N°

308

PG

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Piriou,

le 17.07.2019.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Tang,

le 17.07.2019.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 11 juillet 2019

RG 17/00206 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 219, rg n° 14/00515 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 3 avril 2017 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le ;

Appelante :

L'Association Koo Men Tong, association de type loi 1901, régulièrement enregistrée sous le n° Drcl 214311 et sous le n° Tahiti 475269, ayant son siège social au […] à Papeete, […], valablement représentée par son représentant légal ;;

Ayant pour avocat la Selarl Vaiana Tang & Sohie Dubau, représentée par M^e Vaiana TANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur E X, né le […] à Faa’a, de nationalité française, demeurant à […] ;

Monsieur F X, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Monsieur G X, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Madame H X, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Madame I J, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Monsieur K J, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Yves PIRIOU, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 3 mai 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 23 mai 2019, devant M^me VALKO, président de chambre, M^me LEVY et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me V-W ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me VALKO, président et par M^me V-W, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous-seing privé du 27 juin 1991, la 'société civile immobilière chinoise', représentée par M. L M, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui l’association KOO MEN TONG, a donné à bail à titre commercial à Madame N Z, épouse X, un local situé dans un immeuble dont elle est propriétaire, consistant en une boutique d’une superficie d’environ 130 m² et un étage le surmontant d’une superficie d’environ 160 m², moyennant un loyer mensuel de 70 000 FCP, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 1991. Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction.

Madame N Z épouse X, qui y exploitait un commerce à l’enseigne « Magasin LANA », est décédée le 3 septembre 2013, laissant pour lui succéder, selon acte de notoriété dressé le 21 février 2014 par Maître O P, notaire à Papeete, Monsieur E X, son époux Y, leurs trois enfants : Monsieur F X né le […], Monsieur G X né le […] et Madame H X née le […], ainsi que Madame I J née le […], et M. Q J, né le […], venant en représentation de leur père, quatrième enfant de la défunte, M. AA- AB J, pré-décédé le […] (ci-après désignés ensemble les consorts X).

Dans le courant de l’année 2012, l’association KOO MEN TONG a entrepris des travaux de rénovation de son immeuble abritant les locaux donnés à bail. En cours de travaux, un incendie s’est déclaré le 22 novembre 2012, provoquant des dégâts importants sur l’immeuble.

Par lettre du 2 septembre 2013, l’association KOO MEN TONG a résilié de plein droit le bail susvisé en invoquant les dispositions de l’article 1722 alinéa 1 du code civil, motif pris de la perte totale de l’immeuble dont la reconstruction complète était préconisée.

Les consorts X se sont opposés à cette demande en soutenant que le sinistre n’avait affecté que l’étage et épargné le rez-de- chaussée, de sorte que la perte n’était que partielle. A cet effet, ils ont saisi le tribunal de première instance de Papeete par requête enregistrée au greffe le 9 juillet 2014.

Par jugement du 3 avril 2017, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ce tribunal a :

— constaté que le bail du 27 juin 1991 conclu entre l’association KOO MEN TONG et Madame N Z, épouse X, n’était pas résolu de plein droit ;

— condamné l’association KOO MEN TONG à verser aux consorts X une somme de 150 000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

— débouté pour le surplus ;

— et condamné l’association KOO MEN TONG aux dépens.

Suivant requête enregistrée au greffe le 1^er septembre 2017, l’association KOO MEN TONG a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 13 mars 2019, elle demande à la cour de :

— dire son appel recevable et bien fondé ;

— infirmer la décision entreprise uniquement en ce qu’elle a constaté que le bail du 27 juin 1991 conclu entre l’association KOO MEN TONG et M^me N Z, épouse X, n’était pas résolu de plein droit ;

— statuant à nouveau, constater que le bail commercial liant M^me N Z, épouse X, à l’association KOO MEN TONG a été résilié de plein droit en raison de la destruction du bien loué et de sa perte totale ;

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— et les condamner au paiement des frais irrépétibles à hauteur de 300.000 FCP ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel au profit de son avocate.

En réplique, suivant conclusions récapitulatives du 18 avril 2019, les consorts X demandent à la cour de :

— dire l’appel de l’association KOO MEN TONG mal fondé ;

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail du 27 juin 1991 conclu entre l’association KOO MEN TONG et M^me Z, épouse X, n’était pas résilié de plein droit ;

— débouter l’association KOO MEN TONG de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

— infirmer pour le surplus et, en conséquence, ordonner à l’Association KOO MEN TONG de procéder à la remise en état des lieux dans les six mois du jugement à intervenir sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— en tout état de cause, condamner l’association KOO MEN TONG à leur payer la somme de 500 000 FCP par application des dispositions de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française ;

— la condamner enfin aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, dont distraction d’usage.

L’exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions ci-dessus, requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après, à l’effet d’y répondre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2019, fixant l’affaire à l’audience civile de la cour du 23 mai 2019.

À l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait prononcée le 11 juillet 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’appel principal :

L’association KOO MEN TONG a sollicité la réformation du jugement entrepris uniquement en ce qu’il a constaté que le bail conclu le 27 juin 1991 au profit de Madame N Z, épouse X, aujourd’hui décédée, n’avait pas été résolu de plein droit.

En effet, elle soutient que ce bail commercial devait être résilié de plein droit en raison de la perte totale de la chose louée, conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil et conteste le fait que l’incendie ne puisse pas être considéré comme un cas fortuit, au sens des dispositions précitées, au seul motif que la personne responsable du sinistre a été identifiée en la personne de l’entreprise de Monsieur A.

En réalité, l’articulation des articles 1722 et 1741 du Code civil conduit, en premier lieu, à examiner l’étendue des dommages causés à l’immeuble, afin de dire si la perte en résultant de la chose louée est totale ou seulement partielle.

La perte du bien objet du bail est réputée totale, non seulement lorsque l’immeuble a été entièrement détruit, mais encore lorsqu’un usage ou une jouissance de ce dernier conforme à sa destination est devenu impossible, ou bien encore pour motif économique quand le coût des travaux de réfection excède la valeur vénale de l’immeuble et sa rentabilité locative.

Sur le premier point, ainsi que l’a justement rappelé le premier juge, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que la perte matérielle de l’immeuble en cause soit totale.

En effet, le rapport d’expertise provisoire établi le 9 janvier 2013 par le Laboratoire des travaux publics de Polynésie, avait relevé que deux des trois locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée, à l’enseigne 'Terii Photo’ et 'Magasin Lana', n’avaient subi que des désordres peu importants, grâce à l’extinction du feu par les pompiers. Un complément d’expertise du 8 mars 2013 avait même précisé,

aux termes d’un 'procès-verbal de constatations relatives à l’évaluation des dommages’ annexé, que les magasins pouvaient fonctionner pendant la phase de travaux.

Un rapport du cabinet SOCOTEC du 15 avril 2013 avait également conclu : «Il s’agit d’un incendie s’étant exclusivement déclaré et propagé dans les locaux de l’étage. Les éléments d’ossature en béton armé du bâtiment sur la hauteur de son rez-de-chaussée et en plancher haut rez-de-chaussée n’ont pas subi les effets du sinistre, notamment l’exposition aux effets thermiques. Leur solidité à froid n’est donc pas remise en cause…». En revanche, pour l’étage, il confirmait qu’une reconstruction complète de l’ossature en béton armé ainsi que de la charpente en acier et de la couverture était nécessaire.

Enfin, l’expert, R S, mandaté par la compagnie QBE Insurance Limited, assureur de l’un des locataires du rez-de-chaussée, Monsieur B, a confirmé dans un rapport du 18 mai 2013 que la reconstruction totale de l’étage ainsi que la rénovation générale de l’immeuble, auraient pu être menées dans un délai de 9 mois minimum, la rénovation partielle du rez-de-chaussée ayant pu être, quant à elle, effectuée dans les 6 mois.

Ces différentes analyses techniques sont corroborées par les clichés photographiques versés aux débats démontrant que, nonobstant la gravité des dégâts subis, l’intervention des pompiers a permis d’éviter la destruction totale de l’immeuble.

Par ailleurs, sur le second point, dès lors que, selon l’analyse conjointe des experts, la reconstruction de l’immeuble à l’identique s’avère techniquement possible, il n’existe pas, ainsi que l’a retenu le premier juge, d’impossibilité absolue et définitive d’user et de jouir de la chose louée conformément à sa destination.

S’agissant enfin de l’aspect économique, il importe tout d’abord de souli-gner que, selon les écritures communes des parties sur ce point, le coût de démolition et de reconstruction de l’immeuble a été chiffré par Monsieur T D, expert mandaté par la compagnie AXA, assureur de l’association KOO MEN TONG, à la somme de 51'641'564 FCP.

Ce chiffrage tient compte des travaux de désamiantage, dont la nécessité au cas présent n’est aucunement contestée, de sorte qu’à défaut de plus amples éléments techniques permettant de contredire l’expert sur ce point, il n’y a pas lieu de préférer à son évaluation l’un ou l’autre des devis présentés par la S.A.R.L. 3DP (15'283'216 FCP) ou la SA JL Polynésie (15'745'413 FCP). C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le tribunal mixte de commerce de Papeete a retenu, dans son jugement du 13 juillet 2018, cette somme de 51.641.564 FCP comme base de condamnation de l’entrepreneur de travaux jugé responsable du sinistre, à savoir M. U A.

De surcroît, quand bien même ces devis de désamiantage seraient retenus en lieu et place du chiffrage de l’expert, le montant total des travaux serait porté, selon les constatations du premier juge qu’aucune pièce produite à la cour ne permet d’infirmer, à la somme de 58'466'861 FCP.

Ainsi, pour apprécier la viabilité économique d’une éventuelle reconstruction de l’immeuble en vue de sa location, il importe de constater que le coût de celle-ci, fût-il majoré au vu des éléments ci-dessus, serait financièrement couvert par les indemnités allouées à l’association KOO MEN TONG par le jugement précité du 13 juillet 2018, qui a condamné Monsieur U A à lui verser :

— d’une part, la somme de 13'665'080 FCP, en remboursement des travaux facturés et non livrés,

— et d’autre part, solidairement avec son assureur, la somme de 46'829'277 FCP, au titre du coût des travaux de démolition et de reconstruction mis à sa charge en tant qu’auteur responsable du dommage,

— soit une somme totale de 60'494'357 FCP, donc supérieure au montant du budget majoré retenu ci-dessus,

— étant de surcroît rappelé que l’association KOO MEN TONG a également perçu de son propre assureur, en décembre 2013, une indem-nité de 19'595'425 FCP en réparation de son préjudice matériel et financier.

En cause d’appel, l’association KOO MEN TONG fait valoir un nouveau rapport d’expertise établi à sa demande par Monsieur AA-AC C, exerçant à l’enseigne 'Tahiti Expertise', qui retient un coût de remise en état du bâtiment par remplacement du second 'uvre de 146 millions FCP, réévalué selon une attestation du 8 mars 2019, à la somme de 151 millions FCP.

Cependant, une telle expertise amiable réalisée à la demande de l’appelante et aboutissant à un coût totalement discordant puisque près de trois fois supérieur à celui retenu par l’expert d’assurance, ne saurait valablement prévaloir en l’absence de débat contradictoire sur les éléments de chiffrages pris en compte, d’autant moins que Monsieur C, quoique expert en évaluation immobilière depuis 1996, ne justifie d’aucune formation technique en matière de construction (ingénieur en bâtiment, architecte, etc).

Il convient également d’observer que les éventuels surcoûts restant à la charge de la l’association KOO MEN TONG, après utilisation des sommes reçues de M. A et de son assureur, seront également couverts par les loyers des locaux commerciaux pris à bail par les magasins 'Terii Photo', 'B’ et 'Lana', fixés avant le sinistre aux sommes mensuelles respectives de 84 414 FCP, 112 549 FCP et 108 737 FCP. À cet égard, la conclusion de Monsieur C pour qui 'le bâtiment devra être démoli au plus tard en 2060" au seul motif qu’il date de 1962, n’apparaît pas pertinente car on comprend mal pourquoi un bâtiment reconstruit à neuf en 2019 ne pourrait pas être exploité au-delà de l’année 2060. De plus, même dans cette hypothèse, le surcoût éventuel de travaux demeuré à la charge de l’association KOO MEN TONG pourrait être amorti sur 30 ans, au moyen des revenus locatifs potentiellement révisés à la hausse.

Enfin, il importe de rappeler que la viabilité économique du projet de reconstruction doit aussi s’apprécier par rapport à leur valeur vénale du bâtiment détruit. Or, sur ce point, le premier juge avait relevé pertinemment qu’aucun élément de valeur n’avait été communiqué pour un bâtiment situé en plein centre de Papeete, en face de la mairie.

En cause d’appel, il n’a pas davantage été produit d’évaluation, en valeur vénale, d’un immeuble identique, à usage mixte d’habitation et de commerce, représentant une surface totale de 725 m² (et non de 1.200 m² comme indiqué par erreur par M. D en page 3 de son rapport d’expertise provisoire du 9 janvier 2013, en contradiction avec sa page 4 qui mentionne bien une 'surface développée totale de 740 m², outre 40 m² de servitude de passage au rez-de-chaussée'). Néanmoins, la cour relève que dans le rapport précité de Monsieur C, celui-ci indique en page 10: «Valeur du bâtiment neuf à l’identique : le coût d’un tel bâtiment commercial, sans aucun luxe, se situe en 2017 autour de 160'000 F/m²», ce qui donnerait pour une surface de 725 m², a minima, une valeur vénale de 116.000.000 FCP.

Ces éléments ne démontrent donc pas que la reconstruction du bâtiment en objet serait impossible du point de vue économique.

Au final, il ne peut donc être retenu une perte totale de la chose louée au sens des dispositions des articles 1722 et 1741 précités du Code civil, de sorte que le bail en objet n’est pas résilié de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si la cause de sa destruction partielle est imputable à un cas fortuit ou à une faute du bailleur ou du preneur. Par suite, il est sans incidence d’examiner le second moyen soulevé par les consorts X, aux termes duquel l’association KOO MEN TONG aurait renoncé à se prévaloir des dispositions de l’article 1722 susvisé.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a jugé que le bail conclu le 27 juin 1991 entre l’association KOO MEN TONG et Madame N Z, épouse X, n’a pas été résilié de plein droit du fait des conséquences de l’incendie survenu le 22 novembre 2012.

Sur l’appel incident :

Dans le dispositif de leurs écritures, les consorts X sollicitent également une infirmation partielle du jugement entrepris, en ce qu’il a rejeté leur demande de condamnation de l’association KOO MEN TONG à procéder à la remise en état du bâtiment dans les six mois de la décision à intervenir, à peine d’une astreinte de 100'000 FCP par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de celle-ci.

Cependant, aucun moyen n’a été développé à l’appui de cette prétention de sorte que celle-ci doit être considérée comme non soutenue.

Au demeurant, et à titre surabondant, il sera observé qu’une condamnation de l’association KOO MEN TONG à rebâtir sous astreinte ne serait pas justifiée en l’espèce, dès lors que son aptitude financière à y procéder ne dépend pas de sa seule volonté mais du recouvrement effectif des condamnations prononcées auprès de Monsieur A et de son assureur.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française :

Compte tenu de ce qui précède, il serait inéquitable de laisser aux consorts X la charge des frais irrépétibles du procès. En conséquence, l’association KOO MEN TONG sera condamnée à leur payer la somme de 240.000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française : 'Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute d’une autre partie'.

En conséquence, en l’absence au cas présent d’une telle circonstance particulière, l’association KOO MEN TONG sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne l’association KOO MEN TONG à payer à Monsieur E X, Monsieur F X, Monsieur G X, Madame H X, Madame I J et M. Q J la somme de 240.000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne l’association KOO MEN TONG aux entiers dépens de l’instance d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 11 juillet 2019.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. V-W signé : L. VALKO