TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [Z]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Renaud ZEITOUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/08406 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FS4

N° MINUTE :

3/2024

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2024

DEMANDERESSE

L’Association [4]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP Cabinet BAULAC & ASSOCIES,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P207

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/08406 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FS4

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 avril 2021, l’Association [4] a donné en location un studio meublé à M. [O] [Z] situé dans la résidence sociale du [Adresse 2] à [Localité 3], studio meublée n°211, pour une redevance mensuelle de 567,50 euros, outre 67 euros de prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’Association [4] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 11 751,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, l’Association [4] a fait assigner M. [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner M. [O] [Z] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 13 065,50 euros, arrêté au 3 octobre 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation fixée au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,condamne le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’Association [4] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 25 août 2023.

A l’audience du 30 janvier 2024, l’Association [4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 15 036,50 euros, selon décompte en date du 22 janvier 2024.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [O] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [O] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 23 avril 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 août 2023, pour la somme en principal de 11 751,50 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que M. [O] [Z] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 25 septembre 2023.

M. [O] [Z] étant sans droit ni titre depuis 26 septembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [O] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’Association [4] produit un décompte démontrant que M. [O] [Z] reste lui devoir la somme de 15 036,50 euros à la date du 22 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [O] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 15 036,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

M. [O] [Z] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et prestations obligatoires qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du contrat majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 23 avril 2021 entre l’Association [4] et M. [O] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], studio meublée n°211 sont réunies à la date du 25 septembre 2023,

ORDONNE à M. [O] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], studio meublée n°211 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour M. [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Association [4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [Z] à verser à l’Association [4] la somme de 15 036,50 euros (décompte arrêté au 22 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [Z] à verser à l’Association [4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestation obligatoire, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande formulée par l’Association [4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.