Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 05 JUILLET 2006

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 05/07418

Sur renvoi après cassation d’un arrêt rendu le 23 mai 2002 par la 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation ayant cassé et annulé dans toutes ses dispositions un arrêt rendu le 01/09/2000 par la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion saisie en tant que Cour de renvoi, suite à l’arrêt de la 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 07/10/1998 ayant cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de St Denis de la Réunion en date du 20 août 1996 et rejetant le pourvoi contre l’arrêt rendu le 16 décembre 1994 par la Cour d’Appel de St Denis de la Réunion statuant sur l’appel d’un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de St Denis en date du 26/11/1991

APPELANTE

DEMANDERESSE A LA SAISINE

S.A. CBR SOCIETE COMPAGNIE BORDELAISE DE LA REUNION prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP AD-AE, avoués à la Cour

assistée de M^e Sophie LOZE plaidant pour la SCP SUR MAUVENU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P 319

INTIMES ET APPELANTS A TITRE RECONVENTIONNEL

XXX

Monsieur F Y

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur T P Y

XXX

ILE MAURICE

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur U V Y

XXX

XXX

représenté par M^e Olivier AF, avoué à la Cour

Monsieur G Y

Immeuble P

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur U W Y

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur H Y

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Madame I Y épouse X

Immeuble Y

XXX

XXX

représentée par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur AA P Y

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur J Y

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Madame K L épouse Y

XXX

XXX

représentée par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur M Y

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur N Y

XXX

XXX

défaillant

Monsieur O Y

XXX

XXX

défaillant

Monsieur P Y

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Madame Q Y épouse Z

Rue Sainte-Marie

XXX

représentée par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

Monsieur AB AC Y

Immeuble Y

XXX

XXX

représenté par la SCP AF – AG – AH, avoués à la Cour

tous assistés de M^e Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 9 novembre 2005, en audience publique et solennelle, devant la Cour composée de :

Monsieur DUCLAUD, président 16^e Chambre

Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller 16^e Chambre

Monsieur ZAVARO Maurice, conseiller 16^e Chambre

Madame BLUM, conseiller 25^e Chambre

Monsieur SEPTE, conseiller 25^e Chambre

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame A.

Ministère Public :

Représenté aux débats par Madame GIZARDIN, Substitut Général, qui a fait connaître son avis

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile

— signé par Monsieur DUCLAUD président, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

Par acte du 1^er avril 1980, Madame R Y, aux droits de laquelle se trouvent les consorts Y, a donné en location à usage d’entrepôt et d’habitation à la société Compagnie bordelaise de la Réunion (CBR) une villa à étage, avec garage, située XXX de la Réunion (97400), en face du commerce de vêtements que ladite CBR exploitait au n 107 de la même rue.

Le 8 février 1989, Madame Y a notifié au locataire un congé refus de renouveler le bail à effet du 1^er septembre 1989 et a, sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction motif pris du défaut d’inscription de la CBR au registre du commerce et des sociétés pour l’activité exercée dans le local donné à bail.

Par jugement du 26 novembre 1991 le Tribunal de grande instance de Saint Denis a :

— déclarer valables le refus de renouvellement du bail et le congé donné le 8 février 1980,

— ordonné l’expulsion, sans paiement de l’indemnité d’éviction, de la CBR dans un délai de deux mois à compter de la signification dudit jugement et dit qu’à défaut et à compter de la date où la décision serait devenue définitive, il serait dû une astreinte de 5 000 francs par jour de retard,

— condamné la CBR au paiement de la somme de 5 000 francs par application de l’article 700 du NCPC ;

— dit que la CBR devait supporter les entiers dépens, qui ne comprennent pas les frais de refus de renouvellement et de congé.

Par arrêt infirmant cette décision du 16 décembre 1994, la Cour d’appel de Saint Denis a dit que les locaux dont il s’agit étaient soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et que la société locataire avait droit à l’indemnité d’éviction prévue pour l’article 8 du décret du 30 septembre 1953;

Cet arrêt du 16 décembre 1994 est irrévocable, la Cour de Cassation ayant rejeté le pourvoi formé à son encontre par un arrêt du 7 octobre 1998.

Le 5 avril 1995, Madame Y a exercé son droit de repentir.

Le 28 mai 1995, un incendie a entièrement détruit l’immeuble loué.

Alors qu’elle était dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire qu’elle avait désigné, Monsieur C, Madame Y a saisi la cour d’appel de Saint-Denis par voie de conclusions d’une demande de résiliation de bail 'résiduel’ sur le fondement de l’article 1722 du Code civil et d’une clause spécifique du bail. La Cour a décidé que le transfert de son activité commerciale réalisé par CBR, en décembre 1993, avait eu pour effet de mettre un terme au bail 'résiduel’ et de rendre inopérant l’exercice du droit de repentir par Madame Y, ladite CBR conservant donc son droit à indemnité d’éviction.

Par arrêt du 7 octobre 1998, la Cour de Cassation a cassé cette décision pour ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations en relevant d’une part que la CBR avait laissé dans les lieux un compresseur électrogène nécessaire au bon fonctionnement du local principal situé de l’autre côté de la rue, et en estimant d’autre part que le bail résiduel avait pris fin et, que le droit de repentir avait été rendu inopérant par l’évacuation des lieux au mois de décembre 1993.

Saisie sur renvoi de cette cassation, la cour d’appel de Saint Denis a, par arrêt du 1^er septembre 2000, dit que l’exercice tardif par Madame R Y de son droit de repentir et la destruction par incendie de l’immeuble loué n’ont pas privé la Compagnie bordelaise de la Réunion de son droit à percevoir une indemnité d’éviction.

Par arrêt du 23 mai 2002, la Troisième Chambre de la Cour de Cassation a cassé l’arrêt précité du 1^er septembre 2000 par manque de base légale au motif que, d’une part, celui-ci a constaté que la société CBR n’avait pas, au 5 avril 1995, restitué à Madame Y les locaux loués ni démontré sa volonté de les quitter, et, d’autre part, il n’avait pas recherché si Madame Y avait, antérieurement à l’exercice de son droit de repentir, eu connaissance du contrat de bail, qui n’avait pas date certaine, conclu le 1^er novembre 1995 au bénéfice de la société CBR.

La Compagnie Bordelaise de la Réunion (C.B.R.), demanderesse à la saisine et appelante, demande à la Cour de :

Il est demandé à la Cour d’appel de céans bien vouloir :

— RECONNAITRE le principe d’un droit à la Compagnie Bordelaise de la Réunion à une indemnité d’éviction à la suite du congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré par M^me Y le 8 février 1989 ;

— DEBOUTER les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts Y à payer la Compagnie Bordelaise de la Réunion la somme de 458.894,71 ' , au titre de l’indemnité d’éviction augmentée des intérêts légaux capitalisés ainsi que du taux d’inflation publiée par l’Insee depuis le 1^er janvier 1994, au jour de la décision à intervenir, soit la somme de 823.893,51 ' sauf à parfaire ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts Y à payer la Compagnie Bordelaise de la Réunion la somme de 30.000 ' HT au titre de l’article 700 du NCPC ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts Y à payer la Compagnie bordelaise de la Réunion la somme de 10.000 ' HT au titre de l’article 700 du NCPC ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts Y aux dépens y compris ceux de première instance et autoriser pour ceux la concernant la SCP GARRABOS et AD-AE à en poursuivre le recouvrement, conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC.

Les consorts Y, défendeurs à la saisine, intimés et appelants à titre reconventionnel, prient la Cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance de référé du 14 septembre 1995 et à l’arrêt du 5 mai 2000 de la cour d’appel de Saint-Denis,

Dire que le droit de repentir exercé par Madame S R Y le 5 avril 1995 a produit tous ses effets, notamment, que le maintien dans les lieux loués de la SA 'CBR’ a été opéré dans les termes d’un nouveau bail aux conditions et clauses du bail initial ;

Constater que la chose louée a totalement été détruite lors de l’incendie du 28 mai 1995 ;

Dire que la demande d’indemnité d’éviction de 'CBR’ est irrecevable par suite de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 5 mai 2000,

En tout cas, dire la COMPAGNIE BORDELAISE DE LA REUNION n’a pas droit à une indemnité d’éviction à la suite du congé qui lui a été délivré par Madame S Y le 8 février 1989 ;

Dire que tant en application du contrat de bail du 1^er avril 1980 que de l’article 1722 du Code civil, le bail a été résilié de plein droit et que cette résiliation fait échec à la demande de paiement de l’indemnité d’éviction réclamée par 'CBR’ ;

Dire que la SA 'CBR’ ne peut se prévaloir d’aucune faute à l’origine de l’incendie à l’encontre de la bailleresse, susceptible de lui ouvrir droit à réparation ;

Débouter la COMPAGNIE BORDELAISE DE LA REUNION de l’ensemble de ses demandes et moyens

Prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur D en ce qu’il a pris en compte des éléments non débattus contradictoirement entre les parties

Condamner la COMPAGNIE BORDELAISE DE LA REUNION à payer aux concluants la somme de 10.000 euros HT au titre de l’article 700 du NCPC

Condamner la COMPAGNIE BORDELAISE DE LA REUNION à payer aux concluants les entiers dépens de première instance et d’appel et autoriser la concernant la SCP AF-AG-AH à en poursuivre le recouvrement suivant les dispositions de l’article 699 du NCPC.

Ceci étant exposé, la Cour

Considérant que les consorts Y soutiennent que la demande de la société CBR, en ce qu’elle tend à se voir reconnaître le maintien du droit à indemnité d’éviction suite au congé délivré par Madame Y le 8 février 1989 serait irrecevable en raison de l’autorité de chose jugée qui s’attacherait à l’arrêt de la Cour de Saint Denis du 5 mai 2000, -le pourvoi formé contre cette décision ayant donné lieu à un arrêt de rejet de la Cour de cassation ;

Que par cette décision, l’arrêt a confirmé une ordonnance de référé du 14 septembre 1995 qui a constaté que la bailleresse avait régulièrement exercé son droit de repentir, que les lieux avaient été détruits par un incendie, et en conséquence, que le bail avait été résilié de plein droit.

Mais considérant que l’arrêt du 5 mars 2000, qui a statué sur appel d’une ordonnance de référé, ne saurait en application de l’article 488 du Code de procédure civile, avoir autorité de chose jugée au principal, mais en ce qu’il constate l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de débouter les consorts Y de leur moyen tiré d’une prétendue autorité de chose jugée qui rendrait irrecevable la demande de la société CBR relative au droit à indemnité d’éviction que lui a reconnu l’arrêt de la cour d’appel de Saint Denis du 16 décembre 1994, non remis en cause par décision de la Cour de cassation du 7 octobre 1998 ;

*

* *

Sur la validité du repentir :

Considérant que la Compagnie Bordelaise de la Réunion, rappelant que selon l’article L.145-58 du Code de commerce ancien article 32 du décret du 30 septembre 1953), le bailleur ne peut exercer son droit de repentir 'qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation’ ;

Que cette société prétend qu’elle a quitté les lieux loués en décembre 1993 de sorte qu’ 'au début de l’année 1994, le transfert de son activité au Port, était réalisé’ ;

Que, selon cette société, lorsque Madame Y lui a notifié son droit de repentir le 5 avril 1995, celle-ci ne pouvait plus exercer ce droit puisqu’elle n’était plus dans les lieux et qu’elle avait loué un autre immeuble destiné à sa réinstallation ;

Que poursuivant son raisonnement, la Compagnie Bordelaise de la Réunion estime 'que le bail dont Madame Y lui a donné congé le 8 février 1989 est définitivement éteint depuis 1994" et 'qu’il ne saurait être contesté que l’indemnité d’éviction lui est acquise depuis fin 1993, le refus de renouvellement en étant la conséquence et que l’incendie d’origine criminelle ne saurait en aucune façon avoir une quelconque influence sur ce droit acquis’ ;

Mais considérant que la Compagnie Bordelaise de la Réunion, qui s’est vu signifier le 8 février 1989 un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement de l’indemnité d’éviction, n’a obtenu reconnaissance d’un droit à une telle indemnité que par un arrêt infirmatif de la cour d’appel de Saint Denis du 16 décembre 1994 qui a désigné un expert judiciaire avec mission de lui apporter des éléments de nature à en fixer le montant ; que dans ces conditions, le fait que la CBR dise avoir déménagé fin 1993, ce que les consorts Y contestent d’ailleurs, est étranger à la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction ;

Qu’il s’ensuit que le bail se poursuivant depuis le prononcé de l’arrêt du 16 décembre 1994 en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce,- les loyers continuant d’ailleurs à être régulièrement réglés-, Madame Y a, dans le respect de l’article 145-58 du Code de commerce, pu exercer son droit de repentir le 5 avril 1995 ;

Que ledit bail en conséquence s’est poursuivi depuis cette date aux clauses et conditions antérieures en l’absence de discussion sur le montant du loyer ;

Considérant que la Compagnie Bordelaise de la Réunion fait alors valoir que si l’article 1722 du Code civil dispense le bailleur de dédommager le locataire à raison du préjudice subi du fait de la perte de la chose par cas fortuit, il n’en demeure pas moins que ledit bailleur reste tenu de réparer le préjudice subi par le locataire du fait des inexécutions contractuelles commises antérieurement à la perte de la chose, tel le refus de renouveler le bail commercial ;

Que peu importe que les lieux aient été détruits, car elle a subi un préjudice dès qu’elle a transféré ses activités au Port à la suite du refus de renouvellement de bail par son bailleur ;

Que toujours selon la Compagnie Bordelaise de la Réunion, l’article 1722 du Code civil ne trouverait pas application en l’espèce pour un second motif à savoir, le fait que l’incendie a pour origine non pas un cas fortuit mais une faute du bailleur qui n’a pas respecté l’obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle est louée, par suite du défaut de prises de mesures de précaution pour lutter contre l’incendie et du fait que de nombreux points de l’installation n’étaient pas conformes aux normes ;

Mais considérant que les consorts Y opposent à ces moyens, avec pertinence la clause du bail du 1^er avril 1980 qui stipule ceci : 'Par dérogation à l’article 1722 du Code civil, en cas de destruction par suite d’incendie ou autre événement de la majeure partie des lieux loués, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble aux bailleurs, le preneur renonçant expressément d’user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer’ ;

Que les bailleurs se prévalant de cette clause, la Cour ne fait que constater que le bail renouvelé à compter du 5 avril 1995, date d’exercer du droit de repentir, est résilié de plein droit à la date de l’incendie, le 28 mars 1995, la société CBR étant toujours réputée être dans les lieux à cette date, par la présence du groupe électrogène dont il n’est pas contesté qu’il n’a été enlevé que postérieurement au sinistre ;

Que dès lors, la discussion sur les conditions d’application de l’article 1722 du Code civil, n’a pas lieu d’être instaurée ;

Considérant que la société CBR, envisageant ce cas, fait alors valoir que la disparition des locaux ne peut lui faire perdre le bénéfice d’une indemnité d’éviction dont le principe était acquis avant le 5 avril 1995, date de l’incendie ;

Mais considérant que la société CBR, qui se maintenait dans les lieux dans l’attente de la fixation de l’indemnité d’éviction payait régulièrement l’indemnité d’occupation et, y ayant laissé notamment un important groupe électrogène, jouissait des lieux aux clauses et conditions du bail expiré ; qu’il s’ensuit que la chose louée ayant disparue et le bail ayant pris fin de plein droit par la fin de la clause précitée du bail, la locataire ne peut prétendre avoir toujours droit à percevoir l’indemnité d’éviction car elle ne saurait bénéficier d’un droit plus étendu que celui dont elle aurait bénéficié si elle était restée locataire purement et simplement puisqu’elle aurait alors perdu son fonds sans pouvoir prétendre à indemnisation ;

Considérant que la société CBR soutient encore qu’en tout état de cause elle a droit à une indemnisation en réparation du préjudice subi du fait d’un incendie imputable au défaut d’entretien du bailleur, et, qu’un tel préjudice devrait être déterminé en fonction de facteurs en partie similaires à ceux qui servent à calculer l’indemnité d’éviction ;

Qu’à l’appui de cette demande, la société CBR invoque le fait que l’utilisation des locaux comme zone de stockage de marchandises textiles particulièrement inflammables, utilisation dont Madame Y avait connaissance, imposait à cette dernière de prendre toutes précautions utiles pour lutter contre l’incendie ; qu’il est à cet égard versé aux débats un rapport de Monsieur E, contrôleur technique de la construction, en date du 16 février 1993, lequel a fait un audit technique des lieux loués ; que ce technicien a relevé que ni les murs ni les plafonds ni les sols, tous en bois, n’étaient traités spécifiquement contre l’incendie, et, qu’au surplus l’installation électrique présentait de nombreux points de non- conformité aux normes ;

Mais considérant que si le rapport de Monsieur E dont les constatations ne concernaient que la villa elle-même et non le dépôt en charpente métallique a noté que cloisons, revêtement muraux et plafond ne présentaient pas une résistance au feu conforme aux normes, celles-ci ont pour objet de retarder les effets de l’incendie pour les personnes présentes dans les lieux mais il n’est pas démontré que si les mises en conformité avaient été faites, elles auraient été de nature à éviter l’incendie ou à le rendre inoffensif ;

Que dès lors, les bailleurs n’ont en rien participé aux causes de l’incendie ; que leur responsabilité ne saurait donc être retenue ;

Que dès lors, cet ultime moyen de la société CBR sera rejeté ;

*

* *

Considérant qu’il ne parait pas inéquitable de laisser les consorts Y supporter la charge de leurs frais irrépétibles de procédure ;

Considérant que la CBR, qui succombe, sera déboutée tant de la demande en dommages-intérêts pour usage préjudiciable du droit de repentir que de celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du NCPC ;

Par ces motifs,

Vu le jugement du Tribunal de grande instance de Saint Denis du 26 novembre 1991,

Vu l’arrêt de la Cour d’appel de Saint Denis du 16 décembre 1994, devenu irrévocable,

Vu l’arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 23 mai 2002, qui a cassé un arrêt de la Cour d’appel de Saint Denis du 1^er septembre 2000,

Dit que le droit de repentir exercé par Madame R Y le 5 avril 1995 a produit tous ses effets,

Dit qu’à compter de cette date, le maintien dans les lieux de la société Compagnie Bordelaise de la Réunion était régi par l’article L. 145-28 du Code de commerce,

Constate qu’au cours de la période de maintien dans les lieux, la chose louée a été totalement détruite lors de l’incendie du 28 mai 1995,

Dit qu’en application tant du bail que de l’article 1722 du Code civil, la résiliation du bail est intervenue et que par suite, la Société Compagnie Bordelaise de la Réunion ne peut prétendre percevoir une indemnité d’éviction pour perte d’un bail qui n’existe plus,

Déboute la société Compagnie Bordelaise de la Réunion de sa demande de dommages et intérêts pour exercice abusif du droit de repentir,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du NCPC

Condamne la société Compagnie Bordelaise de la Réunion aux dépens d’appel et au paiement de ceux de l’arrêt cassé ; autorise la SCP AF-AG-AH, avoué, à les recouvrer conformément à l’article 699 du NCPC

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,