Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

14^e Chambre – Section A

ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2008

(n° 855 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/13550

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Juin 2008 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 07/00772

APPELANTE

S.C.I. JBH agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant

XXX

XXX

représentée par la SCP Pascale NABOUDET-VOGEL – Caroline HATET-SAUVAL, avoués à la Cour

assistée de Maître Brigitte REGNAULT, plaidant pour l’Association REGNAULT, avocats au barreau de PARIS, Toque R 197

INTIMEES

SAS CHEZ CLEMENT prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour

assistée de M^e LOZE SOPHIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P319

Syndicat des coprop. LE CARRE ELYSEE 45/47/49 COURS DU DANUBE COURS DE L’ELBE XXX prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP MENARD – SCELLE-MILLET, avoués à la Cour

assistée de M^e Albert GOLBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : P 91

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Marcel FOULON, Président

Monsieur Renaud BLANQUART, Conseiller

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Z A-B

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par Monsieur Marcel FOULON, Président

— signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Madame Z A-B, greffier présent lors du prononcé.

FAITS CONSTANTS :

Le syndicat des copropriétaires Le Carré Elysée 45/47/49 Cours du Danube Cours de l’Elbe XXX (le SC) a assigné, devant le juge des référés, la SCI JBH, propriétaire de lots commerciaux dans cette résidence, et la SAS CHEZ CLEMENT, locataire de cette dernière, en leur reprochant d’avoir entrepris des travaux affectant les parties communes, notamment par la création d’une véranda, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ordonnance contradictoire du 16 juin 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux a :

— enjoint à la SCI JBH et à la société CHEZ CLEMENT tenues in solidum de cesser immédiatement tous travaux pouvant affecter l’aspect extérieur de la copropriété ou ses parties communes, de procéder à la démolition de la véranda et à la restauration des parties communes dégradées telles que visées dans le constat de M^e X Y du 15 octobre 2007 dans les 60 jours de la signification de l’ordonnance et ce, sous peine d’une astreinte provisoire pour chacune des parties, de 500 euros par jour de retard pendant trente jours, passé lequel délai il devrait à nouveau être requis droit,

— autorisé le SC à le ressaisir en cas de nécessité de désignation d’un expert pour contrôler la bonne fin des réfections ordonnées,

— vu l’article 700 du CPC, condamné in solidum la SCI JBH et la société CHEZ CLEMENT à payer au SC la somme de 2 000 euros,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné la SCI JBH et la société CHEZ CLEMENT aux dépens.

La SCI JBH a interjeté appel le 7 juillet 2008.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2008.

PRETENTIONS ET MOYENS DE LA SCI JBH :

Par dernières conclusions du 7 novembre 2008, auxquelles il convient de se reporter, la SCI JBH fait valoir :

— qu’elle a acquis les locaux en cause, par acte du 28 décembre 2006, l’acte stipulant que ceux-ci étaient ' bruts de béton ',

— que les locaux étaient alors déjà loués, aux termes d’un bail commercial du 21 décembre 2006, à la société CHEZ CLEMENT, à usage de restaurant,

— que le bail était conclu sous la condition suspensive de l’obtention, par le locataire, d’une autorisation de travaux purgée du recours des tiers et d’une autorisation de terrasse fermée, également purgée du recours des tiers, autorisation obtenue par la suite,

— que les locaux ont été donnés à bail brut de décoffrage, la société locataire ayant à sa charge les travaux d’aménagement des locaux, que cette dernière a procédé à l’aménagement des locaux et à l’installation d’une terrasse sur le domaine public aux droits des locaux,

— que le 19 novembre 2007, le syndic (Cabinet GIEP) l’a mise en demeure de cesser immédiatement les travaux et de faire convoquer une assemblée générale des copropriétaires, ce que n’avait pas fait la société CHEZ CLEMENT, en considération du fait que les locaux lui avaient été donnés à bail bruts de décoffrage, que l’installation de la terrasse s’effectuait sur le domaine public et que les autorisations administratives avaient été obtenues,

— que, dans un souci de conciliation, elle a demandé, par lettre recommandée adressée au syndic le 24 janvier 2008, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, que ce dernier a répondu, contre toute attente, le 12 février 2008, qu’il n’en convoquerait pas, que finalement, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 mai 2008,

laquelle a refusé de ratifier les travaux entrepris par la société CHEZ CLEMENT,

— que l’autorisation de l’assemblée générale n’était, cependant, pas nécessaire, dès lors que les locaux ont été acquis par elle bruts de béton, que l’acte précisait que ' le cessionnaire ferait son affaire personnelle de tous les travaux d’aménagement intérieur des locaux et de façades ', qu’il y était encore précisé que ' les dispositions du règlement de copropriété relatives aux travaux ne s’appliqueront pas aux travaux de construction concernant tant les parties privatives que les parties communes ', que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 26 avril 1979, que lorsque les locaux commerciaux d’un immeuble en copropriété ont été livrés sans que leur devanture soit aménagée, les copropriétaires concernés peuvent procéder à l’installation de leur vitrine sans avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale, le règlement de copropriété ne prévoyant aucune modalité particulière, que la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 septembre 2001, a jugé que ' des travaux de parachèvement de l’immeuble ne sont pas soumis à l’autorisation prévue par les articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ', qu’il ne pourra pas être fait application de la clause du règlement de copropriété (p 162) car il ne s’agit pas de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, que la société CHEZ CLEMENT a rempli toutes les formalités (cahier des charges techniques et architecturales du Centre urbain du val d’Europe, autorisation de Val d’Europe Promotion SAS, obtention de toutes les autorisations administratives nécessaires..),

— que, contrairement aux autres dispositions du règlement de copropriété, l’article 16 (p 134) implique qu’aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n’est nécessaire pour l’installation des locaux commerciaux,

— que les copropriétaires qui ont acheté dans cette résidence, connaissaient la présence d’une terrasse, qui était prévue dans la charte de commercialisation et le cahier des charges techniques et architecturales,

— que l’attitude du conseil syndical et du syndic a, pour elle, des conséquences excessivement lourdes, puisque la société CHEZ CLEMENT l’a assignée en résolution du contrat de bail, à ses torts exclusifs, et en paiement de plus de deux millions d’euros au titre du remboursement des investissements réalisés et de ses différents préjudices, qu’elle se réserve d’appeler le SC en garantie,

— qu’il y a, donc, contestation sérieuse relative aux travaux d’aménagement effectués.

Elle demande à la Cour :

— de dire qu’il n’y a lieu à obtenir l’autorisation du SC pour voir autoriser les travaux d’achèvement des lots n° 36 et 70 de l’état descriptif de division représentant deux locaux commerciaux bruts de béton à aménager,

— de condamner le SC au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— de condamner le SC en tous les dépens,

— de lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du CPC.

PRETENTIONS ET MOYENS DU SC :

Par dernières conclusions du 27 octobre 2008, auxquelles il convient de se reporter, le SC fait valoir :

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2008 a purement et simplement refusé d’entériner les travaux entrepris par la société CHEZ CLEMENT,

— qu’il y a indiscutablement violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, ce que les 'défenderesses’ ont reconnu en sollicitant la ratification des travaux par l’assemblée générale,

— que le constat d’huissier du 15 octobre 2007 montre, notamment, l’existence de désordres, de travaux affectant les parties communes, de microfissurations, d’endommagement de gaines électriques passant en plancher..etc,

— que dès le 19 novembre 2007, le syndic mettait en demeure la SCI JBH de cesser les travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble,

— que l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire, que l’acte de vente produit par JBH lui est inopposable, que lors de cette acquisition, le 28 décembre 2006, JBH connaissait le règlement de copropriété, qui date du 17 décembre 2004,

— que les arrêts cités par l’appelante n’ont aucun rapport avec le présent litige, car ils ne concernent que les travaux d’aménagement indispensables pour permettre l’exercice du commerce, qu’il ne s’agit pas de travaux de parachèvement, mais de la construction pure et simple d’une véranda, ce que les acquéreurs de lots dans cette copropriété ignoraient, cette véranda n’étant pas prévue dans le programme initial, qu’il importe peu que les locaux aient été livrés bruts de décoffrage,

— qu’il importe peu également que l’installation de la véranda soit conforme à la destination de l’immeuble, le SC fondant son action sur les articles 25 b et 8 de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’il s’oppose à la demande subsidiaire de la SCI JBH (qui ne figure plus dans les dernières conclusions de cette dernière), demandant que l’astreinte éventuelle ne courre

que passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Il demande à la Cour :

— de confirmer en tous points l’ordonnance entreprise,

— de condamner la SCI JBH au versement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— de condamner la SCI JBH aux dépens de première instance et d’appel,

— de lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du CPC.

PRETENTIONS ET MOYENS DE LA SOCIETE CHEZ CLEMENT :

Par dernières conclusions du 16 octobre 2008, auxquelles il convient de se reporter, la société CHEZ CLEMENT fait valoir :

— qu’elle entend informer la Cour qu’elle a exécuté l’ordonnance entreprise, et qu’elle produit un constat d’huissier démontrant que les travaux de démolition ont été exécutés,

— qu’en conséquence, elle s’en rapporte à justice sur le mérite de l’appel.

Elle demande à la Cour :

— de lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de l’appel interjeté par la SCI JBH,

— de condamner la SCI JBH aux dépens de première instance et d’appel,

— de lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du CPC.

SUR QUOI, LA COUR :

Considérant qu’en vertu de l’article 809, alinéa 1^er, du CPC, le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Considérant que le SC invoque la construction d’une véranda par la SCI CHEZ CLEMENT, locataire de locaux commerciaux qu’elle loue à la SCI JBH, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’elle produit un procès-verbal de constat d’huissier du 15 octobre 2007 faisant état, notamment, de : microfissurations sur un pilier de l’immeuble, d’impacts sur des ' tableaux ', de percement d’une gaine électrique dans le plancher, de mur endommagé..;

Considérant que l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 impose la nécessité, pour tout copropriétaire, d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Que l’article 5 du règlement de copropriété prévoit que : ' tout ce qui est susceptible de porter atteinte à l’esthétique de l’immeuble devra être soumis à l’autorisation écrite préalable du comité de gestion de l’ASL du Quartier du Lac et à celle du syndicat des copropriétaires. Les fenêtres et fermetures extérieures, et’terrasses, ne pourront être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux..terrasses, qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’immeuble ' ;

Qu’il résulte clairement de ces dispositions que, comme l’a retenu le premier juge, les travaux de création d’une véranda, comme les travaux d’aménagement intérieur des lots loués à la société CHEZ CLEMENT, affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Que la SCI JBH ne peut prétendre être affranchie de la nécessité d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au motif des clauses du contrat par lequel elle a acquis les locaux commerciaux, le contrat de vente étant inopposable au SC ;

Que le fait que les locaux aient été stipulés acquis ' bruts de béton ', dans ce contrat, ne change rien à cette règle ; qu’en effet, les travaux litigieux ne sauraient être qualifiés de travaux de ' parachèvement ', alors qu’ils ont consisté en la construction pure et simple d’une terrasse fermée ;

Que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de ratifier les travaux entrepris par la société CHEZ CLEMENT, ainsi qu’il résulte du procès-verbal du 14 mai 2008, cette décision n’ayant pas été contestée ;

Qu’en conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance ;

Considérant que donner acte d’un acte ou d’un fait ne consacre pas la reconnaissance d’un droit ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du SC les frais irrépétibles qu’il a exposés pour la présente instance ;

Considérant que la SCI JBH et la société CHEZ CLEMENT, qui succombent, devront supporter les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière (SCI) JBH à payer au syndicat des copropriétaires Le Carré Elysée 45/47/49 Cours du Danube Cours de l’Elbe XXX, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamne in solidum la société civile immobilière (SCI) JBH et la SAS CHEZ CLEMENT aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT