Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 17 JANVIER 2008

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/05496.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2006 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 1^re Section – RG n° 03/12227.

APPELANT :

Monsieur X, C A exerçant sous l’enseigne PARIS ILE DE FRANCE IMMOBILIER

XXX

représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour,

assisté de Maître Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 266.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA RIVE DE SEINE, ayant son siège XXX

représenté par la SCP Pascale NABOUDET-VOGEL – Caroline HATET-SAUVAL, avoués à la Cour,

assisté de Maître Frédérique MORIN, toque : E238, collaboratrice de Maître Gérard CHIARONI, avocat au barreau de PARIS, toque E 1144.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 décembre 2007, en audience publique, devant Madame Y, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur LE FEVRE, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame Y, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Z.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile.

— signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur Z, greffier présent lors du prononcé.

M. A, exerçant sous l’enseigne du Cabinet Ile de France, était syndic de l’immeuble 36, rue des Vinaigriers dans le 10^e arrondissement de Paris.

Son mandat a été renouvelé pour la dernière fois par l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 21 juin 2001 pour une durée d’une année et jusqu’à la prochaine assemblée appelée à approuver les comptes de gestion 2001.

Par lettre recommandée du 3 juin 2002, le conseil syndical de l’immeuble l’a mis en demeure de convoquer une assemblée générale de copropriétaires pour lui soumettre notamment un changement de syndic.

M. A a convoqué le 14 juin 2002 une assemblée pour le 3 octobre 2002.

Le cabinet Compagnie Française de Gestion (le cabinet CFG) désigné comme nouveau syndic à cette assemblée a, par lettre du 11 octobre 2002, demandé à M. A la restitution des fonds et archives du syndicat.

Par ordonnance rendue le 26 décembre 2002 en la forme des référés, le président du tribunal de grande instance de Paris a fait injonction à M. A de remettre sans délai au nouveau syndic les fonds et archives de la copropriété.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2003, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (le syndicat) a assigné M. A devant ce même tribunal pour obtenir sa condamnation à lui rembourser le fonds de roulement et différents frais frustratoires qu’il a engagés et à lui payer des dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire du 25 avril 2006, frappé d’appel, le tribunal a :

— condamné Monsieur A en sa qualité de représentant du Cabinet Ile de France à payer au syndicat des copropriétaires 36 rue des Vinaigriers à Paris 10^e la somme de 3.385,74 €,

— ordonné la restitution par Monsieur A du fonds de roulement du syndicat des copropriétaires d’un montant de 12.958,17 €,

— dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard pour une durée de trois mois à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

— condamné Monsieur A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées :

— le 27 mars 2007 pour M. A, appelant, qui réclame l’infirmation du jugement. A titre principal, il soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat fondée sur l’absence d’habilitation du syndic à agir en justice. A titre subsidiaire au fond, il demande le débouté du syndicat en toutes ses demandes et la restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire. Reconventionnellement, il réclame la condamnation du syndicat à lui rembourser la somme de 12.922,69 euros correspondant à un solde débiteur avec intérêts au taux légal à compter de la mis en demeure du 16 mai 2003, précisant qu’il lui soit donné acte de ce qu’il s’en rapporte à justice pour la somme de 358,22 euros perçue pour le mois d’octobre 2002 et que la compensation soit ordonnée entre cette somme de celle de 12.922,69 euros due par le syndicat. Il sollicite subsidiairement la désignation d’un expert. Enfin, il réclame la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

— le 6 novembre 2007 pour le syndicat intimé et appelant incident : il soutient l’infirmation du jugement mais seulement en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en condamnation à dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros et en remboursement des frais frustratoires . Il demande donc de condamner M. A à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts et à celle de 20.060,27 euros en remboursement de frais de procédure, mises en demeure, et suivi de contentieux et de le débouter de l’ensemble de ses demandes . Y ajoutant, il réclame sa condamnation à la somme de 1.074,65 euros au titre des honoraires de gestion du 3^e trimestre 2002 et à celle de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

La clôture a été prononcée le 22 novembre 2007, étant précisé que cette affaire a été rétablie après une ordonnance de retrait du rôle du 1^er février 2007.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat :

Considérant que l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2003 a décidé à la majorité 'de porter le différent qui l’oppose au cabinet Paris Ile de France A, précédent syndic, devant le tribunal de grande instance et notamment, pour surfacturation d’honoraires, facturation abusive de frais juridiques, manquements flagrants aux obligations de base du syndic, non remise de la totalité des fonds et notamment du fonds de roulement. Demande corrélative en vue d’obtenir des dommages-intérêts pour fautes lourdes dans la gestion courante de la copropriété.' ;

Que l’assemblée générale spéciale du 20 décembre 2004 a voté à l’unanimité la résolution suivante : ' A l’occasion du transfert des dossiers entre l’ancien syndic et le nouveau syndic, il a été constaté que la responsabilité personnelle de M. A pouvait être engagée. En conséquence de quoi l’assemblée générale donne tout pouvoir au cabinet CFG à l’effet d’engager la responsabilité de M. A et de solliciter des dommages-intérêts, d’obtenir le remboursement de la somme de 21.945,71 euros au titre des différents frais frustratoires payées par le syndicat des copropriétaires, d’obtenir sous astreinte la restitution du fonds de roulement d’un montant de 12.958,17 euros, outre les différents frais de procédure et en tant que de besoin, après lecture de l’assignation délivrée le 23 juillet 2003 par le syndic aux copropriétaires, confirme et entérine l’action ainsi diligentée dès avant l’assemblée générale spéciale.' ;

Qu’au regard de ces autorisations, l’une préalable à l’action engagée par assignation du 23 juillet 2003, l’autre confirmative, le moyen d’irrecevabilité de l’action du syndicat faute d’autorisation du syndic à agir au nom du syndicat n’est pas fondé, M. A soutenant au surplus à tort l’impossibilité de donner une autorisation a posteriori ; qu’ une telle régularisation peut intervenir tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue et donc, en cause d’appel, sous réserve de l’hypothèse de l’expiration du délai de prescription de l’action où la régularisation doit intervenir avant cette expiration ;

Sur les demandes du syndicat :

— Sur les frais de procédure :

Considérant que par la 6^e résolution de l’assemblée générale du jeudi 21 juin 2001, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de renouveler le mandat de syndic de M. A 'pour une durée d’une année et jusqu’à la prochaine assemblée appelée à approuver les comptes de gestion 2001" ;

Que ce mandat de M. A a expiré le 21 juin 2002, ne pouvant se pouvant se prolonger au delà de la période d’une année décidée par l’assemblée ; que le contrat de syndic signé à cette date prévoit expressément qu’il entrera en vigueur le 22 juin 2001 pour se terminer le 21 juin 2002 ;

Qu’à compter du 22 juin 2002, M. A qui n’avait pas pris les mesures nécessaires pour que son mandat puisse être renouvelé en temps utile craignant manifestement son non renouvellement, avait perdu tout pouvoir pour agir au nom du syndicat ; qu’étant syndic professionnel il ne peut se borner à prétendre compte tenu des termes de la 6^e résolution et du contrat qu’il avait lui-même signé, que quand il a introduit des procédures judiciaires, il ne pouvait pas savoir que son mandat ne serait pas reconduit ;

Que le syndicat peut donc légitimement lui réclamer la restitution des sommes qu’il a engagées en son nom sans pouvoir à compter de cette date ;

Que d’une part, il a introduit à la requête du syndicat des procédures en paiement d’appels de travaux à l’encontre de quatorze copropriétaires devant le tribunal d’instance du 10 ème arrondissement se fondant sur l’assemblée générale du 21 juin 2001 ;

Que cette dernière assemblée générale avait décidé dans sa quinzième résolution d’arrêter pour le ravalement façade sur cour un budget maximum de 300.000 FRF conformément au devis de la société IMMOFEJ, le conseil syndical étant mandaté pour étude, décision et établissement des travaux immédiats ;

Qu’une telle résolution n’établit pas que l’assemblée ait pris une décision ferme d’exécution de travaux pour un tel montant, une étude complémentaire étant confié au conseil syndical ; que M. A ne justifie pas de la décision postérieure du conseil syndical ;

Qu’il ressort du grand livre de cette copropriété que M. A a appelé entre les mains des quatorze copropriétaires les sommes de 4.011,26 euros au titre de mises en demeure, de 716.86 euros au titre de frais d’assignation et de 11.800,80 euros au titre de frais d’avocat et s’est fait payer la somme de 3.300 euros au titre des frais de suivi de procédure ;

Que d’autre part, il a engagé le 11 septembre 2002 une procédure devant le tribunal de grande instance de Paris à l’encontre de la société civile immobilière Desmet afin d’obtenir la réalisation forcée de la vente de la loge de la concierge, cette dernière s’étant engagée à l’acheter lors de l’assemblée générale du 21 juin 2001 pour le prix de 16.739,39 euros ;

Que le syndic a pris l’initiative sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires conforme à l’article 55 du décret du décret du 17 mars 1967 et sans justifier d’une quelconque réclamation amiable avant d’introduire cette action ; que le syndicat s’est désisté de cette instance et de cette action afin de pouvoir réaliser la vente de manière amiable ; qu’à ce titre, a été mis à la charge de la copropriété la somme de 364,66 euros pour de mise en demeure par avocat, celle de 63,48 euros de frais d’assignation et 350 euros d’honoraires de syndic ;

Que l’ensemble de ces frais pour la somme globale de 20.607,06 euros engagés pour des actes accomplis sans pouvoir par M. A, son ancien syndic, ne peuvent rester à la charge du syndicat des copropriétaires ; que celui-ci justifie les avoir pris en charge au titre de ses charges générales, l’assemblée générale du 28 septembre 2005 ayant décidé de recréditer les comptes des copropriétaires concernés des frais frustratoires qui leur avaient imputés par l’ancien syndic ;

Sur les honoraires perçus par M. A :

— Sur la somme de 1.823,30 euros perçue au titre de la vente de la loge :

Considérant que cette demande sera rejetée par adoption de motifs des premiers juges, M. A ne pouvant justifier de cette demande par une simple facture d’honoraires qu’il s’établit à lui même ;

— Sur la somme de 1.204,22 euros au titre des honoraires de remise du dossier et fichier successeur :

Considérant que cette demande ne pourra qu’être rejetée dès lors que M. A n’a remis les archives du syndicat que sur décision judiciaire et que le syndic invoque à juste titre le caractère illicite d’une telle clause du contrat de syndic prévoyant des honoraires pour une obligation légale pesant sur le syndic dont le mandat est achevé en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Sur les sommes perçues de 1.074,65 et de 358,22 euros au titre des honoraires pour le 3^e trimestre 2002 et le mois octobre 2002 :

Considérant que ces honoraires correspondant à une période à laquelle le mandat de M. A était expiré devront être restitués ;

Qu’au titre des honoraires perçus indûment, la somme globale de 4.460,39 euros, soit 3.385,44 euros déjà retenue par les premiers juges et celle de 1074,65 euros au titre des honoraires pour le 3^e trimestre 2002, devra être restituée ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

Considérant que le syndicat n’établit pas le préjudice subi du fait de certaines fautes qu’il impute à son ancien syndic, à savoir le non paiement d’une prime d’assurance à l’échéance du 1^er juillet 2002, la non déclaration à la compagnie d’assurance d’actes de vandalisme en novembre 2001 et son inertie quand il a été informé de ce qu’une partie du mur pignon de l’immeuble se décollait ;

Qu’en revanche, l’attitude d’un syndic professionnel qui n’acceptant pas le risque de non renouvellement de son mandat, convoque une assemblée seulement trois mois et demi plus tard, qui prend malgré l’expiration de son mandat des initiatives judiciaires, qui, après la tenue d’une assemblée générale de copropriétaires ayant désigné un autre syndic, obtient sur requête la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du nouveau code de procédure civile, contraignant cette copropriété à en référer au président du tribunal de grande instance pour obtenir la rétractation de cette désignation, est fautive et à l’origine d’un préjudice pour le syndicat qui subit sans raison un trouble dans son fonctionnement que la cour d’appel évalue à la somme de 5.000 euros ;

Sur la demande reconventionnelle de M. A et la restitution du fonds de roulement :

Considérant que la demande de paiement de 12.922,62 euros est faite pour opérer compensation ; qu’au surplus elle a un caractère reconventionnel ;

Considérant que M. A produit aux débats une balance comptable du syndicat au 15 novembre 2002 établissant que le syndicat est débiteur à son égard à hauteur de la somme de 12.922,69 euros ;

Que le syndicat ne peut se borner à soutenir que cette balance comptable n’a aucune valeur car émanant de M. A lui-même, s’agissant de son ancien mandataire ;

Qu’en l’absence de critique précise de celle-ci par le syndicat représenté par un nouveau mandataire permettant de la remettre en cause, la cour retiendra qu’elle justifie la non restitution du fonds de roulement, M. A ne détenant plus de fonds pour le syndicat, et la condamnation de ce dernier à lui restituer la somme de 12.922,69 euros qu’elle lui a avancée sur le fondement des dispositions de l’article 1999 du Code civil ; que le syndicat n’explique pas clairement ce qu’il veut dire en déclarant que la somme 'apparaît comme étant une insuffisance de la trésorerie’ ; qu’il n’est pas sérieusement contestable que les avances aient été faites par M. A pour l’exécution de son mandat ; que le fait qu’elles aient pu constituer des anomalies de gestion ne saurait justifier, en l’absence de texte législatif dérogatoire à l’article 1999 du Code civil le prévoyant expressément, l’expropriation de la créance du mandataire de remboursement des avances ; que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2003 ;

Que le présent arrêt infirmatif du chef du fonds de roulement constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement ; que la cour n’a pas, comme le lui demande M. A, à condamner le syndicat à lui restituer les sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire ;

Sur les demandes accessoires :

Considérant qu’il est équitable de faire application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile au profit du syndicat pour la somme supplémentaire de 3.000 euros ; que le demande formée à ce titre par M. A sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement mais seulement en ce qu’il a débouté le syndicat de ses demandes en restitution des frais de procédure et en dommages-intérêts et en ce qu’il a ordonné sous astreinte à M. A la restitution du fonds de roulement.

Le confirme pour le surplus.

Statuant à nouveau :

Condamne M. A à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 36, rue des Vinaigriers dans le 10^e arrondissement de Paris la somme de 20.060,27 euros et à payer celle de 5.000 euros de dommages-intérêts.

Déboute le syndicat de sa demande en restitution du fonds de roulement.

Y ajoutant,

Condamne M A à payer au même syndicat la somme de 1.074,65 euros au titre des honoraires de gestion du 3^e trimestre 2002.

Condamne le syndicat des copropriétaires du 36 rue des Vinaigriers dans le 10^e arrondissement de Paris à payer à Monsieur A la somme de 12.922,69 euros avec intérêts légal à compter du 16 mai 2003.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne M. A à payer au même syndicat la somme supplémentaire de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,