N° 173

CG

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Copies exécutoires

délivrées à :

— Me [U],

— M^e Bourion,

le 13.06.2024.

Copies authentiques

délivrées à :

— Me [C],

le 13.06.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 juin 2024

RG 22/00327 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/431, rg n° 18/00091 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 29 août 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 10 novembre 2022 ;

Appelante :

Mme [L] [N] [O], née le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Robin QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

La Sa Compagnie Européenne de Garantie et de Cautions, société anonyme, au capital de 160 995 996,00 €, immatriculée au Rcs de Nanterre sous le n° B 382 506 079 dont le siège social est sis [Adresse 1] ;

Représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete et la Selas Realyze, représentée par M^e Christofer Claude, avocat au barreau de Paris ;

La Sa Banque de Tahiti, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 6833 B dont le siège social est sis à [Adresse 5], représentée par son Directeur Général, domicilié ès- qualités audit siège ;

Représentée par M^e GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

La Société Miri 2010, immatriculée au Rcs de [Localité 4] sous le n° Tpi 09 57 C, n° Tahiti 901215 dont le siège social est sis à [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Ayant pour avocat la Selarl ManaVocat, représentée par M^e Dominique BOURION, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 mars 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 28 mars 2024, devant M^me GUENGARD, président de chambre, M^me SZKLARZ, conseiller, M^me BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me GUENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat en date du 5 mai 2011, la SA Banque de Tahiti a consenti à Mme [L] [N] [O] un prêt d’un montant de 3.200.000 Fcfp au taux de 3,31% l’an remboursable en 300 échéances mensuelles de 15 656 Fcfp.

Par contrat en date du 5 mai 2011, la SA Banque de Tahiti a également consenti à Mme [L] [N] [O] un prêt d’un montant de 24.000.000 Fcfp au taux de 4,82% l’an remboursable en 300 échéances mensuelles de 136 828 Fcfp.

Le 1er septembre 2017, la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (la SA CEGC), en sa qualité de caution des prêts souscrits par Mme [L] [N] [O], a remboursé à la Banque de Tahiti la somme de 24 619 766 Fcfp.

Par requête enregistrée au greffe le 27 février 2018 et assignation en date du 21 février 2018, la SA CEGC a saisi le Tribunal de première instance de [Localité 4] d’une demande à l’encontre de Mme [L] [N] [O] aux fins d’obtenir paiement des sommes versées par elle, en sa qualité de caution, à la SA Banque de Tahiti au titre des contrats de prêt n° 201 104362501 et n° 201 1043 62502.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2019, le juge de la mise en état a débouté Mme [L] [N] [O] de ses demandes de communication de pièces.

Par jugement contradictoire en date du 29 août 2022 le tribunal de première instance de [Localité 4] a :

— Déclaré la SA CEGC recevable en ses demandes à l’encontre de Mme [L] [N] [O],

— Condamné Mme [L] [N] [O] à payer à la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 24.619.766 Fcfp, outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2017,

— Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— Déclaré Mme [L] [N] [O] irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Miri 2010,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamné Mme [L] [N] [O] à payer à la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 120.000 FCFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Condamné Mme [L] [N] [O] à payer à la SA Banque de Tahiti et la société Miri 2010 la somme de 60.000 FCFP chacune au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Condamné Mme [L] [N] [O] aux dépens.

Par requête en date du 10 novembre 2022 Mme [L] [N] [O] a relevé appel de cette décision demandant à la cour de:

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement n°RG18/00091 du 29 août 2022 du tribunal civil de première instance de Papeete,

Dire et juger que la CEGC n’a pas de recours à l’encontre de Mme [N] [O] au titre du cautionnement des contrats de prêts habitat souscrits auprés de la Banque de Tahiti en vertu de l’article 2031 du code civil,

En conséquence, débouter la CEGC de ses demandes,

Prononcer la nullité des contrats de prêt habitat conclus irrégulièrement entre Mme [N] [O] et la Banque de Tahiti,

Prononcer la nullité du cautionnement issu des contrats de prêts Habitat conclus irrégulièrement entre [N] [O] et la Banque de Tahiti,

Dire et juger que la responsabilité décennale de la SARL Miri 2010 est engagée à l’égard de Mme [N] [O],

Ordonner en tant que de besoin une expertise confiée à tel expert qu’il plaira afin de déterminer l’impropriété du logement de Mme [N] [O] sis Résidence Miri,

Prononcer la résolution de la vente conclue par Mme [N] [O] avec la SARL Miri 2010 portant sur un appartement et deux places de stationnement sis résidence Miri 2010 Nui pour impropriété à destination des biens livrés,

Rappeler que la résolution de la vente entraîne de plein droit la nullité du contrat de prêt conclu avec la Banque,

Condamner la SARL Miri 2010 à la restitution à Mme [N] [O] du prix de la vente de son appartement et des deux emplacements de parking portant respectivement les numéros 5-10 et 12 soit la somme de 27.200.000 XPF,

Dire et juger que Mme [N] [O] restituera la pleine propriété de l’appartement et des deux emplacements de stationnement sis Résidence Miri,

Condamner la SARL Miri 2010 à payer à Madame [N] [O] la somme de 1.000.000 FCP à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Subsidiairement,

Condamner la SARL Miri 2010 au paiement de la somme de 27.200.000 F CFP à Mme [N] [O] au titre des préjudices subis par cette dernière consécutivement à la vente d’un logement impropre à toute habitation,

En tout êtat de cause,

Condamner solidairement la SA CEGC, la SA Banque de Tahiti et la SARL Miri 2010 à payer à Mme [N] [O] la somme de 350.000 francs CFP au titre des frais irrépétibles,

Condamner solidairement la SA CEGC, la SA Banque de Tahiti et la SARL Miri 2010 aux entiers dépens, dont frais d’expertise s’il y a lieu et dont distraction d’usage au profit de la SELARL Jurispol.

Par ses dernières conclusions en date du 4 mars 2024 Mme [L] [N] [O] maintient ses demandes telles que formulées dans sa requête d’appel ajoutant de voir :

Condamner la SARL Miri 2010 à payer à Mme [N] [O] la somme de 12 000 000 FCFP à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’indisponibilité du bien.

Par dernières conclusions en date du 30 novembre 2023 la SA Banque de Tahiti demande à la cour de :

Débouter Mme [N] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la Banque de Tahiti et notamment celles tendant à voir dire et juger nuls les contrats de crédits immobiliers en date du 05 mai 2011,

La condamner à payer à la Banque de Tahiti la somme de 300 000 F CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie Française ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions en date du 23 février 2024 la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions demande à la cour, au visa des dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 août 2022, par le tribunal civil de première instance de Papeete,

Débouter Mme [L] [N] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Mme [L] [N] [O] au paiement de la somme de 357 995,23 XPF ( soit 3000 €) au titre de l’article 407 du code de procédure civile et aux entiers dépens en vertu de l’article 406 du code de procédure civile.

Par ses conclusions en date du 10 août 2023 la société Miri 2010 demande à la cour de :

Recevant la SARL Miri 2010 en ses écritures et y faisant droit,

Confirmer le jugement du tribunal de première instance de Papeete en date du 29 août 2022 (RG 18/00091) en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [L] [N] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme [L] [N] [O] au paiement en faveur de la SARL Miri 2010 de la somme de 410 400 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Bourion.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité du contrat de crédit :

La loi n°79-596 du 13 juillet 1979 relative à l’information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier (à l’exception de l’article 39-I-II-III) est applicable en Polynésie française selon arrêté de promulgation n°489 DRCL du 3 mai 1995 publié au JOPF du 11 mai 1995.

Elle est dès lors applicable aux prêts consentis à compter du 11 mai 1995 entrant dans son champ d’application.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de cette loi l’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation de l’offre doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.

En l’espèce Mme [L] [N] [O] a souscrit auprès de la Banque de Tahiti deux prêts :

Le premier prêt d’un montant de 3 200 000 FCFP pour lequel elle a certifié avoir reçu l’offre de prêt le 5 mai 2011 selon l’accusé de réception de l’offre et du tableau d’amortissement, accusé de réception qu’elle a signé sans que cette signature ne soit contestée de même qu’elle a signé l’accusé de réception de l’acceptation de l’offre de prêt le 20 mai 2011 sans que là encore elle ne conteste sa signature.

La simulation de tableau d’amortissement éditée le 8 juin 2011 sur lequel Mme [L] [N] [O] a apposé la mention 'bon pour acceptation’ suivie de sa signature ne suffit pas à justifier que l’offre de prêt n’ait pas été présentée le 5 mai 2011 tel qu’elle l’a elle même écrit et signé, ce tableau ayant pu être réédité postérieurement à son acceptation, ce qui n’est pas de nature à faire encourir la nullité du contrat de prêt.

Concernant le deuxième prêt d’un montant de 24 000 000 FCFP la date de l’offre de prêt n’est justifiée que par la mention dactylographiée précédant la signature du prèteur en l’espèce représentée par M. [H] [K]. Aucune mention ne permet de justifier, ni qu’elle ait été adressée à Mme [L] [N] [O], ni qu’elle l’ait reçu préalablement à son acceptation.

L’acceptation de l’emprunteur n’est pas contestée être écrite de la main de Mme [L] [N] [O] étant observé qu’elle n’est cependant pas signée mais qu’elle est datée du 20 mai 2011.

C’est à la banque qu’il appartient de prouver le respect des conditions légales et notamment du respect du délai de dix jours entre la remise de l’offre de prêt et l’acceptation par l’emprunteur et force est de constater qu’en l’espèce, alors que Mme [L] [N] [O] conteste avoir reçu l’offre de prèt dans ce délai, aucun élément probatoire n’est de nature à venir contredire cette contestation.

La sanction de l’absence de respect de ces dispositions est la nullité du contrat de prêt. Le jugement attaqué sera infirmé en ce qu’il a statué autrement.

Sur la nullité du cautionnement :

Aux termes des dispositions de l’article 2289 du code civil le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable.

Cependant la caution est tenue de garantier les restitutions consécutives à l’annulation du contrat principal, car tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l’obligation de restituer, inhérente au contrat de prêt demeure valable, et dès lors le cautionnement, en considération duquel le prêt a été consenti, subsiste tant que cette obligation valable n’est pas éteinte.

L’acte de cautionnement n’est donc pas nul du seul fait de la nullité du contrat principal.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les conséquences de la nullté du contrat de prêt :

L’annulation du contrat de prêt entraîne la remise des parties dans leur état antérieur.

L’annulation du crédit se traduit normalement par la restitution par les emprunteurs du capital prété déduction faite des sommes versées à l’organisme prêteur sauf à démontrer une faute de celui-ci dans l’exécution de ses obligations de nature à le priver de sa créance de restitution.

Sur le recours de la CEGC à l’encontre de Mme [N] [O] au titre des contrats de prêts :

Aux termes des dispositions de l’article 2031 du code civil tel qu’applicable en Polynésie française lorsque la caution aura payé sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal, elle n’aura point de recours contre lui dans le cas où, au moment du paiement, ce débiteur aurait eu des moyens pour faire déclarer la dette éteinte, sauf son action en répétition contre le créancier.

En l’espèce le seul document versé aux débats par la CEGC justifiant qu’elle a été poursuivie par la Banque de Tahiti est une attestation établie le 21 février 2024 par la responsable du recouvrement de la Banque qui 'atteste avoir appelé en paiement la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ( CEGC) le 21 juin 2017 au titre de la garantie conventionnelle prévue au contrat de crédit immobilier de sa cliente débitrice Mme [L] [S] [O]', document établi a postériori et insuffisant à établir la poursuite de la Banque de Tahiti dont elle aurait été l’objet pour régler à la place de Mme [N] [O] alors que l’établissement bancaire justifie par contre de la mise en demeure et de la déchéance du terme adressées à la créancière principale.

La CEGC n’établit pas, d’autre part, avoir avisé Mme [L] [N] [O] de la demande en paiement de la Banque à son encontre et du paiement qu’elle allait effectuer. Si un tel avis est dispensé de formalisme spécifique la production de la copie d’une lettre simple qui auarit été adressée à Mme [N] [O], qu’elle conteste fermement avoir reçue est insuffisante à confirmer que la caution a bien adressé l’avis prévu aux dispositions de l’article 2031 du code civil au débiteur principal.

Contrairement aux énonciations du jugement de première instance , en vertu des règles qui gouvernent la subrogation, l’appelante est recevable à opposer à la caution les exceptions qu’elle aurait pu opposer au créancier originaire, la banque, qui est d’ailleurs dans la cause.

Mme [L] [O] ayant eu, au moment du paiement, les moyens pour faire déclarer sa dette partiellement éteinte, la demande en remboursement de la CEGC, compte tenu de la subrogation et de la nullité du contrat de prêt ne peut être qu’égale, pour le contrat annulé, au capital prété avec intérêt légaux à compter du jour du jugement, déduction faite des sommes payées par l’emprunteur.

Concernant le premier contrat de prêt d’un montant initial de 3 200 000 FCFP soit 26 816 € il ressort du courrier en date du 8 septembre 2017 adressé à Mme [N] [O] par la CEGC après son paiement que celle-ci a déclaré avoir réglé la somme de 24 084,50 € en principal outre 1685,92 € de frais accessoires et 28,21 € d’intérêt de retard échus soit au total la somme de 25 798,63 €.

Concernant le second contrat de prêt d’un montant initial de 24 000 000 FCFP soit 201 120 € il ressort du même courrier en date du 8 septembre 2017 adressé à Mme [N] [O] par la CEGC après son paiement que celle-ci a déclaré avoir réglé la somme de 182 229,14 € en principal, ainsi que 12 756, 04 € d’accessoires et 213,43 € d’intérêts échus soit au total 195 198,61€.

Alors que le total de ces sommes représente 220'997,24 € la Banque de Tahiti a établit une quittance subrogative d’un montant de 206 313, 64 €. Ce montant de 206 313,64 € correspond au capital restant dû sur chacun des deux prêts. C’est cette somme, correspondant à la quittance subrogative, qui a été retenue par le premier juge à savoir 206 313,64 € représentant 24 619 766 FCFP.

La CEGC demandant la confirmation du jugement attaqué en ce qu’il a en ce qu’il a condamné Mme [L] [N] [O] à payer à la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 24 619 766 Fcfp, celui-ci sera confirmé de ce chef.

Les intérêts au taux légal ne sont cependant dus à compter du 1er septembre 2017 que sur la somme correspondant au premier prêt.

Pour le second prêt les intérêts ne sont dus qu’à compter du jugement. La décision attaquée sera infirmée sur ce point.

Sur la résolution de la vente :

Aux termes des dispositions des articles 349 et 349-1 du code de procédure civile de la Polynésie française les juges d’appel ne peuvent se prononcer que sur les demandes qui ont été soumises aux juges de première instance et il ne peut être formé en cause d’appel aucune demande nouvelle à moins qu’elle ne soit défense ou connexe à la demande principale ou qu’il s’agisse de compensation.Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Mme [L] [N] [O] demande en cause d’appel la résolution de la vente de son appartement en se fondant sur les dispositions de l’article 1792 du code civil. En première instance elle avait également invoqué ce même article pour voir engagée la responsabilité de la société Miri afin de : 'dire qu’il en a résulté une privation de jouissance de son bien et sa défaillance dans le respect de ses engagements bancaires, en conséquence condamner la société Miri 2010 à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.' Elle justifiait cette demande par l’impossibilité qu’elle avait eu de jouir de son bien, soit en l’habitant, soit en le louant.

Mme [L] [N] [O] fait valoir que la résolution de la vente tend aux mêmes fins que celle présentée en première instance, en ce que les dispositions de l’article 1646-1 du code civil offre à l’acheteur d’un immeuble à construire le choix entre la résolution de la vente ou la diminution du prix lorsque la responsabilité décennale du vendeur est engagée.

Sa demande n’était cependant pas celle d’une diminition de prix mais celle d’un préjudice de jouissance.

C’est donc à juste titre que la société Miri fait valoir qu’il s’agit là d’une demande nouvelle en appel.

En conséquence, par substitution de motifs le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a déclaré Mme [L] [N] [O] irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Miri 2010.

Sur la demande d’expertise :

Eu égard à l’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente, cette demande, présentée en lien avec la garantie décennale due par le constructeur sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Mme [L] [N] [O] n’objective par aucune pièce quel serait le préjudice moral qu’elle subit du fait du comportement de la société Miri 2010 de sorte que sa demande à ce titre, qu’elle n’avait pas formée comme telle en première instance sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts en raison de l’indisponibilité du bien :

Mme [N] [O] forme cette demande en exposant que la somme qu’elle demande représente le montant du loyer qu’elle aurait pu obtenir pour son bien soit 200 000 FCFP par mois pendant 5 ans avant la présente demande.

Elle verse pour cela aux débats un constat d’huissier en date du 17 novembre 2020 constatant de nombreuses dégradations des parties communes et un état dégradé de l’appartement de Mme [N] [O], principalement en raison de problèmes d’humidité et de moisissures.

Mme [N] [O] ne justifie cependant d’aucune démarche qu’elle aurait personnellement intentée auprès de la société Miri 2010 dans le délai qu’elle invoque dans le cadre de la présente instance et par laquelle elle aurait signalé les désordres.

D’autre part, si ceux-ci sont objectivés par le constat d’huissier, aucun élément ne permet de conclure qu’ils sont imputables à la société Miri 2010 et non, comme le fait valoir la société Miri à un défaut d’entretien.

C’est en ce sens que la société Miri 2010 indique qu’elle n’est pas responsable de la négligence de l’appelante laquelle avait en outre établi le 8 juillet 2014 une attestation assurant que le promoteur avait réalisé des interventions ce qui lui avait permis d’obtenir un appartement conforme au descriptif et ne s’ était pas associée à la procédure initiée par les trois autres co propriétaires en résolution de la vente.

A défaut pour Mme [N] [O] de justifier que les désordres sont imputables à la société Miri elle sera débouté de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [L] [N] [O] sera condamnée aux dépens et il est équitable de la condamner à verser :

à la SA Banque de Tahiti la somme de 250 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile,

à la CGCE la somme de 250 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile,

à la société Miri 2010 la somme de 250 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, publiquement et en dernier ressort ;

Infirme le jugement attaqué en ce qu’il a :

Débouté Mme [L] [N] [O] de sa demande en nullité du contrat de prêt d’un montant initial de 24 000 000 FCFP,

— Condamné Mme [L] [N] [O] à payer à la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 24 619 766 Fcfp, outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2017,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

Dit que le contrat de prêt souscrit par Mme [L] [N] [O] auprès de la SA Banque de Tahiti pour un montant de 24 000 000 FCFP est nul,

Condamne Mme [L] [N] [O] à payer à la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 24 619 766 Fcfp, outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2017 sur les sommes restant dues au titre du contrat de prêt d’un montant initial de 3 200 000 FCFP et intérêts au taux légal à compter du jugement sur les sommes restant dues au titre du contrat de prêt d’un montant initial de 24 000 000 FCFP,

Confirme pour le surplus le jugement attaqué,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [L] [N] [O] à verser :

à la SA Banque de Tahiti la somme de 250 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile,

à la CGCE la somme de 250 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile,

à la société Miri 2010 la somme de 250 000 FCFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [N] [O] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Me [R] en ce qui concerne la société Miri 2010.

Prononcé à Papeete, le 13 juin 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD