Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 14 MAI 2013

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/22961

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Octobre 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS XVI – RG n° 11-000807

APPELANT

Monsieur Y X

XXX

XXX

REPRESENTE PAR la SCP GALLAND – VIGNES (M^e Marie-Catherine VIGNES) avocats au barreau de PARIS, toque : L0010

AYANT POUR CONSEIL M^e Christine BASLE, avocat au barreau de Paris,

toque : D559

INTIMÉE

SA RIVP -RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS-

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

REPRÉSENTÉE PAR M^e Edmond FROMANTIN , avocat au barreau de PARIS,

toque : J151

ASSISTEE DE la SCP LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES (M^e Catherine HENNEQUIN), (avocats au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Mars 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Geneviève LAMBLING, Présidente

Madame Marie KERMINA, Conseillère

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Paule HABAROV

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par M^me Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.

Par acte sous seing privé du 17 octobre 1997, la société Union des Assurances de Paris Vie a loué à M. X un appartement et un emplacement de stationnement à titre accessoire dépendant d’un immeuble situé à Paris, XXX

L’appartement, inclus dans une opération 'acquisition-conventionnement’ concernant treize logements situés dans ledit immeuble convenue le 26 novembre 2009 entre l’Etat et la société d’économie mixte locale (devenue SA) Régie Immobilière de la Ville de Paris (la RIVP) en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, a été acquis par la RIVP le 29 juillet 2009.

Par acte d’huissier de justice du 7 décembre 2010, la RIVP a signifié à M. X un commandement de payer une certaine somme représentant un arriéré de loyers et charges incluant l’échéance de novembre 2010 au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le 11 juillet 2011, la RIVP a assigné M. X devant le tribunal d’instance aux fins d’expulsion.

Par jugement du 11 octobre 2011 assorti de l’exécution provisoire, M. X n’étant pas comparant, le tribunal d’instance de Paris (16^e arrondissement) a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 7 février 2011,

— ordonné l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autorisé le cas échéant la séquestration du mobilier dans un garde-meubles aux frais et risques du locataire,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— condamné M. X au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée,

— condamné M. X à payer à la RIVP la somme de 2 396, 20 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’août 2011 inclus,

— débouté la RIVP de ses prétentions 'plus amples ou contraires',

— débouté la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa dénonciation au représentant de l’Etat dans le département.

M. X a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions signifiées et déposées le 23 juillet 2012, M. X demande à la cour, réformant le jugement, à titre principal, de dire nul le commandement de payer du 7 décembre 2010, à titre subsidiaire, de débouter la RIVP de ses demandes, à titre infiniment subsidiaire de suspendre les effets de la clause résolutoire et de condamner la RIVP à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises le 8 février 2013 dont la notification est justifiée, la RIVP demande au président de la cour d’appel de Paris (lire à la cour) de 'débouter M. X de son appel en ce qu’il est irrecevable comme étant mal fondé', de confirmer le jugement et de condamner M. X à payer à la RIVP la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

Considérant que selon la convention signée entre l’Etat et la RIVP versée aux débats, entrée en vigueur à la date de sa signature, les droits et obligations des parties sont régies par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l’habitation (pièce n° 8 de l’appelant) ;

Que selon l’alinéa 1^er de l’article L. 353-7, lorsque le logement concerné par la convention est l’objet d’un bail en cours de validité à la date d’entrée en vigueur de la convention, le propriétaire doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur, en l’absence de travaux prévus par la convention, à la date de l’acceptation du bail par le locataire ;

Que selon l’alinéa 2 de l’article L. 353-7, le locataire dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail, et s’il refuse, sous réserve des dispositions de la loi du 12 juillet 1967, il n’est rien changé aux stipulations du bail en cours, le locataire n’ayant alors pas droit à l’aide personnalisée au logement et le propriétaire pouvant demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu’à l’expiration du bail ;

Que la loi du 12 juillet 1967 règle les rapports entre propriétaires et locataires pour l’exécution des travaux destinés à adapter les locaux d’habitation aux normes de salubrité, sécurité, d’équipement et de confort en vigueur ;

Considérant qu’à la date d’entrée en vigueur de la convention, le 26 novembre 2009, le logement était régi par le bail du 17 octobre 1997 alors en cours de validité ;

Considérant que la convention ne prévoit ni ne décrit aucun travaux, l’article 11 se bornant à rappeler le cadre juridique général applicable en cas d’exécution de travaux et les pièces factuelles produites par la RIVP et M. X ne font état d’aucun travaux dans le logement litigieux, ou dans les logements concernés par la convention ;

Considérant que conformément aux dispositions de l’alinéa 1^er précité, la RIVP a proposé le 20 mai 2010 à M. X, ainsi qu’à son épouse, un projet de bail conforme à la convention en les invitant à se rendre dans leur agence de gérance afin de le signer (pièce n° 6 de l’appelant) ;

Que ce bail portant sur le logement était accompagné d’une proposition de bail distinct pour l’emplacement de stationnement comportant des stipulations propres de résiliation ;

Considérant que par lettre du 9 juin 2010 adressée à la RIVP, M. X a contesté la dissociation des conditions de résiliation de la location de l’emplacement de stationnement de celles de l’appartement et a demandé à la RIVP de lui confirmer par écrit qu’elle ne résiliera pas le bail de l’emplacement de stationnement si elle ne peut pas résilier le bail de l’appartement (pièce n° 20 de l’appelant) ;

Que le 15 juin 2010, la RIVP a indiqué à M. X que les emplacements de stationnement n’entraient pas dans le conventionnement de sorte qu’elle devait établir un bail distinct soumis au code civil tacitement reconductible par période de trois mois (pièce n° 11 de l’appelant) ;

Qu’en dépit de cette réponse, M. X a réitéré le même questionnement par lettres des 13 juillet 2010 et le 12 août 2010 (pièces n° 22 et n° 23 de l’appelant) tandis que la RIVP persistait par lettre du 16 juillet 2010 à rappeler la nécessaire dissociation des baux et à inviter M. X à signer les nouveaux contrats (pièce n° 12 de l’appelant) ;

Considérant que M. X, ainsi que son épouse, n’ont jamais retourné à la RIVP les exemplaires du bail du logement et du bail de l’emplacement de stationnement revêtus de leur signature en original ;

Qu’ils ont seulement fait parvenir à la RIVP le 1^er août 2011 des photocopies d’exemplaires de baux signés par eux le 26 juillet 2011 (alors que le litige était né), l’exemplaire du bail de l’emplacement de stationnement comportant un ajout manuscrit du locataire stipulant que le congé ne pouvait être délivré par le bailleur qu’en cas de fin du bail de l’appartement (pièce n° 2 de l’appelant) ;

Que la RIVP a fait savoir le 5 août 2011à M. X que des photocopies ne pouvaient pas être prises en compte comme régularisation valable des baux et qu’elle n’acceptait pas la mention portée dans le bail relatif à l’emplacement de stationnement (pièce n° 15 de l’appelant) ;

Qu’en l’état de la réserve exprimée par M. X concernant le sort de l’emplacement de stationnement et de son abstention à faire parvenir à la bailleresse un exemplaire de bail signé en original, il ne peut être déduit de la lettre du 5 août 2011qu’il y avait accord entre les parties, comme le soutient M. X, pour mettre en oeuvre le nouveau bail à compter du 1^er mars 2010 ;

Qu’il ressort de ces constatations que M. X a refusé d’accepter le bail du logement ; que la situation n’ayant pas été régularisée avant l’expiration du délai de six mois prévu par la loi, le bail du 17 octobre 1997 a poursuivi ses effets à partir du 20 novembre 2010 ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que le commandement de payer du 7 décembre 2010 reproduit la clause résolutoire incluse dans le bail du 17 octobre 1997 ; que si la date du bail et le nom du bailleur ne sont pas cités expressément, le commandement a néanmoins été signifié au nom de la RIVP agissant comme propriétaire, de sorte qu’il est acquis aux débats que le commandement a été délivré sur le fondement des stipulations contractuelles du 17 octobre 1997 ;

Qu’il s’ensuit que, le bail du 17 octobre 1997 étant alors effectivement applicable, le commandement de payer a été signifié en vertu d’un bail en vigueur à la date de sa délivrance ;

Que le fait que le commandement de payer n’a pas été signifié à M^me X, dont l’existence était alors parvenue à la connaissance de la RIVP, au sens de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’il ressort de l’en-tête de la lettre du 20 mai 2010 précitée, n’entraîne pas la nullité de l’acte mais seulement son inopposabilité à M^me X ;

Considérant que la RIVP, qui pouvait, conformément à l’article L. 351-7 précité, demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu’à l’expiration du bail, a, malgré l’absence de signature du nouveau bail, rétroactivement appliqué au 1^er mars 2010 la diminution du loyer exigible de M. X par l’effet du conventionnement en prévoyant d’abord sa mise en place à compter du mois suivant la signature du nouveau bail puis, de fait, en créditant le compte de M. X dès octobre 2010 des remboursements résultant du conventionnement (pièces n° 6 de l’appelant et n° 17 et n° 19 de l’intimée) ;

Considérant que le commandement de payer a été délivré pour avoir paiement de sommes restées impayées depuis juin 2010 sur la base du loyer calculé en application du bail en cours et seulement pour l’échéance de novembre 2010 sur la base du loyer calculé sur la base de la convention ;

Que M. X ne saurait invoquer la mauvaise foi de la RIVP dans la délivrance du commandement au motif que le nouveau loyer était exigible dès le mois de mars 2010 alors qu’en l’absence de signature de nouveau bail, la bailleresse aurait pu être dispensée d’exiger tout loyer conventionné ;

Que la demande de nullité du commandement de payer formée par M. X sera rejetée, le jugement étant complété en ce sens ;

Considérant qu’il ressort du décompte produit par la RIVP qu’au mois de février 2010, le compte locatif de M. X représentait un solde débiteur de

3 780,38 euros représentant deux échéances de retard que M. X ne conteste pas (pièce n° 19 de l’intimée) ;

Qu’à partir de mars 2010, le loyer total charges comprises (appartement plus emplacement de stationnement) exigible sur la base du conventionnement du loyer du logement était de 1 189, 14 euros (pièce n° 8 de l’intimée) ;

Que selon le décompte et la lettre de la RIVP du 28 février 2011, la bailleresse, qui a appelé les échéances de mars à août 2010 sur la base du loyer non conventionné, échéances qui n’ont pas été honorées, a crédité le compte de M. X en octobre 2010 des sommes qu’elle avait appelées selon elle à tort, le solde devenant alors débiteur à hauteur de 3 991, 86 euros (pièces n° 17 et n° 19 de l’intimée) ;

Que l’échéance de septembre 2010 (1 936, 31 euros), impayée, a été appelée sur la base du loyer non conventionné, que celle d’octobre 2010 n’a pas été appelée et que celle de novembre 2010, impayée, a été appelée, ainsi qu’il est figuré dans le commandement de payer, sur la base du loyer conventionné (1 189, 14 euros) (pièce n° 19 de l’intimée) ;

Que le solde ainsi dégagé au 30 novembre 2010 à hauteur de 7 117, 31 euros doit être ramené en faveur de M. X à la somme de 6 370, 14 euros pour tenir compte du différentiel de 747, 17 euros (1 936, 31 euros – 1 189, 14 euros) au titre du conventionnement non appliqué en septembre 2010 ;

Considérant que M. X n’a pas purgé les causes du commandement, peu important qu’il ait été délivré pour une somme inférieure de 747,17 euros à celle effectivement due, dans le délai de deux mois suivant le 7 décembre 2010, le versement de 2 754, 81 euros adressé le 3 février 2011 à l’huissier de justice ayant signifié le commandement étant, en toute hypothèse, inférieur au montant dû ;

Considérant que les développements que M. X consacre à la validité de l’assignation, dont il ne tire aucune conséquence juridique dans le dispositif de ses conclusions puisqu’il se borne sous la forme d’un 'dire’ qui est sans portée à invoquer seulement des moyens (assignation délivrée de mauvaise foi et non délivrée à l’épouse), sont sans incidence sur la validité du commandement de payer ;

Que la clause résolutoire a été acquise le 7 février 2011 ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;

Considérant que si le compte locatif était à jour à la date des conclusions de l’appelant (juillet 2012), celui-ci ayant réglé l’arriéré subsistant de 2 396, 20 euros en mars 2012, un solde débiteur est à nouveau né en janvier 2013 par l’effet du rejet du prélèvement automatique de l’échéance de janvier (pièce n° 19 de l’intimé) ;

Qu’en outre, M. X, qui occupe toujours l’appartement et l’emplacement de stationnement et qui bénéficie du loyer conventionné pour le logement, ne prouve pas qu’il a pour autant régularisé la signature des baux ;

Qu’il n’y a dès lors pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ; que la demande de M. X sera rejetée, le jugement étant complété de ce chef et confirmé en ses dispositions non autrement critiquées ordonnant l’expulsion, statuant sur ses modalités et condamnant M. X au paiement d’une indemnité d’occupation au montant fixé par le premier juge ;

Considérant qu’en août 2011 inclus, le compte de M. X était débiteur de la somme de 2 396, 20 euros, retenue par le premier juge, qui tient compte des versements opérés par M. X, notamment celui de 13 108, 84 euros du 5 août 2011 ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer l’arriéré de 2 396, 20 euros, condamnation que M. X a exécutée puisque que le décompte fait apparaître qu’il a acquitté l’arriéré, le solde du compte étant égal à zéro le 5 mars 2012 ; que la RIVP ne demande pas dans le dispositif de ses conclusions la condamnation de M. X au paiement d’une créance actualisée;

Considérant qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, les dispositions du jugement déboutant les parties de leurs demandes de ce chef étant confirmées ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute M. X de sa demande de nullité du commandement de payer du 7 décembre 2010 ;

Déboute M. X de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. X aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT