République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 27/05/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 20/03721 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TGGR

Ordonnance de référé (N° 19/01279)

rendue le 31 août 2020 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SAS Immocitiz prise en la personne de ses représentant légaux

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Loïc Le Roy, membre de la SELARL Lexavoué, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Alexandre Lourimi, membre de la SELAS ORWL Avocats, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e Romain Chilly, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

Madame D X

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

représentée et assistée de M^e Jean-François Cormont, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 08 mars 2021 tenue par I J, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : G H

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

I J, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Sarah Hourtoule, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par I J, président et G H, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 mars 2021

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La société Immocitiz exerce une activité d’accompagnement dans l’investissement locatif « clés en main ». À ce titre, elle est chargée de la prospection de biens immobiliers à la vente comme à l’achat, de la négociation, de leur acquisition, de la réalisation des travaux de restauration, de la location des biens ainsi que de la gestion locative.

Le 27 juin 2018, la demanderesse a conclu un contrat d’agence commerciale à durée indéterminée avec M^me D X.

La société a notifié à M^me X, par lettre du 30 août 2019, la résiliation pour faute grave de son contrat d’agence commerciale sans préavis ni indemnité, se référant à l’article 10 dudit contrat et à l’article L. 134-13 du code de commerce.

Par cette même lettre, la société Immocitiz a mis M^me X en demeure de lui payer la somme de 10 000 euros en application de la clause pénale prévue à l’article 10 du contrat en cas de manquement à l’obligation de loyauté et de non-concurrence.

Par une lettre du 4 octobre 2019, M^me X a précisé, par l’intermédiaire de son conseil, qu’elle demandait le paiement de ses commissions impayées, outre l’indemnité légale à hauteur de 75 107 euros.

Par une lettre du 8 octobre 2019, la société Immocitiz a fait savoir à M^me X qu’elle n’avait pas entendu s’exonérer du paiement des commissions dues qui seraient payées dans les conditions prévues au contrat, a refusé le paiement de l’indemnité légale sur le fondement des dispositions de l’article L. 134-13 du code de commerce considérant qu’une faute grave était établie et l’a de nouveau mise en demeure de payer la clause pénale d’un montant de 10 000 euros.

Par une lettre du 16 octobre 2019, M^me X a fait savoir qu’elle n’entendait pas s’acquitter de cette somme.

La société Immocitiz a fait assigner M^me D X devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille afin d’entendre condamner cette dernière au paiement de la somme de 10'000 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale insérée au contrat d’agent commercial les liant, au paiement de la somme de 2'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, subsidiairement, de renvoi de l’affaire devant le tribunal de grande instance de Lille pour qu’il soit statué au fond.

M^me X a demandé à titre reconventionnel une provision sur ses commissions impayées.

Par ordonnance du 31 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a':

''renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

''dit n’y avoir pas lieu à référé pour statuer sur la demande en paiement provisionnel au titre de la clause pénale contenue au contrat d’agent commercial de M^me X formée par la société Immocitiz,

''dit n’y avoir lieu à référé pour statuer sur la demande reconventionnelle de restauration de ses accès de messagerie professionnelle formée reconventionnellement par M^me X,

''condamné la société Immocitiz à payer à M^me X la somme de 6'512,34 euros à titre de provision à valoir sur ses commissions au titre de son contrat d’agent commercial de M^me X formée par la société Immocitiz,

''dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020,

''débouté la société Immocitiz de sa demande de passerelle fondée sur les dispositions de l’article 811 du code de procédure civile devenu 837 du même code depuis le 1^er janvier 2020,

''condamné la société Immocitiz au paiement de la somme de 2'000 euros à M^me X en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

''rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit,

''condamné la société Immocitiz aux dépens.

La SAS Immocitiz a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration en date du 22 septembre 2020, sa déclaration d’appel remettant en cause chacune des dispositions de l’ordonnance querellée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 décembre 2020, la partie appelante demande à la cour, au visa des articles 1101, 1103, 1109 et 1231-5 du code civil, 809, alinéa 2 du code de procédure civile, L.'134-3 et L.134-4 du code de commerce d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir pas lieu à référé pour statuer sur la demande en paiement provisionnel au titre de la clause pénale contenue au contrat d’agent commercial de M^me X formée par la société Immocitiz,

''débouter M^me X de son appel incident,

''la condamner à verser à la société Immocitiz la somme de 10'000 euros à titre de provision,

''la condamner à lui verser la somme de 3'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

''la débouter de toutes ses demandes reconventionnelles,

''la condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 février 2021, M^me X demande à la cour de confirmer la décision en toutes ses dispositions portant condamnation à l’encontre de la société Immocitiz au bénéfice de M^me X et de':

''confirmer la décision en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement provisionnel au titre de la clause pénale formée par la société Immocitiz à l’encontre de M^me X,

''en tout état de cause, débouter la société Immocitiz de toutes ses demandes à l’encontre de M^me X,

Statuant sur l’appel incident de M^me X

''infirmer la décision déférée en ce qu’elle a écarté la demande de M^me X en restauration de son accès à sa boîte de messagerie, et condamner la société Immocitiz à restaurer au bénéfice de M^me X l’accès de ladite boîte à l’adresse suivante': «'D@immocitiz.fr'», sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

''condamner Immocitiz à hauteur d’appel au versement d’une somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

Il sera précisé à titre liminaire que nonobstant le fait que la déclaration d’appel concerne l’ensemble des dispositions de l’ordonnance entreprise, la société Immocitiz ne remet pas en cause en réalité dans ses conclusions ladite ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M^me X une somme de 6 512,34 euros à titre de provision à valoir sur ses commissions d’agent commercial.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale':

Les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 809 du code de procédure civile – désormais codifiées à l’article 835 du même code par l’effet du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile ' énoncent que :

Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le juge des référés peut allouer une provision au titre d’une clause pénale, à hauteur du montant non sérieusement contestable dû au titre de cette clause pénale.

A titre liminaire, il sera précisé que le contrat prévoyait de façon parfaitement claire et explicite que si l’agent commercial pouvait exercer d’autres mandats, ceux-ci ne pouvaient en aucun cas concerner les mêmes produits que ceux négociés pour la société Immocitiz dans le secteur de Lille et ne pouvaient davantage être exercés au profit de l’un de ses concurrents sauf autorisation préalable donnée par écrit (art. 2.5: Autres mandats et activités).

La clause de loyauté réitérait cette obligation de façon encore plus formelle puisqu’elle prévoyait, d’une part, l’interdiction pour l’agent d'« utiliser les moyens et informations obtenus à l’occasion de la

conclusion et de l’exécution du présent contrat pour exercer une activité qui puisse faire concurrence à la société Immocitiz » et, d’autre part, l’engagement de « n’effectuer aucune action ni employer aucun moyen tendant à concurrencer l’activité de la société Immocitiz » (art. 9.1 : Clause de loyauté), la violation de cette clause de loyauté étant sanctionnée par une clause pénale à hauteur de 10'000 euros.

Ces clauses ne demandent pas d’interprétation particulière qui ne permettrait pas au juge des référés d’exercer ses pouvoirs et sont d’ailleurs pour l’essentiel la reproduction des dispositions du code de commerce relatives au statut d’agent commercial et notamment:

— de l’article L 134-3 du code de commerce qui dispose que l’agent commercial peut accepter sans autorisation la représentation de nouveaux mandants. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d’une entreprise concurrente de celle de l’un de ses mandants sans accord de ce dernier.

— de l’article L134-4 du code de commerce, lequel énonce que':

Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l’intérêt commun des parties.

Les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information.

L’agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat.

La partie appelante soutient que plusieurs éléments permettent d’établir l’implication de M^me X dans des activités concurrentes à celle de sa mandante pendant l’exécution de son mandat et ce, en méconnaissance des stipulations de son contrat et en particulier de la clause de loyauté précitée et en conclut que sa demande de provision au titre de l’application de la clause pénale prévue au contrat est parfaitement justifiée.

La société Immocitiz reproche à cet égard pour l’essentiel à M^me X':

— d’avoir communiqué à son concubin, M. Y, qui détenait à hauteur de 50 % et gérait une société concurrente, la société MB Transactions, des modèles de documents internes confidentiels essentiels à son fonctionnement';

— d’avoir accepté, sans en avertir son mandant, de participer au développement de ladite société concurrente, ce dont attestent la présence de son nom sur un tableau interne de suivi de cette société et la détention de modèles de factures de commission établies au nom de la société concurrente ;

— participé au détournement d’un bien immobilier qui lui avait été confié, le 29 juillet 2019, sis […], qu’elle était chargée de vendre pour le compte de l’appelante mais qui a finalement fait l’objet d’une offre d’achat par l’intermédiaire de la société MB Transactions en date du 4 août 2019';

— participé, ou a minima, eu connaissance du détournement d’un bien immobilier confié à la société Immocitiz et situé […].

S’agissant plus précisément du détournement d’une vente sur Lille, elle fait valoir qu’il est établi avec l’évidence requise en référé que M^me D X a servi d’intermédiaire à la société MB Transactions, dirigée par son compagnon M. Y, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier situé sis […]'; que l’implication de M^me Z dans cette

transaction dans le secteur de Lille au profit d’une société concurrente résulte de la production d’une offre d’achat pour ce bien mentionnant la société MB Transactions comme agence ainsi que d’un courriel mentionnant expressément la partie intimée comme étant un intermédiaire.

Au préalable, il y a lieu de relever que le simple fait que ce grief n’ait pas été articulé dans la lettre de révocation du mandat d’agent commercial n’empêche pas la société Immocitiz de le faire valoir au soutien de sa demande de provision sur clause pénale.

Il sera observé également que l’essentiel des pièces produites proviennent de la messagerie professionnelle Immocitiz de M. Y, lequel travaillait comme M^me X pour Immocitiz mais pour ce qui le concerne en qualité de salarié de cette dernière dans le secteur Ile-de-France et qu’il n’est pas contesté que M. Y et M^me X entretenaient à tout le moins une relation sentimentale.

Il sera précisé en ce qui concerne M. Y que ce dernier apparaît sur un extrait K Bis comme gérant de la société MB Transactions, dont l’objet social correspond à toutes opérations de conseil et d’intermédiaire d’agent immobilier concernant les biens immobiliers, droits immobiliers, fonds de commerce et autres biens meubles, tous produits à l’achat, la vente, la location et la sous-location de biens immobiliers, immatriculée au registre des commerces et des sociétés depuis le 1^er août 2018. Il a fait l’objet d’un licenciement par Immocitiz dans le courant de l’été 2019.

S’agissant de la loyauté du mode de preuves résultant de la production des courriels présents sur la messagerie professionnelle de M. Y, il ne saurait être considéré que la partie appelante aurait eu accès de manière frauduleuse aux courriels de son salarié dès lors que les courriels adressés ou reçus par un salarié à l’aide de l’outil informatique mis à sa disposition par l’employeur pour les besoins de son travail sont présumés avoir un caractère professionnel, en sorte que l’employeur est en droit de les ouvrir hors la présence de l’intéressé, sauf s’ils sont identifiés comme personnels.

Les différents courriels produits aux débats par la société Immocitiz et se présentant comme provenant de la messagerie professionnelle Immocitiz de M. Y sont les suivants':

— le 15 juillet 2019 à 14h33, M^me X a reçu un courrier électronique de M. E C’ un « contact » de cette dernière, selon ses termes ' comprenant l’ensemble des documents relatifs à un appartement sis […] ;

Ce courrier électronique permet de constater que les documents relatifs au bien immobilier précité ont été transmis en pièce jointe à M^me X ;

— le 28 juillet 2019 à 11h46, soit treize jours après en avoir eu connaissance, M^me X a transféré ce courrier électronique ainsi que toutes ses pièces jointes à son concubin M. F Y, sur l’adresse Immocitiz de ce dernier ;

— le 29 juillet 2019 à 8h24, M^me X a présenté officiellement à l’ensemble de l’équipe Immocitiz chargée de trouver un acquéreur, le bien sis […] en précisant que le propriétaire avait déjà « une offre à 315k et’ qu’il accepterait le soir même si les équipes d’Immocitiz ne l’avaient pas vendu »';

— le 30 juillet 2019, M^me X a transféré de son adresse professionnelle à M. F Y et non aux autres agents d’Immocitiz les photographies de l’immeuble qu’E C venait de lui envoyer.

Il est encore établi :

— que le 4 août 2019 à 15h30, soit quatre jours après la date d’expiration de l’offre indiquée par Mme

X à la société Immocitiz, M. A et M^me B, deux tiers, ont adressé une offre d’achat à M. Y, en qualité de président de la société concurrente MB Transactions pour un montant de 320 000 euros portant sur le bien en cause ;

— le 4 août 2019 M^me X a transféré cette offre à son contact, M. E C ;

— le 5 août 2019 à 11h09, M. E C a contacté le notaire en charge de l’opération et lui a transféré l’offre d’achat en précisant laisser « le soin à M^lle X, intermédiaire, de [lui] faire parvenir les coordonnées téléphoniques des acquéreurs.

La pièce 15 du dossier de la partie appelante fait clairement ressortir ces échanges et transfert de courriels à ce sujet qui ont pu être récupérés sur la messagerie professionnelle Immocitiz de M. F Y.

Il n’est pas intéressant que pour ce faire, M^me X a utilisé non pas sa messagerie Immocitiz mais une messagerie purement personnelle D.X@outlook.com.

Le fait que M^me X aurait trouvé ce bien via un de ses contacts, en la personne de M. E C, n’est en aucune manière susceptible de l’exonérer de son devoir de loyauté et de son obligation de ne pas servir d’intermédiaire au profit d’une société concurrente à la demanderesse. En effet, la prospection de nouveaux clients, repris dans le contrat signé entre les parties, est au c’ur de ses obligations d’agent commercial.

Si par ailleurs la partie intimée explique son retard à communiquer l’offre à l’ensemble des intervenants par le fait qu’il s’agissait d’un bien pour lequel des baux étaient en cours, soit un type de vente pour lequel elle était encore peu aguerrie et parce qu’elle a eu une période de congés à cette époque et si elle a produit une attestation de M. C selon laquelle le candidat acquéreur évoqué dans le courriel du 29 juillet 2019 avait été écarté pour manque de solvabilité apparente, il n’en demeure pas moins qu’elle a participé à une transaction sur le secteur de Lille soit dans son secteur d’intervention, à l’insu des responsables d’Immocitiz, transaction dont a été bénéficiaire la société de son compagnon.

Si, par ailleurs, elle fait valoir dans ses écritures d’intimée de ce que M. Y a déposé plainte en reprochant à la société Immocitiz d’avoir accédé à sa messagerie privée gmail, il sera observé que les pièces produites émanent de la messagerie Immocitiz du salarié.

Force est de constater que M^me X ne s’est pas véritablement expliquée sur la pièce 15 du dossier de l’appelante qui fait apparaître les échanges relatifs à l’immeuble de Lille.

Il apparaît ainsi de l’ensemble de ces éléments et avec l’évidence requise en référé que M^me X a manqué à son devoir de loyauté à ce titre et ce quand bien même les autres griefs invoqués souffrent d’une contestation sérieuse dans la mesure où notamment':

— les modèles d’offre d’achat ou de facture qui ont pu être envoyés par M^me X de son adresse Immocitiz à M. F Y n’apparaissent pas suffisamment spécifiques et correspondre à un processus d’élaboration qui soit particulièrement original et propre à Immocitiz et participer du développement commercial de la partie appelante ;

— l’existence d’une véritable complicité avec M. Y lors de la vente de l’immeuble sis rue Monthomon à Paris’n'est pas suffisamment caractérisée, à tout le moins avec l’évidence requise en référé ;

— les courriels envoyés par M^me X et faisant état de diverses factures de commission émises contre d’autres sociétés concurrentes d’Immocitiz ne sauraient faire preuve d’un autre manquement

dans la mesure où il apparaît que ces courriels sont des couriels privés adressés par M^me X à sa banque et où en tout état de cause le grief n’apparaît pas fondé, la société Homeloop étant l’ancien employeur de M^me X et ayant été manifestement amenée à lui régler des commissions de manière tardive pour des ventes pour lesquelles il était nécessaire d’attendre la réitération par acte authentique.

Il convient donc de faire droit sur la base du manquement constaté au titre de la vente de l’immeuble Lillois à la demande de provision à hauteur de la somme de 10'000 euros.

Sur la demande de restauration de l’accès de M^me X à sa messagerie Immocitiz':

Cette demande est nécessairement fondée sur l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile précité’et sur l’allégation d’un trouble manifestement illicite existant de ce chef.

La cour observe toutefois :

— qu’il résulte de ce qui a été jugé plus haut que la société Immocitiz a pu avoir des raisons légitimes de se défier de son agent commercial;

— par ailleurs, M^me X qui indique elle-même dans ses écritures pour contester la notion d’une cause grave de révocation qu’elle a pu continuer à exercer ses missions pour le compte de Immocitiz pour terminer ses dossiers, reconnaît par là-même qu’elle a a priori disposé du temps nécessaire pour purger sa messagerie de tous les messages privés qui pouvaient s’y trouver et récupérer les documents qui lui apparaissaient comme importants pour elle.

Dès lors, il convient de conclure que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée et de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à reféré de ce chef.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile':

Dès lors que chacune des parties avait de justes raisons de faire valoir son droit à une provision en première instance, il convient de partager les dépens de première instance par moitié entre les parties et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

Dès lors par ailleurs que l’appel a été nécessaire pour que la société Immocitiz voie reconnaître son droit à une clause pénale, il y a lieu de condamner M^me X aux dépens d’appel.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a':

' dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restauration de ses accès de messagerie professionnelle formée reconventionnellement par M^me X,

' condamné la société Immocitiz à payer à M^me X la somme de 6 512,34 euros à titre de provision à valoir sur ses commissions au titre de son contrat d’agent commercial ;

' dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2020,

Infirmant la décision entreprise pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne à titre provisionnel M^me X à payer à la partie appelante la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat liant les parties';

Fait masse des dépens de première instance et les partage par moitié entre les parties’sans qu’il y ait lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance';

Condamne M^me X aux dépens d’appel';

La condamne à payer à Immocitiz la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,

G H I J