ARRET N° .

N° RG 17/01359 – N° Portalis DBV6-V-B7B-BHXMK

AFFAIRE :

[…]

C/

SARL LE JARDIN D’HORUS, SELAFA MANDATAIRES JUDICIAIRES F – MJA Es qualité de mandataire liquidateur de la société LES JARDINS D’HORUS, SA LES SERENIALES représentée par son Président du Conseil d’Administration en exercice domicilié de droit audit siège

GV/ER

Autres demandes relatives à la vente

Grosse délivrée à M^e CHABAUD et à M^e BRUNIE, avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRET DU 08 JANVIER 2019

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Le HUIT JANVIER DEUX MILLE DIX NEUF la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

[…],

dont le […]

représentée par M^e Pierre FARGEAUD, avocat au barreau de LIMOGES

M^e LEMOULT du Cabinet LACHAUD – MANDEVILLE – COUTADEUR et F, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE d’une décision rendue le 10 DECEMBRE 2015 par le TRIBUNAL de GRANDE INSTANCE de LIMOGES

ET :

SARL LE JARDIN D’HORUS,

dont le […]

n’ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assignée

SELAFA MANDATAIRES JUDICIAIRES F – MJA Es qualité de mandataire liquidateur de la société LES JARDINS D’HORUS,

dont le […]

représentée par M^e Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES

SA LES SERENIALES représentée par son Président du Conseil d’Administration en exercice domicilié de droit audit siège, dont le siège social est […]Océane – 72650 SAINT-SATURNIN

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL Z A CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES

M^e LE BLOUC’H de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau de ANGERS

INTIMEES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 Novembre 2018.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 octobre 2018.

La Cour étant composée de Madame D E, Présidente de chambre, de Monsieur X Y et de Madame Géraldine VOISIN, Conseillers, assistés de Madame B C, Greffier placé. A cette audience, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame D E, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2019 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL LE JARDIN D’HORUS a été créée le 10 janvier 2006 avec notamment pour objet la réalisation et la commercialisation d’une résidence pour seniors dénommée 'Le Jardin d’Horus’ sur un terrain situé […] à LIMOGES dont les appartements devaient être vendus en l’état futur d’achèvement.

Afin de lui permettre de réaliser l’opération projetée, la SARL LE JARDIN D’HORUS a acquis de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT, selon acte notarié en date du 15 mai 2007, un immeuble sis […] à Limoges moyennant un prix de 339'400 € hors-taxes payable « à concurrence de 14'400 € comptant le jour de la signature. Cette somme a été versée par l’acquéreur au vendeur (') Et le surplus, soit la somme de 325'000 € hors-taxes au moyen d’une dation en paiement de biens et droits immobiliers dans la résidence Le jardin d’Horus ».

Par suite, selon acte notarié du 22 octobre 2008, la SARL LE JARDIN D’HORUS a vendu en l’état futur d’achèvement, sous forme de dation en paiement, à la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT :

' le lot n° 17, un emplacement de parking,

' le lot n° 18,un emplacement de parking,

' le lot n° 29, un emplacement parking

' le n° 30, un emplacement parking

' le lot n° 47, un appartement situé au rez-de-chaussée entre la cage d’escalier C et l’ascenseur B, la 2^e porte à gauche comprenant : entrée, séjour avec kitchenette et placard, loggia ouverte, chambre avec placards, salle de bains avec WC

' le lot n° 48, un appartement situé au rez-de-chaussée entre la cage d’escalier C et l’ascenseur B, la première porte à gauche comprenant : entrée, séjour avec kitchenette et placard, loggia ouverte, chambre, salle de bains avec WC

' le lot n° 93, un appartement situé au 2^e étage à droite en sortant de la cage d’escalier C, la première porte à gauche comprenant : entrée, séjour avec kitchenette et placard, loggia ouverte, chambre avec placards, salle de bains avec WC.

Aux termes de cet acte du 22 octobre 2008, il était prévu une livraison des appartements au 31 décembre 2008, délai prorogé au 31 décembre 2009. A défaut de livraison à cette date, la SARL LE JARDIN D’HORUS devait verser à la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT, à titre de clause pénale, une indemnité de 1 600 € par mois à compter du 1^er janvier 2009 jusqu’à la livraison effective.

Le même jour, la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT a régularisé un bail commercial avec la SA LES SERENIALES portant sur les lots ci-dessus énoncés pour y exploiter 'une Résidence pour SENIORS et la sous-location de logements meublés avec fourniture de services', les dits services consistant notamment en :

— nettoyage des locaux collectifs

— accueil – fourniture de linge de maison

— petit déjeuner.

Ce bail était conclu pour une durée de dix années à compter du 1^er janvier 2010 jusqu’au 31 décembre 2019, et dans l’hypothèse où la livraison interviendrait après le 31 décembre 2009, à compter du premier jour suivant la date de livraison jusqu’au 31 décembre 2019 et ce, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18'130 € hors taxes payable trimestriellement à terme échu.

La Société LES SERENIALES s’engageait également à sous-louer les appartements meublés et à fournir aux locataires des services de nettoyage des locaux collectifs, d’accueil, de fourniture de linge de maison et de petit déjeuner.

Des retards sont intervenus dans la construction de la résidence, la SARL LE JARDIN D’HORUS ayant alors versé l’indemnité compensatrice du retard de livraison stipulée au contrat jusqu’en mars 2011, date à laquelle estimant que l’immeuble était achevé, elle a invité la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT à prendre livraison des appartements, ce que la SCI a refusé après une

mise en demeure de réceptionner ses appartements le 18 juillet 2011 faite par courrier du 28 juin 2011.

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Par jugement rendu le 27 juin 2011, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SARL LE JARDIN D’HORUS.

La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT a déclaré sa créance entre les mains de la SELAFA MJA, ès qualités de mandataire judiciaire à la sauvegarde, le 30 août 2011 pour un montant de 329 800 €, soit 4 800 € au titre des indemnités pour prorogation du délai de livraison pour avril, mai et juin 2011 et 325 000 € correspondant à la valeur de la dation en paiement.

La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT a déclaré sa créance entre les mains de la SELAFA MJA le 30 août 2011 pour un montant de 329 800 €, soit 325 000 € correspondant à la dation en paiement et 4 800 € au titre des indemnités de retard pour les mois d’avril, mai, juin et juillet 2011.

Par ordonnance rendue le 5 juillet 2012, le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris a rejeté la créance portant sur la valeur de la dation en paiement au motif que 'les biens sont achevés'.

Par jugement du 27 juin 2013, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de sauvegarde.

Par jugement rendu le 27 juillet 2017, le tribunal de commerce de Paris a résolu le plan de sauvegarde et a ordonné la liquidation judiciaire de la SARL Le LE JARDIN D’HORUS, en désignant la SELAFA MJA en qualité de mandataire-liquidateur.

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Soutenant que la SARL LE JARDIN D’HORUS et la SA LES SERENIALES n’avaient pas respecter leurs obligations, la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT a fait assigner ces sociétés devant le tribunal de grande instance de Limoges, par actes d’huissier délivrés le 15 octobre 2014, aux fins de voir reconnaître leur responsabilité à son égard et condamner la SARL LE JARDIN D’HORUS à lui verser la somme de 86 400 € au titre de son préjudice subi de juillet 2011 à novembre 2014 inclus et solidairement avec la SA LES SERENIALES la somme de 16 619,13 €.

Par jugement rendu le 10 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Limoges a débouté la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT de l’ensemble de ses demandes et a constaté que le contrat de bail commercial conclu le 22 octobre 2008 entre la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT et la SA LES SERENIALES était résilié depuis le 12 avril 2012.

La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2017.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 8 mars 2018 auxquelles il est renvoyé, la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT demande à la cour de :

' infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 10 décembre 2015 en ce qu’il a :

'débouté la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT de l’ensemble de ses demandes,

'constaté que le contrat de bail commercial passé le 22 octobre 2008 entre la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT et la SA SERENIALES était résilié depuis le 12 avril 2012,

'condamné la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olive avocat ;

et statuant à nouveau :

' constater que la SARL LE JARDIN D’HORUS a manqué à ses obligations contractuelles au titre de la dation en paiement du 22 octobre 2008 conclu avec la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT,

'>en ce que la construction n’est pas achevée au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit qu’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement n’est réputé achevé que lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination,

'> alors que la dimension des pièces de vie et les normes de sécurité ne sont pas respectées et que la résidence ne comprend pas de cuisine, ni d’équipement de restauration ;

' condamner la SARL LE JARDIN D’HORUS à lui payer la somme de 120'000 €, somme correspondant aux indemnités de retard de livraison pour la période allant du mois d’avril 2011 au mois de juillet 2017 ;

' ordonner en conséquence l’inscription de la somme de 120'000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL LE JARDIN D’HORUS;

' constater que la SA SERENIALES a manqué à ses obligations contractuelles en vertu du contrat de bail commercial du 22 octobre 2008 conclu avec la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT, en faisant valoir que cette dernière n’a jamais exploité l’immeuble en cause ;

' condamner la SA SERENIALES à lui payer la somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ;

' confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 10 décembre 2015 pour le surplus ;

en tout état de cause :

' condamner solidairement la SARL LE JARDIN D’HORUS et la SA SERENIALES à lui verser la somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pierre Fargeaud, avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 14 mai 2018 auxquelles il est renvoyé, la SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur de la SARL LE JARDIN D’HORUS, demande à la cour de :

- à titre principal,

' déclarer l’ensemble des demandes de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT irrecevables au regard des règles applicables aux procédures collectives et dans la mesure où ses demandes sont nouvelles, confuses, incohérents et contradictoires ;

' en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT de l’ensemble de ses demandes ;

- à titre subsidiaire,

' dire et juger que la SARL LE JARDIN D’HORUS a exécuté ses obligations au titre de la dation en paiement ;

' dire et juger qu’aucune indemnisation n’est due à la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT au titre d’un quelconque retard dans la livraison puisque c’est elle-même qui a refusé la livraison ;

' dire et juger que les actions de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT sont abusives et dilatoires ;

en conséquence,

' rejeter les demandes de La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ;

' la condamner à payer à la SELAFA MJA les sommes de 2000 € à titre d’amende civile et 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

' la condamner à payer à la SELAFA MJA la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SELAFA MJA ès qualités fait valoir notamment que la construction est conforme et la livraison d e s l o t s r é a l i s é e . L e s d é f a u t s d e c o n f o r m i t é n e s o n t p a s é t a b l i s p a r l a S C I DUCHADEAU-CEYSSAT, alors que la SELAFA MJA démontre cette conformité, notamment par les autorisations d’ouverture au public.

En tout état de cause, les griefs formés par la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT sur la dimension des pièces de vie, l’absence de conformité aux normes de sécurité et l’absence de cuisine collective en sous-sol ne sont pas de son fait, mais de celui de la SA SERENIALES qui n’a pas respecté son engagement de verser à ce titre la somme de 300'000 € HT.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 mai 2018 auxquelles il est renvoyé, la SA SERENIALES, demande à la cour de :

' déclarer la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT irrecevable et, subsidiairement, mal fondée en son appel ;

' en conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' condamner la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT à lui payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les soins de la SELARL Z A CHABAUD.

La SA LES SERENIALES fait notamment valoir que la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ayant refusé de prendre livraison de son lot, elle n’a jamais pu exploiter, ce qui empêche cette dernière de rechercher sa responsabilité contractuelle.

En outre, l’immeuble n’était pas achevé au sens de l’article R 261'1 du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où les parties communes, notamment le lot cuisine, n’étaient pas réalisées, ce qui relève de la responsabilité de la SARL LE JARDIN D’HORUS.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I SUR LES RELATIONS ENTRE LA SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ET LA SARL LE JARDIN D’HORUS

A) Sur la recevabilité des demandes de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT à l’égard de la SARL LE JARDIN D’HORUS

1) Au regard des règles de la procédure collective

— La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT demande à la cour de condamner la SARL LE JARDIN D’HORUS à lui payer la somme de 120'000 €.

Or, la SARL LE JARDIN D’HORUS fait l’objet d’une liquidation judiciaire depuis le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 27 juillet 2017.

Or, l’article L 622'21 du code de commerce, auquel renvoie l’article L 641'3 sur la liquidation judiciaire, dispose que le jugement d’ouverture (de la procédure collective) interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622'17 et tendant :

1° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent…

En conséquence, la demande de condamnation de la SARL LE JARDIN D’HORUS présentée par la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT doit être déclarée irrecevable.

— La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT demande également de : « ordonner en conséquence l’inscription de la somme de 120'000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL LE JARDIN D’HORUS au bénéfice de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ».

En application des dispositions de l’article L 641'3 du même code, suite au jugement qui ouvre la liquidation judiciaire, les créanciers déclarent leur créance au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L 622'24 à L 622'27 et L 622'31 à L 622'33.

Par ordonnance rendue le 5 juillet 2012 dans le cadre de la sauvegarde de la SARL LE JARDIN D’HORUS, le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris a rejeté la créance portant sur la valeur de la dation en paiement (325 000 €) au motif que 'les biens sont achevés' et il a admis la créance pour la somme de 4 800 € au titre des indemnités de retard pour les mois d’avril, mai, juin et juillet 2011.

L’autorité de la chose jugée est attachée à cette ordonnance en ce qui concerne la dation en paiement, mais elle ne l’est pas concernant les indemnités de retard qui ont continué à courir selon la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT.

La SELAFA MJA soutient (page 12 de ses dernières conclusions), sans être contredite, que la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT a déclaré sa créance le 12 octobre 2017 pour un montant de 610'834,03 € comprenant une créance de loyer de 145'600 €.

Il est difficile, en l’absence de production de cette pièce, de déterminer à quoi correspondent précisément ces sommes.

En admettant que la somme de 120'000 €, aujourd’hui en cause, soit incluse dans cette déclaration de créance, il appartient à la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT d’établir la responsabilité de la SARL LE JARDIN D’HORUS dans le retard de livraison, ce qui fera l’objet du paragraphe ci-dessous.

2) Au regard de la procédure d’appel (moyens nouveaux et demandes nouvelles)

— En premier lieu, la présentation en appel de moyens nouveaux est recevable en application de l’article 563 du code de procédure civile.

En conséquence les moyens nouveaux présentés par la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT sont recevables, contrairement à ce que prétend la SELAFA MJA, ès qualités.

— En second lieu, en ce qui concerne les demandes nouvelles, l’article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent en principe soumettre à la cour de nouvelles prétentions.

Mais l’article 565 prévoit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges et l’article 566 que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises aux premiers juges et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Or, la demande à hauteur de 120'000 € qui correspondent aux indemnités de retard courues du mois d’avril 2011 au mois de juillet 2017 ne sont qu’une actualisation de celles demandées en première instance à hauteur de 86'400 €.

Il ne peut donc pas être fait grief à la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT de présenter une demande à hauteur de 120'000 €, alors que cette somme ne représente que l’actualisation et donc le complément de la demande formée en première instance.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande à ce titre doit donc être écarté.

B) Sur le bien-fondé de la demande de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT tendant à l’inscription de la somme de 120'000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL LE JARDIN D’HORUS

Il est rappelé que cette somme correspond à l’indemnité de retard de livraison, telle que prévue par l’acte authentique de dation en paiement du 22 octobre 2008, sur la période allant du mois d’avril 2011 au mois de juillet 2017.

S’agissant d’une clause pénale, il convient de vérifier si la SARL LE JARDIN D’HORUS a commis une faute dans l’exécution de ses obligations.

Le contrat du 22 octobre 2008 définissait en page 18 l’achèvement tel que prévu par l’article R 261'1 du code de la construction et de l’habitation aux termes duquel « l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé sens de l’article 1601'2 du Code civil, reproduit à l’article L 261-2 du présent code et de l’article L 261'11 du présent code, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat ».

Ainsi, la SARL LE JARDIN D’HORUS était tenue non seulement à une obligation d’exécution de l’ouvrage, mais aussi à une obligation d’installation des équipements permettant l’exploitation de l’immeuble conformément à sa destination, en l’espèce, l’offre de différentes prestations au profit des résidents (accueil, surveillance, entretien et ménage, blanchisserie, restauration).

— En ce qui concerne l’achèvement proprement dit, le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris ayant, par ordonnance rendue le 5 juillet 2012,rejeté la créance de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT portant sur la valeur de la dation en paiement à hauteur de 325'000 € au motif que « les biens sont achevés », il ne peut qu’être retenu que l’immeuble est 'achevé’ au regard de l’autorité de la chose jugée.

La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ne rapporte d’ailleurs aucune preuve que l’immeuble en lui même n’ait pas été achevé.

Le juge commissaire n’a admis que la créance au titre d’un retard de livraison sur la période de mars à juillet 2011 à hauteur de 4 800 €, montant de la déclaration de créance.

— Ainsi, en ce qui concerne le retard de livraison, la SELAFA MJA ès qualités produit une déclaration d’achèvement des travaux en date du 28 février 2011 certifiée par l’architecte, un avis favorable à l’ouverture au public émanant de la Commission de sécurité de la ville de Limoges de la résidence en date du 2 mars 2011, avis confirmé le 15 mars 2011 par les services techniques de la Mairie de Limoges.

Si le premier juge a tiré du rapport du cabinet GP du 9 septembre 2011, non produit aux débats devant la cour, que l’état de la cuisine en sous-sol ne permettait pas de servir les petits déjeuners, ce seul motif était insuffisant pour refuser la livraison puisque la construction de l’ouvrage était réalisée, que la plupart des services étaient offerts et que l’ouverture au public était autorisée.

En effet, l’acte de dation en paiement du 22 octobre 2008 prévoit en page 18 au paragraphe 4 /sur la définition de l’achèvement : « Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus visés impropres à leur utilisation ».

Ainsi, le refus de livraison de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ne pouvait pas être justifié par la seule impropriété à sa destination de la cuisine en sous-sol.

De plus, en tout état de cause, selon le même article 4 page 18 de l’acte du 22 octobre 2008, « La constatation de l’achèvement n’emporte pas par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du Code civil, reproduit à l’article L 261'5 du présent code ». En conséquence, la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ne perdait pas ses droits en acceptant de recevoir la livraison, même en présence d’une non conformité ou autres manquements.

Enfin, il est paradoxal pour la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT de revendiquer une indemnité de retard pour défaut de livraison, alors même qu’elle a refusé cette même livraison possible dès le mois de mars 2011.

En conséquence, il convient de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT de sa demande tendant à voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 86'400 €, au titre de son préjudice provisoirement évalué à la fin de l’année 2015,

— débouter la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT de sa demande tendant à ordonner l’inscription de la somme de 120'000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL LE JARDIN D’HORUS.

— Sur la demande en paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts présentée par la SELAFA MJA ès qualités contre la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT

En application des dispositions de l’article 32'1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximum de 10'000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de la SELAFA MJA ès qualités sur ce fondement repose sur la multiplicité des procédures engagées par la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT contre elle, qui ont toutes avorté.

Ces procédures consistent en :

1) une instance devant le juge de l’exécution de ce tribunal qui a donné lieu à une ordonnance de suspension de l’exécution provisoire du 26 décembre 2012 rendue par le premier président de la cour d’appel de Limoges et à un arrêt affirmatif de la cour en date du 19 décembre 2013 ;

2) l’instance qui a donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Limoges du 10 décembre 2015 et le présent appel.

Il convient de considérer que l’engagement de ces deux actions ne caractérisent pas un abus du droit d’agir ni une intention de nuire contre la SARL LE JARDIN D’HORUS ou son représentant, même si elles ont échoué.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté la SARL LE JARDIN D’HORUS de sa demande en paiement au titre de l’amende civile et au titre des dommages et intérêts.

II SUR LES RELATIONS ENTRE LA SCI DUCHADEAU-CEYSSAT ET LA SA LES SERENIALES

La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT reproche à la SA LES SERENIALES de n’avoir jamais exploité la résidence LE JARDIN D’HORUS alors que l’ouverture au public était autorisée.

Néanmoins, l’exploitation, obligation du preneur, suppose au préalable la jouissance des lieux, obligation du bailleur.

Or, le bail du 22 octobre 2008 prévoit en sa page 5 à l''ARTICLE 2 : ENTRÉE ET PRISE D’EFFET’ que 'Dans l’hypothèse où la livraison interviendrait après le 31 décembre 2009, le bail ne commencerait à courir qu’à compter du 1^er jour suivant la date de livraison pour se terminer en tout état de cause à la date initialement prévue, soit le 31 décembre 2019".

En conséquence, les parties ont entendu fixer la date de prise d’effet du bail à la date de la livraison qui, seule, permettait l’entrée en jouissance de l’immeuble et donc son exploitation.

Ainsi, faute de livraison de l’immeuble en raison du refus de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT, alors que ce refus n’était pas justifié, le bail n’a jamais pu prendre effet.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a débouté la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT de sa demande de dommages et intérêts contre la SA LES SERENIALES, en considérant qu’elle avait causé son propre préjudice.

Le jugement sera donc également confirmé de ce chef.

En revanche, le premier juge ne pouvait pas constater que le bail était résilié à compter du 12 avril 2012, date correspondant à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires en ce sens. En effet, cette assemblée n’est nullement partie à l’acte de bail qui ne peut être résilié que par les parties selon les modalités prévues au contrat.

Le jugement déféré sera donc réformé de ce chef.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI DUCHADEAU-CEYSSAT succombant à l’instance, elle doit être condamnée aux dépens, en accordant à la SELARL Z A CHABAUD le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

et à payer à :

— la SELAFA MJA ès qualités la somme de 2 000 €

— la SA LES SERENIALES la somme de 2 000 €

sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision rendue par défaut, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DECLARE irrecevable la demande de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT tendant à la condamnation en paiement de la SARL LE JARDIN D’HORUS ;

DECLARE recevable la demande de la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT tendant à l’inscription de la somme de 120'000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL LE JARDIN D’HORUS ;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 10 décembre 2015 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a constaté que le contrat de bail commercial conclu le 22 octobre 2008 entre la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT et la SA LES SERENIALES était résilié depuis le 12 avril 2012 ;

DEBOUTE la SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur de la SARL LE JARDIN D’HORUS, de sa demande en paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT à payer à :

— la SELAFA MJA ès qualités de liquidateur de la SARL LE JARDIN D’HORUS la somme de 2 000 €,

— la SA LES SERENIALES la somme de 2 000 €,

sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI DUCHADEAU-CEYSSAT aux dépens, en accordant à la SELARL Z A CHABAUD le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

B C. D E.