Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 1^er JUILLET 2014

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/23120

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Octobre 2012 -Tribunal d’Instance de du 16^e arrdt de Paris – RG n° 11-11-001215

APPELANT

Monsieur H X

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e N FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0043

INTIME

Monsieur J S T U V

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Nathalie JAUFFRET, avocat au barreau de PARIS,

toque : W15

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Mai 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame F G, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— 

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Vu le jugement prononcé le 23 octobre 2012 par le tribunal d’instance du 16 ème arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation en validation du congé aux fins de reprise pour son fils, délivré le 1^er mars 2011 à la requête de M. C à M. X, a validé le congé avec effet au 30 septembre 2011, dit que « M. Y » était occupant sans droit ni titre depuis le 1^er octobre 2011, ordonné l’expulsion de « M. Y » et de tous occupants de son chef, condamné celui-ci à payer à M. C une somme égale au montant du loyer majoré de 10%, charges en plus, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, débouté « M. Y » de sa demande de dommages et intérêts, désigné Maître Z en qualité de consultant pour faire le compte entre les parties à compter de la date du 29 juin 2007, assorti cette mesure de l’exécution provisoires, sursis à statuer sur les autres demandes et réservé les dépens ;

Vu l’appel interjeté de ce jugement le 19 décembre 2012 par M. H X, qui, aux termes de ses conclusions signifiées le 9 mai 2014, prie la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— juger nul le congé délivré le 11 mars 2011 pour le 30 septembre 2011 en raison de son caractère frauduleux,

— à titre subsidiaire lui accorder un délai d’une année à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour trouver un nouveau logement et quitter les lieux, le commandement de quitter les lieux ne pouvant être signifié qu’à l’expiration de ce délai, et dire que l’indemnité d’occupation à compter du 1^er octobre 2011 sera fixée sur la base de l’ancien loyer contractuel sans aucune pénalité à titre de majoration forfaitaire,

— dire que sur le fondement de l’article 7-1 alinéa 2 de loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction découlant de la loi du 24 mars 2014 ainsi que sur le fondement de l’article 14 de la loi de cette loi, que le bailleur est présumé avoir renoncé au bénéfice de l’indexation contractuelle pour toute la période antérieure au 1^er octobre 2011 et qu’il ne peut demander l’indexation qu’à compter de sa demande, soit à compter du 8 avril 2012 pour l’indexation depuis le 1^er octobre 2011, et dire que de 2007 au 7 avril 2012, le loyer applicable est celui convenu le 3 juin 2005, soit 1 258,25 euros en principal par mois,

A titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu’il a fait application de la prescription quinquennale en renvoyant les parties à faire le compte sur le fondement des principes qui seront jugés par la cour,

Surabondamment, dire que l’attitude du bailleur caractérise une gestion fautive ouvrant droit à indemnité réparatrice correspondant au montant des arriérés réclamés,

— annuler le rapport du consultant signé par Maître A, le travail d’instruction et de rédaction ayant été accompli par un autre consultant que celui désigné dans le jugement par suite d’une substitution irrégulière de l’auxiliaire de justice missioné,

— dire que, faute pour le bailleur d’avoir justifié de la notification d’un véritable décompte de régularisation des charges récupérables dans les conditions légalement prévues, ce pendant 18 ans, il était en droit de ne plus régler à son bailleur que le montant du loyer en principal,

Surabondamment, dite que le bailleur a renoncé de façon claire et non équivoque au bénéfice de toute provision contractuelle pour charges en lui délivrant des quittances de loyer sans aucune mention d’une provision pour charges et que la totalité des réglements effectués doit s’imputer sur le règlement du loyer en principal,

Subsidiairement, dire que la demande en paiement, si le bailleur venait à notifier un décompte de régularisation des charges, serait prescrite pour toute période antérieure aux trois années de la date de cette notification sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa dernière rédaction,

surabondamment, dire que la gestion du bailleur est fautive et que cette gestion ouvre droit à son profit à une indemnité réparatrice correspondant au montant des arriérés réclamés excédant la dernière année,

A titre infiniment subsidiaire, lui octroyer un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification de l’arrêt,

Condamner M. C aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées le 17 avril 2014 par M. J C, intimé, qui demande à la cour de débouter M. X de son appel, de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté et prononcé la résiliation du bail, de valider le congé, de dire que M. X est sans droit ni titre depuis le 30septembre 2011, d’ordonner son expulsion, de le débouter de toute demande de délais, de le condamner au paiement de la somme de 6 763 euros correspondant à l’indexation des loyers et indemnité d’occupation du 29 juin 2007 au 30 septembre 2013 ainsi qu’à la réindexation mensuelle des loyers et indemnités d’occupation à compter d’octobre 2013, dire qu’il restera débiteur pour le paiement des loyers, charges et réparation locatives éventuelles des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux, sous réserve de la révision prévue au contrat des indemnités augmentées de 10% à compter du 30 septembre 2011, d’infirmer le jugement pour le surplus et de condamner M. X, outre aux dépens, à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et celle de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 1 mai 2014 ;

Considérant, à titre liminaire, que le jugement est entaché d’une erreur matérielle en ce sens que dans le corps et le dispositif du jugement M. X est faussement désigné sous le nom de M. Y ; qu’il convient de rectifier cette erreur matérielle en disant qu’il convient d elire dans le jugement M. X au lieu de M. Y ;

Sur la validité du congé,

Considérant que M. X soutient en substance que le congé pour reprise des lieux au profit de L C, fils du bailleur et juste âgé de 18 ans à la date d’effet du congé qui lui a été délivré, alors que celui-ci était élève d’une classe préparatoire aux grandes écoles au Lycée Louis Le Grand n’est pas crédible, car délivré sans réelle intention de faire habiter le logement trop vaste pour un étudiant dépourvu de moyens financiers propres et trop excentré par rapport à son lieu d’étude, mais dans le seul but de tenir en échec son droit au renouvellement du bail et son droit à être relogé en cas de refus de renouvellement, alors qu’il allait avoir 70 ans et remplissait les conditions pour bénéficier des dispositions protectrices de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, et est donc frauduleux ; qu’il ajoute à cet égard, que, dés son acquisition, le bailleur lui avait déjà donné congé pour reprise sans jamais mener à bien cette reprise, que ce précédent congé a été utilisé pour faire pression sur lui afin d’obtenir une augmentation de loyer de façon frauduleuse dans des conditions incompatibles avec la loi et fait observer que L C a été admis en septembre 2013 à l’école normale supérieure, dont la durée de scolarité est de quatre ans et qui abrite un internat ;

Que M. C réplique que M. X procède par affirmations sans élément de preuve, que les seuls revenus de celui-ci déclarés en France sont supérieurs à la condition de ressources de l’article 15 III et qu’en outre, il dispose manifestement d’autres ressources ; qu’il prétend que son fils,admis en septembre 2010 en classe préparatoire au Lycée Louis Le Grand, a depuis lors l’intention de devenir chercheur en physique et a été reçu à l’école normale supérieure de la rue d’Ulm où il est élève fonctionnaire stagiaire en première année, qu’il a besoin de calme et a droit d’avoir son propre logement ;

Considérant qu’en cas de congé donné par le bailleur pour reprise des lieux sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, comme en l’espèce, il n’appartient pas au juge, saisi d’une demande en validation du congé, de vérifier a priori la légitimité du motif de reprise du logement ;

Que, si la fraude vicie le congé, elle ne peut être présumée et il appartient à celui qui l’invoque de rapporter la preuve que le congé a été délivré dans des conditions frauduleuses ou avec une intention de fraude ;

Qu’en l’espèce, les litiges précédents entre les deux parties depuis que M. C a acquis le logement litigieux, nés d’abord lors de la délivrance par celui-ci en 1984 d’un congé reprise pour habiter, puis relatifs au montant du loyer et qui ont donné lieu à plusieurs décisions de justice et protocoles d’accord entre les parties, s’ils mettent en évidence le caractère conflictuel qu’a revêtu à différentes reprises la relation contractuelle, ne peuvent permettre de démontrer que le congé a été délivré le 1^er mars 2011 par M. C à M. X de façon frauduleuse ;

Que, certes, l’âge du bénéficiaire du congé, à peine majeur à la date d’effet du congé et élève dans une classe préparatoire aux concours d’entrée aux grandes écoles au Lycée Louis Le Grand à Paris, a pu faire douter M. X de la sincérité de l’intention du bailleur de reprendre au profit de son fils le logement, dont la consistance excéde celle des logements qu’occupent habituellement des étudiants ;

Qu’un tel doute, sans doute également nourri par les relations contentieuses entre les parties ayant précédées la délivrance du congé, ne suffit pas cependant à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé, alors que, pour peu banale que puisse paraître l’installation d’un aussi jeune étudiant dans le logement en cause, aucun élément objectif ne permet d’en exclure la possibilité ; que l’évolution de la situation de L C, actuellement élève de l’école normale supérieure, depuis la date d’effet du congé ne l’exclut pas davantage ;

Que l’intention prêtée à M. C de mettre fin au bail avant que M. X atteigne l’âge de 70 ans pour éviter que celui-ci puisse ensuite bénéficier du régime de protection réservé au locataire âgé de plus de 70 ans, qui impose au bailleur souhaitant donner congé au locataire de lui proposer un local de remplacement, n’est pas davantage étayée dés lors qu’au vu de l’avis d’imposition sur le revenu de l’année 2010 de M. X, année à prendre en compte pour le calcul de ses ressources lors de la notification du congé, ses revenus étaient de plus de 35 000 euros, soit beaucoup plus élevés que le seuil d’une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance à compter duquel le locataire de plus de 70 ans ne peut prétendre au bénéfice de ce régime ;

Que, dans ces conditions, le caractère frauduleux du congé n’étant pas établi, le jugement sera confirmé quant à la validité du congé et la mesure d’expulsion ordonnée ;

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Considérant que M. X, ayant déjà bénéficié de fait, en raison de la procédure de plus de deux années et demi de délais pour quitter les lieux à compter de la date d’effet du congé, il n’y a pas lieu de lui accorder d’autre délais ;

Sur le montant de l’indemnité d’occupation,

Considérant qu’eu égard au caractère mixte de l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. X à compter de la date d’effet du congé, cette indemnité n’ayant pas seulement pour but de compenser la perte de loyers mais ayant en même temps pour objet de réparer le préjudice du propriétaire privé de la liberté de disposer de son bien, le premier juge a raisonnablement fixé le montant mensuel de cette indemnité au montant du loyer majoré de 10% ; qu’il convient seulement de rajouter que cette majoration de 10% s’appliquera au montant du loyer tel qu’il aurait évolué si le bail s’était poursuivi, compte tenu de la clause contractuelle de révision du montant du loyer ;

Sur la demande en paiement d’arriéré locatif et les compte entre les parties,

Considérant que le premier juge, après avoir retenu que les demandes en paiement d’arriéré locatif et, plus particulièrement d’indexation du montant du loyer, étaient recevables pour les sommes dues depuis le 29 juin 2007compte tenu de la prescription quinquennale, a ordonné un mesure de consultation eu égard aux nombreuses contestations sur les montants réclamés ;

Considérant que, contrairement à ce qui est prétendu par M. X, la demande du bailleur en paiement de sommes correspondant à l’indexation rétroactive sur une période de cinq ans compte tenu la prescription ne caractérise pas dans les circonstances de l’espèce un manquement de celui-ci à des obligations contractuelles justifiant de ce seul fait qu’il puisse en être débouté ou qu’il soit condamné à payer une indemnité compensant le montant des arriérés dont il réclame le paiement ;

Que M. X invoque aussi l’application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction découlant de la loi du 24 mars 2014, suivant laquel l’action en révision du loyer est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer, ainsi que l’article 17-1 dans sa nouvelle rédaction, dont il souligne qu’il est d’application immédiate ;

Considérant que l’article 14 de la loi du du 26 mars 2014 dispose :

« Les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Toutefois, pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la présente loi :

1° Les articles 7,17-1,20-1,21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ;

2° L’article 11-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l’entrée en vigueur de la présente loi.

Pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la presente loi, les articles 6,7,20-1 et 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables. » ;

Considérant que, contrairement à ce qui est soutenu par M. X, si les contrats en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 26 mars 2014 demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, il en va a fortiori de même s’agissant des contrats qui ont pris fin ;

Que l’article 7-1 introduit par la loi du 26 mars 2014 dans la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la prescription d’un an des actions en révision du loyer n’est pas applicable en conséquence en l’espèce, car il n’est pas applicable aux contrats en cours ;

Qu’en revanche, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi du 24 mars 2014 est applicable ;

Qu’aux termes de cet article, en ses alinéas 3 et 4, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision contractuelle de révision du loyer, à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet et s’il manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ;

Qu’en application de l’article 17-1, sur laquelle l’intimé est taisant, mais qui est applicable en l’espèce, la première demande de révision du loyer qui lui a été adressée par M. C date du 8 avril 2012 et prend donc effet à compter de cette date sur la base du loyer indexé au 1^er octobre 2011 ainsi que pour chacune des années postérieures ;

Considérant que M. X prétend que le bailleur n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges locatives conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il a donc cessé de payer toute provision sur charges, ce dont le bailleur a pris acte puisqu’il lui délivrait des quittances de loyer ne mentionnant plus aucun montant au titre des provisions sur charges ; qu’il en tire la conséquence qu’il était en droit de ne plus régler que le montant du loyer en principal et que le bailleur a renoncé de manière claire et non équivoque au bénéfice de toute provision contractuelle pour charges ; qu’il invoque aussi la prescription triennale de toute demande en paiement de charges en cas de régularisation de celles-ci à compter du décompte de régularisation qui lui serait notifié sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 ;

Considérant que, pour les motifs ci-dessus exposés, la prescription triennale résultant de l’article 7-1 précité ne s’applique pas aux contrats en cours lors de la mise en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ; qu’il s’ensuit que les demandes de régularisation de charges de M. C sont soumises à la prescription quinquennale de droit commun à compter de la première demande formée par M. C, soit le 29 juin 2012, comme l’a retenu le tribunal ;

Qu’il ne peut être tiré des quittances de loyers délivrées à M. X et ne mentionnant pas le montant de la provision sur charges une renonciation de M. C à percevoir une provision sur charges, ces quittances ne se confondant pas avec des appels de loyer ;

Que, néanmoins, pour le compte entre les parties, il doit être tenu compte des paiements du loyer par M. X tel qu’il ressort des quittances de loyer qui lui ont été délivrées ;

Que le bailleur produit des décomptes de charges de copropriété pour les années courant d’octobre 2006 à septembre 2013, qui distinguent les charges répercutables sur le locataire ;

Que le caractère tardif de la demande du bailleur au titre de la régularisation des charges n’ouvre pas droit à l’allocation au locataire d’indemnité pouvant compenser le montant des arriérés réclamés ;

Considérant que M. X soulève la nullité du rapport du consultant au motif que Maître Z était désigné à cet effet et que c’est maître A, membre de la même SCP , qui a convoqué les parties et établi le rapport ;

Considérant que le rapport intitulé « procès-verbal de constat rectificatif » versé aux débats et daté du 6 janvier 2014 a été établi par Maître A, huissier de justice associée de la SCP Olivier Brisse-T-Josèphe A et N Z, alors que le premier juge a désigné Maître Z en qualité de consultant ;

Qu’en l’absence de justification d’une décision judiciaire modifiant la désignation du titulaire de la mesure de consultation, il convient de constater que le rapport déposé par Maître A est entaché de nullité ;

Qu’en conséquence, la nécessité d’une mesure de consultation pour effectuer les comptes entre les parties demeurant, il y a lieu d’ordonner à nouveau une mesure de consultation ;

Considérant qu’eu égard au sens du présent arrêt, M. X supportera les dépens de première instance et d’appel afférents au présent arrêt, comprenant le coût du congé, et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité à M. C sur le fondement de ce texte, ni de condamner M .X à lui verser des dommages et intérêts, cette demande n’étant pas fondée ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Rectifie l’erreur matérielle affectant le jugement et dit qu’il convient de lire M. X au lieu de M. Y,

Confirme le jugement, sauf à préciser que :

— le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation mise à la charge de M. X est fixé au montant du loyer contractuel, tel qu’il aurait évolué si le bail s’était poursuivi compte tenu de l’indexation contractuelle, majoré de 10%, charges en sus,

— les demandes en paiement d’arriéré locatif sont prescrites pour la période antérieure au 29 juin 2007, sauf en ce qui concerne les sommes réclamées au titre de l’indexation du loyer, dont la demande en paiement est prescrite pour la période antérieure au 8 avril 2012,

Y ajoutant,

Annule le rapport de Maître A,

Avant dire droit sur les comptes entre les parties,

Désigne en qualité de consultant M. D E (XXX – XXXen lui confiant pour mission de faire le compte entre les parties après avoir convoqué les parties et s’être fait remettre tous documents utiles en tenant compte des paramètres ci-dessus définis par la cour quant à la prescription, au montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. X et au vu des documents justifiant des charges locatives afférents aux seuls lots occupés par M. X tels que prévus par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Dit que M. C devra directement verser entre les mains du consultant la somme de 1800 euros à titre de provision à valoir sur sa rémunération dans le délai de deux mois à compter du prononcé du présent arrêt,

Dit que le consultant devra déposer son rapport dans le délai de quatre mois à compter de sa saisine,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 20 janvier 2015 pour s’assurer du dépôt du rapport,

Déboute M. X du surplus de ses demandes,

Condamne M. X aux dépens de première instance et d’appel exposés jusqu’au présent arrêt et comprenant le coût du congé,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT