Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 09 DECEMBRE 2014

(n° 705, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00647

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/54136

APPELANTS

Monsieur A I J X

XXX

XXX

Madame C F Y épouse X

XXX

XXX

Représentés par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires du 47 RUE DE CLIGNANCOURT Représenté par son syndic le Cabinet LOT CENT dont le siège est sis

XXX

XXX

Représenté par M^e Louis GABIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre, et Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicole GIRERD, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier

M. A X et M^me C Y épouse X sont propriétaires de divers lots au sein d’un immeuble sis XXX à XXX , les lots n° 3 et 4 correspondant à des appartements à usage d’habitation, comprenant pour le lot n°4 une cave portant le numéro 21, et les lots n° 1 et 11 en rez-de-chaussée et en sous-sol à usage commercial pour le premier, de remise ou magasin pour le second ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, leur reprochant un usage illicite du lot n°11 à usage de bureaux, l’aménagement de la cave en lieu de vie, le percement de la façade de l’immeuble pour y installer un extracteur, et l’utilisation du toit du passage cocher partie commune en jardin privatif sans autorisation, les a assignés en référé à fin de restitution des lieux à l’usage prévu au règlement de copropriété, de suppression des installations illicites et de paiement de dommages-intérêts.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris saisi a :

— condamné M. X et M^me Y épouse X à restituer à usage de cave le local situé immédiatement à droite de l’escalier desservant le sous-sol et face au lot 11 en supprimant les installations en alimentation d’eau, à restituer à usage de remise ou magasin les locaux constituant le lot n° 11, notamment en faisant cesser l’occupation à usage de bureaux, à remettre en état le couloir d’accès aux caves en supprimant la dalle de béton, à déposer l’extracteur de type ventouse situé en façade, à procéder à l’enlèvement des fleurs et arbustes grimpants, et ce sous astreinte de 100 € par infraction constatée passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance,

— a réservé s’il y a lieu au juge des référés la liquidation de cette astreinte,

— a condamné M. et M^me X in solidum aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 18^e une indemnité de procédure de1500 € .

Appelants de cette ordonnance, M. et M^me X, par dernières conclusions transmises le 10 octobre 2014, demandent à la cour de les recevoir en leur appel et de dire le syndicat des copropriétaires du XXX irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir, de juger qu’en l’absence de trouble manifestement illicite ils ne pouvaient être condamnés dans les termes de l’ordonnance entreprise, de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, de le condamner à leur verser une indemnité de procédure de 5000 €, de les dispenser de toute participation à la dépense commune de frais de procédure qui sera répartie entre les autres copropriétaires et de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Ils font valoir :

— que le syndic n’a pas été autorisé à agir par l’assemblée générale des copropriétaires,

— que les agissements ou travaux effectués sans autorisation ne constituent pas des troubles manifestement illicites de la compétence du juge des référés,

— qu’ils n’ont pas modifié l’affectation de la cave mais sa disposition intérieure, alors qu’il s’agit d’une propriété privative et qu’ils n’ont pas nui par cet usage aux copropriétaires,

— que le lot n° 11 est une remise affectée aux lots à usage de boutique, à destination commerciale donc, qu’ils paient une importante contribution dans la répartition des charges pour celle-ci qui justifie qu’elle puisse être utilisée non pas comme cave mais à destination commerciale ou professionnelle; qu’ils y aient aménagé un bureau et désormais depuis janvier 2014 y entreposent les archives ne change pas la destination des lieux, que la profession d’architecte est autorisée par le règlement de copropriété qu’ils ne causent aucun trouble manifestement illicite ;

— qu’ils n’ont opéré que de menus travaux dans les parties communes, ont créé dans le couloir d’accès aux caves une dalle en béton puisque le syndicat des copropriétaires n’entretenait pas cet accès, et posé un interrupteur et une prise, utilisés par d’autres copropriétaires et qui ne causent aucun trouble, qu’ils ont fait installer un extracteur pour mettre aux normes le système de chauffage, que le toit du passage cocher a toujours été aménagé en terrasse à laquelle ils sont seuls à avoir accès et qu’ils n’ont pas modifiée ; qu’il convient de réformer la décision.

Par écritures en réponse transmises le 4 juin 2014, le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné sous astreinte la cessation de l’usage illicite des lots et l’exécution des travaux de remise en état sollicités, et alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1500 € , et sa réformation pour le surplus, demandant, au visa de l’article 809 du code de procédure civile :

— la condamnation de M. et M^me X sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance dont appel, subsidiairement de la date de l’arrêt à intervenir, à restituer à usage de cave le local situé à droite de l’escalier desservant le sous-sol et face au lot 11 notamment en faisant cesser l’usage de coin café-cuisine et en supprimant les installations réalisées pour cet usage, à restituer à usage de remise ou magasin les locaux constituant le lot numéro 11 défini au règlement de copropriété, notamment en faisant cesser l’occupation à usage de bureaux, en supprimant l’ensemble des installations à cet usage, à remettre en état le couloir d’accès aux caves en supprimant la dalle de béton, à supprimer les branchements électriques sauvages qu’ils ont fait réaliser dans les parties communes, de sorte que l’éclairage intermittent soit rétabli, à déposer l’extracteur ventouse situé en façade, à procéder à l’enlèvement des plantes et arbustes grimpants sur le toit terrasse du passage cocher,

— leur condamnation au paiement de 3000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles et désagréments subis par la copropriété et 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient :

— que le syndic peut agir sans autorisation de l’assemblée générale pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés,

— que l’affectation de la cave à usage de coin cuisine et le changement de destination de la remise en local professionnel sont contraires aux dispositions du règlement de copropriété, que comme la pose d’une chape de béton et la modification de l’éclairage dans le couloir de la cave partie commune, ces changements sont intervenus sans autorisation de la copropriété, qu’enfin la pose d’un extracteur en façade et l’aménagement du toit du passage cocher affectent les parties communes sans autorisation ;

— que les époux X causent ainsi un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin.

SUR CE LA COUR

Sur la recevabilité de l’action

Considérant qu’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour […] les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés’ ;

Considérant que l’action engagée en l’espèce vise à faire cesser un trouble manifestement illicite prétendument constitué par la modification de la destination de lots de copropriété et l’utilisation à titre personnel de parties communes d’un immeuble ;

Que ces demandes, formées au visa de l’article 809 du code de procédure civile aux termes duquel la juridiction des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, relèvent des pouvoirs du juge des référés, qu’elles ne requièrent donc pas l’autorisation de la copropriété, que le syndic est recevable à agir au nom du syndicat sans autorisation de l’assemblée générale ;

Sur le principal

Considérant qu’est versé aux débats un procès-verbal de constat en date du 3 décembre 2012, aux termes duquel Me de Montalembert d’Esse, huissier de justice, constate :

— que la cave à droite en descendant de l’escalier est aménagée en cuisine coin café et dispose de comptoirs,

— que la première partie du couloir de cave en descendant l’escalier présente un sol bétonné avec un trappe de visite en partie centrale, le reste des caves étant en terre battue,

— que le local auquel donne accès la porte à gauche est à usage de bureau , équipé de plusieurs postes informatiques et de postes de travail,

— que au dessus de la porte d’accès entre le passage cocher et la cour de l’immeuble, la couverture est aménagée, et y sont disposées des plantes vertes, des pots de fleurs et des arbustes,

— qu’en partie centrale entre les deux fenêtres, existe un extracteur de type ventouse ;

Considérant que de ces constatations, il ressort que les locaux sis en sous-sol appartenant aux époux X, sont utilisés à usage de bureaux pour l’un, de coin cuisine pour l’autre, en contravention avec la destination qui leur est attribuée par le règlement de copropriété, soit d’une part une remise, d’autre part une cave ;

Considérant toutefois qu’il est stipulé au règlement de copropriété que chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les locaux dont il se sera rendu acquéreur le droit de jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des copropriétaires des autres appartements et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison et la bonne conservation de l’immeuble.

Que les époux X, en utilisant comme un bureau la remise annexée aux boutiques du rez- de chaussée, et en installant un évier et une machine à café dans leur cave sans que le syndicat des copropriétaires démontre la gêne causée aux copropriétaires ou le risque de nuisance pour l’immeuble, n’ont pas contrevenu avec l’évidence suffisante aux dispositions du règlement de copropriété, sauf à procéder à une interprétation de ses dispositions, qui relève du juge du fond ; qu’il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point ;

Considérant en ce qui concerne la pose d’une dalle de béton par les époux X dans le couloir desservant les caves, partie commune, sans autorisation de la copropriété, qu’il est constant que le sol était en terre battue, que les époux X évoquent son très mauvais état et l’absence d’entretien malgré des fuites d’eau sans être contredits par le syndicat des copropriétaires ; que dans ces conditions, la réfection du sol apparaît comme une amélioration dans l’intérêt de la copropriété, de telle sorte que le trouble allégué n’est pas manifestement illicite ;

Considérant que M. et M^me X ont encore posé sans autorisation un interrupteur et une prise électrique dans le couloir de la cave, partie commune, modifiant le système électrique et son utilisation sans caractériser la prétendue amélioration qui serait apportée; qu’ils ont par conséquent avec l’évidence requise en référé porté atteinte aux droits de la copropriété, et devront supprimer ces modifications illicites sous astreinte, ainsi que précisé au dispositif de la présente décision ;

Considérant encore que l’installation d’un extracteur de type ventouse sur la façade de l’immeuble n’a pas été autorisée par la copropriété, que toutefois les époux X produisent diverses photographies de cette façade faisant apparaître à côté du matériel de petite taille et discret nécessaire au fonctionnement de leur chaudière, un conduit de cheminée volumineux, et un volet roulant, éléments posés par d’autres copropriétaires dont ils prétendent qu’ils n’ont pas été autorisés par la copropriété, laquelle ne le dément pas ; qu’il suit de là que l’atteinte n’est pas caractérisée avec l’évidence suffisante devant le juge des référés, et nécessite un débat sur le fond ;

Considérant encore sur l’utilisation du toit du passage cocher comme une terrasse d’agrément, que les époux X prétendent que celui-ci a toujours été utilisé comme terrasse ainsi que le prouve la présence d’un garde corps ancien et n’est accessible que de leur appartement ;

Qu’ils ne justifient toutefois pas d’un droit à usage privatif de cette partie de toiture, qui, au vu des photographies au dossier et du silence de leur acte de propriété sur ce point, ne saurait être qualifiée de terrasse, la seule présence d’un garde corps ne légitimant pas cette interprétation ; que s’agissant d’une toiture, dès lors partie commune, les époux X ne pouvaient en disposer pour leur propre agrément sans autorisation de la copropriété ; que leur occupation illicite de cette partie commune caractérise un trouble manifestement illicite qui justifie que leur soit ordonné de libérer les lieux des plantations qu’ils y ont installées dans un délai de deux mois , et ce, sous astreinte et dans les termes du dispositif ci-après ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu de réserver au juge des référés la liquidation des astreintes ;

Considérant que l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le comportement des époux X relève de la mauvaise foi ;

Considérant que les circonstances de la cause ne commandent pas de dispenser M. et M^me X de leur participation à la dépense commune des frais de procédure répartis entre les copropriétaires, et que soit fait application dans l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que chacune des parties, partiellement perdante, conservera la charge de ses propres dépens ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. et M^me X à procéder à l’enlèvement des plantes et arbustes grimpants installés sur le toit du passage cocher sous astreinte de 100 € par jour de retard , et débouté le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX de sa demande de dommages-intérêts ,

L’infirmant sur le surplus,

— Dit que cet enlèvement devra être effectué dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt , passé lequel délai l’astreinte commencera à courir pour une période de deux mois au delà de laquelle il pourra être à nouveau fait droit,

— Ordonne à M. et M^me X de supprimer les installations électriques auxquelles ils ont procédé dans le couloir des caves de l’immeuble, et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois de la présente décision, l’astreinte étant ordonnée pour une période de deux mois passée laquelle il pourra être à nouveau fait droit,

— Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation éventuelle des astreintes,

— Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes,

— Dit n’y avoir lieu de dispenser M. et M^me X de toute participation à la dépense commune de frais de procédure qui sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que chacune des partie s conservera la charge des dépens par elle exposés .

LE GREFFIER LE PRESIDENT