MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le

M^e Alfred-roger MABOUANA-BOUNGOU

M^e Eric LE COZ

la SELARL EGERIA,-[Localité 1] & ASSOCIES

ARRÊT du 26 MARS 2026

N° : 76 – 26

N° RG 25/02592 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HIXP

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Juge de l’exécution de, [Localité 2] en date du 22 juillet 2025, dossier N° 24/00035 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

Madame, [T], [S], [M]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Ayant pour conseil M^e Alfred-roger MABOUANA-BOUNGOU, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉES :

Société SOCIÉTÉ CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE, LIGNER

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

Ayant pour conseil M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS

S.D.C., [Adresse 3]

,

[Adresse 4]

,

[Localité 5]

Ayant pour conseil M^e Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS

,

[Adresse 5]

,

[Localité 6]

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 25 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du jeudi 29 JANVIER 2026, à 14 heures,

Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d’appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, conseiller, en charge du rapport,

Madame Valérie GERARD, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.

Greffier :

Monsieur Axel DURAND, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt rendu par défaut le Jeudi 26 MARS 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte emportant vente en l’état futur d’achèvement reçu le l2 janvier 2016 par Maître, [G], [J], notaire associé à, [Localité 7], Mme, [T], [S], [M] a acquis de la SCCV, [N] un appartement, un parking intérieur et une cave composant, avec les millièmes des parties communes y étant rattachés, les lots 14, 38 et 62 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 8] (37), cadastré section AR n°, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2].

Par jugement contradictoire du 14 mars 2019, le tribunal judiciaire de Tours a, notamment':

— constaté que la SCCV, [N] a fait le choix d’exiger l’exécution forcée du contrat de vente conclu le 12 janvier 2016 plutôt que de solliciter sa résolution,

— constaté que Mme, [T], [S], [M] n’a fait valoir aucun moyen pouvant justifier de prononcer reconventionnellement la résolution du contrat de vente du 12 janvier 2016,

— condamné en conséquence Mme, [T], [S], [M] à payer à la SCCV, [N] la somme de 68'650'euros pour solde du prix de vente,

— condamné Mme, [A], [S], [M] à payer à la SCCV, [N] la somme de 17'472,50 euros à titre de dommages- intérêts,

— condamné Mme, [T], [S], [W] à payer à la SCCV, [N] une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la même aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût de l’assignation délivrée le 3 avril 2017 (69,19 €) et celui de la publication au service de la publicité foncière de l’assignation délivrée le 29 mai 2017 (15 €) mis à la charge de la SCCV, [N],

— accordé à Me, [G], [Z] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En exécution de ce titre signifié le 6 mai 2019 contre lequel il n’a pas été relevé appel, après avoir inscrit une hypothèque sur les lots de copropriété de sa débitrice, la SCCV, [N] a fait délivrer à Mme, [S], [M], par acte signifié le 12 juin 2024, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur les lots 14, 38 et 62 de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé à, [Localité 8], cadastré section AR n°, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2], pour avoir paiement de la somme totale de 115'413,57'euros arrêtée au 24 mai 2024.

Ce commandement a été publié le 12 juin 2024 au service de la publicité foncière de, [Localité 2] 1, volume 2024 S n° 37.

Par acte du 16 septembre 2024, la SCCV, [N] a fait assigner Mme, [S], [M] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tours, aux fins de vente forcée de l’immeuble saisi.

Le commandement valant assignation à comparaître à cette audience d’orientation a été dénoncé le 19 septembre 2024 aux créanciers inscrits': le Trésor public (service des impôts des particuliers de Tours 1) et le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8], [Adresse 9], lequel a déclaré le 2 octobre suivant une créance arrêtée au 12 novembre 2024 à 8'257,67 euros, résultant de deux jugements rendus par défaut et en dernier ressort le 30 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Tours et le 30 août 2023 par le tribunal judiciaire du même lieu.

Mme, [S], [M] a contesté cette saisie en faisant valoir au principal que le poursuivant n’avait jamais exécuté son obligation de délivrance et que ses poursuites procédaient d’une volonté frauduleuse en ce que le manquement du constructeur à ses obligations lui avait interdit de pouvoir retirer de la vente amiable de ses biens une somme suffisante pour le désintéresser.

Par jugement du 22 juillet 2025, le juge de l’exécution a':

— débouté Mme, [T], [S], [M] de sa demande d’annulation de la saisie fondée sur l’adage 'fraus omnia corrumpit’ ;

— dit que les conditions des articles L. 311-2, 311-4 et 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée des droits ou biens appartenant à Mme, [T], [S], [M] soit les lots de copropriété n° 14, 38 et 62 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, sis, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 8] (37), cadastré section AR, numéro, [Cadastre 1], pour une contenance de 00 ha 10 a 58 ca et section AR, numéro, [Cadastre 2], pour une contenance de 00 ha 00 a 59 ca soit une contenance totale de 00 ha 11 a 57 ca';

— débouté Mme, [T], [S], [M] de sa demande fondée sur l’article L. 313-3 du code financier et monétaire ;

— dit que le montant retenu pour la créance de la SCCV, [N] à l’égard de Mme, [T], [S], [M] s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 122'038,10'euros arrêtée au 11 mars 2025 ;

— rappelé que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L. 334-1 et R. 334-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté Mme, [T], [S], [M] de sa demande de sursis à statuer ;

— ordonné la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi';

— fixé la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du mardi 14 octobre 2025 à 14 heures 30 ;

— rappelé que le montant de la mise à prix est fixé, selon le cahier des conditions de vente, à 70 000 euros et qu’à défaut d’enchère lors de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire du bien que pour la mise à prix initiale ;

— désigné la Selarl CDJ Contentieux France, commissaires de justice à, [Localité 9] (45), pour assurer deux visites des biens objets de la présente procédure avec l’assistance, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique et dit que la présente décision vaut autorisation pour l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux ;

— dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une visite d’un expert chargé d’établir les diagnostics amiante, plomb, énergétique, d’état des risques naturels et technologiques, parasitaires et métrage Loi Carrez ;

— dit que la présente décision devra être signifiée aux occupants des lieux au moins trois jours avant les visites ;

— dit que les occupants des biens saisis devront être informés au moins trois jours à l’avance, des dates et heures des visites ;

— dit que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

— débouté Mme, [T], [S], [M] et la SCCV, [N] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Mme, [S], [M] a relevé appel de cette décision par déclaration du 25 août 2025 sans préciser l’objet de son appel, en critiquant les chefs du dispositif du jugement en cause qui l’ont déboutée de sa demande d’annulation de la saisie, de sa demande fondée sur l’article L. 313-3 du code monétaire et financier ainsi que de sa demande de sursis à statuer, les chefs du dispositif qui ont ordonné la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi, fixé la date de la vente, puis ceux qui l’ont déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens seraient compris dans les frais de vente soumis à taxe puis, autorisée par une ordonnance du premier président de cette cour du 12 septembre 2025 rendue sur requête déposée le 1er septembre précédent, Mme, [S], [P] a fait assigner la SCCV, [N], le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 3] et le Trésor public (SIP de, [Localité 2]) à l’audience du 29 janvier 2026 par actes signifiés le 3 octobre 2025, remis au greffe par voie électronique la veille de l’audience, à 22h31, en demandant à la cour, au visa de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier et en se référant aux conclusions jointes à son assignation, de':

— recevoir Mme, [T], [S], [M] en ses demandes et les dire bien fondées,

— infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il a débouté Mme, [S], [M] de sa demande d’annulation de la saisie ; débouté Mme, [S], [M] de sa demande fondée surl’article L. 313-3 du code monétaire et financier ; débouté Mme, [S], [M] de sa demande de sursis à statuer ; ordonné la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi ; fixé la vente aux enchères publiques à l’audience du mardi 14 octobre 2025 à 14h30 ; débouté Mme, [S], [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

Statuant à nouveau,

Au principal,

— déclarer la SCCV, [N] mal fondée en ses demandes,

— l’en débouter,

Subsidiairement,

— dire n’y a voir lieu à application du taux de majoration de 5 points visé à l’article L.'313-3 du code monétaire et financier,

— fixer le montant des intérêts de retard dus par Mme, [T], [S], [M] à la somme de 10'113,21'euros au 11 mars 2025,

— surseoir à statuer sur les autres demandes de la SCCV, [N],

En tout état de cause,

— condamner la SCCV, [N] à payer à Mme, [T], [S], [M] la somme de 2'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2025, la SCCV, [N] demande à la cour de':

Vu les dispositions des articles L. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et R. 311-1 et suivants du même code,

— déclarer la SCCV, [N] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

— confirmer en totalité le jugement rendu le 22 juillet 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tours,

— débouter Mme, [T], [S], [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme, [T], [S], [M] à payer à la SCCV, [N] la somme de 3'500'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8], [Adresse 10] a constitué avocat le 8 octobre 2025, mais n’a pas conclu.

Le Trésor public, assigné le 3 octobre 2026 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas conclu ni constitué avocat.

A l’audience, la cour a observé que la SCCV, [N] n’avait pas justifié de l’acquittement du droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts auquel renvoie l’article 963 du code de procédure civile et l’a en conséquence invitée à justifier de l’acquittement de ce droit dans un délai de dix jours à peine d’irrecevabilité de ses conclusions, ce qu’elle a fait dès le 2 février 2026.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande principale tendant à voir débouter le créancier poursuivant :

En reprenant à hauteur d’appel ses écritures de première instance, Mme, [S], [M] expose en substance que le vendeur poursuivant, qui ne lui a jamais livré l’immeuble saisi et a refusé de lui en remettre les clés, la place dans l’impossibilité d’exercer son droit de demander l’autorisation de vendre à l’amiable l’immeuble en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle en déduit que le poursuivant a agi en fraude de ses droits et a ainsi contribué à aggraver la situation dont il entend selon elle obtenir réparation par la vente forcée de l’immeuble saisi, puis reproche au premier juge de ne pas avoir sanctionné cette fraude en constatant que la SCCV, [N] n’était pas recevable à saisir et poursuivre la vente forcée d’un immeuble qu’elle a, selon ses termes, «'préalablement irrégulièrement confisqué'».

La SCCV, [N] rétorque que Mme, [D], qui a refusé de réceptionner l’immeuble dont elle n’a pas non plus payé le prix, et ce en dépit des condamnations prononcées par le jugement du 14 mars 2019 en vertu duquel elle agit, ne peut remettre en cause ce qui a été irrévocablement jugé par cette décision ni soutenir que la procédure de saisie aurait été engagée en fraude de ses droits, alors que l’appelante ne lui a jamais proposé d’essayer de vendre l’immeuble à l’amiable pour la désintéresser et qu’elle s’est elle-même placée dans la situation qu’elle dénonce aujourd’hui à des fins purement dilatoires.

Par des motifs pertinents que la cour approuve, le premier juge a retenu à raison que Mme, [D] n’établissait aucune fraude à la loi et que, sous couvert de discuter les conditions de l’exécution forcée, elle ne faisait que contester, sans emport, le titre qui fonde la saisie -titre que ni le juge de l’exécution, ni la cour qui statue avec les pouvoirs de ce dernier, ne peut remettre en cause.

Les contestations élevées sur le principe de la saisie seront donc écartées, étant observé que l’appelante n’a au demeurant pas critiqué le chef du jugement déféré qui a constaté la réunion des conditions des articles L. 311-2, 311-4 et 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande subsidiaire d’exonération de la majoration de 5 points prévue à l’article L. 313-3 du code monétaire et financier :

En application du deuxième alinéa de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de la majoration du taux de l’intérêt légal prévue à l’alinéa premier ou en réduire le montant.

Cette majoration ayant pour finalité d’inciter le débiteur à exécuter sans tarder la décision le condamnant, la situation du débiteur doit être appréciée en considération de toute circonstance indépendante de sa volonté de nature à faire obstacle à l’exécution de la décision de justice le condamnant au paiement d’une somme d’argent (v. par ex. Cass. Ass. plén. 29 avril 2022, n° 18-18.542).

Alors que pour rejeter la demande de Mme, [S], [M], le premier juge a relevé que la débitrice ne justifiait d’aucune circonstance de cette nature, l’appelante se borne, à hauteur d’appel, à justifier de sa situation financière de l’année 2024, sans fournir le moindre justificatif sur la situation qui était la sienne en 2019 et qui a pu faire obstacle à l’exécution du jugement qui, à cette époque, l’a condamnée à payer plusieurs sommes d’argent à la SCCV, [N].

Par confirmation du jugement entrepris, Mme, [D] sera dès lors déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article L. 313-3 du code de procédure civile, étant en outre observé que l’appelante qui demande à la cour de l’exonérer de la majoration du taux de l’intérêt légal et de fixer le montant des intérêts de retard à la somme de 10'113,21 euros n’a pas critiqué le chef du jugement qui a fixé la créance de la SCCV, [N] au 11 mars 2025 à la somme de 122'038,10 euros arrêtée en principal, «'intérêts'» et autres accessoires.

Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer :

En faisant valoir que le jugement du 14 mars 2019 en vertu duquel le poursuivant agit ne lui interdit pas d’exercer à l’encontre de ce dernier une action en responsabilité exclusive de la compétence du juge de l’exécution à fin d’être indemnisée du préjudice que lui cause selon ses termes «'la confiscation de son bien'» et que des comptes devront alors être établis entre les parties pour définir, après compensation, la somme que l’une pourrait rester devoir à l’autre, Mme, [S], [M] reproche au premier juge de ne pas avoir sursis à statuer dans l’attente de l’issue de cette procédure en responsabilité, en précisant que cette suspension s’impose dès lors que le jugement d’orientation doit mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant.

Ainsi qu’il vient d’être dit, l’appelante n’a pas critiqué le chef du jugement déféré qui a fixé le montant de la créance du poursuivant.

Outre que, ainsi que l’a relevé le premier juge, le deuxième alinéa de l’article R. 121-1 interdit au juge de l’exécution de suspendre l’exécution de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, Mme, [S], [M] ne peut sérieusement solliciter qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une action qu’elle ne justifie pas même avoir introduite.

Cette demande de sursis sera dès lors rejetée, par confirmation du jugement entrepris.

Sur les demandes accesoires :

Mme, [D], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce dernier fondement, l’appelante sera condamnée à régler à la SCCV, [N], à laquelle il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité de procédure de 2'000'euros.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME la décision entreprise en tous ses chefs critiqués,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme, [T], [S], [M] à payer à la SCCV, [N] la somme de 2'000'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Mme, [T], [S], [M] formée sur le même fondement,

CONDAMNE Mme, [T], [S], [M] aux dépens.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT