N° 132

RB

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e De Gary,

le 04.04.2016.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Guédifkian,

le 04.04.2016.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 31 mars 2016

RG 14/00099 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 956, Rg n° 12/00688 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 18 décembre 2013 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 6 mars 2014 ;

Appelant :

Monsieur A X, né le XXX à Haute-Garonne, de nationalité française, demeurant à XXX, XXX – XXX

Représenté par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

L’Association Syndicale Libre du Lotissement Te Tavake Village, dont le siège social est sis XXX, représentée par son syndic, la Sarl Cagip, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le n° 11255B, prise en la personne de son gérant Y Z, dont le siège social est sis XXX

Représentée par M^e Florence DE GARY, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 6 novembre 2015 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 7 janvier 2016, devant M. VOUAUX-MASSEL, premier président, M. BLASER, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me C-D ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. VOUAUX-MASSEL, président, en présence de M^me C-D, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

FAITS ET PROCEDURE :

Par actes authentiques des 27 décembre 1988, 9 mai 1989, 29 mai et 15 juin 1990, M. A X a acquis les lots 66, 67, 85, 72, 73, 86 et XXX (deuxième tranche) à Punaauia.

Par mise en demeure signifiée le 27 août 2012, XXX (ci-après dénommée l’ASL) a enjoint à M. A X de lui régler la somme de 4 345 026 FCP au titre de charges impayées. Par requête enregistrée le 20 septembre 2012, elle a saisi le tribunal de première instance d’une demande en paiement d’une somme de 3 998 513 FCP actualisée à 4 922 513 FCP correspondant aux charges impayées au 31 mai 2013, outre les intérêts et les indemnités dues au titre de la clause pénale.

Par jugement du 18 décembre 2013, le tribunal a débouté M. A X de ses fins de non-recevoir et de sa demande de dommages intérêts, et l’a condamné à payer à l’ASL la somme de 4 922 513 FCP arrêtée au 31 mai 2013 avec intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois à compter du 27 août 2012 sur la somme de 3 998 513 FCP et sur le surplus à compter du 1^er juillet 2013, ainsi que les sommes de 50 000 FCP au titre de la clause pénale conventionnelle et de 300 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, outre les dépens.

Par requête enregistrée le 6 mars 2014 au greffe de la cour, M. A X a interjeté appel de ce jugement.

L’appelant demande l’infirmation du jugement, le rejet des prétentions de l’ASL comme dépourvues de cause et, reconventionnellement, la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 4 680 216 FCP en répétition de l’indu et la somme de 300 000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de sa demande, il soutient que le dispositif temporaire instauré par l’article 55 du cahier des charges du lotissement, qui applique une consommation forfaitaire correspondant à 600 m³ par an, alors même qu’aucune consommation réelle n’a été mesurée, pénalise les propriétaires de lots non construits ; qu’il a établi un décompte de ses consommations laissant apparaître un indu de 4 680 216 FCP dont il réclame la répétition à l’ASL, cette action étant reconnue au copropriétaire par la jurisprudence, sur le fondement des articles 1235 et 1377 du Code civil ; que celle-ci a abusé du droit qu’elle tenait de l’article 55, sans mettre en 'uvre d’autres modalités de répartition prévues par cet article, transformant la condition de modification ultérieure du cahier des charges en condition potestative ; que le défaut d’exercice de ses droits par M. A X, « qui ne s’est pas aperçu avant du caractère infondé des facturations qui lui sont appliquées » antérieurement à la présente procédure n’a pas pour effet de l’en déchoir.

L’intimée demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de M. A X à lui payer la somme de 6 008 864 FCP arrêtée au 12 novembre 2014, majorée des intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois comme il est dit au jugement, la somme de 200 000 FCP à titre de dommages et intérêts et la somme de 300 000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, outre les entiers dépens dont distraction d’usage.

Elle soutient que M. A X est membre de droit de l’ASL en application de l’article 37 du cahier des charges ; que les décisions prises en assemblée générale, auxquelles il n’a jamais assisté ni ne s’est fait représenter, obligent tous les propriétaires ; qu’il ne peut donc invoquer la répétition de l’indu ou l’action de in rem verso ; qu’il ne peut à la fois se prévaloir d’une clause pour justifier sa demande reconventionnelle et en contester la validité ; que les appels de fonds impayés depuis 2008 ont donné lieu à des paiements « sporadiques » qui laissent subsister une créance actualisée au 12 novembre 2014 de 6 008 864 FCP en raison des frais de relance (450 FCP), de mise en demeure (1500 FCP) et d’huissier (9201 FCP), et des charges correspondant à l’appel de fonds de l’année 2014 à hauteur de 1 075 200 FCP, charges qui ne sont pas limitées à la consommation d’eau ; que la « résistance abusive » de M. A X justifie l’allocation de dommages et intérêts.

MOTIFS :

M. A X se trouve soumis aux obligations résultant du cahier des charges du lotissement puisque chacun des sept actes d’acquisition qu’il a conclus mentionne : « la présente vente est faite sous les modalités, aux charges et conditions générales et particulières stipulées dans les cahiers des charges du lotissement TE TAVAKE VILLAGE énoncés ci-dessus. L’acquéreur reconnaît avoir une parfaite connaissance de ces cahiers des charges dont une expédition de chacun de ces actes lui a été remise dès avant ce jour et aux prescriptions duquel il s’engage à se conformer ».

Ce cahier des charges mentionne :

— en son article 43, que l’assemblée générale des copropriétaires peut modifier le cahier des charges du lotissement aux conditions de quorum et de majorité qu’il a prévues ;

— en son article 48, que l’assemblée générale ordinaire délibère sur les questions inscrites à l’ordre du jour et sur toute question posée par un membre de l’association au syndic aux conditions prévues par cet article,

— en son article 54, que les charges comprennent notamment les frais relatifs aux équipements communs et à leur assurance, les dépenses d’éclairage collectif et de distribution et consommation d’eau, les dépenses de branchement des conduites (eau, électricité, téléphone, écoulement des eaux) desservant chaque lot, les frais de fonctionnement de l’ASL et les dépenses imposées soit par ses décisions soit par l’effet de la réglementation ;

— en son article 55, que les règles de répartition des dépenses entraînées par le réseau d’adduction et de distribution d’eau seront réparties proportionnellement à la consommation de chaque membre avec une participation minimale forfaitaire correspondant à la consommation de 600 m³ par an jusqu’à définition de nouvelles règles par l’assemblée générale ordinaire.

Il en résulte que, si M. A X n’était pas satisfait de la nature, du montant ou de la répartition des charges, poste par poste, y compris en matière de distribution d’eau, il lui appartenait de faire inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la discussion relative aux modifications demandées. Or, il ressort de tous les procès-verbaux, versés aux débats, des assemblées générales tenues entre 2008 et 2013 que M. A X était absent et non représenté alors qu’il ne conteste pas avoir été régulièrement convoqué. Il ne peut dès lors invoquer une quelconque « condition potestative » contenue dans l’article 55 du cahier des charges.

En vain M. A X déclare-t-il qu’il « ne s’est pas aperçu avant du caractère infondé des facturations qui lui sont appliquées ». D’une part, il ne soutient l’existence d’aucun vice du consentement et notamment d’aucune erreur de droit ou de fait au sens de l’article 1110 du Code civil. D’autre part, l’ASL verse aux débats des courriers de l’appelant, en date des 29 janvier 2009 et 19 février 2010, par lesquels il se reconnaît débiteur des charges pour les montants réclamés par l’ASL, se contentant de solliciter des délais de paiement.

Soumis par l’effet des actes authentiques des 27 décembre 1988, 9 mai 1989, 29 mai et 15 juin 1990 à toutes les obligations du cahier des charges, M. A X ne peut invoquer les actions nées d’un quasi-contrat, qu’il s’agisse de la répétition de l’indu prévue aux articles 1235 et 1376 et suivants du Code civil ou de l’enrichissement sans cause consacré par la jurisprudence, dés lors qu’il ne démontre ni l’indu, ni l’erreur.

Il ne fournit devant la cour qu’une feuille de décomptes, preuve auto constituée dans laquelle il recense des indus remontant à 1989, dont le total (4 680 216 FCP) est voisin de la somme réclamée en première instance par l’ASL, sur le fondement d’une absence totale de consommation d’eau, alors qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 février 2011 que le bureau est mandaté pour engager un recours à son encontre pour des constructions illicites, qu’il reconnaît dans son courrier du 29 janvier 2009 précité des constructions en cours sur deux lots, et qu’il avait admis en première instance des consommations d’eau sur deux lots, sur une feuille de décompte versée aux débats devant la cour par le conseil de l’ASL, décompte dont la moitié a disparu dans le document fourni en appel par M. X.

Quant à l’arrêt qu’il invoque (Civ. 3^e, 25 janvier 2012, n° 10-25475), celui-ci a pour objet la détermination du titulaire de l’action en répétition de l’indu, qui n’est pas ici contestée.

Aucune erreur de l’ASL n’est démontrée dans ses comptes annuels approuvés par les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, qui correspondent non seulement aux dépenses d’adduction et de distribution d’eau mais aussi à toutes les charges énumérées à l’article 54 précité du cahier des charges, que M. A X n’a jamais contestées. Ce décompte et les justificatifs produits, actualisés pour tenir compte des impayés depuis le jugement, justifient la condamnation de l’appelant à la somme demandée par l’intimée en appel, avec intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois, conformément aux dispositions de l’article 57 du cahier des charges du 21 avril 1987.

Les dispositions du jugement relatives à l’application de la clause pénale, à l’encontre desquelles aucun moyen n’est soulevé en cause d’appel, seront confirmées. L’ASL ne démontre pas l’existence d’un abus, au sens des articles 1^er ou 351 du code de procédure civile de la Polynésie française, ni celle d’un préjudice autre que celui réparé par le jugement et l’arrêt.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions et il y sera ajouté la condamnation au paiement de la somme due au titre des charges à recouvrer depuis le jugement, soit la somme de 1 086 351 FCP avec intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois à compter de la date du dépôt des conclusions d’actualisation de la demande, soit le 28 novembre 2014.

Il est équitable, au sens de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, d’allouer à la défenderesse à la présente instance d’appel une indemnité au titre des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 18 décembre 2013,

Y ajoutant,

Condamne M. A X à payer à XXX la somme de 1 086 351 FCP avec intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois à compter du 28 novembre 2014,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. A X à payer à XXX la somme de 200 000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamne M. A X aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 31 mars 2016.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. C-D signé : R. VOUAUX-MASSEL