N°

221

GR

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Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e R. Wiart,

— M^e Antz,

le 05.06.2020

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 4 juin 2020

RG 17/00241 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°406, rg 15/00583 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 10 juillet 2017 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 17 août 2017;

Appelant :

M. Y Z, né le […] à Marseille, de nationalité française, enseignant, demeurant à […], ou […] ;

Représenté par M^e C ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sci Loane, inscrite sous le […], dont le siège social est sis […], […]a, prise en la personne de son représentant M. X A ;

Représentée par M^e Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 27 septembre 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique ou non publique du 16 Janvier 2020, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^mes SZKLARZ et DEGORCE, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me PAULO, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

Par requête du 10 septembre 2015, Y Z, locataire sortant, a attrait la Sci Loane, sa bailleresse, devant le tribunal de première instance pour obtenir, sur le fondement de la loi de pays n° 201226 du 10 décembre 2012 portant réglementation des baux à usage d’habitation meublée et non meublée, sa condamnation à lui payer la somme de 1.287. 000 FCP se décomposant comme suit : 945 000 FCP au titre des charges locatives non justifiées ; 200 000 FCP au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 200 000 FCP au titre de préjudice de jouissance subi du fait des travaux ; dont à déduire un reliquat de loyers impayés à hauteur de 58.000 FCP. Il a exposé que par contrat de bail du 13 avril 2013, la Sci Loane lui a donné en location une maison d’habitation sise à Punaauia, Domaine Outumaoro, pour un loyer mensuel de 165.000 FCP et une provision mensuelle sur charges de 35.000 FCP ; que l’état des lieux d’entrée a été réalisé le 15 avril 2013 par l’agence immobilière Atike Immobilier ; que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 18 juin 2015 hors la présence de l’agence, les parties annotant directement l’état des lieux d’entrée ; que par courriers des 15 mai et 2 juin 2015, il a sollicité des justificatifs concernant les charges réglées depuis avril 2013 ; que par courriel du 19 juin 2015, la Sci Loane lui a fait connaître qu’elle ne produirait aucun justificatif de charges ; qu’à défaut de justificatif, il estimait que la somme de 35.000 FCP versée mensuellement devait lui être restituée, ce qui d’avril 2013 à juin 2015 représentait la somme de 945.000 FCP (soit 35.000 FCP x 27 mois). Il a demandé également la restitution du dépôt de garantie de 200.000 FCP versé lors de l’entrée dans les lieux. Enfin, il a fait valoir un préjudice de jouissance dans la mesure où, en août 2014, il a subi des travaux réalisés par le bailleur pendant 30 jours. Il a estimé à 200.000 FCP le préjudice ainsi subi. Dans la mesure où il reconnaît devoir à la Sci Loane un reliquat de loyer d’un montant de 58 000 FCP, il a estimé bénéficier d’un solde en sa faveur d’un montant de 1.287. 000 FCP.

La Sci Loane a conclu au débouté du requérant et a demandé reconventionnellement sa condamnation à lui payer la somme de 355 750 FCP, savoir : 58 000 FCP au titre d’un reliquat de loyer ; 18 000 FCP au titre des charges communales ; 479 750 FCP au titre des dégradations commises ; dont à déduire les 200 000 FCP correspondant au montant du dépôt de garantie.

Par jugement du 10 juillet 2017, le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete a :

Débouté Y Z de sa demande en remboursement de charges ainsi que de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

Condamné Y Z à payer à la Sci Loane, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 58.000 FCP au titre du reliquat de loyer, outre 479. 750 FCP au titre des dégradations locatives, soit un total de 537.750 FCP ;

Faisant le compte des parties, dit que la Sci Loane étant autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie, Y Z sera ainsi condamné à payer à la Sci Loane, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 337.750 FCP correspondant au solde locatif ;

Débouté la Sci Loane de sa demande en paiement de la somme de 18.000 FFP au titre des charges récupérables ;

Condamné Y Z à payer à la Sci Loane la somme de 100 000 FCP à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamné Y Z à payer à la Sci Loane la somme de 100 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné Y Z aux dépens.

Y Z en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 17 août 2017.

Par arrêt du 28 février 2019, la cour a :

Avant dire droit,

Enjoint à la Sci Loane de produire un décompte des charges récupérables qu’elle a payées au titre de l’exécution du bail du 13 avril 2013 et de produire les pièces justificatives de ces charges ;

Enjoint à la Sci Loane de faire la balance entre ce décompte et les sommes qu’a payées Y Z en sus du prix du loyer mensuel fixé au montant de 165 000 FCP ;

Sursis à statuer sur toute autre demande ;

Il est demandé :

1° par Y Z, appelant, dans ses conclusions récapitulatives visées le 4 juillet 2019, de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Condamner la Sci Loane au paiement de la somme de 1 063 210 FCP ;

La condamner au paiement de la somme de 350 000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

La condamner aux dépens avec distraction ;

2° par la Sci Loane, intimée, appelante à titre incident, dans ses conclusions récapitulatives visées le 9 septembre 2019, de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Y ajoutant, condamner l’appelant à lui payer la somme de 18 000 FCP au titre des redevances d’eau et ordure et à celle de 110 982 FCP de charges impayées ;

Condamner l’appelant à lui payer la somme de 300 000 FCP de dommages et intérêts pour appel abusif et la somme de 300 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux dépens avec distraction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2019.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Sur le montant du loyer et de la provision pour charges :

Y Z demande la restitution de la somme de 945 000 FCP correspondant aux provisions des charges locatives qu’il a réglées d’avril 2013 à juin 2015 (27 x 35 000 FCP).

Il produit la copie du bail d’une habitation meublée pour une durée de trois ans daté du 13 avril 2013. Le prix du loyer y est fixé au montant de 165 000 FCP + 35 000 FCP de charges. Il est stipulé que la taxe communale pour la consommation d’eau et l’enlèvement des ordures pour l’année 2013 (36 000 FCP) est «non incluse».

La Sci Loane produit une copie du même bail dans lequel le prix du loyer est fixé au montant de 200 000 FCP sans mention de charges.

Y Z produit des copies de quittances établies pour les mois de décembre 2014, février, mars, avril et juin 2015. Elles mentionnent le paiement de sommes de 200 000 FCP correspondant aux loyers et charges mensuels.

La Sci Loane produit des copies de quittances établies pour les mois de mars, avril et mai 2015. Elles mentionnent le paiement de sommes de 200 000 FCP correspondant aux loyers mensuels hors charges.

La Sci Loane produit un courrier électronique de Y Z du 28 avril 2015 ainsi rédigé : «peux-tu me refaire les quittances de mars et avril comme demandé par le vice-rectorat. Merci. Il faut préciser hors charge puisqu’effectivement les charges sont payées à part. nouvelle législation. Merci.»

Y Z produit la copie d’une attestation de son employeur, le vice-rectorat de Polynésie française, selon laquelle il a perçu une indemnité de remboursement partiel de loyer calculée sur la base d’un loyer mensuel de 165 000 FCP.

En présence de deux écrits signés par les parties qui diffèrent sur la définition du prix du bail, la cour apprécie que celui-ci était mensuellement d’un montant de 165 000 FCP auquel s’ajoutait une avance sur charges d’un montant de 35 000 FCP, ce qui correspond aux quittances établies («loyer et charges du mois de'»), à l’exception de celles qui ont été «refaites» à la demande de Y Z.

Cette interprétation est au demeurant conforme à la loi du pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée, dont l’article LP9 a) impute au locataire le paiement des charges récupérables.

Y Z est par conséquent bien fondé à soutenir que la somme mensuelle de 35 000 FCP qu’il a payée en sus du loyer est une provision sur charges dites récupérables par le bailleur. Et la Sci Loane est mal fondée à faire valoir qu’ainsi que l’a retenu le jugement entrepris, le loyer aurait été fixé au montant de 200 000 FCP, les seules autres charges récupérables étant celles stipulées à l’article 4 du bail : taxe communale pour la consommation d’eau et enlèvement des ordures ménagères.

Sur les charges locatives récupérables par le bailleur :

Les charges récupérables, dont la liste est fixée par l’arrêté n° 1995 CM du 27 décembre 2012 modifié par l’arrêté n° 9 CM du 6 janvier 2016, sont exigibles sur justification en contrepartie des

services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (art. LP 27 al. 1). Les provisions doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle sous forme d’un décompte et de la mise à disposition des pièces justificatives (al. 2).

C’était l’objet d’une demande faite par Y Z les 15 mai et 2 juin 2015 à la Sci Loane. Celle-ci n’a pas produit son décompte justifié, considérant à tort que le bail ne prévoyait pas de provision pour charges autres que la taxe communale. Elle n’a facturé celle-ci (eau et déchets) que pour le premier semestre 2015 (18 000 FCP). Contrairement à ce qu’elle soutient, il ne résulte pas d’un courrier électronique de son gérant («vous m’avez demandé d’établir des quittances globales, sans précision du montant de charges pour des raisons soi-disant de facilités de remboursement pour vous par votre administration») que des provisions pour charges n’ont pas été stipulées dans le bail et acquittées par le preneur, alors qu’elles l’ont été.

Avant dire droit, il a été enjoint à la Sci Loane de régulariser son compte de charges récupérables.

La Sci Loane indique qu’elle a communiqué un décompte des charges récupérables et les pièces justificatives ; ce décompte fait apparaître sur la période contractuelle un solde total de charges récupérables de 1.038.464 FCP, soit un reliquat restant à devoir, provisions déduites, de 110.982 FCP ; l’ensemble de ces charges est justifié selon elle.

Y Z fait valoir que les justificatifs communiqués par la Sci Loane pour la somme totale de 1.038.464 FCP ne sauraient être pris en compte pour leur totalité, dans la mesure où les factures produites concernent des espaces communs à l’ensemble des appartements loués par la Sci Loane, et sont notamment relatifs à l’entretien de la piscine et du jardin dont il n’avait pas la jouissance exclusive ; en outre, certaines de ces factures ne sont pas libellées au nom de la Sci Loane ; selon lui, le total des charges imputables aux parties communes, dont F. Z ne doit que le quart dès lors qu’il existe quatre habitations, s’élève après redressement des factures contestées à 825.164 FCP, soit un quart égal à 206.291 FCP, soit, compte tenu des provisions sur charges versées (35.000 FCP x 26,5 mois), un solde en faveur du locataire de 721.210 FCP.

Il ressort du décompte de la Sci Loane et des pièces produites que certaines des charges listées par celle-ci ne relèvent pas des charges locatives récupérables au sens de l’article LP 27 précité : il s’agit en réalité de travaux ou réparations afférents aux locaux et équipements à usage privatif, qui ont été pris en charge directement par la bailleresse, et qu’elle entend mettre en définitive à charge du locataire au titre des réparations locatives.

Sont des réparations locatives, à la charge du locataire, les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ; ces charges ne sont pas «récupérables» annuellement sur le montant des provisions versées, mais sont susceptibles d’être imputées sur le dépôt de garantie lorsqu’elles sont justifiées.

La liste des réparations locatives est fixée par l’arrêté n°1996 CM du 27 décembre 2012 relatif aux réparations à la charge des locataires et propriétaires ; cette liste est indicative, selon les dispositions de l’article LP 27 de la Loi du Pays 2012-26 du 10 décembre 2012.

Il convient d’examiner chacune des « charges » que la SCI LOANE entend imputer à son locataire, au regard des dispositions précitées et des dispositions contractuelles. Aucun élément ne permet d’inscrire en faux les pièces produites, mais la cour tire toute conséquence du fait que des factures ne sont pas signées ou acquittées.

— Les charges relatives à l’entretien de la piscine et du jardin :

La Sci Loane communique plusieurs factures établies à son nom émanant de la société Fast And Top, libellées comme suit : «Entretien piscine, 1 passage hebdomadaire – Entretien jardin et cour, 1 passage hebdoma-daire» ainsi que des factures émanant de la société Clean Piscine Service libellées au nom de X A libellées comme suit : «Forfait mensuel entretien piscine numéro 2».

Le contrat de bail mentionne, au paragraphe relatif à la désignation du bien loué : «une maison à usage d’habitation, de type F4 d’une surface de 83 m2 environ et deux terrasses de 113 m2 total (environ) (…) parcelle cadastrée H206 (…), comprenant : 1 séjour/cuisine, 3 chambres, 2 salles de bain, 1 buanderie, 1 terrasse couverte, 1 terrasse découverte, 1 piscine collective, 1 carport pour deux voitures».

Il ressort de ces stipulations contractuelles que la piscine, qui se situe, selon les explications de la bailleresse, au milieu d’un ensemble de maisons d’habitations, chacune étant propriété d’une Sci différente ayant pour gérant X A, n’était pas à usage exclusif du seul locataire de la Sci Loane, contrairement à ce que celle-ci soutient, mais à usage «collectif».

Le bail ne précise aucun mode de répartition des charges entre les différents propriétaires et/ou locataires ayant accès à la piscine, dont la cour ignore, en définitive, la situation juridique, hormis qu’il s’agit d’une piscine «collective». On ne saurait s’en tenir aux affirmations de F. Z selon lesquelles les «parties communes» dépendraient de quatre logements, en l’absence de pièce produite en ce sens et dès lors que cet élément est contesté par la Sci Loane.

Dans ces conditions, il sera jugé que la Sci Loane, qui n’a pas satisfait à son obligation de préciser le mode de répartition des charges d’entretien de la piscine, doit être déboutée de ses demandes de ce chef.

Par ailleurs, le bail ne comporte aucune indication de ce que les lieux loués comprennent une cour et un jardin, qu’ils soient à usage exclusif ou commun. S’il est fait mention d’un «carport pour deux voitures», ce qui implique l’accès à un espace de stationnement, sans doute situé dans une cour et/ou un jardin, cet élément n’apparaît pas suffisant pour mettre à la charge du locataire les frais d’entretien afférents à un élément qui n’est pas expressément désigné dans le bail.

Au surplus, celles des factures communiquées par la Sci Loane, qui sont établies au seul nom de X A, sans autre précision, ne peuvent être prises en considération.

Pour l’ensemble de ces raisons, la Sci Loane sera déboutée de ses demandes de ce chef.

— Les charges relatives à l’entretien du chauffe-eau solaire :

La Sci Loane communique à l’appui de son «état des charges récupérables» une facture établie à son nom par C D le 13 avril 2014 pour un montant de 33.900 FCP TTC relative à une intervention pour l'«entretien chauffe-eau solaire maison Z». Le chauffe-eau solaire est un élément d’équipement du bien loué mentionné dans l’état des lieux d’entrée.

Les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, et notamment celles relatives à la production d’eau chaude, sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire, en application de l’article 4 de l’arrêté n°1995 CM du 27 décembre 2012.

Par ailleurs, l’entretien courant des capteurs solaires, mentionnés au contrat de location, relève des réparations locatives énumérées par l’arrêté n°1996 CM du 27 décembre 2012.

En conséquence, la somme de 33.900 FCP peut être mise à la charge de Y Z. Mais, au vu des contestations à bon droit émises par celui-ci sur la sincérité de ces factures, en raison de

leur absence de signature et d’acquittement et de leur production tardive, il échet de retenir que la Sci Loane ne justifie pas du paiement de cette somme.

Sa demande de ce chef sera donc rejetée comme étant insuffisamment justifiée.

— La facture relative à la réparation d’une penderie :

La Sci Loane communique à l’appui de son «état des charges récupérables» une facture établie à son nom par C D le 13 janvier 2014 pour un montant de 16.950 FCP TTC relative à une «intervention sur réglage roulette penderies chambre parentale».

Figure dans l’état des lieux d’entrée la mention suivante : «Chambre parentale (…) : 1 linéaire de rangements de deux portes coulissantes (…) – BE – X doit revoir le système à roulette».

En conséquence, ces travaux de réparation ne seront pas mis à la charge du locataire.

— La facture relative au remplacement d’un mitigeur d’évier :

La Sci Loane communique à l’appui de son «état des charges récupérables» une facture établie à son nom par la société GF Plomberie le 10 septembre 2014 pour un montant de 26.374 FCP TTC relative à une intervention ayant pour objet «mitigeur évier à changer- fuite de l’évacuation du trop-plein de l’évier».

Ces travaux n’ont pas le caractère de charge locative récupérable, et ne figurent pas sur la liste des réparations locatives, à charge du locataire, énumérées par l’arrêté n°1996 CM du 27 décembre 2012.

Le contrat de bail mentionne, à la charge du locataire, «le remplacement de petites pièces de robinetterie telles que joints, écrous, clapets, brise jet etc.'» et le «remplacement de canalisations détériorées en cas de négligence de l’occupant ou à la suite de l’utilisation de produits corrosifs».

Dès lors, et en l’absence de précisions sur les causes à l’origine de ces réparations, ces travaux ne seront pas imputés à charge du locataire.

— La facture relative à un dépannage électrique :

La Sci Loane communique à l’appui de son «état des charges récupérables» une facture établie à son nom par C D le 20 octobre 2014 pour un montant de 16.950 FCP TTC relative à une «intervention problème électrique éclairage – pas de dépannage juste une bibliothèque devant interrupteur va et vient».

Les menues réparations électriques relèvent des réparations locatives visées par l’arrêté n°1996 CM du 27 décembre 2012, a fortiori lorsqu’il s’agit de frais de déplacement inutiles pour une panne électrique qui n’en était pas une.

En conséquence, la somme de 16.950 FCP peut être mise à la charge de Y Z. Mais, au vu des contestations à bon droit émises par celui-ci sur la sincérité de ces factures, en raison de leur absence de signature et d’acquittement et de leur production tardive, il échet de retenir que la Sci Loane ne justifie pas du paiement de cette somme.

Sa demande de ce chef sera donc rejetée comme étant insuffisamment justifiée.

— La facture relative à la réparation du store de la terrasse :

La Sci Loane communique à l’appui de son «état des charges récupérables» une facture établie à son

nom par C D le 24 novembre 2014 pour un montant de 124.300 FCP TTC ayant pour objet «démontage et remontage du store terrasse – nettoyage et réparation de la toile du store – graissage du mécanisme store et pare soleil».

Les réparations des dispositifs d’occultation de la lumière tels que les stores relèvent des réparations locatives visées par l’arrêté n°1996 CM du 27 décembre 2012.

Néanmoins, l’état des lieux d’entrée porte la mention suivante : «Terrasse couverte – Store à bras, la toile est usagée, X doit s’en occuper».

Il n’appartient pas au locataire de procéder au remplacement de l’ensemble de la toile de store, et ce d’autant moins que celle-ci était déjà en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux et que le bailleur s’était engagé à la changer ; par ailleurs, si le graissage du mécanisme relève des réparations locatives, la facture communiquée ne détaille pas le montant de cette prestation. Elle n’est au demeurant ni signée, ni acquittée.

En conséquence, ces travaux de réparation ne seront pas mis à la charge du locataire.

— La facture relative à l’entretien du surpresseur :

La Sci Loane communique à l’appui de son «état des charges récupérables» une facture établie à son nom par C D le 27 janvier 2015 pour un montant de 22.600 FCP TTC ayant pour objet «entretien surpresseur – changement clapet anti retour».

Ces travaux ne correspondent pas à des charges récupérables, et ne figurent pas sur la liste des réparations locatives, à charge du locataire, énumérées par l’arrêté n°1996 CM du 27 décembre 2012.

Il ne s’agit pas en outre pas du remplacement d’une pièce de robinetterie, mais de la pose d’éléments nécessaires au bon fonctionnement de la distribution d’eau, relevant dès lors de l’obligation pour le bailleur de délivrer et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Enfin la Sci Loane reconnaît expressément dans ses écritures que l’entretien du surpresseur lui incombe (p.6).

En conséquence, ces travaux ne sauraient être imputés au locataire.

— La facture relative à la vidange de la fosse septique :

La Sci Loane communique à l’appui de son «état des charges récupérables» une facture établie à son nom par la société Espace Magic le 12 avril 2013 pour un montant de 44.000 FCP TTC ayant pour objet la vidange de la fosse septique.

La cour lit bien le 12 avril 2013 comme l’indique la Sci Loane dans ses écritures (p. 8) et non le 12 avril 2015 contrairement à ce qu’elle indique dans son décompte. Le bail a pris effet le 15 avril 2013. En conséquence, ces travaux, qui ont été réalisés avant la prise d’effet du bail ne pourront pas être mis à la charge de Y Z.

La cour observe en outre que ne figure au dossier aucune facture d’une intervention qui aurait eu lieu en février ou mars 2015 (évoquée dans pièce intimée n°10) et qui serait, selon ses écritures, de 113.000 FCP.

— Les factures relatives à la réparation du portail :

La Sci Loane communique une facture établie par C D le 13 décembre 2013 pour un

montant de 16.950 FCP TTC relative à des frais de «diagnostic de panne du portail, déplacement et mise en sécurité».

Les parties produisent deux factures de réparation: Y Z communique une facture d’une société Portiles libellée à son nom (pièce 29) en date du 20 décembre 2013 d’un montant de 20.000 FCP, justifiant qu’il a réglé le remplacement du moteur du portail endommagé par un véhicule ; la Sci Loane verse à l’appui de son «état des charges récupérables» (pièce 21) une autre facture de cette même société Portiles libellée à son nom en date du 14 janvier 2014 d’un montant de 45.000 FCP pour des travaux dont la désignation est identique; ces factures portent mention de leur règlement.

La cour relève que figure dans l'«état des charges récupérables» communiqué par la Sci Loane deux fois la même ligne intitulée «Portiles – 15/01/2014 – 45.000 FCP», l’une faisant référence à la facture susvisée, l’autre sans référence de facture et sans pièce justificative correspondante.

S’il ressort des pièces communiquées que Y Z s’est reconnu responsable de l’accrochage du moteur du portail constaté le 12 décembre 2013 puisqu’il a réglé une facture de réparation le 20 décembre suivant, il n’est pas établi qu’un autre accrochage lui soit imputable qui aurait donné lieu à une nouvelle réparation en janvier 2014.

Le portail n’est pas mentionné dans le bail comme étant un élément d’équipement mis à disposition du locataire ; sa réparation ne peut relever en conséquence d’une obligation du locataire découlant du contrat de bail.

Il n’en demeure pas moins que la Sci Loane s’est acquittée d’une facture correspondant au diagnostic d’une panne dont F. Z a ensuite pris à sa charge la réparation, reconnaissant dès lors être à l’origine de celle-ci.

En application des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile de la Polynésie française, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en ont proposée. La Sci Loane est bien fondée à réclamer le remboursement de la somme de 16.950 FCP au titre de la facture de C D de diagnostic de panne du portail en date du 13 décembre 2013 en application de la responsabilité civile délictuelle de droit commun.

Mais, cette facture n’étant ni signée, ni acquittée, la demande de ce chef doit être rejetée pour défaut de preuve d’un paiement correspondant par la Sci Loane.

La Sci Loane est aussi bien fondée à demander le remboursement du montant de la facture Portiles du 15 janvier 2014, soit 45 000 FCP. Il est justifié du paiement par la mention de l’acquittement de la facture et la signature de celle-ci, alors que la facture d’un montant de 20 000 FCP produite par Y Z n’est ni acquittée ni signée.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la Sci Loane ne justifie que d’une créance d’un montant de 45 000 FCP, le surplus de son compte de charges étant rejeté pour défaut de conformité à la réglementation en matière de charges récupérables, ou de preuve d’un paiement effectué par elle.

Le montant des provisions pour charges acquittées par Y Z est de 35 000 FCP x 27 mois = 945 000 FCP. La Sci Loane doit donc être condamnée, par infirmation du jugement déféré, à lui rembourser la somme de 721 210 FCP qui est le montant de la demande de Y Z du chef du remboursement d’un trop-perçu.

Sur le reliquat de loyer et les redevances d’eau et d’ordures ménagères :

Y Z demande la restitution de la somme de 200 000 FCP qu’il a versée à titre de dépôt de garantie. Il reconnaît devoir un reliquat de loyer d’un montant de 58 000 FCP.

La Sci Loane indique qu’elle produit en appel les pièces justificatives des redevances d’eau (15.000 FCP) et d’ordures (21.000 FCP) justifiant l’allocation d’une somme complémentaire de 18.000 FCP correspondant à six mois d’occupation du logement.

La Sci Loane verse des redevances d’eau d’un montant de 15.000 FCP et une redevance déchets d’un montant de 21.000 FCP qu’elle a acquittées pour l’année 2015. Ces charges sont des charges récupérables en application des dispositions de l’article 27 de la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relatif aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée.

En conséquence, la somme de 18.000 FCP, calculée prorata temporis, sera mise à la charge de Y Z.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la Sci Loane de sa demande en paiement de la somme de 18.000 FCP au titre des charges récupérables constituées par les redevances eau et déchets. La condamnation de Y Z à payer à la Sci Loane la somme de 58 000 FCP au titre du reliquat de loyer sera confirmée.

Sur les dégradations locatives et la restitution du dépôt de garantie :

La Sci Loane expose qu’elle produit les devis et factures correspondants aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux, lesquels sont justifiés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ; elle soutient que le locataire a l’obligation d’indemniser le bailleur de l’ensemble des dégradations constatées, quand bien même ce dernier aurait fait le choix de ne pas réaliser de façon effective les travaux rendus nécessaires par ces dégradations.

Y Z expose qu’il existe deux états des lieux de sortie, le second ayant été réalisé le 18 juin 2015 de façon non contradictoire, le gérant de la Sci Loane ayant ajouté de façon manuscrite des éléments sur le premier état des lieux effectué de façon contradictoire le 16 juin 2015 ; il ajoute que les retenues sur dépôt de garantie ne sont justifiées que dans la mesure où le bailleur réalise de façon effective les réparations locatives, ou s’il reloue à des conditions plus défavorables, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le logement ayant été reloué au même prix dès le 24 juillet 2015 ; enfin, il conteste les devis et les factures produites. Il demande la restitution de la somme de 200 000 FCP qu’il a versée à titre de dépôt de garantie.

En application de l’article 25 de la loi de pays du 11 décembre 2012, «le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal d’un mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées».

Y Z a versé lors de l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie d’un montant de 200.000 FCP.

Il est produit un état des lieux de sortie établi par mentions manuscrites portées directement sur l’état des lieux d’entrée; en en-tête de ce document, il est indiqué à la main «date de sortie 18 juin 2015 – fait en présence de Y Z et X A» ; chaque page est paraphée, et en dernière page, sous la première date et les premières signatures, les parties ont apposé la date du 18 juin 2015, et ont signé à nouveau. En conséquence, Y Z ne peut valablement soutenir que l’état des lieux de sortie établi le 18 juin 2015 n’aurait pas été effectué en sa présence et ne lui serait pas opposable.

Les premiers juges ont, à juste titre, relevé que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie objective l’existence de diver-ses dégradations et que les devis et factures de travaux de remise en état produits par la bailleresse (pièce 7) correspondent aux désordres relevés.

Néanmoins, la cour constate que ces devis et factures ont tous été établis entre le 10 septembre 2015 pour le plus ancien et le 29 décembre 2015 pour le plus récent, alors qu’il ressort des pièces produites que Sci Loane a reloué son bien à compter du 7 août 2015, le bail du nouveau locataire stipulant un loyer de 200.000 FCP.

Et les devis non approuvés ni acquittés, les factures pro forma ou les factures non acquittées qui sont produits par la Sci Loane ne suffisent pas à prouver que ces travaux ou fournitures ont été commandés et payés par elle.

En conséquence, il sera jugé que la Sci Loane, qui ne démontre ni avoir réparé les désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, ni avoir reloué à des conditions plus désavantageuses, ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’elle invoque.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Y Z de sa demande de restitution du dépôt de garantie, et en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une somme de 479.750 FCP au titre des dégradations locatives.

Sur le préjudice de jouissance du preneur :

Y Z fait valoir que son accord aux travaux entrepris par le bailleur en août 2014 n’a jamais été sollicité ; en outre, ces travaux n’étaient pas nécessaires au local loué mais à l’appartement occupé par le gérant de la Sci Loane ; enfin ces travaux ont duré plus de 40 jours ; en conséquence, il ne peut se voir opposer les dispositions de l’article 3 du contrat de bail qui lui impose de subir des travaux n’excédant pas une durée de 40 jours, les conditions d’application de ces dispositions contractuelles n’étant pas réunies.

La Sci Loane conteste l’existence du préjudice de jouissance allégué, et surtout celle d’un préjudice de jouissance qui aurait duré 30 jours ; elle rappelle les dispositions de l’article 1724 du Code civil, qui imposent au locataire de souffrir les réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail; elle fait valoir que F. Z ne justifie pas du préjudice de jouissance qu’il allègue.

En application des dispositions de l’article 1724 du Code civil dans sa rédaction applicable en Polynésie française : «Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoi qu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail».

L’article LP 9 e) de la Loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 dispose : «Le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du Code civil, telles qu’applicables en Polynésie française, sont applicables à ces travaux».

Enfin, selon les dispositions de l’article 3 du contrat de bail intitulé «grosses réparations » : «Le bailleur pourra faire toutes les réparations à sa charge qui deviendraient nécessaires aux locaux loués pendant le bail, sans que le preneur ne puisse s’y opposer ni réclamer d’indemnité ou de diminution

de loyer quelconque mais avec l’accord de celui-ci. Il est convenu que la durée des réparations n’excédera pas 40 jours».

Y Z produit trois attestations de personnes qui se sont rendues à son domicile ou ont résidé chez lui, et qui font état d’importants travaux d’étanchéité sur la terrasse, durant les mois de juillet et août 2014, sans qu’il soit possible de déterminer, à la lecture de ces attestations, la durée exacte des travaux. Ces attestations sont contredites par une attestation établie par E F, qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause, qui déclare avoir séjourné chez F. Z « afin de surveiller les travaux programmés sur la dalle de la terrasse durant son absence pour vacances d’été 2014», et atteste que les travaux ont été réalisés sur une période de «deux semaines environ ». Par ailleurs, si Y Z affirme en appel que «les travaux ont duré bien plus de quarante jours», il indiquait, aux termes de sa requête introductive d’instance, avoir été «victime d’un préjudice de jouissance en août 2014, et ce pendant 30 jours».

Il résulte de ce qui précède que F. Z ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice de jouissance excédant la durée prévue au terme des dispositions précitées.

Par ailleurs, il ne peut valablement soutenir n’avoir pas donné son accord auxdits travaux, dans la mesure où P. F atteste s’être installée chez lui, à sa demande, afin de surveiller ces travaux qui ont été programmés durant son absence.

Enfin, les travaux d’étanchéité d’une terrasse dans une maison d’habitation sont des travaux nécessaires aux locaux loués.

En conséquence c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes formées par la Sci Loane au titre de l’abus de procédure :

La solution des appels motive le rejet de la demande de ce chef. Le jugement déféré en conséquence sera infirmé en ce qu’il condamné F. Z à payer à la Sci Loane une somme de 100.000 FCP pour procédure abusive, et la Sci Loane sera déboutée de sa demande d’indemnité complémentaire en appel.

Sur le compte entre les parties :

La Sci Loane doit à Y Z les sommes de :

Remboursement de provisions sur charges locatives récupérables : 721 210 FCP ;

Restitution du dépôt de garantie : 200 000 FCP.

Y Z doit à la Sci Loane les sommes de :

Redevances d’eau et d’ordures ménagères : 18 000 FCP ;

Reliquat de loyer : 58 000 FCP.

Le jugement entrepris sera ainsi infirmé et les parties seront condamnées à ces paiements réciproques, entre lesquels il échet d’ordonner compensation, et seront déboutées de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française . Chaque partie ayant succombé sur une partie de ses demandes, elles conserveront la charge de leurs propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Vu l’arrêt du 28 février 2019 ;

Infirme le jugement rendu le 10 juillet 2017 par le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete ;

Statuant à nouveau,

Dit et juge que le loyer mensuel du bail du 13 avril 2013 était d’un montant de 165 000 FCP et que le montant mensuel de l’avance sur charges locatives acquittée par le preneur était de 35 000 FCP ;

Condamne la Sci Loane à payer à Y Z les sommes de :

Remboursement de provisions sur charges locatives récupérables : 721.210 FCP ;

Restitution du dépôt de garantie : 200 000 FCP ;

Soit un montant total de 921 210 FCP ;

Condamne Y Z à payer à la Sci Loane les sommes de:

Redevances d’eau et d’ordures ménagères : 18 000 FCP ;

Reliquat de loyer : 58 000 FCP ;

Soit un montant total de 76 000 FCP ;

Ordonne la compensation entre ces sommes ;

Déboute la Sci Loane de sa demande de dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant le tribunal ni devant la cour ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 4 juin 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : I. PAULO signé : G. RIPOLL