Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 02 JUILLET 2009

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/18693.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2007 – Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY 5^e Chambre 3^e Section – RG n° 06/10550.

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires 15 PLACE DE LA LIBERATION & 1 PLACE AMEDEE DUNOIS 93190 Z A

représenté par son syndic, la Société JD GESTION UNIPERSONNELLE, ayant son siège XXX, agissant elle-même poursuites et diligences en la personne de son représentant légal,

représenté par Maître Luc COUTURIER, avoué à la Cour,

assisté de Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364.

INTIMÉES :

— SARL SABIMMO

prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège XXX

— Société COVEA RISKS

prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège 19/XXX

représentées par la SCP ARNAUDY – BAECHLIN, avoués à la Cour,

assistées de Maître Karène BIJAOUI-CATTAN substituant Maître BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque E 1085.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 septembre 2008, en audience publique, devant Monsieur le Président DUSSARD, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame X, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Y.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur Y, greffier présent lors du prononcé.

Par déclaration du 7 novembre 2007, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 15 place de la Libération et 1 place Amédée Dunois à Z A (Seine-Saint-Denis) a appelé d’un jugement contradictoire rendu le 4 juillet 2007 par le Tribunal de grande instance de Bobigny, Chambre 5, section 3, qui, saisi par ce syndicat d’une action en responsabilité civile professionnelle formée contre son ancien syndic, la Société SABIMMO, et contre l’assureur de responsabilité de celle-ci, la Société COVEA RISKS,

— déclare le syndicat précité irrecevable en ses demandes en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, sauf en ce qui concerne l’action intentée au titre de la vente HUDE-GUILLOT/SCI COROME,

— le dit mal fondé en cette demande au regard des pièces versées aux débats,

— le condamne aux entiers dépens recouvrables conformément à l’article 699 du Nouveau Code de procédure civile.

Les intimés ont constitué avoué.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée à sa censure et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— du syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité le 7 mars 2008,

— de la Société SABIMMO et de la Compagnie COVEA RISKS le 13 mai 2008.

CELA ETANT EXPOSE

LA COUR,

' Sur l’habilitation du syndic :

Le premier juge avait fait une parfaite analyse de la portée de la décision de l’assemblée générale du 15 novembre 2005 quant à l’autorisation donnée au syndic pour agir en dommages et intérêts :

— pouvoir d’ester en réparation du dommage causé par une insuffisance d’opposition sur le prix de la vente dans le cadre de la mutation de lot intervenue au profit de la SCI COROME,

— défaut de pouvoir du syndic d’agir pour des 'carences répétées dans la gestion de la copropriété ayant entraîné un préjudice financier à la copropriété, étant observé que lesdites carences ne sont pas indiquées dans la décision d’assemblée sus-visée.

Le moyen tiré du défaut de pouvoir constitue, non une fin de non recevoir, mais une irrégularité de fond d’actes de procédure au regard des dispositions combinées des articles 117 et suivants du Code de procédure civile et 55 du décret sur la copropriété.

Dans le cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statuer (article 121 du Code de procédure civile).

La régularisation de la procédure a posteriori est possible même en cause d’appel tant que l’action n’est pas prescrite et ne peut s’opérer en l’occurrence que par une nouvelle décision d’assemblée générale réparant les carences de la précédente.

En l’espèce, l’assemblée générale du 27 octobre 2007, – intervenue avant toute prescription de l’action au demeurant non soulevée -, qui par vote de sa 11^e résolution :

'donne mandat et habilite son syndic, la EURL JD GESTION agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires (. . .) aux fins :

D’engager toutes procédures judiciaires tant en référé qu’au fond à l’effet de voir engager la responsabilité de la SARL SABIMMO, syndic de la copropriété de 1995 à 2005, ainsi que celle de son assureur, la Société COVEA RISKS, en raison des irrégularités comptables et fautes de gestion et carences de la SARL SABIMMO dans sa gestion :

(. . .)'.

a opéré régularisation des actes de procédure du syndicat des copropriétaires dès lors que le texte sus-reproduit est suivi de l’indication extrêmement complète, claire et détaillée des fautes reprochées au syndic classées sous les deux rubriques précitées (irrégularités comptables et fautes de gestion).

Cette résolution ajoute encore avant l’indication de son vote (unanimité des voix exprimées) :

'L’assemblée générale après avoir pris connaissance des faits et carences reprochés à la SARL SABIMMO, autorise donc et habilite son syndic, la SARL JD GESTION, à agir au fond devant le Tribunal de grande instance compétent aux fins d’obtenir la réparation des préjudices subis par les manquements répétés de la SARL SABIMMO dont il convient d’engager la responsabilité, ainsi que celle de son assureur, la Société COVEA RISKS.

(. . .)'.

Cette résolution qui précise la nature et l’objet du procès à intenter et toutes les fautes prêtées à l’ancien syndic dont la réparation est demandée satisfait aux exigences de l’article 55 du décret. Elle confère au syndic l’habilitation, le pouvoir de représentation en justice du syndic que l’assemblée du 15 novembre 2005 ne lui avait pas donné.

La nullité d’acte ainsi couverte ne sera pas prononcée.

Le jugement est infirmé en ses dispositions contraires.

' Sur la responsabilité et le préjudice :

1°) En sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic peut engager sa responsabilité contractuelle envers son mandant.

Le quitus de gestion donné au syndic emporte reconnaissance que celui-ci a régulièrement assumé la gestion d’ensemble dans le domaine financier et dans les autres domaines ou il a pu intervenir pour le compte du syndicat des copropriétaires et à la satisfaction de celui-ci.

Mais son effet exonératoire de responsabilité ne vaut que pour les actes du syndic dont l’assemblée générale qui le donne a eu connaissance.

Autrement dit, le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat n’aurait pas en connaissance et dont il n’aurait pas été à même lors du vote d’apprécier les conséquences.

2°) Sur les insuffisances d’opposition

Il est reproché au syndic d’avoir, consécutivement au défaut de vote du budget pour les années 2004 et 2005, pratiqué des oppositions inférieures à la créance du syndicat sur le paiement du prix de vente de six mutations de lots de copropriété.

Ces insuffisances d’opposition, à les supposer établies, ne sont pas décelables par l’assemblée qui approuve les comptes de l’exercice écoulé d’une part et qui délivre le quitus d’autre part. Elles ne se révèlent en effet qu’a posteriori.

Ces insuffisances figurent sur la balance du 1^er janvier 2006 au 31 décembre 2006 établie par le nouveau syndic le 18 juillet 2006 à partir des écritures du grand livre-standard (éditions du 15 juin 2005 et du 25 août 2005) remis par la Société SABIMMO à son successeur.

Elles sont indéniablement établies et trouvent leur cause unique dans la faute de gestion de l’intimé qui n’a pas fait voter de budget prévisionnel.

La Cour condamne la Société SABIMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.021,93 € correspondant à sa créance devenu irrécupérable sur les vendeurs.

3°) Sur la mauvaise répartition intervenue dans la vente DELADREUX-DISEZ :

Il est soutenu que le règlement fait par le notaire en charge de la vente a été réparti par la Société SABIMMO au mépris de la convention des parties et qu’ainsi les travaux de ravalement ont été portés au débit de l’acquéreur au lieu d’être supportés par le vendeur, de sorte que le syndicat n’a pas pu recouvrer 508,39 €.

Mais à l’appui de ce grief, le syndicat des copropriétaires ne produit pas de pièces exploitables. La Cour rejette cette réclamation.

Les conventions acquéreur-vendeur n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et le syndic avait formé opposition au paiement du prix de vente entre les mains du notaire pour la totalité des sommes restant dues à la copropriété par le vendeur conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est ici démontré aucune carence en relation causale avec un préjudice financier.

4°) Sur les comptes créditeurs de travaux non reversés à ce jour :

Il est réclamé à ce titre la somme de 3.659 € correspondant à la différences entre :

— les compte créditeurs de travaux de certains copropriétaires, soit 10.371,38 €,

— les sommes reversées, soit 6.721 €.

Le syndicat soutient que la différence entre ces deux sommes n’a pu être reversée à la fin de mandat du Cabinet SABIMMO, faute de trésorerie.

Toutefois, le remboursement à bonne date par la Société SABIMMO des soldes créditeurs des copropriétaires concernés se serait nécessairement traduit dans le solde de fin de gestion. Le débit du syndicat en aurait été accru à due concurrence.

Dans ces circonstances, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires ait subi un préjudice financier en corrélation avec la faute de gestion du Cabinet SABIMMO aussi caractérisée soit-elle.

5°) Sur le 'double paiement’ de la somme de 419,48 € :

Le Cabinet SABIMMO a débité deux fois cette somme alors qu’il ne l’a payée qu’une fois, étant précisé que le courtier qui a reçu le second chèque d’assurance en novembre 2004, l’a restitué au syndic.

En n’annulant pas le montant de ce chèque (non payé) par une contre-passation d’écriture de même montant, l’ancien syndic a minoré à due concurrence le solde de fin de gestion au détriment du syndicat.

Or, c’est sur la base de ce solde que s’opère la passation des fonds entre les deux syndics.

Il s’ensuit qu’un simple jeu d’écritures comptables du syndic actuel ne peut pas faire entrer la somme de 419,48 en crédit du compte du syndicat.

Et cette erreur n’est couverte pas aucun quitus.

En conséquence, la Cour alloue cette somme au syndicat.

6°) Sur les honoraires 'indûment perçus’ :

Conformément à l’article 1315 alinéa 2 du Code civil qui fait peser la charge de la preuve des exceptions sur le débiteur de l’obligation, c’est au syndicat des copropriétaires de prouver que les honoraires de syndic dont il demande le remboursement correspondent à des prestations non exécutées, mal exécutées ou déjà rémunérées au titre du contrat de syndic (honoraires de gestion courante).

Le syndicat des copropriétaires n’en justifie pas et ne produit d’ailleurs pas le contrat de syndic conclu avec la Société SABIMMO.

En conséquence, la Cour rejette comme mal fondée cette prétention.

7°) Demande de dommages et intérêts chiffrée à 20.000 € :

L’étude des comptes et des documents transmis au nouveau syndic, est une prestation normale dont la rémunération incombe au syndicat des copropriétaires qui prend l’initiative du changement de mandataire.

Pour en faire supporter le coût au précédent syndic, le syndicat doit prouver que la comptabilité et les documents remis par son ancien mandataire étaient incomplets ou défectueux au point de justifier des diligences particulières du successeur et le règlement à celui-ci d’honoraires ad hoc.

Tel n’est pas le cas de l’espèce, les documents comptables transmis étant facilement exploitables et n’ayant révélé que peu d’anomalies au regard des griefs retenus par la Cour.

Quant à la situation déficitaire de la copropriété, qui tient pour l’essentiel à l’impécuniosité ou à l’attitude de certains de ses membres, il n’est pas démontré qu’elle soit imputable à faute au syndic au-delà des sommes mises à sa charge par la Cour supra 2°) et 5°).

Le litige opposant le syndicat des copropriétaires à la SCI COROME qui refuse d’acquitter sa quote-part de travaux de ravalement pour les raisons exposées par le syndicat est distinct du présent procès.

Le différend sus-évoqué concerne en effet un copropriétaire qui n’est pas partie au présent litige alors que la Cour ne peut juger que l’affaire dont elle est saisie.

Et la Cour ignore même si le litige SCI SABIMMO a été porté sur le plan judiciaire.

Pour le surplus, les critiques de la gestion du syndic dont le syndicat des copropriétaires s’est séparé n’établissent pas l’existence d’un préjudice matériel ou financier corrélativement subi.

Il n’y a pas lieu à dommages et intérêts supplémentaires.

8°) En définitive, la Société SABIMMO et son assureur sont condamnés au paiement de la somme de :

1.021,93 + 419,48 = 1.441,41 €.

' Sur les autres demandes :

Les dépens de première instance et d’appel pèsent sur la partie responsable et son assureur qui, l’équité le commande, régleront à la partie gagnante la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions ayant retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait de l’habilitation de son syndic du chef de l’action intentée au titre de la vente HUDE-GUILLOT/SCI COROME.

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Vu les articles 55 du décret du 17 mars 1967 et 117 et suivants du Code de procédure civile,

Vu la 11^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2007,

Dit que le syndicat des copropriétaires du 15 place de la Libération et du 1 place Amédée Dunois à Z A justifie de l’habilitation de son syndic pour ester du chef de ses autres demandes.

Condamne in solidum la Société SABIMMO et la Société COVEA RISKS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité les sommes de :

* 1.441,41 € à titre de dommages et intérêts pour fautes de gestion,

* 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires.

Condamne in solidum les sociétés SABIMMO et COVEA RISKS aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,