ARRET N°

R.G : 12/00401

X

C/

Z

Société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

XXX

SA BNP PARIBAS INVEST IMMO

SA CIC B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 28 JUIN 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/00401

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 15 novembre 2011 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur G X

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP GALLET – ALLERIT, avocats au barreau de POITIERS,

ayant pour avocat plaidant M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Maître O Z es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la XXX

XXX

XXX

défaillant

BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE qui intervient au lieu et place de la BNP PARIBAS INVEST IMMO

ayant son siège social

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat la SCP DROUINEAU – COSSET – BACLE, avocats au barreau de POITIERS

XXX Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

défaillante

SA CIC B

ayant son siège social

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses dirigeants domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SCP D’AVOCATS ARTEMIS- VEYRIER- BROSSIER- GENDREAU- V, avocats au barreau de POITIERS,

ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud MOLINIER, collaborateur de la SCP LEFEVRE PELLEIER , avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 910 alinéa1, 785 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 9 avril 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Colette MARTIN-PIGALLE , Président

Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller

qui ont entendu seules les plaidoiries et ont rendu compte à la Cour, composée lors du délibéré de :

Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président

Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller

Madame Isabelle CHASSARD, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Pascale BERNARD,

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président, et par Madame Pascale BERNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié en date du XXX, la XXX a vendu en l’état futur d’achèvement à G X un appartement et une place de stationnement sis à SAINT Y D’OLERON (17).

Par le même acte, la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE a consenti à G X un prêt de 167000 € remboursable sur une durée de 276 mois.

A été annexée à l’acte de vente la convention de garantie d’achèvement conclue entre la BANCO POPULAR FRANCE et la XXX.

Le 3 septembre 2008, la société GBA FINANCE ET DEVELOPPEMENT, promoteur gérant de la XXX, a été placée en liquidation judiciaire.

Par jugement en date du 4 novembre 2009, le Tribunal de Commerce de Bordeaux a prononcé, par extension, la liquidation judiciaire de la XXX.

La BNP PARIBAS Personal Finance a déclaré sa créance.

Faisant valoir que la déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée mais que les travaux n’ont jamais commencé, que les démarches pour mettre en oeuvre la garantie extrinsèque d’achèvement et récupérer les sommes engagées sont restées vaines, qu’il est fondé à agir en résolution du contrat, M X a, les 18 et 25 mai 2009, fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de ROCHEFORT, la XXX, la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE et la BANCO POPULAR FRANCE.

Par jugement en date du 4 novembre 2009, le Tribunal de Commerce de BORDEAUX a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la XXX et désigné en qualité de mandataire liquidateur, la SELARL O Z.

Le 18 novembre 2009, G X a appelé à la cause la SELARL O Z, ès-qualité de mandataire liquidateur de la XXX.

M X indique qu’en parallèle de sa propre action introduite initialement par devant le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE, Maître O Z, en qualité de Liquidateur judiciaire de la XXX, a assigné, le 6 juin 2011, l’appelant et l’ensemble des acquéreurs de la Résidence « Les Jardins du Trait » en résolution de la vente par devant le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX .

Le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE , par décision du 15/11/2011, a statué comme suit :

' DÉCLARE irrecevable l’action diligentée par G X ;

DÉBOUTE les défenderesses de leur demande au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE G X aux dépens et AUTORISE la SCP ROUGIER VIENNOIS FERNANDES FIERS à recouvrer ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision.'

Le premier juge a accueilli la fin de non recevoir soulevée faute pour M G X d’apporter la justification de la publication à la Conservation des hypothèques de ROCHEFORT, de l’assignation introductive d’instance, dès lors qu’il était demandé à titre principal la résolution de la vente passée en la forme authentique le XXX entre la XXX et G X et ce, au visa des dispositions de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 en vertu duquel les demandes tendant à faire prononcer la résolution de droits résultant d’actes soumis à publicité, ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4, c), et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

LA COUR :

Vu l’appel interjeté le 03/02/2012 par M G X et par M^e Z, agissant es qualités de liquidateur judiciaire de la XXX.

Vu les dernières conclusions du 25/03/2013 de M X présentant les prétentions suivantes :

' Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ;

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause ;

Infirmer le Jugement du rendu le 15 novembre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE;

Dire et Juger que Monsieur G X est recevable à agir en résolution de vente et disparition rétroactive subséquente du prêt hypothécaire qui aurait dû servir à la financer ;

Prononcer la résolution rétroactive du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, passé pardevant Maître M N, Notaire à Saint-Pierre d’Oléron (Charente-Maritime), le XXX, publié et enregistré le 5 Mai 2008 à la Conservation des hypothèques de Marennes (Charente-Maritime), volume 2008P n°3047 entre la XXX immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° D 490 081 544, dont le siège social se situait XXX à XXX prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités, domicilié en cette qualité 54, cours Y- Clémenceau à XXX, d’une part, et Monsieur X G, D, né le XXX à PERPIGNAN (Pyrénées-Orientales), de nationalité Française, Cadre Technique, célibataire, domicilié XXX à XXXautre part, Portant sur :

— le lot n° 5 : un appartement de type 2 situé au rez-de-chaussée et au nord du bâtiment A, et comprenant une entrée avec placard, un séjour-cuisine, une chambre avec placard, une salle de bain et un wc, bénéficiant de la jouissance privative d’un jardinet situé en façade nord de l’immeuble. Son accès s’effectue par le couloir commun du rez-de-chaussée du bâtiment. Et les trois cent quarante/dix millième (340/10.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

— le lot n° 28 : une place de stationnement situé au Centre de la copropriété. Et les dix/dix millièmes (10/10.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Tous deux situés en la commune de Saint-Y-D’Oléron (Charente-Maritime)

Ces lots se situant dans un ensemble immobilier devant comprendre à son achèvement, cinq bâtiments A, B, C, D et E ; Ces cinq bâtiments comprenant plusieurs appartements et quatre maisons individuelles. L’ensemble immobilier comprend des jardins d’agrément, ainsi que des places de parking. Les garages sont rattachés aux maisons individuelles.

Cadastré :

— XXX

— AN 534 Les Sablons de Saint-Y 00ha 03a 10ca Total Surface : 00ha 30a 40 ca

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété de ces lots ayant été publiés au Bureau des Hypothèques de Marennes (Charente-Maritime) le 5 Octobre 2007, volume 2007P n°7060;

Prononcer l’anéantissement rétroactif du contrat de prêt hypothécaire de 167.000 € conclu le XXX entre Monsieur G X et la SA BNP PARIBAS INVEST IMMO ;

Ordonner la restitution des fonds versés par Monsieur G X à la XXX;

Condamner la SA BNP PARIBAS INVEST IMMO à payer à Monsieur G X la somme de 21.354,25 € versée au titre du contrat de prêt, somme provisoirement arrêtée au mois d’avril 2012 et restant à parfaire, le cas échéant;

Octroyer à Monsieur G X un délai, pour rembourser à la SA BNP PARIBAS les 50.100,00 € effectivement prêtés par cet établissement, d’un mois qui commencera à courir le jour où Monsieur G X ou son mandataire aura perçu effectivement, directement ou du mandataire de la débitrice, le règlement des condamnations mises à la charge de la SA CIC B à son profit;

Ordonner, à concurrence de la plus faible, la compensation entre les dettes réciproques de la SA BNP PARIBAS et de Monsieur G X, dans les conditions de la loi;

Ordonner la publication de la décision à intervenir à la Conservation des Hypothèques aux frais solidaires de la XXX, prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès- qualités, et de la SA BNP PARIBAS INVEST IMMO;

Dire et juger que la SA CIC B est responsable du versement par Monsieur G X en pure perte de l’acompte de 50.100,00 € à la signature de l’acte authentique du XXX et dans les livres de la SA CIC B, elle-même ;

Condamner la SA CIC B à payer à Monsieur G X la somme en principal de 50.100,00 €, outre intérêts légaux à compter du versement effectué le XXX et jusqu’à parfait paiement ;

Dire et juger qu’en solidarité avec la précédente disposition condamnant la SA CIC B, une créance chirographaire échue de 50.100,00 € sera admise au passif de la XXX, prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités, au profit de Monsieur G X ;

Condamner la XXX, prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités, à payer à Monsieur G X la somme de 12.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis par Monsieur G X du fait de l’inexécution persistante de ses obligations par la XXX, prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités, condamnation assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de la présente assignation ;

Ordonner que les intérêts ainsi décomptés dans toutes les condamnations prononcées au profit de Monsieur G X se capitaliseront au bout d’une année entière d’échéance, conformément aux dispositions des articles 1153 et 1154 du Code Civil.

En tout état de cause :

Condamner en outre conjointement et solidairement la XXX, prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités, la S.A CIC B et la S.A BNP PARIBAS INVEST IMMO au paiement d’une indemnité à son égard de 11.960,00 € TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

En tant que de besoin et sur le même fondement, condamner conjointement et solidairement la XXX, prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités, la S.A CIC B et la S.A BNP PARIBAS INVEST IMMO à rembourser à Monsieur G X les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matières civile et commerciale qu’elle serait amenée à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir ;

Condamner enfin conjointement et solidairement la XXX, prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités, la S.A CIC B et la S.A BNP PARIBAS INVEST IMMO aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, avec distraction au profit de SCP GALLET-ALERIT, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. '

Vu les dernières conclusions du 19/06/2012 de la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE présentant les prétentions suivantes :

' Vu notamment les articles 1601-3 et 1184 du Code civil, Vu l’article 30 5 du décret 55-22 du 4 janvier 1955,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

Déclarer irrecevable Monsieur X en sa demande, à défaut de pouvoir justifier de la publication de l’assignation par un certificat du conservateur ou par la production d’une copie de l’assignation revêtue de la mention de publicité,

A titre subsidiaire,

Donner acte à la SA BNP PARIBAS Personal Finance de ce qu’elle s’en remet à la sagesse de la Cour quant à la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et, par voie de conséquence, quant à la résolution de plein droit du contrat de prêt,

Dans l’hypothèse où la Cour prononcerait la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et, par voie de conséquence, la résolution de plein droit du contrat de prêt :

Dire que la SA BNP PARIBAS Personal Finance n’aura à rétrocéder que les sommes versées apparaissant sur le relevé de compte de Monsieur X

Donner acte à la SA BNP PARIBAS Personal Finance de ce qu’elle s’engage à restituer à Monsieur X les sommes versées par celui-ci et apparaissant sur le relevé de compte de Monsieur X, pour une somme de 17.042,14 € arrêtée à la date du 30 mai 2012.

Condamner en tant que de besoin, Monsieur X à payer à la SA BNP PARIBAS Personal Finance la somme de 50.100 euros,

Ordonner la compensation entre les sommes qui devront être restituées par la BNP PARIBAS Personal Finance à Monsieur X et celle de 50.100 € due par Monsieur X à la BNP PARIBAS Personal Finance en application de l’article 1290 du Code civil

Condamner le vendeur ou tout autre intervenant, qui serait déclaré responsable en cas de nullité ou de résolution du contrat de vente, à garantir la restitution du capital mise à la charge des emprunteurs soit la somme de 50.100 euros,

Condamner le vendeur ou tout autre intervenant, qui serait déclaré responsable en cas de nullité ou de résolution du contrat de vente, à payer à la BNP PARIBAS Personal Finance une somme de 5.000 € correspondant aux dommages et intérêts réclamés.

Dire et juger qu’en solidarité avec la précédente disposition condamnant le vendeur ou tout autre intervenant, qui serait déclaré responsable en cas de nullité ou de résolution du contrat de vente, il y aura lieu de fixer la créance de la BNP PARIBAS Personal Finance au passif de la procédure collective de la SCI les Jardins du Trait à la somme de 5.000 euros correspondant aux dommages et intérêts réclamés.

Dire que la garantie hypothécaire et de privilège de prêteur de deniers sur le bien financé subsistera tant que l’obligation de restituer les fonds prêtés ne sera pas éteinte,

En tout état de cause,

Fixer la créance de la BNP PARIBAS Personal Finance au passif de la SCI les Jardins du Trait à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI les Jardins du Trait prise en la personne de son liquidateur judiciaire en tous les dépens. '

Vu les dernières conclusions du 09/02/2013 de la société CIC B anciennement dénommée la société BANCO POPULAR FRANCE présentant les prétentions suivantes :

' Vu l’appel interjeté par Monsieur X

Vu l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955

Vu l’article 122 du code de Procédure civile

Déclarer Monsieur X irrecevable en son appel, l’en débouter

Déclarer irrecevable Monsieur X en ses demandes formées à l’encontre du CIC B pour défaut de qualité à agir

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 15 novembre 2011

En tout état de cause,

Déclarer Monsieur G X mal fondé en ses demandes à l’encontre de la CIC B, et l’en débouter purement et simplement ;

Débouter toutes autres parties de ses demandes à l’encontre de CIC B

Condamner Monsieur G X à payer à la CIC B la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner Monsieur G X au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître U V, associé de la SCP ARTEMIS VEYRIER BROSSIER GENDREAU V, société d’avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile '

M^e Z es qualités de liquidateur de la XXX a été régulièrement assigné le 18/07/2012 et n’a pas constitué avocat.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26/03/2013

SUR CE

Sur la fin de non recevoir

Aux termes de l’article 30-5°du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière:

« Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. »

Il résulte du bordereau de communication de pièces joints aux conclusions de M X du 25/03/2013 que le seul document publié à la conservation des hypothèques sous le n°2010 D n° 4350 Volume : 2010 n°3071 est la pièce N°29 : 'Justificatif de la Publication des Conclusions responsives et récapitulatives n° 2 de M. G X à la Conservation des Hypothèques de Marennes en date du 11 mai 2010" ( certificat par le Conservateur de Marennes le 11 mai 2010)

M X considère que cette publication est suffisante tandis que la société BNP estime qu’il faut que l’assignation soit publiée, et non pas seulement les conclusions signifiées en cours de procédure et que M X devra justifier de la publication à la conservation des hypothèques de son assignation en application de l’article 30 5° du décret 55-22 du 4 janvier 1955.

La publication en cours d’instance de conclusions récapitulatives contenant la demande d’annulation ou de résolution d’une vente satisfait à l’exigence posée par l’article susvisé.

Tel est bien le cas en l’espèce puisque la publication à la date du 11/05/2010 inclut expressément la demande de ' résolution rétroactive du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, passé par devant Maître Benoit N, Notaire à SAINT Y D’OLERON, le 27/03/2008". Elle comprend en outre toutes les mentions nécessaires à la publication laquelle a d’ailleurs été effectuée avant que le premier juge ait statué.

La fin de non recevoir soulevée sera donc rejetée et le jugement infirmé sur ce point.

Sur la demande en résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclue entre M X et la XXX le 27/03/2008

L’article 1601-3 du Code Civil énonce que « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfert immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur-et-à-mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ».

Aux termes de l’acte notarié de vente du XXX, au paragraphe « délai d’achèvement », page 14 : « Le vendeur s’oblige à achever l’immeuble et à déposer la déclaration d’achèvement au plus tard au 4 ème trimestre 2008. Il s’oblige à livrer les locaux présentement vendus au plus tard au 4 ème trimestre 2008 ».

Le vendeur ( XXX) a pour obligation principale celle d’achever, en ce compris l’obligation à poursuivre la construction et à l’achever, et le délai d’achèvement est convenu, sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai.

Monsieur G X soutient qu’il a parfaitement rempli ses obligations en ce qu’il a effectué les paiements convenus au contrat de vente, et qu’il a toujours honoré le remboursement du prêt relatif à cette vente tandis que la XXX s’est quant à elle contentée de raser la station-service existante sur le terrain concerné, sans poursuivre les moindres travaux s’agissant de la construction de l’immeuble.

Il ajoute qu’ il a mis en demeure la SA CIC B, Monsieur K E (architecte DPLG) et la XXX, respectivement en date des 24 mars et 8 avril 2009, d’une part, d’avoir à faire connaître le montant du budget nécessaire pour achever l’opération ainsi que les modalités pour procéder aux réparations et, d’autre part, d’avoir à achever les travaux promis à l’acte du XXX ( pièces n° 15, 16, 17 et 18) et que ces mises en demeure sont cependant restées vaines. Dès lors, il considère que rien ne s’oppose, eu égard aux dispositions des articles 1146 et 1184 du code civil à la résolution de la vente .

M^e Z es qualités de liquidateur de la XXX n’ayant pas constitué avocat, n’a dès lors soulevé aucun moyen s’opposant à la résolution de la vente litigieuse. Il sera d’autre part observé qu’il ne s’opposait à la demande en première instance qu’en raison de l’absence de déclaration de créance de la part de M X, au passif de la société susnommée.

Il sera observé qu’il est produit ( pièce n° 23) la déclaration de créance de M X à la liquidation judiciaire de la XXX.

Il résulte en tout état de cause des pièces versées aux débats que la XXX a manqué à son obligation de délivrance et ce, avant même l’ouverture de la procédure collective la concernant ( 04/11/2009) sans que soit ni invoqué ni justifié une quelconque force majeure ou cause de suspension de ses obligations.

Dès lors, les conditions de mise en oeuvre de la demande de résolution de la vente et des demandes indemnitaires consécutives sont justifiées, les délais de livraison étant largement expirés. Il est par ailleurs constant qu’aucune construction n’a été édifiée depuis 2008, l’exécution du contrat s’étant limitée à traiter ( ainsi qu’il résulte des conclusions non contestées de la société CIC B ), des problèmes de bornage de terrain ainsi que des difficultés liées à la démolition de la station service présente sur le terrain.

Par ailleurs, M X justifie avoir adressé à la société LES JARDINS DU TRAIT les mises en demeure exigées par l’article 1146 du code civil avant même que cette société ait été placée en liquidation judiciaire ( pièces n°15 à 18 ).

La résolution rétroactive du contrat à la date de sa signature peut être en l’espèce prononcée puisqu’il n’est pas impossible de remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la signature de la vente en l’état futur d’achèvement litigieuse, étant observé enfin, qu’il est affirmé, sans que la moindre contestation ne soit soulevée à cet égard que M^e Z es qualités de liquidateur de la XXX avait lui même assigné l’ensemble des acquéreurs en résolution des contrats de vente (12 Ventes en l’état futur d’achèvement ayant été signées concernant ce projet).

En conséquence, la résolution de la vente susvisée sera prononcée et la publication ordonnée à la Conservation des Hypothèques

Sur les conséquences de la résolution de la vente à l’égard du prêt souscrit auprès de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO le 27/03/2008

M X soutient que la résolution d’une vente d’immeuble financée par un prêt entraîne la restitution des fonds aux acquéreurs et non au prêteur (com. 5 décembre 1995 / Bull. civ. IV n° 286) et qu’en raison de l’effet rétroactif attaché à la résolution de la vente, les prêts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble se trouvaient de plein droit annulés par application de l’article L.312-12 du Code de la Consommation.

La société BNP PARIBAS INVEST IMMO s’en remet à justice sur ce point.

En effet, l’annulation ou la résolution du contrat principal emporte de plein droit celle du contrat de prêt lequel se trouve, de ce fait, dépourvu de toute cause.

En conséquence, le contrat de prêt conclu entre M X et la société BNP PARIBAS INVEST IMMO le 27/03/2008 sera également résolu.

Sur les conséquences financières de la résolution du contrat de vente, entre M X et la XXX

M X est bien fondé à demander la restitution de l’acompte versé à hauteur de la somme de XXX, dont le montant et le versement effectif entre les mains de la XXX n’est pas contesté.

Etant observé que la XXX est en liquidation depuis un jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX en date du 04/11/2009, cette décision ayant été prise par extension de la liquidation judiciaire de la société GBA FINANCE DEVELOPPEMENT, associée et gérante de la XXX, il ne peut être prononcé la condamnation de la XXX au paiement de cette somme.

Par contre il y a lieu de fixer la créance de M X au passif de la liquidation judiciaire de la SCI susvisée, étant rappelé que M X avait déclaré préalablement sa créance auprès de M^e Z mandataire judiciaire à la liquidation .

Sur les conséquences financières de la résolution du contrat de prêt conclu le 27/03/2008 entre M X et la société BNP PARIBAS INVEST IMMO

Il résulte des motifs qui précèdent que les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion dudit contrat.

En conséquence :

— M X sera tenu à rembourser à la société BNP PARIBAS INVEST IMMO le capital mis à sa disposition à ce jour, à savoir la somme de XXX étant observé que M X ne pourra solliciter la mise à disposition du surplus prêté compte tenu de la résolution du contrat de prêt

— la BNP PARIBAS INVEST IMMO sera tenue de rembourser à M X les mensualités par lui versées au jour du présent arrêt

— en application de l’article 1290 du code civil, la compensation entre ces deux sommes sera constatée.

Dans le cadre de la relation entre ces deux parties, il convient d’apprécier les demandes spécifiques correspondant aux principes de condamnation susvisés :

1- M X demande que le montant des mensualités à rembourser à la société BNP PARIBAS INVEST IMMO soit fixé à la somme de '21.354,25 € versée au titre du contrat de prêt, somme provisoirement arrêtée au mois d’avril 2012 et restant à parfaire, le cas échéant’ tandis que la société BNP PARIBAS INVEST IMMO demande qu’il soit donné acte de 'ce qu’elle s’engage à restituer à Monsieur X les sommes versées par celui-ci et apparaissant sur le relevé de compte de Monsieur X, pour une somme de 17.042,14 € arrêtée à la date du 30 mai 2012"

Il résulte du décompte produit par la société BNP PARIBAS INVEST IMMO, ( pièce n°4) que le total des sommes versées s’élève à la somme de 17075,80 € au 07/05/2012.

M X argue de la somme de 21354,25 € en la détaillant comme suit :

— '11 échéances d’un montant de 227,54 € : 2.502,94 €' alors que le décompte des sommes perçues susvisé ne comptabilise que 9 échéances réglées de 227,54 € et que M X ne produit aucun justificatif de sommes versées et non comprises dans le décompte

— 'Nouvelles échéances à compter du 7 mars 2009 et décomptées jusque et en ce comprise celle du 7 avril 2012 (37, à parfaire), d’un montant de 331,05 €: 12.248,85 €', le décompte susvisé en comptabilisant 38

— Frais de dossier et intérêts intercalaires versés depuis avril 2008 : 2.862,47 € à parfaire, ce montant n’étant pas justifié par M X étant observé qu’il ne produit aucun justificatif de versements non compris dans le décompte susvisé produit par la société BNP PARIBAS INVEST IMMO

— Facturation à la demande : 39,99 € , cette somme étant comptabilisée dans le décompte produit par la société BNP

Il sollicite également une somme de 3700 € correspondant à une perte de déduction d’impôts de 2008 à 2011 : 935,00 € x 4 = 3.700,00¿ à parfaire qui ne peut être analysée dans le cadre des conséquences de la résolution du prêt puisqu’il s’agit d’une demande de dommages et intérêts qui ne peut être analysée que dans le cadre de l’action en responsabilité, objet d’une demande distincte

En conséquence, il convient de retenir la somme de 17075,80 € arrêtée au 07/05/2012 augmentée de tous les versements effectifs effectués par M X entre les mains de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO depuis cette date jusqu’à la date du présent arrêt.

2- M X, s’il ne conteste pas devoir rembourser la somme de XXX, sollicite l’application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil et demande qu’il lui soit alloué un délai pour rembourser à la société BNP PARIBAS INVEST IMMO cette somme de XXX

jusqu’à l’expiration du délai d’un mois ' qui commencera à courir le jour où Monsieur G X ou son mandataire aura perçu effectivement, directement ou du mandataire de la débitrice, le règlement des condamnations mises à la charge de la SA CIC B à son profit'.

Il s’agit donc préalablement d’apprécier si la demande de dommages et intérêts présentée par M X à l’encontre de la société CIC B est justifiée ou non, et dans l’affirmative à hauteur de quel montant.

M X sollicite la condamnation de la société CIC B à lui payer la somme de XXX en invoquant les dispositions de l’article 1382 du code civil et en précisant expressément qu’il invoque la responsabilité délictuelle de cette dernière et en indiquant que ''aux termes des articles 1165 et 1382 du Code civil, les tiers au contrat peuvent invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement leur a causé un dommage (notamment lorsque les parties au contrat ont participé « à la réalisation d’une même opération immobilière, en exécution d’un groupe de contrats » (Cass. 1^re civ., 16 févr. 1994, n° 90-19090).'

Il convient d’observer que la jurisprudence invoquée ne précise pas qu’une telle action délictuelle est en particulier applicable lorsque les parties ont participé à un même groupe de contrats puisque la cour de cassation a énoncé simplement que 'les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes; que, pour décider un partage de responsabilité entre les architectes et l’entreprise X…, l’arrêt attaqué énonce que l’action exercée par les premiers contre la seconde et son assureur a un fondement nécessairement contractuel, les architectes et l’entreprise X… ayant participé à la réalisation d’une même opération immobilière, en exécution d’un groupe de contrats’ et que l’arrêt de la cour d’appel examiné a été cassé car en statuant ainsi, 'alors que les architectes n’étaient pas contractuellement liés à l’entreprise EMCS, la cour d’appel a violé le texte susvisé'

Dès lors, M X effectue à cet égard un raisonnement a contrario conduisant à une conclusion qui n’est pas énoncé dans la jurisprudence alléguée.

Cependant, ainsi qu’il le soutient , M X, tiers au contrat souscrit entre la société CIC B et la société LES JARDINS DU TRAIT peut effectivement invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel du garant d’achèvement, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

La XXX et la société CIC B ( alors autrement dénommée) ont conclu une convention de garantie d’achèvement des travaux par contrat en date du 25/04/2007.

Si M X, indique que la société CIC B avait la maîtrise de tous les versements et le contrôle de l’opération, il résulte du contrat susvisé qu’il ne s’agit pas d’un contrôle général puisque l’article 12 limite ce contrôle à un contrôle du 'déroulement financier de l’opération immobilière’ au regard duquel la société LES JARDINS DU TRAIT accepte que toute somme qui lui est due soit préalablement encaissée sur un compte de la société CIC B.

A cet égard, il n’est nullement établi que la société B ait commis une faute à l’égard de son co contractant ( la société LES JARDINS DU TRAIT) qui ait occasionné un préjudice à M X étant observé que le règlement de la somme de XXX a bien été encaissé préalablement par le garant comme contractuellement convenu.

L’article 5 de la convention prévoit en outre que ' pour le cas où la caution le jugerait utile, un contrôle de l’avancement des travaux pourra être réalisé par un mandataire de son choix. A cet effet, le vendeur s’engage à communiquer à la caution tous les documents nécessaires et à laisser s’effectuer ce contrôle sur le chantier'

Cependant, il résulte des pièces produites par la société CIC B et non contestées dans leur existence et leur contenu, que le garant a mis en oeuvre ce contrôle qu’elle a jugé utile en novembre 2007 ( cf lettre de l’architecte , M E en date du 15/11/2007) avant même la signature du contrat par M X. Les réponses données alors à cette date ne font pas état de difficultés financières mais de problèmes de bornage et de démolition, l’architecte affirmant que les travaux de démolition seraient reportés à janvier 2008 . Il ne peut être reproché à la société CIC B de n’avoir pas effectué d’autre démarche avant le 28/03/2008 ( date de demande d’un état récapitulatif de l’avancement des travaux) alors qu’elle était informée que les travaux de démolition continueraient en janvier 2008.

Etant observé que M X a signé son contrat le 27/03/2008, il ne peut donc alléguer d’une faute contractuelle commise par la société B qui lui aurait causé un préjudice en ce qu’il n’aurait pas signé le contrat s’il avait été informé.

Dès lors, les demandes de M X seront écartées sur le fondement juridique invoqué ( article 1382 du code civil) tiré d’un manquement contractuel de la société CIC B à l’égard de son co contractant la XXX.

S’agissant des obligations de garant de la société CIC B à l’égard de M X, il sera observé qu’il résulte clairement de la convention souscrite entre la XXX et la société CIC B que n’a été souscrite qu’une garantie intrinsèque puisqu’il n’est fait référence qu’aux dispositions de l’article R 261-21 b ( garantie d’achèvement par convention de cautionnement).

Le fait que l’acte notarié, signé par M X rappelle en page 22, que « Le vendeur rappelle que conformément à l’article L.261-11 du Code de la Construction et de l’habitation, la validité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement est subordonnée à la condition que soit garanti l’achèvement de l’immeuble vendu ou le remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution prononcée pour défaut d’achèvement » ne peut conduire à considérer que la société CIC B , tiers à cet acte, soit tenue d’une garantie de remboursement alors que le contrat du 25/04/2007 qu’elle a signé avec la SCI LES JARDINS DUT RAIT non seulement ne l’a pas prévue mais n’a pas même stipulé une faculté de substitution.

Il résulte de l’article R 261-23 du code de la construction et de l’habitation que 'le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l’exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d’achèvement prévue à l’article R 261-21, à la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente'. En l’espèce, le contrat ne prévoit pas une telle faculté de substitution et aucun élément ne permet de considérer que la société CIC B ait entendu volontairement la mettre en oeuvre.

De plus, le garant de l’achèvement ne peut être garant du remboursement lorsque l’achèvement devient impossible par suite notamment de la péremption du permis de construire et la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, sollicitée par l’acquéreur en raison de l’impossibilité d’achever les travaux n’entraîne pas substitution de plein droit de la garantie de remboursement à la garantie d’achèvement seule souscrite.

Dès lors, M X qui sollicite la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement qu’il a signée ne peut exiger du garant d’achèvement le remboursement de la somme de XXX versée au titre des obligations de la société CIC B souscrites dans la convention de garantie financière d’achèvement signée avec la XXX le 25/04/2007.

M X invoque enfin les dispositions de l’article 1382 du code civil en arguant de fautes commises par la société CIC B, indépendantes de l’exercice de ses obligations contractuelles et notamment le fait que :

— la société CIC B avait nécessairement eu connaissance avant l’acte authentique litigieux du XXX d’une situation anormale ( cf lettre de M E, architecte, en date du 15/11/2007)

— alors que la société CIC B 'était alertée sur un dysfonctionnement dans la mise en 'uvre des travaux qui étaient censés avoir débuté dès l’émission de sa garantie au 5 avril 2007, l’abstention de la part de la SA CIC B de toute information loyale à l’égard du Notaire censé recevoir les actes d’acquisition des candidats acquéreurs mais également à l’égard desdits acquéreurs qui avaient pris l’engagement de domicilier l’intégralité de leurs paiements sur un compte ouvert en ses livres, la SA CIC B a causé en particulier à Monsieur G X un préjudice en lien direct de cause à effet avec ladite faute'

Il résulte des motifs qui précèdent que M X ne peut reprocher à la société CIC B de l’avoir laissé signer le contrat le 27/03/2008 puisque à cette date, elle pouvait estimer que le chantier allait régulièrement démarrer compte tenu des informations reçues de l’architecte et du délai énoncé par ce dernier concernant la poursuite des travaux de démolition de la station service.

Les différentes demandes postérieures à la date du 27/03/2008 formalisées par la société CIC B auprès de la XXX , toujours sur le fondement de l’article 5 du contrat démontre que cette banque a pris les mesures de suivi utiles et a fait preuve de ténacité et vigilance dans le cadre du suivi du chantier ( au titre de ses obligations de garant de livraison) et a même prévenu le notaire lorsqu’il lui est apparu qu’effectivement ce chantier devenait problématique et risquait de ne pas se poursuivre (dès le 08/08/2008).

Elle a également porté plainte devant M le Procureur de la République dès juillet 2008 eu égard à des faits concernant une autre opération pareillement gérée par M C également dans le cadre d’une personne morale dénommée la SCI MONTESQUIEU (plainte pour faux certificats d’avancement des travaux).

Enfin, il sera relevé que la société CIC B a également, par lettre du 8 août 2008, informé Maître N, Notaire chargé de régulariser les actes d’acquisition en état futur d’achèvement dans le cadre du programme de la XXX, que les travaux de construction ne paraissaient pas avoir commencé et l’a incité à faire preuve de la plus grande prudence lors de la conclusion de nouvelles ventes (pièce n°23).

M X ne peut lui reprocher une faute de négligence qui lui soit préjudiciable alors que à peine 5 mois après la signature du contrat, la société CIC B a avisé le Notaire des difficultés concernant ce chantier, et ce, en ayant été pendant ces 5 mois particulièrement insistante à l’égard de la XXX pour que lui soient fournis les éléments nécessaires.

En tout état cause, M X ne saurait justifier d’un préjudice ayant un lien de causalité avec une faute de la société CIC B alors que :

— il avait déjà versé la somme de XXX dont il réclame le remboursement

— quoi que fasse cette société, le préjudice résultant de la perte des avantages fiscaux attendus ne pouvaient être évitée

— la société CIC B ne peut être tenue du remboursement de la somme de XXX eu égard aux motifs qui précèdent.

En conséquence, M X sera débouté de ses demandes présentées à l’encontre de la société CIC B et dès lors de sa demande de délai en l’attente du paiement par celle-ci des sommes qu’il réclamait et dont il est débouté.

En conséquence, par l’effet de la compensation de droit, M X ne sera tenu de régler à la société BNP la différence entre le capital prêté ( XXX) et le montant des échéances réglées par lui tel que -précédemment fixé- à savoir la somme de 17075,80 € arrêtée au 07/05/2012 augmentée de tous les versements effectifs effectués par M X entre les mains de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO depuis cette date jusqu’à la date du présent arrêt.

3- la société BNP PARIBAS INVEST IMMO demande de 'dire que la garantie hypothécaire et de privilège de prêteur de deniers sur le bien financé subsistera tant que l’obligation de restituer les fonds prêtés ne sera pas éteinte'.

Il résulte de l’acte notarié que la somme prêtée à hauteur n’est garantie que par le privilège du prêteur de deniers et non par une garantie hypothécaire. Cependant, en raison de la résolution de la vente ci dessus prononcée, la société BNP PARIBAS INVEST IMMO ne peut arguer d’un privilège réputé inexistant du fait de la résolution de la vente.

Cette demande sera donc rejetée

Sur le préjudice subi par la société BNP

Dès lors que la société CIC B est mise hors de cause, la société BNP PARIBAS INTERINVEST ne pourra être condamnée à garantir la restitution du capital mise à la charge des emprunteurs à hauteur de la somme de XXX.

La société BNP PARIBAS INTERINVEST ne peut solliciter la condamnation de la XXX, en liquidation judiciaire, à la garantir du règlement de cette somme de XXX due par M X au titre du capital prêté alors même que la société BNP ne sollicite pas la fixation de la somme dont elle allègue au passif de la liquidation judiciaire de la XXX .

La société BNP PARIBAS INTERINVEST sollicite une somme forfaitaire de 5000 € à titre de dommages et intérêts et la fixation de ce montant au passif de la liquidation judiciaire de la XXX.

Si la société BNP PARIBAS INTER INVEST est en droit de solliciter l’indemnisation d’un préjudice imputable à la XXX correspondant aux intérêts d’un montant équivalent aux intérêts conventionnels, cotisations d’assurances, frais de dossier, et indemnité légale de remboursement anticipé arrêtés à la date du présent arrêt, elle en sera déboutée faute d’en justifier puisque elle ne produit pas un tableau d’amortissement correspondant à la libération des fonds à hauteur de la somme de XXX permettant de calculer les intérêts contenus dans les échéances fixées et réglées par M X.

En outre, elle ne peut arguer d’un préjudice pour les intérêts postérieurs à la date du présent arrêt dès lors qu’en raison de la condamnation de M X à lui régler le solde restant dû après application de la compensation, elle retrouve la faculté de faire fructifier le montant correspondant.

En conséquence, la société BNP PARIBAS INTER INVEST sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral (demande de M X à hauteur de 12000 €) et le préjudice résultant de la perte de déduction d’impôts sur l’année 2008, 2009, 2010 et 2011 non négligeable puisque d’un montant de 935,00 € par année soit un montant total de 3.700,00 €.

M X invoque le processus de defiscalisation résultant du dispositif DE ROBIEN pour arguer d’un préjudice fiscal et ce sans détailler la nature même de la défiscalisation prévue.

Or, il convient de relever que le dispositif de défiscalisation DE ROBIEN classique ou recentré réside dans la faculté de déduire des revenus fonciers une partie du prix d’acquisition du bien ( soit au total sur 9 années 50% du prix d’acquisition) sous condition de louer pendant 9 ans avec un loyer mensuel au m² plafonné .

Or, M X ne justifie nullement du préjudice allégué faute d’établir que d’ores et déjà, il percevait des revenus fonciers sur lesquels il était imposable et qui auraient pu ne pas être imposable si l’immeuble avait été construit et le contrat non résolu.

Par ailleurs, s’agissant de l’opération litigieuse elle même, l’immeuble n’étant pas construit et donc non loué, M X ne peut arguer d’un préjudice fiscal puisque l’avantage prévu n’affecte que la fiscalisation des revenus fonciers.

S’agissant du préjudice moral, M X ne produit aucun justification permettant de considérer qu’il ait été moralement affecté par cette situation et qu’il subisse un préjudice distinct des considérations financières qu’il a alléguées.

Il sera donc débouté de sa demande au titre du préjudice moral.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il est équitable d’allouer aux parties désignées au dispositif du présent arrêt les sommes qui seront ainsi fixées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Les dépens de la procédure d’instance et d’appel seront à la charge de la XXX, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités .

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau :

Vu l’article 30 5° du décret 55-22 du 4 janvier 1955.

— déclare l’action de M X recevable

Prononce la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, passé par devant Maître M N, Notaire à Saint-Pierre d’Oléron (Charente-Maritime), le XXX, publié et enregistré le 5 Mai 2008 à la Conservation des hypothèques de Marennes (Charente-Maritime), volume 2008P n°3047 entre la XXX immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° D 490 081 544, dont le siège social se situait XXX à XXX prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités, domicilié en cette qualité 54, cours Y- Clémenceau à XXX, d’une part, et Monsieur X G, D, né le XXX à PERPIGNAN (Pyrénées-Orientales), de nationalité Française, Cadre Technique, célibataire, domicilié XXX à XXXautre part

— Ordonne la publication de la décision à intervenir à la Conservation des Hypothèques aux frais solidaires de la XXX, prise en la personne de son Liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès- qualités

— .Fixe la créance de M X à la liquidation judiciaire de la XXX à la somme de XXX avec intérêts légaux à compter du présent arrêt

— Condamne la XXX, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités à payer à M X la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les honoraires proportionnels qu’il serait amenée à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale

— Déboute M X de ses autres demandes présentées à l’encontre de la XXX

— Déboute M X de ses demandes présentées à l’encontre de la société CIC B.

— Condamne M X à payer à la société CIC B la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Prononce la résolution du contrat de prêt conclu entre M X et la société BNP PARIBAS INVEST IMMO en date du 27/03/2008

— Condamne M X à payer à la société BNP PARIBAS INVEST IMMO la somme de XXX avec intérêts légaux à compter du présent arrêt (*)

— Condamne la société BNP PARIBAS INVEST IMMO à payer à M X la somme de 17075,80 € arrêtée au 07/05/2012 augmentée de tous les versements effectifs effectués par M X entre les mains de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO depuis cette date jusqu’à la date du présent arrêt (**)

— Ordonne la compensation entre les créances susvisées notées (*) et (**)

— Condamne M X à payer à la société BNP PARIBAS INVEST IMMO le solde dû après application de la compensation susvisée avec intérêts légaux à compter du présent arrêt

— Déboute M X de sa demande de délais présentée au visa de l’article 1244-1 du code civil

— Déboute M X de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

— Déboute M X de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice fiscal

— Rejette la demande de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO tendant à ce qu’il soit dit que ' la garantie hypothécaire et de privilège de prêteur de deniers sur le bien financé subsistera tant que l’obligation de restituer les fonds prêtés ne sera pas éteinte'.

— Rejette la demande de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO à se voir garantie du paiement de la somme de XXX par la XXX et par la société CIC B

— Condamne la XXX, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités à payer à la société BNP PARIBAS INTERINVEST la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamne la XXX, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître O Z, ès-qualités aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,