Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 30 NOVEMBRE 2011

(n° 370 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/11570

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2009 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 08/02622

APPELANT

Monsieur J Z

XXX

93400 SAINT-OUEN

représenté par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour

assisté de Maître Charles GRISONI, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

S.C.I. B

XXX

XXX

représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour

assistée de M^e Christian DUCOR substitué par Maître HADAD TAIEB avocat au barreau de CRETEIL

Monsieur G Y

XXX

XXX

représenté par M^e Bruno NUT, avoué à la Cour

assisté de M^e Anne-Laurence HUBAU, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 septembre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, conseiller chargée du rapport.

Madame BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame REGHI, Conseiller

Greffiers : lors des débats : Madame BASTIN.

lors du prononcé : Madame A

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame A, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI B a acquis de Monsieur D un immeuble sis à XXX- chaussée un local commercial loué à usage de boulangerie- pâtisserie , donnés à bail suivant acte sous seing privé du 21 décembre 1995 pour une durée de neuf ans à une société de restauration de l’Essonne par Melle X, bail qui a été cédé au profit de Monsieur F et Madame C aux droits desquels se trouvent Monsieur Y ;

Un avenant été régularisé par acte sous seing privé en date du 18 avril 2001 entre la SCI B et Monsieur Y portant remplacement du bail signé entre Melle X et la société de restauration de l’Essonne,

Les locaux se composent au rez- de- chaussée d’une boutique, cuisine, salle à manger, paneterie, fournil , laboratoire, au premier étage d’un logement comportant trois chambres et un cabinet de toilettes et d’un autre appartement de deux pièces comprenant deux chambres et une cuisine équipée et salle de bains, wc et au sous sol de deux caves.

A la suite du congé offre de renouvellement délivré par la SCI B par acte d’huissier du 24 mars 2004 à effet du 1° octobre 2004, une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé a été diligentée devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny qui a considéré que le bail du 18 avril 2001 n’était pas un nouveau bail mais la continuation du bail ancien, et avant dire droit sur le loyer du bail renouvelé a ordonné une expertise.

Aprés dépot du rapport d’expertise, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny a suivant jugement du 7 février 2007 fixé le prix du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, hors plafonnement soit à la somme de 19 400 € ht . Un nouveau bail a été signé le 26 juillet 2007 .

Auparavant , la SCI B avait souhaité effectuer dans les lieux d’importants travaux lesquels ont pris fin le 12 juillet 2007 et lui ont coûté la somme globale de 269 148 € TTC .

Elle a réclamé à Monsieur Y sa quote part des travaux et s’est heurtée au refus de ce dernier qui a invoqué que les travaux entrepris ne lui incombaient pas ; la SCI B lui a alors fait délivrer le 4 février 2008 un commandement de payer sa quote part dans les travaux de ravalement, et de couverture pour un montant de 42 638, 30 € TTC que Monsieur Y a refusé de payer, formant opposition audit commandement ; le commandement de payer contenait rappel de la clause résolutoire prévue au bail .

Monsieur Y a lui-même cédé son fonds à Monsieur Z par acte du 21 mars 2008, cession comportant la garantie du cédant pour le paiement du loyer et de façon générale, l’exécution de clauses et conditions du bail .

Monsieur Z le cessionnaire a été attrait à la procédure devant le tribunal de grande instance de Bobigny par la SCI B pour qu’il soit condamné solidairement au paiement des sommes réclamées .

Par jugement du 6 mai 2009, le tribunal de grande instance de Bobigny a, constatant que le contrat de bail met à la charge du preneur les travaux de grosses réparations et que les dépenses dont le paiement est demandé se rapporte à ces travaux, condamné solidairement Messieurs Y et Z à payer à la SCI B la somme de 42 368, 30 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2008 , date du commandement, ordonné le déblocage des sommes séquestrées au profit de la SCI B, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef , débouté Messieurs Y et Z de leurs demandes, ordonné l’exécution provisoire du jugement et condamné les mêmes aux dépens sous la même solidarité et à payer à la SCI B la somme de 1500€sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Messieurs Y et Z sont appelants de cette décision .

L’affaire a été appelée devant la cour en audience au cours de laquelle la SCI B et Monsieur Z ont indiqué avoir signé un nouveau bail pour les locaux en cause ; les parties devant en conséquence faire connaître à la cour si elles entendaient modifier leurs demandes et notamment leur demande de résiliation du bail qui apparaissait desormais sans objet, l’affaire a été renvoyée à une date ultérieure .

Monsieur Y dans ses dernières conclusions signifiées le 15 décembre 2010 demande d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a prononcé l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur et l’expulsion de Monsieur Y et de tous occupants de son chef, de dire nul et de nul effet le commandement du 4 février 2008,

Subsidiairement, il demande d’ordonner une expertise et de désigner tel expert avec pour mission de vérifier si le montant des sommes réclamées s’inscrivait purement et simplement dans les travaux prévus par l’article 606 du code civil,

A ajoutant, il demande vu l’accord intervenu entre la SCI B et Monsieur Z pour la signature d’un nouveau bail commercial , de voir constater que le bailleur a renoncé à poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire, de débouter Monsieur Z de toutes ses demandes, dirigées à l’encontre Monsieur Y et les dire sans fondement,

Reconventionnellement, il demande de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code e procédure civile. à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens .

Monsieur Z, dans ses conclusions signifiées le 19 novembre 2010, demande à la cour d’homologuer le bail commercial signé entre les parties le 11 septembre 2009 qui règle le litige de la clause résolutoire et l’expulsion , de condamner Monsieur E à se porter garant de toutes condamnations en principal, intérêts, article 700 et dépens prononcée à son encontre, d’ordonner au séquestre de se libérer entre les mains de la SCI B du montant des condamnations principal, intérêts, article 700 et dépens qui seraient mises à sa charge,

Il demande à titre reconventionnel de condamner tout succombant et en tout état de cause Monsieur Y à lui payer une somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la partie succombante aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de la SCP Baufume Galland Vignes avoués .

La SCI B dans ses dernières conclusions signifiées le 14 décembre 2010 au visa des articles 56, 9 et 146 du code de procédure civile et 1134 du code civil, demande de confirmer le jugement déféré, en toutes ses dispositions exceptée celles qui ont constaté l’acquisition de la clause résolutoire, de constater que les demandes de Messieurs Y et Z ne sont justifiées, ni en droit, ni en fait, de constater que le bail met expressément à la charge du preneur les réparations nécessaires aux locaux de même que celles prévues par l’article 606 du code civil , de constater que les dépenses dont il est demandé remboursement à Messieurs Y et Z s’intègrent dans ces dispositions, de constater que leur quota part est justifiée, de condamner en conséquence solidairement Messieurs Y et Z à lui payer la somme de 42 368, 30€ augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2008 , date du commandement, de prendre acte de ce qu’il n’est plus nécessaire de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire,

En tous les cas, la société B demande de débouter Messieurs Z et B de l’intégralité de leurs demandes, de les condamner solidairement à lui verser la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la scp d’avoués Petit Lesenechal ;

SUR CE,

La SCI B fait justement observer pour répondre à Monsieur Z qu’elle n’a fait qu’observer la procédure prévue par le bail en matière de travaux de réparations en demandant à Monsieur Y de lui rembourser partie à concurrence de sa quote part des sommes qu’elle avait exposées au titre des travaux et qu’elle n’était pas tenue de lui délivrer de mise en demeure préalable ;

Elle fait également valoir que le bail fait obligation au preneur de supporter le coût des toutes les réparations , y compris celles de l’article 606 du code civil, que les travaux entrepris ne sont pas des travaux d’aménagement, s’agissant de la toiture et de la façade mais des travaux de réparations, qui ne relèvent pas du régime de la vétusté et qui sont imputables à concurrence de leur quote- part à Messieurs Y et Z solidairement .

Les travaux dont la SCI B demande paiement à l’ancien locataire Monsieur Y et au nouveau, Monsieur Z en vertu du principe de solidarité entre cessionnaire et cédant, concernent la réfection de la toiture dans son ensemble (reprise de la charpente, consolidation des appuis et chaînage des murs, réfection des poutres et poutrelles , réfection de la couverture, des cheminées, du système d’évacuation des eaux pluviales) pour un montant de 35 000€ HT et le ravalement de la façade ( piochage, enduit, peinture et descente d’eaux pluviales) pour un montant de 30 000€ ht et ce à concurrence de la quote part représentée par les tantièmes du lot objet du bail ;

Or il résulte du rapport de Monsieur I qui a expertisé l’immeuble avant travaux à la demande de la bailleresse que l’immeuble est sain dans son ensemble, que les fondations sont bonnes bien qu’il conviendrait d’assainir la cave par une ventilation, que les murs porteurs sont en bon état, mais que la toiture est en très mauvais état , occasionnant des fuites notables dans l’habitat, que la couverture est hors d’usage (tuiles cassées ou déplacées), petits bois brisés, que l’ensemble des gouttières et des évacuations des eaux pluviales est dégradé et doit être repris, que les cheminées sont en très mauvais état et nécessitent des reprises, en particulier, le conduit de la cheminée du four du boulanger n’est pas aux normes et devrait faire l’objet d’un tubage et d’une isolation sur toute la longueur ../..

Alors que le bail passé entre le bailleur actuel la SCI B et Monsieur Y est en date du 18 avril 2001, l’expertise de Monsieur I en date du 15 octobre 2004 fait apparaître que l’état de grande dégradation de la toiture qu’il a constatée existait à la date d’effet du bail ;

La description précise résultant du rapport de cet architecte expert révèle ainsi un état de vétusté avancée de la toiture et notamment de la couverture décrite comme hors d’usage, les petits bois qui la soutiennent étant brisés et les cheminées étant en très mauvais état sans compter que le conduit de la cheminée du four du boulanger n’était pas aux normes ;

Les travaux de reprise dont le descriptif est fourni par la bailleresse confirment par leur nature et leur ampleur cet état de vétusté ;

C’est donc en vain que la SCI B réclame au preneur sa quote- part de travaux en application des dispositions du bail qui met à la charge du preneur l’intégralité des réparations , y compris les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil devant être faites sous l’autorité du bailleur, le preneur en supportant ensuite la charge financière par remboursement des sommes engagées par le bailleur ;

En effet, le fait pour le preneur d’avoir à prendre en charge durant le cours du bail toutes les réparations y compris les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil, ne dispense pas le bailleur de son obligation d’avoir à délivrer des locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés et de garantir le preneur contre tous les défauts qui en empêchent cet usage quand bien même ils ne les aurait pas connus ; or cette obligation n’est pas remplie dés lors que l’un des éléments qui affecte l’immeuble dans sa structure et sa solidité, en l’occurrence la toiture, est vétuste et doit être totalement repris ainsi qu’il résulte du descriptif de travaux ;

S’agissant de la façade, l’architecte expert a noté que celle-ci était également dégradée, le crépi se décollant par plaques et que l’ensemble des évacuation d’eaux pluviales est à refaire, ce qui caractérise également un état de vétusté avancé de la façade et des conduites d’eaux pluviales à la date d’effet du bail que le bailleur est tenu de faire cesser .

Il s’ensuit que c’est à tort que le tribunal a mis à la charge de Messieurs Y et Z les dépenses de travaux concernant la toiture et la façade et ordonné au profit de la SCI B la main levée de la somme séquestrée sur le compte de M^e Hadad Taieb au terme de l’acte de cession du fond régularisé le 21 mars 2008, somme que la SCI B devra donc restituer dés la notification du présent arrêt valant sommation d’avoir à la restituer et faisant courir les intérêts au taux légal ;

Un nouveau bail ayant été régularisé entre la SCI B et Monsieur Z cessionnaire du fonds, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de nullité du commandement présentée par Monsieur Y , ledit commandement n’ayant pas produit effet concernant la clause résolutoire et ne valant que sommation d’avoir à payer la somme réclamée à tort par la SCI B ;

La SCI B supportera les entiers dépens et paiera à Monsieur Y une somme de 3000€ et à Monsieur Z une somme de 700€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réformant le jugement déféré,

Dit que le commandement de payer délivré le 4 février 2008 par la SCI B à Monsieur Y n’a pas produit effet en ce qui concerne la clause résolutoire, la SCI B ayant renoncé à solliciter le bénéfice de la clause en signant un bail avec le successeur de Monsieur Y, Monsieur Z .

Déboute la SCI B de sa demande en remboursement des travaux de toiture et de ravalement qu’elle a exposés ;

La condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause et à payer à Monsieur Y d’une part une somme de 3000€ et à Monsieur Z d’autre part une somme de 700€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,