Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 11 OCTOBRE 2006

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 04/14372

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2004 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 02/04642

APPELANTE

S.A.R.L. SO.DA.PA, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

représentée par la SCP Z – PELLERIN, avoués à la Cour

INTIME

Monsieur A B

XXX

XXX

assigné et réassigné conformément aux dispositions de l’article 659 du nouveau Code de procédure civile, n’ayant pas constitué avoué

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2006, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller, chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller

Monsieur ZAVARO, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame X

ARRET :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile

— signé par Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller par suite d’un empêchement du président et par Madame X, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

La Cour statue sur l’appel interjeté par la société SODAPA à l’encontre du jugement rendu le 11/3/2004 par le tribunal de grande instance d’EVRY qui a :

— dit qu’à l’expiration du bail précaire conclu entre elles, les parties avaient été liées par une convention d’occupation précaire conclue aux clauses et conditions du bail expiré, cette convention ayant pris fin le 30/9/1999,

— condamné M. A B à verser à la société SODAPA la somme de 682,03 ' au titre de la taxe foncière relative à la période du 1^er/10/1998 au 30/9/1999, ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 11/4/2002 et avec capitalisation desdits intérêts,

— condamné la société SODAPA à restituer à M. A B le dépôt de garantie d’un montant de 1 295,82 ' avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement,

— condamné la société SODAPA au paiement d’une indemnité de 1000 ' au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société SODAPA aux dépens ;

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit :

Par acte intitulé 'bail précaire', la société SODAPA a donné en location à M. A B une partie des locaux dont elle est propriétaire au 1- bd des Alliés à MEREVILLE (91), ce pour une durée limitée à six mois du 1^er/10/12998 au 31/3/1999, moyennant un loyer annuel en principal de 33 000F payable mensuellement et pour l’activité se rapportant aux travaux publics et privés ;

Il était stipulé à cet acte que le contrat 'se terminait impérativement le 31/3/1999 et pourrait être prolongé pour une durée indéterminée avec l’accord écrit exprès du bailleur signifié par lettre recommandée un mois avant l’échéance du 31/3/1999" ;

M. A B s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du contrat soit après le 31/3/1999 ;

Par courrier du 21/10/1999, M. A B faisant état d’un accord verbal des parties sur une prolongation du bail jusqu’au 30/9/1999 et de la remise à disposition des locaux à la société SODAPA en date du 8/10/1999 a réclamé à celle-ci la restitution du dépôt de garantie, ce à quoi cette dernière s’est opposée motif pris de ce que le maintien dans les lieux du concerné à l’expiration du bail précaire aurait conduit, en application des dispositions de l’article L 145- 5 du code de commerce 2^e alinéa, à la réalisation d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ;

Après avoir initié une procédure de référé aux fins de provision sur loyers impayés ayant abouti à une ordonnance du 19/12/2000 relevant l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’existence d’un bail soumis au statut , la société SODAPA a fait assigner M. A B au fond en date du 11/4/2002 devant le tribunal de grande instance d’EVRY aux fins, selon le dernier état de ses demandes, d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 31 788,94 ' au titre des loyers , charges et taxe foncière outre paiement d’une somme de 3 178' au titre de la clause pénale contractuelle ;

M. A B faisant état d’un accord des parties sur la conclusion, au terme du bail précaire, d’une convention d’occupation précaire jusqu’à l’achèvement de la construction de son entrepôt, s’est opposé aux demandes et a formé demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et en dommages- intérêts pour procédure abusive ;

C’est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu qui a retenu la réalisation alléguée par M. A B d’une convention d’occupation précaire entre les parties en relevant qu’il était constant que M. A B était resté dans les lieux dans l’attente de la réception des travaux de l’entrepôt qu’il faisait construire et que la société SODAPA en le laissant en place sans manifester son intention de prolonger le bail et sans appliquer donc la clause du bail précaire relative à l’accord sur un bail à durée indéterminée avait manifesté son intention de ne pas soumettre la convention d’occupation à effet du 1^er/4/1999 au statut des baux commerciaux ;

La société SODAPA, appelante, par dernières conclusions de juin 2006 régulièrement signifiées à l’intimé non constitué, demande à la Cour :

— d’infirmer partiellement le jugement déféré,

— de dire que la convention ayant suivi le bail précaire est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux,

— de constater subsidiairement qu’un bail commercial a commencé à courir à compter du 30/9/1999 et que ce bail s’est poursuivi en l’absence de congé et de remise des clés,

— de condamner M. A B au paiement d’une somme globale de 58 094,31' au titre des loyers du 1^er/10/1999 au 1^er/4/2006 outre taxes foncières de 1998 à 2003 inclus et clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et avec capitalisation desdits intérêts,

— de dire que le dépôt de garantie à restituer par la société SODAPA est d’un montant de 553,04 ' et d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

— de condamner M. A B au paiement d’une somme de 3000 ' au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

M. A B , intimé, régulièrement assigné devant la Cour par acte délivré selon les modalités de l’article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile et auquel les dernières conclusions de l’appelante ont été comme susdit signifiées par acte délivré selon les mêmes modalités, n’a pas constitué avoué ;

CECI ETANT EXPOSÉ,

LA COUR,

Considérant que la société SODAPA , au soutien de cet appel, conteste tout d’abord et à titre principal que son accord sur une convention d’occupation précaire ait pu résulter de la non mise en oeuvre des dispositions contractuelles relatives à un accord sur un bail à durée indéterminée dés lors, selon elle, qu’elle avait été tenue avant l’expiration du bail dans l’ignorance des intentions du preneur ; qu’elle estime, en outre, que par la clause dont s’agit les parties avaient entendu qu’en cas de prorogation du contrat sollicitée par le preneur avant l’expiration du bail et d’accord de sa part, le nouveau bail échapperait au statut des baux commerciaux, le maintien dans les lieux du preneur sans mise en oeuvre de cette clause conduisant, au contraire, dans leur commune intention, à un bail soumis au statut ; qu’elle relève qu’aucune renonciation au statut des baux commerciaux n’avait été manifestée par M. A B postérieurement à l’expiration du bail précaire et que le concerné, averti par ses soins des conséquences de son maintien, n’avait émis aucune contestation sur l’application du statut ;

Mais considérant outre le fait qu’il n’appartenait pas aux parties de décider de faire échapper l’éventuel bail d’une durée indéterminée au statut des baux commerciaux nécessairement soumis audit statut selon les dispositions légales d’ordre public régissant la matière, qu’il ne saurait être retenu, alors que les parties n’avaient pas expressément exclu la possibilité qui leur était ouverte de conclure un nouveau bail dérogatoire supposant une renonciation régulière du preneur au bénéfice de la propriété commerciale ou encore de conclure une convention d’occupation précaire, qu’en l’absence de mise en oeuvre de la clause relative à l’accord sur un bail à durée indéterminée le maintien dans les lieux du preneur sans opposition du bailleur après l’expiration du bail dérogatoire débouchait automatiquement sur un bail soumis au statut des baux commerciaux ;

Considérant qu’il convient donc de rechercher si, comme soutenu par M. A B, les parties n’ont pas entendu, à l’expiration du bail dérogatoire, conclure une convention d’occupation précaire ;

Considérant, à cet égard, qu’il n’est pas formellement contesté par la société SODAPA que M. A B ait fait construire son propre entrepôt ;

Qu’il s’induit de cette situation que celui-ci n’avait pas l’intention de rester dans les lieux une fois achevée la construction de cet entrepôt dont la date de réception ne pouvait être exactement déterminée et qu’il est, dans ces conditions, manifeste qu’il n’entendait pas se maintenir dans les lieux en vertu d’un bail commercial de 9 ans ni même en vertu d’un bail dérogatoire au statut ;

Considérant que la société SODAPA, de son côté, ne prétend pas avoir ignoré le maintien de M. A B à l’expiration du bail dérogatoire et qu’elle a été nécessairement informée de ce maintien puisqu’il n’est pas contesté que les termes d’occupation aient été payés par l’intéressé jusqu’au 30/9/1999 ;

Considérant qu’il n’est pas plausible alors que le bail expiré était impérativement conclu pour une durée limitée à six mois, clause essentielle puisque reprise à plusieurs reprises au bail d’abord dans l’intitulé puis par deux fois dans le corps de l’acte, que la société SODAPA n’ait pas, à l’expiration du contrat, interrogé M. A B sur les raisons de ce maintien, ni que celui-ci ne l’ait pas informée sur ces raisons, l’attestation de M. Y versée aux débats par la société SODAPA et relatant l’absence de toute demande de prolongation de l’occupation de la part de M. A B tant avant qu’après le 31/3/1999 n’étant pas probante à cet égard dès lors qu’il ne peut être établi que l’attestant ait eu une connaissance directe et personnelle des faits en dehors de la seule entrevue des parties en sa présence le 8/10/1999 ;

Considérant que la société SODAPA n’a cependant pas réagi immédiatement aux intentions de M. A B ne faisant état d’un bail soumis au statut que plusieurs mois plus tard par courrier du 2/11/1999 à réception du courrier du 21/10/1999 de celui-ci réclamant la restitution du dépôt de garantie et faisant état d’un accord verbal des parties sur une occupation des lieux jusqu’au 30/9/1999 ;

Considérant que les considérations qui précèdent conduisent à retenir l’intention des parties de conclure, à effet du 1^er/4/1999 à l’expiration du bail dérogatoire et en considération de circonstances exceptionnelles tenant à la construction en cours de l’entrepôt de M. A B et dont la date d’achèvement n’était pas précisément connue, une convention d’occupation précaire au prix et aux conditions générales du bail expiré ;

Considérant que le maintien dans les lieux de l’occupant au-delà de la date d’expiration d’une convention d’occupation précaire laquelle échappe au statut des baux commerciaux n’ayant pas pour effet de soumettre cet occupant audit statut, la société SODAPA ne saurait exciper du maintien dans les lieux de M. A B après le 30/9/1999 pour en conclure à l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter de cette dernière date ;

Considérant, sur la date exacte du départ des lieux du concerné, que la lettre de celui-ci du 21/10/1999 mentionnant une remise à disposition des locaux à la société SODAPA en date du 8/10/1999, le non-paiement par lui des termes d’occupation à compter d’octobre 1999, le fait que M. Y, expert-comptable de la société SODAPA dans son attestation susvisée fasse état, à la date du 8/10/1999, de l’occupation des locaux par une seule carcasse de voiture au milieu de la cour sont autant d’éléments propres à établir qu’à la date considérée, M. A B n’était plus dans les lieux ;

Considérant qu’il ne ressort pas du courrier adressé à celui-ci le 2/11/1999 par la société SODAPA que cette carcasse de voiture n’ait pas enlevée aussitôt après le 8 octobre 1999 et à tout le moins à la date du 21/10/1999 à laquelle M. A B, faisant état de la remise à disposition des locaux, réclamait restitution du dépôt de garantie permettant ainsi à la société SODAPA (à supposer que les clés ne lui aient pas été remises comme le prétendait la concernée audit courrier) de reprendre la libre disposition de son bien, libre disposition qu’elle n’a pas mise à profit en raison uniquement du fait qu’elle arguait, à tort, de l’existence d’un bail commercial ;

Considérant dans ces circonstances, qu’il sera retenu que les lieux ont été remis à disposition de la société SODAPA en date du 21/10/1999 ;

Considérant que la société SODAPA ne peut, en conséquence, réclamer paiement des termes d’occupation que jusqu’à cette dernière date ;

Que M. A B, qui n’a, comme susdit, réglé ces termes que jusqu’au 30/9/1999, sera donc déclaré redevable à ce titre d’une somme de 403,63 ' TTC, somme à laquelle doit être ajoutée une somme de 40,36' au titre de la clause pénale, une somme de 168,53 ' au titre du prorata sur taxe foncière 1998 et une somme de 553,44 ' au titre du prorata sur taxe foncière 1999 soit au total une somme de 1125,60 ' ;

Considérant que la société SODAPA conteste, par ailleurs au soutien de son appel, être redevable à M. A B du montant du dépôt de garantie, ce motif pris d’une compensation à opérer entre ce dépôt de garantie et le montant d’une facture de Mars 1999 correspondant à des travaux qui devaient être réalisés pour son compte par M. A B et que celui-ci n’aurait pas exécutés ;

Mais considérant qu’elle ne justifie pas par des éléments suffisants de la non exécution des travaux en cause, cette preuve ne pouvant, en effet, résulter de la seule allégation d’une non-exécution de ceux-ci dans son courrier du 2/11/1999 adressé bien plus tard à M. A B non plus que la seule attestation de M. Y de laquelle il résulte, au demeurant, que lesdits travaux ont été, à tout le moins en partie, réalisés ;

Considérant qu’après compensation devant être opérée entre la créance de loyers et charges de la société SODAPA et la créance de M. A B relative au dépôt de garantie, il reste dû par la société SODAPA à celui-ci une somme de 170,22 ' ;

Considérant que la société SODAPA conteste encore l’intention de nuire retenue à son encontre par le tribunal qui a cependant rejeté la demande reconventionnelle en dommages- intérêts pour procédure abusive de M. A B pour absence de préjudice distinct des frais engagés pour défendre ses droits ;

Considérant, à cet égard, que l’intention de nuire de la société SODAPA n’étant pas démontrée c’est à tort que le tribunal a retenu l’existence d’un abus de droit ;

SUR LA DEMANDE DES PARTIES AU TITRE DE L’ARTICLE 700 DU NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET SUR LES DÉPENS ,

Considérant que les circonstances de l’espèce justifient que les dépens soient partagés entre les parties dans la proportion de 1/3 à charge de M. A B et de 2/3 à charge de la société SODAPA ;

Considérant qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés en première instance, le jugement déféré devant donc être infirmé en ce qu’il a condamné la société SODAPA au paiement, à ce titre, d’une indemnité au profit de M. A B ;

Considérant qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société SODAPA les frais par elle exposés en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par défaut,

Infirme très partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Dit qu’à l’expiration du bail du 1^er/10/1998, les parties ont été liée par une convention d’occupation précaire à effet du 1^er/4/1999 laquelle a pris fin le 21/10/1999 ;

Dit M. A B redevable à la société SODAPA d’une somme de 1125,60 ' au titre du terme d’occupation afférent à octobre 1999 et au titre des taxes foncières au prorata sur 1998 et 1999,

Dit la société SODAPA de son côté redevable à celui-ci, au titre du remboursement du dépôt de garantie, d’une somme de 1295,82 ' ;

Ordonne la compensation entre ces deux sommes ;

Cette compensation opérée , constate l’existence d’un solde de 170,22 ' dû par la société SODAPA à M. A B,

Déboute, en conséquence, la société SODAPA de ses demandes en paiement à l’encontre de ce dernier,

Dit que l’intention de nuire de la société SODAPA n’est pas démontrée et dit, partant, que M. A B était mal fondé en sa demande de dommages- intérêts pour procédure abusive,

Dit pareillement qu’il était mal fondé en sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais exposés en première instance,

Déboute la société SODAPA de sa demande du même chef,

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront partagés entre les parties dans la proportion de 1/3 à charge de M. A B et de 2/3 à charge de la société SODAPA et ordonne la distraction des dépens d’appel au profit de la SCP Z & PELLERIN pour la partie la concernant.

Le Greffier Le Président