Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 JANVIER 2013

( n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/23356

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/03547

APPELANTS

Monsieur U C

5 rue S Moquet

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître M GAMICHON de la AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de Paris, Toque : K0079

Ayant pour avocat plaidant Maître Mireille MARCHI, avocat au barreau de Paris, Toque : C0926

Madame I A épouse C

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître M GAMICHON de la AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de Paris, Toque : K0079

Ayant pour avocat plaidant Maître Mireille MARCHI, avocat au barreau de Paris, Toque : C0926

INTIMES

Syndicat des copropriétaires XXX, représenté par son Syndic la SA LAMY, Agence Montmartre, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux.

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de Paris, Toque : L0068

Ayant pour avocat plaidant Maître Joëlle BARNIER, avocat au barreau de Paris, Toque : P0154

Madame G D nom d’usage CLOAREC

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de Paris, Toque : L0068

Ayant pour avocat plaidant Maître Joëlle BARNIER, avocat au barreau de Paris, Toque : P0154

Monsieur K B

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de Paris, Toque : L0068

Ayant pour avocat plaidant Maître Joëlle BARNIER, avocat au barreau de Paris, Toque : P0154

Monsieur S Z

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de Paris, Toque : L0068

Ayant pour avocat plaidant Maître Joëlle BARNIER, avocat au barreau de Paris, Toque : P0154

Madame AP-AQ Y épouse X

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant la SCP RIBAUT, représentée par Maître Vincent RIBAUT, avocat au barreau de Paris, Toque : L0051

Ayant pour avocat plaidant Maître Didier BONNET, avocat au barreau de Paris, Toque : D0195

Monsieur M Y

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant la SCP RIBAUT, représentée par Maître Vincent RIBAUT, avocat au barreau de Paris, Toque : L0051

Ayant pour avocat plaidant Maître Didier BONNET, avocat au barreau de Paris, Toque : D0195

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile , l’affaire a été débattue 23 mai 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, président chargé du rapport et Madame AL AM.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composé de :

Monsieur Jean DUSSARD, Président

Madame AP-Paule RAVANEL, Conseiller

Madame AL AM, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame AL AM, conseiller, ensuite de l’empêchement du président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I – Par déclaration du 2 décembre 2010, Monsieur O C et Madame I C née A, plus loin les consorts C, ont appelé d’un jugement réputé contradictoire assorti de l’exécution provisoire rendu le 18 novembre 2010 par le tribunal de grande instance de Paris, 8^e chambre, 2^e section, qui statuant en ouverture du rapport clos le 10 janvier 2008 de Monsieur AN AO commis expert en référé ensuite de l’allégation de nuisances en provenance du café-bar-brasserie exploité en location-gérance dans l’immeuble en copropriété du XXX

— homologue le rapport d’expertise,

— déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, Madame G D, nom d’usage Cloarec, Monsieur K B et Monsieur S Z, recevables et partiellement fondés en leurs demandes principales et accessoires,

— ordonne la cessation de l’activité de café-bar-brasserie-restaurant exercée, actuellement, dans le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du XXX, propriété de Monsieur M Y et de Madame AP-AQ Y épouse X et dont les époux C sont propriétaires du fonds de commerce,

— condamne in solidum les mis en cause à faire cesser cette activité et ce, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

— condamne in solidum Monsieur M Y et Madame AP-AQ Y épouse X, Monsieur U C et son épouse Madame I A à faire procéder à la dépose de l’extracteur des fumées de la cuisine installé sur le toit de l’immeuble, sans l’autorisation de la copropriété et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— condamne in solidum Monsieur M Y et Madame AP-AQ Y épouse X, Monsieur U C et son épouse Madame I A à payer à Madame G D, nom d’usage Cloarec, Monsieur K B et Monsieur S Z, la somme de 1.500 euros chacun, en indemnisation du préjudice spécifique subi du fait des troubles anormaux de voisinage, soit une indemnité globale de 4.500 euros,

— déclare Monsieur et Madame C recevables mais mal fondés en leur appel en garantie formé envers les consorts Y

— condamne in solidum Monsieur M Y et Madame AP-AQ Y épouse X, Monsieur U C et son épouse Madame I A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives

— condamne in solidum les mêmes aux dépens lesquels comprendront les frais de la procédure de référé et de l’expertise AO.

II – Par déclaration du 16 décembre 2010 Monsieur M Y et Madame AP-AQ Y épouse X plus loin les consorts Y ont fait appel du même jugement.

Les appels ont été joints par ordonnance du 23 février 2011.

Les intimés ont constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— de Monsieur C et de Madame A maintenant divorcée C, locataires titulaires du fonds de commerce qu’ils avaient donné en location gérance à autrui, le 11 janvier 2011,

— des consorts Y, copropriétaires-bailleurs ayant cédé leurs fonds de commerce aux époux C, le 25 avril 2012,

— du syndicat des copropriétaires du XXX, de Madame D alias Cloarec, de Monsieur B et de Monsieur Z, le 21 mars 2012,

Observation : la mesure de médiation proposée à l’audience n’a pas été acceptée par toutes les parties de la cause

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

I – SUR L’EXPERTISE

Le rapport de l’expert AO suffisamment rapporté dans la décision entreprise, fournit les éléments techniques et de fait permettant de statuer au fond, étant précisé que ses avis et conclusions ne lient pas la Cour au regard des dispositions de l’article 246 du Code de procédure civile.

Contrairement aux objections formulées à ce titre, l’expert n’a pas outrepassé sa mission concernant l’extracteur de fumée litigieux en recherchant s’il était ou non conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris en son article 63-1 étant relevé que, concernant cet appareil, sa mission n’était pas limitée à la question de sa conformité ou de sa non-conformité à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et aux stipulations du règlement de copropriété.

La mission technique de recherche de conformité ou de non-conformité de l’extracteur de fumée à la réglementation applicable ressortissait à la mission plus générale confiée à l’expert par l’ordonnance de référé du 30 janvier 2007, mission d’examen des désordres allégués dans l’assignation parmi lesquels figuraient :

'(….)'

— les nuisances sonores provenant (…) du fonctionnement de l’extracteur des cuisines (…)

— les nuisances olfactives caractérisées par les odeurs de cuisine très fortes.

(…)'

Les extracteurs de fumée des établissements dont font partie les restaurants relèvent indéniablement de l’article 63-1 du règlement sanitaire de la ville de Paris.

Les locaux de restauration 'cafés, bars, restaurants, cantines, salles à manger (…)' sont expressément visés dans le tableau de destination des locaux dans le titre 3 dudit règlement intitulé 'dispositions applicables aux bâtiments autres que ceux à usage d’habitations et assimilés’ où les 'bâtiments autres (…)' s’entendent également des 'locaux'.

Quant à la mission qu’il est reproché à l’expert de n’avoir pas remplie, celle de la conformité de l’extracteur aux dispositions de l’article 25 b de la loi sur la copropriété et aux stipulations du règlement de copropriété, la critique est sans portée dès lors que cette mission, purement juridique, ne pouvait pas utilement être confiée à un technicien.

Sur ce point, il appartenait essentiellement aux parties de préciser à l’expert si cette installation avait été soumise ou non à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires se prononçant par décision soumise à la majorité de l’article 25 de la loi.

II – SUR LA DEMANDE DE CESSATION DE L’ACTIVITÉ DE CAFÉ-BAR-BRASSERIE-RESTAURANT DANS LE LOT DE COPROPRIÉTÉ N° 2

L’activité de café-bar-brasserie-restaurant exercée dans les locaux commerciaux appartenant aux époux Y n’est pas en soi prohibée par le règlement de copropriété et s’avère conforme à la destination mixte de l’immeuble à usage d’habitation de profession libérale et de commerce.

Mais cette activité, bien que fort ancienne et antérieure à l’arrivée dans l’immeuble des copropriétaires qui en querellent les effets négatifs, peut être interdite lorsque ses modalités d’exercice aboutissent à un dépassement du seuil de tolérance normalement admissible en matière de nuisances inhérentes à la restauration en milieu urbain dense et contreviennent ainsi aux stipulations du règlement de copropriété et/ou à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en portant atteinte aux droits des autres copropriétaires, étant en outre précisé que le règlement de copropriété, page 6, 8° stipule que :

'(…) Nul ne pourra gêner son voisin par des bruits, odeurs ou autrement;'

En l’espèce il s’évince des opérations d’expertise judiciaire et des pièces régulièrement produites en première instance que les infractions au règlement de copropriété poursuivies au titre des nuisances sonores et olfactives -à l’exclusion des autres doléances qui s’avèrent excessives et injustifiées- étaient établies et caractérisaient par leur répétition, leur nature et leur intensité un trouble anormal.

Lesdits troubles de voisinage même pour un immeuble à destination mixte avaient perduré au moment où les premiers juges avaient statué, les quelques interventions et diligences accomplies à l’initiative des consorts C postérieurement aux opérations d’expertise judiciaire n’ayant pu, en raison de leur caractère limité, ôter aux troubles de voisinage inhérents à l’exploitation du restaurant leur caractère anormal, même s’il en est résulté un léger mieux.

Et ces troubles anormaux, perdurent depuis le jugement entrepris et l’ordonnance en date du 16 février 2011 rendue par le délégué du premier président sur demande de suspension d’exécution provisoire ayant aménagé l’exécution en limitant sous astreinte l’activité de café-restaurant-bar à la tranche de 6 heures à 20 heures.

Lesdits troubles persistants sont en effet prouvés par les pièces communiquées n° 65 à 71 du syndicat et des copropriétaires déjà produites au magistrat délégué par le premier président et par celles communiquées numéros 73,74,76 postérieurement à l’ordonnance du 16 février 2011 dont il ressort principalement qu’aux troubles litigieux s’ajoutent aussi des incivilités imputables à Monsieur C, la Cour écartant en revanche comme troubles anormaux dénoncés dans ces dernières pièces les doléances relatives aux poubelles qui ne seraient pas propres et à l’extension de la terrasse qui dépasserait son périmètre autorisé, ce qui ne concerne que l’autorité administrative et ne pénalise pas les copropriétaires.

Les attestations et autres éléments de preuve produits en défense sont estimés non probants par la Cour.

En revanche, le juge qui doit faire cesser les troubles anormaux de voisinage doit limiter au strict nécessaire les mesures restrictives d’activité qui s’imposent.

La Cour estime que la cessation de l’activité de café-bar-brasserie restaurant de l’établissement 'Chez Y', constitutive en fait de la fermeture de celui-ci est une sanction excessive disproportionnée aux troubles réellement subis par les copropriétaires même s’ils restent anormaux.

Il convient, dans le respect des droits et des intérêts de chacun, non d’interdire radicalement une activité conforme à la destination de l’immeuble mais de cantonner cette activité dans des limites acceptables propres à faire cesser l’anormalité des troubles.

A ce titre l’établissement ne pourra être ouvert au public, chaque jour de la semaine, que de 7 heures à 21 heures 30, en l’attente de la mise en oeuvre de travaux d’insonorisation efficaces.

L’activité de restauration chaude cause majeure du trouble anormal de voisinage, sera arrêtée à partir de 15 heures chaque jour en l’attente de la mise en oeuvre d’un projet de travaux de mise en conformité de la cuisine et de ses équipements (extraction de fumée) notamment.

La Cour qui n’est pas saisie d’une demande d’autorisation judiciaire de travaux de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et qui ne fait pas droit à la demande subsidiaire d’exécution forcée de travaux n’a pas à déterminer la nature de ceux à mettre en oeuvre pour mettre fin aux nuisances sonores et olfactives. C’est aux parties intéressées qu’il appartiendra de préparer un projet de travaux -le concours d’un maître d’oeuvre spécialisé dans ce type d’établissement étant des plus souhaitables- et c’est aux copropriétaires-bailleurs seuls qu’il appartient de soumettre ce projet à l’assemblée générale conformément à l’article 25 b de la loi pour ce qu’il concerne des travaux affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

La Cour précisera que l’activité de restaurant 'chaude’ au sens du présent arrêt, s’entend de la préparation des plats chauds, du réchauffement des plats tout préparés, de toute cuisson, grilladerie, rôtisserie, friterie, pâtisserie chaude.

Toutes les autres activités dudit établissement (café-bar-restauration froide, sandwicherie froide) sont maintenues telles quelles de l’ouverture à la fermeture.

Les modalités de l’astreinte sont précisées au dispositif de l’arrêt.

III- SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Les restrictions temporaires d’horaires d’ouverture et de fermeture et d’activité étant propres à mettre fin aux troubles anormaux de voisinage, la Cour n’ordonne pas présentement l’exécution forcée de travaux.

Elle renvoie pour le moment les bailleurs et l’exploitant dont c’est l’intérêt commun à procéder de leur propre initiative aux travaux de mise aux normes dans le respect de la loi précitée.

IV- SUR LA DEMANDE DE DÉMONTAGE DU NOUVEL EXTRACTEUR DE FUMÉE

Tout comme l’ancien, il prend appui sur les souches de cheminée de l’immeuble, parties communes, et partant affecte celles-ci ainsi que l’aspect extérieur de l’immeuble.

Son installation, même à titre de remplacement, nécessitait donc l’autorisation de l’assemblée générale dans les conditions de l’article 25 b de la loi, sans qu’il importe que le syndicat des copropriétaires ne se soit pas opposé à l’époque, à l’installation du précédent extracteur de fumée qu’il ne querellera que lorsqu’il subira un trouble olfactif.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné le démontage de cet appareil mais la Cour estime qu’il ne convient pas d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

V – SUR LES RESPONSABILITÉS ET LE PRÉJUDICE

Le règlement de copropriété est de plein droit opposable au locataire du copropriétaire, étant de surcroît précisé qu’aux termes du bail conclu entre les consorts Y et les époux C en date du 28 mars 2002, les preneurs s’obligent à peine de dommages et intérêts et même de résiliation du bail, à se conformer en ce qui les concerne aux lieu et place des bailleurs aux charges et conditions du règlement de copropriété dont il reconnaissent avoir pris connaissance et reçu extrait.

Les troubles de voisinage au demeurant anormaux dont s’agit trouvant leurs causes dans la violation du règlement de copropriété par les exploitants du restaurant, la responsabilité de ceux-ci est acquise à l’égard des victimes des infractions (syndicat des copropriétaires et les trois copropriétaires agissant à titre individuel).

Pareillement à l’égard des mêmes victimes les consorts Y, en leur qualité de copropriétaires, sont en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de plein droit responsables des conséquences dommageables des infractions au règlement de copropriété commises par tout exploitant ou occupant régulier de leur lot de copropriété.

Partant, il sont tenus in solidum avec les consorts C, leurs locataires, de réparer intégralement le dommage sans pouvoir opposer au syndicat et aux copropriétaires demandeurs les stipulations du bail.

Ils seront maintenus dans la cause.

En revanche, l’astreinte qui a un caractère personnel, ne pèse que sur les exploitants en titre du restaurant, les consorts C.

Les condamnations prononcées à titre de dommages et intérêts contre les co-responsables sont confirmées tant en leur principe qu’en leur quantum.

III – SUR LES APPELS EN GARANTIE RÉCIPROQUES DES COPROPRIÉTAIRES-BAILLEURS ET DES LOCATAIRES

1) Si les copropriétaires-bailleurs sont tenus au titre de leur obligation de délivrance de soumettre à l’assemblée générale tout projet de travaux affectant les parties communes destinés à permettre à leurs locataires d’exercer leur activité commerciale dans le respect des droits des autres copropriétaires, il appartient en revanche à leurs locataires tenus au respect du règlement de copropriété et informés des doléances répétitives des copropriétaires les plus exposés aux nuisances de faire établir par un technicien de leur choix un projet de travaux de mise aux normes de leurs installations affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble pour permettre aux époux Y de saisir l’assemblée générale d’une demande d’autorisation de travaux dans les conditions de l’article 25 b de la loi, ce dont ils se sont abstenus.

Dès lors ils ne démontrent à l’encontre des consorts Y aucun manquement à leur obligation de délivrance, étant en outre fait observer que le bail 'CHARGES ET CONDITIONS’ en son '1° état des lieux’ stipule que :

' (…)

Tous travaux actuels ou futurs relatifs à l’activité du preneur entraînant une modification des locaux ou de leurs équipements sont à la charge du preneur'.

La Cour confirme le rejet de l’appel en garantie exercé par les consorts C

La discussion instaurée sur la nature juridique de grosse réparation ou non de la réalisation de l’insonorisation de l’ensemble du plafond et partant sur sa prise en charge est prématurée puisque la Cour n’ordonne pas de travaux, les parties concernées devant en prendre l’initiative en se conformant à l’article 25 b de la loi pour faire lever les restrictions d’activité décidées par le présent arrêt.

2) Le bail stipule notamment au titre des 'conditions générales de jouissance', page 5, que le preneur doit :

'veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune manière par son fait, celui de ses clients ou des gens à son service et de ne causer aucune nuisance par les bruits, odeurs ou autrement.

Il fera son affaire personnelle sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché de toutes réclamations ou contestations qui pourraient subvenir de son activité dans les lieux loués. Au cas où néanmoins le bailleur aurait à payer certaines sommes du fait du preneur, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai ainsi que tous frais de procédure et honoraires y afférents.

(…)'

Les conditions d’application de ces clauses licites, non dérogatoires à des dispositions légales ou réglementaires d’ordre public, sont réunies en l’espèce.

En conséquence, la Cour ajoutant au jugement fait droit à l’appel en garantie des consorts Y à l’égard des consorts C.

IV – SUR LES AUTRES DEMANDES

Les appelants qui échouent en leurs prétentions essentielles supporteront in solidum les dépens de première instance comprenant notamment les frais de la procédure de référé et le coût de l’expertise AO – par confirmation- et les dépens d’appel.

Les condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sont confirmées comme conformes à l’équité.

L’équité commande également à la Cour d’accorder au syndicat des copropriétaireset à chacun des trois copropriétaires intimés les sommes précisées au dispositif de l’arrêt.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

I – CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

* ordonné sous astreinte la cessation de l’activité de café-bar-brasserie-restaurant exercée actuellement dans le local commercial situé au rez-de-chaussée du XXX à XXX, lot de copropriété XXX

* assorti d’une astreinte le démontage de l’extracteur de fumée provenant de la cuisine du restaurant,

II – Statuant à nouveau de ces chefs

1 – DIT n’y avoir lieu à cessation complète d’activité dudit établissement

DIT qu’à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours courant à compter du lendemain du jour de la signification dudit arrêt :

—  1° l’établissement pourra être ouvert au public chaque jour de la semaine, seulement de 7 heures à 21h30 au plus tard,

—  2° l’activité de restauration chaude sera autorisée chaque jour de la semaine jusqu’à 15 heures seulement et interdite au-delà,

—  3° les autres activités de l’établissement (café-bar-brasserie-restauration froide, sandwicherie froide) sont intégralement maintenues chaque jour de 7 heures à 21h30,

et ce à peine d’une astreinte de 750 euros par jour de retard ou par infraction constatée, passé ce délai, mise à la charge des consorts C.

DIT que ces restrictions d’horaire et d’activité s’exerceront jusqu’à la réalisation de travaux de mise aux normes actuelles de l’établissement et des locaux sur les plans sonore, acoustique, équipement de cuisine (dont l’extraction de fumée) qui pour ceux affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être soumis par les copropriétaires bailleurs à l’autorisation de l’assemblée générale dans les conditions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

2 – DIT n’y avoir lieu à astreinte du chef de démontage de l’extracteur de fumée.

III – Ajoutant,

CONDAMNE in solidum les consorts Y et les consorts C à payer les sommes suivantes au titre des frais hors dépens d’appel :

—  1.500 euros au syndicat des copropriétaires du XXX,

—  500 euros à chacun des copropriétaires suivants : Madame D alias Cloarec, Monsieur B, Monsieur Z,

MAINTIENT dans la cause les consorts Y

CONDAMNE in solidum les consorts C à garantir les consorts Y de toutes condamnations mises à leur charge en principal, intérêts, dépens, frais hors dépens.

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum les consorts C et les consorts Y -ces derniers sous la garantie des consorts C- aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,

Dominique FENOGLI AL AM