Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 25 FEVRIER 2021

(n° 92 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01500 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKOE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Décembre 2019 -Tribunal d’Instance de Paris – RG n° 12-19-003328

APPELANT

Monsieur Y X

[…]

[…]

Représenté par M^e Houda MARFOQ de la SELEURL H.M, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SCI AKELIUS PARIS VI Agissant poursuites et diligences de son gerant en exercice domicilie es qualite audit siege

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322

Assistéer par M^e Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Janvier 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2016, la SCI Akelius Paris VI a donné à bail d’habitation à M. Y X un logement situé à Paris moyennant un loyer mensuel de 513,62 euros et 45 euros de provision sur charge.

Par acte d’huissier en date du 4 septembre 2018, la société Akelius a fait délivrer à M. X un commandement de payer la somme de 4 143,63 euros au titre de la dette locative, en vain.

Par acte d’huissier en date du 26 juin 2019, la SCI Akelius a assigné M. X devant le juge des référés pour voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 novembre 2018,

— ordonner l’expulsion de M. X et celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de M. X,

— condamné M. X à lui payer :

• la somme de 10 500,43, actualisée à l’audience à la somme de 14 758,95 euros, au titre de la dette locative au 30 septembre 2019,

• une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant égale à celui du loyer et des charges contractuelles,

• la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Régulièrement assigné, M. X n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Par ordonnance en référé réputée contradictoire rendue en première instance le 9 décembre 2019, le président du tribunal d’instance de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 novembre 2018,

— ordonné en conséquence au locataire de libérer les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. X d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société Akelius pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,

— débouté la société Akelius de sa demande d’astreinte,

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. X à verser à la société Akelius la somme provisionnelle de 14 758,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— c o n d a m n é M . P o i s à p a y e r à l a s o c i é t é A k e l i u s u n e i n d e m n i t é m e n s u e l l e d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges contractuelles jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamné M. X à payer à la société Akelius la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer et de saisie-conservatoire.

Par déclaration en date du 10 janvier 2020, M. X a fait appel de cette décision, critiquant tous les chefs de l’ordonnance sauf en ce qu’elle a refusé de prononcer une astreinte et d’ordonner la séquestration des meubles.

Aux termes de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 15 juillet 2020, M. X demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— juger qu’il n’y avait pas lieu à référé en l’état,

— condamner la société Akelius à payer au locataire la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. X expose en substance les éléments suivants :

S’agissant du paiement des loyers :

— il avait mis en placement un virement automatique mensuel des loyers après avoir enregistré les coordonnées bancaires de la société Akelius, mais en juillet 2019, il s’est aperçu que son compte n’était pas débité, avant de comprendre, grâce à son banquier, que la société Akelius avait clôturé ses comptes,

— contrairement à ce qu’affirme la société Akelius sans aucune preuve, elle n’a jamais informé M. X de la fermeture de son compte et de l’ouverture d’un nouveau compte,

— les quittances de loyer indiquaient un identifiant IBAN erroné jusqu’en janvier 2020, sur lequel il continuait de verser le loyer en toute bonne foi,

— c’est donc uniquement par sa faute que la société Akelius n’a pas reçu paiement de ses loyers.

— depuis que ce malentendu a été levé, M. X a payé l’intégralité de sa dette locative et continue de verser le loyer courant.

— l’huissier indique lui avoir délivré le commandement de payer en personne mais tel n’a pas été le cas puisqu’il n’a jamais rencontré l’huissier et ignorait le non paiement des loyers, il n’a pas eu

davantage connaissance de l’assignation, en raison peut être de problème récurrents dans la transmission du courrier dans la copropriété,

— ce n’est que lorsque la société Akelius lui a communiqué, par lettre simple, l’ordonnance entreprise, qu’il a eu connaissance de la procédure diligentée contre lui.

S’agissant des charges :

— la société Akelius n’a jamais procédé à la régularisation des charges que la loi lui impose.

— Elle n’a jamais justifié avoir fixé la provision pour charges à 45 euros par mois.

— Elle n’a jamais produit aucun décompte que ce soit pour lui ou ses autres locataires.

— Selon la jurisprudence, les sommes réclamés par la société Akelius au titre des charges ne sont donc pas exigibles et il peut en demander le remboursement.

S’agissant des troubles locatifs :

— la société Akelius n’a pas respecté son obligation d’assurer à M. X et aux autres locataires une jouissance paisible des lieux,

— elle a notamment installé des bâches dans les escaliers ce qui créé un risque pour les locataires, lui-même s’est d’ailleurs un jour pris les pieds dans les bâches, ce qui a occasionné une chute et une blessure qui a nécessité une intervention chirurgicale,

Par conclusions remises au greffe le 21 septembre 2020, la SCI Akelius demande à la cour de :

A titre principal :

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, si la cour d’appel infirmait l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et prononcé l’expulsion de M. X :

— condamner M. X à payer à la société Akelius à titre provisionnel la somme de 1 706,45 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de septembre 2020 inclus, sauf actualisation à l’audience,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. X à payer à la société Akelius à titre provisionnel la somme de 167,59 euros correspondant au coût du commandement de payer,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. X à payer à la société Akelius à titre provisionnel la somme de 211,83 euros correspondant au coût de la saisie-conservatoire du 6 septembre 2018.

En tout état de cause :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. X à payer à la société Akelius la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile pour les besoins de la procédure d’appel et aux entiers dépens.

La SCI Akelius expose en substance ce qui suit :

S’agissant du paiement des loyers :

— M. X s’appuie sur un prétendu malentendu concernant le compte bancaire de la société Akelius pour justifier le non-paiement du loyer, alors que la société Akelius l’avait informé par courrier dès le 21 août 2018, ainsi que l’ensemble de ses locataires, du changement de ses coordonnées bancaires, aucun autre locataire que M. X n’a d’ailleurs eu de problème pour payer son loyer,

— dès le mois d’août 2018, les avis d’échéance comportaient le véritable IBAN de la société Akelius, contrairement aux affirmations de M. X,

— M. X prétend qu’il n’a jamais été informé de l’existence d’une dette locative, alors même que le commandement de payer lui a été délivré à personne par l’huissier, l’huissier n’ayant pas à vérifier l’identité de la personne qui s’est déclaré être M. X, il est donc réputé avoir reçu l’acte en mains propres et n’apporte pas la preuve qu’un tiers se serait fait passer pour lui,

— En tout état de cause, la société Akelius a averti M. X de l’existence d’une dette locative à de nombreuses reprises depuis 2016, par des courriers et des commandements de payer, de sorte qu’il ne pouvait pas ignorer l’existence de sa dette locative,

— C’est donc de par son inertie fautive que la dette s’est accumulée, alors qu’il aurait pu contacter la société Akelius pour tenter de résoudre le problème de virement qu’il invoque.

S’agissant des charges :

— M. X confond l’absence de régularisation des charges, qui est sanctionnée par l’absence d’exigibilité des charges et la régularisation tardive, qui n’est pas sanctionnée sous réserve d’un délai de prescription de 3 ans,

— En l’espèce, la société Akelius a produit un justificatif des charges des années 2016 et 2017 par un courrier du 20 décembre 2018,

— Les charges des années 2018 et 2019 n’ont pas encore été régularisées, mais ce retard n’est pas sanctionnable,

— En tout état de cause, si un commandement de payer est délivré pour une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette de sorte que la clause résolutoire est acquise au 4 novembre 2018.

— M. X n’a repris les paiements qu’après que la société Akelius a fait opérer une saisie-attribution sur son compte à hauteur de 19 732,26 euros et sa dette s’élève encore à ce jour à la somme de 2 085,57 euros,

— Aucun délai de paiement et suspension de la clause résolutoire ne sauraient lui être accordés sa mauvaise foi étant manifeste.

S’agissant des troubles locatifs :

— M. X ne l’a jamais informée du dommage qu’il dit avoir subi, survenu en mai 2020, soit bien après l’acquisition de la clause résolutoire,

— Un accident isolé ne permet de toute façon pas de conclure que la société Akelius aurait nui à la sécurité des locataires et manqué à son obligation de jouissance paisible.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 809 du code de procédure civile devenu 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce la société Akelius a fait signifier le 4 septembre 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et prévoyant qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat serait résilié immédiatement et de plein droit.

Il n’est pas contesté que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois.

M. X fait valoir qu’il n’a pas reçu ce commandement que l’huissier indique pourtant avoir délivré à personne. S’il est vrai que l’huissier n’a pas l’obligation de s’assurer de l’identité de la personne se présentant comme le destinataire de l’acte, M. X ne donne aucun élément permettant de supposer qu’il n’aurait en effet pas été présent ce jour là et que la personne présente lui aurait dissimulé le commandement délivré à son domicile.

Il sera en outre relevé que ce commandement n’était pas le premier et que les retards de paiement n’ont pas été isolés comme en attestent les commandements délivrés les 15 septembre 2016 et 28 mars 2018 et les lettres de relances (21 juin 2016, 26 décembre 2016, 20 février 2017).

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la provision:

Le décompte versé aux débats démontre suffisamment la dette.

M. X indique qu’il ne se serait pas aperçu que les prélèvements étaient rejetés, les coordonnées du compte bancaire de la société Akelius ayant été modifiées en septembre 2018.

Cependant il sera relevé, sans même prendre en compte le courrier adressé par la société Akelius en août 2018, que si M. X justifie d’échanges avec sa banque à qui il signale qu’il s’aperçoit en juillet 2019 de ce que les prélèvements sont rejetés 'depuis plusieurs mois', il sait au moins en septembre 2019 la cause de ces rejets mais n’a fait procéder à aucun virement avant le mois de mai 2020, alors qu’il avait remis un chèque en paiement à la banque en décembre 2018, ce qu’il n’a pas cru devoir faire à tout le moins à compter de septembre 2019.

En outre, même à cette date, conscient de sa dette il n’a pas payé l’intégralité de sa dette mais seulement repris le paiement des loyers courants, alors même qu’il disposait des fonds nécessaires au règlement de la plus grande partie de sa dette comme le démontre la saisie conservatoire réalisée le 6 septembre 2018, puis la saisie attribution du 31 janvier 2020.

Outre sa négligence à s’assurer du bon paiement des loyers, il ne peut donc arguer de sa bonne foi.

Les troubles de jouissance allégués, et notamment l’accident survenu en 2020 en raison des bâches installées dans les parties communes même établis ne constituent pas des contestations sérieuses faisant obstacle au paiement des loyers, le locataire ne justifiant d’aucune réclamation à ce titre et les réclamations faites par les voisins ne pouvant établir son propre préjudice et la négligence du bailleur à son égard, M. X ne justifiant d’aucune demande ou contestation qu’il aurait adressé au bailleur, y compris lorsqu’il s’est blessé en mars 2020, en raison, selon lui d’une chute provoquée par la pose des bâches dans les escaliers, dont il ne justifie pas avoir informé son bailleur.

En revanche M. X, s’il n’établit aucune demande à ce sujet, fait grief à bon droit à la SCI Akelius de ne pas avoir procédé à la régularisation des charges depuis l’entrée dans les lieux.

La SCI Akelius Paris VI expose avoir régularisé les charges de l’année 2016 en décembre 2018 mais elle ne produit que le courrier du 20 décembre 2018 annonçant cette régularisation sans justifier du montant de ces charges ni de la régularisation et sans que l’éventuelle régularisation apparaisse clairement sur le décompte produit, seule une régularisation de 100,22 euros apparaissant en septembre 2019.

Aucune régularisation des charges de 2017 à 2020 n’ayant été réalisée et les provisions pour charges s’élevant mensuellement à la somme de 45 euros, une somme de 1 620 euros sera déduite de la demande, la provision allouée en référé ne pouvant excéder les sommes incontestablement dues.

En revanche, il ne sera fait droit à la demande de provision qu’à hauteur de la somme de 86,45 euros, à charge pour le bailleur d’établir le décompte des charges annuelles comme il en a l’obligation.

Sur l’octroi de délais de paiement:

M. X ne demande pas de délais pour payer sa dette et ne fournit aucune pièce sur sa situation personnelle.

Cependant, compte tenu du montant de la provision allouée, il lui sera d’office, sur le fondement de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, accordé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision pour régler cette somme à défaut de quoi la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion sera ordonnée.

En outre M. X devra supporter outre le montant des commandements et coûts des actes rendus nécessaires par sa négligence, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés par le bailleur pour obtenir le règlement des sommes qui lui étaient dues et pour poursuivre en appel la procédure, M. X n’ayant pas cru devoir comparaître en première instance.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance du 9 décembre 2019 en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 novembre 2018 et en ces dispositions relatives à l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

L’infirme pour le surplus, et, statuant à nouveau,

Condamne M. Y X à payer à la SCI Akelius Paris VI la somme de 86,45 euros représentant la provision pour loyers et charges impayés échéance de septembre 2020 incluse,

Accorde toutefois à M. Y X des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire,

Dit que M. Y X devra s’acquitter en sus du loyer courant, de l’intégralité des sommes dues au titre de l’arriéré locatif tel que fixé par la présente décision dans les quinze jours de la signification de l’arrêt,

Dit que dans l’hypothèse où ce délai est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit que dans l’hypothèse contraire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. Y X du logement sis […] qu’il occupe ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique en cas de besoin,

Dit que, dans cette même hypothèse, M. Y X devra verser au bailleur une indemnité d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes qu’il aurait dû régler si le bail ne s’était jamais trouvé résilié et condamne à titre provisionnel M. Y X au paiement d’une telle indemnité,

Condamne M. Y X à payer à la SCI Akelius Paris VI la somme supplémentaire de 3 000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Condamne M. Y X aux dépens d’appel outre le coût des commandements et saisies.

La Greffière, La Présidente,