une surface totale de 03ha 50a 30ca sises à [Localité 9], (…)

Cette cession a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous les conditions suspensives suivantes :

— Obtention d’un document d’arpentage et d’une division parcellaire

— Obtention d’un permis de construire et d’une autorisation d’exploiter

À défaut de réalisation de la cession des terrains dans les conditions définies dans le compromis de vente, l’engagement de [B] Agriculture de mettre, à disposition de l’EARL Les Avereaux l’équipement sera considéré comme nul et non avenu ».

La vente des parcelles litigieuses n’ayant pas été réitérée par acte authentique, la condition de l’engagement de la société [B] Agriculture de mettre le matériel d’irrigation à la disposition de la société Les Avereaux n’est pas remplie. En conséquence, la demande d’exécution forcée du contrat de mise à disposition du matériel d’irrigation doit être rejetée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

IV- Sur les dégradations liées aux piézomètres

Moyens des parties

La société [B] Agriculture indique que l’installation de piézomètres était indispensable à la réalisation des études environnementales exigées pour l’obtention des autorisations nécessaires, et donc pour l’accomplissement des conditions suspensives ; que leur enlèvement a été envisagé, à l’automne 2020, après que la caducité du compromis a été actée ; que les piézomètres ne peuvent pas être retirés à proprement parler, ce type d’éléments étant très profondément enfoncés dans le sol ; qu’il est d’usage, pour supprimer la gêne modérée susceptible de résulter de la présence d’un piézomètre dépassant du sol de quelques dizaines de centimètres, de les étêter d’un mètre, ce qui permet de les faire totalement disparaître ; que cette opération nécessite de terrasser, autour de chaque piézomètre, sur une profondeur d’un mètre afin de le sectionner à ce niveau, avant de remplir le reste de la tige de sable et de replacer la terre ; qu’afin de ne pas endommager les récoltes, il avait donc été convenu que ces opérations auraient lieu entre la récolte des betteraves et les semis de blé ; qu’elle demeurait dans l’attente de la confirmation par Les Avereaux que les récoltes étaient achevées et que l’intervention pouvait avoir lieu ; que pourtant, après la récolte de betteraves, et sans l’en informer pour la mettre en mesure de procéder au retrait des piézomètres, la société Les Avereaux a ensemencé la culture suivante ; que c’est ainsi du seul fait de la société Les Avereaux que les piézomètres sont restés sur place aussi longtemps ; que les dommages que causerait le passage des engins nécessaires à leur enlèvement seraient sans commune mesure avec la gêne limitée causée par la présence de quelques tiges émergeant légèrement du sol ; que le sujet ne pouvait être abordé à nouveau qu’après la récolte du blé semé en novembre 2020 ; qu’en tout état de cause, la délivrance de l’assignation a mis fin aux échanges entre les parties ; que par courrier officiel du 8 novembre 2021, elle a sollicité de la société Les Avereaux qu’elle lui communique la date prévue de la prochaine récolte, afin de pouvoir organiser les opérations de retrait ; qu’elle lui a répondu que le champ était libre jusqu’au printemps, de sorte qu’il pouvait être procédé aux opérations de retrait des piézomètres ; qu’une entreprise a donc été mandatée à l’effet de procéder au retrait des piézomètres en place dans le champ, tel que constaté par procès-verbal du 24 mars 2022 ; qu’il est par conséquent établi qu’elle n’a commis aucune négligence quant au retrait des piézomètres qui n’ont pu être retirés avant le mois de mars 2022 ; que les fautes commises par la société Les Avereaux sont bien seules à l’origine de son dommage ; que par conséquent, il est demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société Les Avereaux la somme de 8 651,03 euros à titre de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, de la débouter de ses demandes en ce sens.

La société Les Avereaux fait valoir qu’il ressort des pièces versées que la société [B] Agriculture, sans même attendre la régularisation des actes administratifs, a posé de multiples piézomètres et bornes sur son terrain, dégradant ainsi en plusieurs points les terres cultivables ; qu’elle a, dans un premier temps, laissé faire ces installations au regard des affirmations selon lesquelles il était certain que la vente s’accomplirait et afin d’être agréable envers la société [B] Agriculture ; qu’alors que la société [B] avait manifestement abandonné le projet d’acquisition dès la mi 2020, elle n’a réalisé aucune action pour retirer les piézomètres ; que dans son courrier électronique du 11 décembre 2020, la société [B] Agriculture précise bien qu’il avait été convenu que l’intervention devait avoir lieu « juste après le 1er novembre » et il ne saurait aujourd’hui être prétendu qu’il lui appartenait de recontacter la société [B] ; que l’absence de retrait n’est donc pas liée à l’ensemencement mais bel et bien au non-respect de la date convenue entre les parties ; que la société [B] ne saurait ignorer que le calendrier de culture est très contraint de sorte qu’elle ne pouvait souffrir un tel retard sauf à mettre en péril ses cultures ; qu’il ne saurait donc lui être imputée une quelconque faute de ce chef ; qu’aucune autre proposition n’a été formulée avant la lettre officielle du 8 novembre 2021, près d’un an plus tard ; qu’elle est recevable à solliciter l’indemnisation des dégradations subies pour la pose de ces piézomètres ainsi que la prise en charge des frais de leur retrait ; que l’édification de ces éléments constitue autant d’obstacles qui empêchent une culture efficace des terres, l’obligeant à contourner les obstacles pour ne pas dégrader ses engins ; qu’une des moissonneuses de l’exploitation a été dégradée en passant sur un piézomètre lesquels, bien que démarqués par des pneus, sont invisibles depuis les cabines de conduite lorsque les cultures sont hautes ; que cet accident a généré des coûts de réparations importants pour un montant de 8 651,03 ' ; qu’elle est donc bien fondée à solliciter la condamnation de la société [B] Agriculture à l’indemniser de son préjudice à ce titre sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société [B] a installé des piézomètres sur les parcelles litigieuses, après conclusion du compromis de vente, dans le but de réaliser des études aux fins de pouvoir obtenir les autorisations administratives pour son projet. Ces piézomètres n’ont pas été immédiatement retirés après la caducité du compromis, puisque les travaux de retrait ont été constatés par procès-verbal de constat du 24 mars 2022.

Il ressort des échanges par courriers électroniques que les parties avaient choisi de différer le retrait des piézomètres au mois de novembre 2020, après la récolte des betteraves, étant rappelé que la vente devait avoir lieu au plus tard le 15 septembre 2020.

Dans un courrier électronique du 11 décembre 2020, la société [B] Agriculture a écrit à la société Les Avereaux le message suivant :

« Je me permets de vous recontacter au sujet de l’enlèvement des piézomètres.

[Y] [T] vous a contacté dès septembre pour procéder à l’enlèvement. Vous vous êtes mis d’accord à cette date pour attendre la récolte de vos betteraves et le faire avant l’implantation de la culture suivante.

Convenu de vous tenir au courant en novembre. Une entreprise n’attendait qu’un go de notre côté pour intervenir.

[Y] vous a recontacté le 18/11 et vous l’avez alors informé que du blé était implanté. Nous n’avons donc pas pu faire l’opération.

Merci de nous dire à quelle période ou date vous souhaitez l’intervention. Après récolte je suppose désormais ' »

Le même jour, la société Les Avereaux a répondu :

« Merci de votre mail.

Mais le dérouler de la situation est tout à fait différent. Pourtant ce Monsieur avait au moment de la conversation très bien compris.

En effet, je lui ai demandé d’attendre la fin de la récolte de betteraves afin de vous éviter des frais supplémentaires.

Nous avons convenu ensemble d’intervenir juste après le 01 novembre (date à laquelle les betteraves les betteraves n’étaient plus dans le champ et avant l’implantation de la culture suivante).

Le 18/11 j’ai bien dit à ce Monsieur que le blé était semé.

Or, aujourd’hui force est de constater que les piézomètres sont encore dans le champ.

Pour infos il est assez compliqué de semer du blé entre les différents obstacles que vous avez mis sur ma parcelle bornes et piézomètres)

Mais bien entendu vous pouvez venir retirer ses piézomètres quand vous le souhaitez ».

Il résulte de ces éléments que la société [B] Agriculture devait prendre l’initiative de mandater l’entreprise en charge des travaux pour procéder au retrait des piézomètres au début du mois de novembre 2020, ce qu’elle n’a pas fait. Dans son courrier électronique du 11 décembre 2020, la société Les Avereaux rappelait que la société [B] Agriculture pouvait venir quand elle souhaitait. Or, force est de constater que celle-ci n’a entrepris aucune diligence avant le courrier de son conseil en date du 8 novembre 2021 pour connaître la date prévue de la prochaine récolte afin de procéder aux travaux de retrait des piézomètres.

La société Les Avereaux n’a donc commis aucune faute à l’origine de ce retard qui procède d’un défaut de diligence de la part de la société [B] Agriculture. Or, ce retard a conduit à ce que la société Les Avereaux procède à des récoltes sur ces parcelles avec des piézomètres présents au milieu des cultures, et à ce qu’une moissonneuse-batteuse soit endommagée en octobre 2021, justifiant des réparations d’un montant de 8 651,03 euros. Ainsi, que l’a retenu le tribunal, ce défaut de diligence constitue une faute de la société [B] Agriculture, justifiant sa condamnation à réparer le préjudice causé à la société Les Avereaux.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société [B] Agriculture à régler à la société Les Avereaux la somme de 8 651,03 euros à titre de dommages et intérêts.

V- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société [B] Agriculture sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Les Avereaux la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— débouté la société Les Avereaux de sa demande de condamnation de la société [B] Agriculture à lui verser la somme de 20 180 euros au titre de la clause pénale ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur le chef infirmé et Y AJOUTANT :

CONDAMNE la société [B] Agriculture à payer à la société Les Avereaux la somme de 20 180 euros ;

CONDAMNE la société [B] Agriculture aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE la société [B] Agriculture à payer à la société Les Avereaux la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT