21/03/2022

ARRÊT N°

N° RG 20/01078

N° Portalis DBVI-V-B7E-NRA5

MD / RC

Décision déférée du 26 Novembre 2019

Tribunal de Grande Instance d’ALBI

(15/00070)

M^me X

[…]

C/

C Y

S.A.S. ACTION DIAGNOSTIC GUYANE

S.A. GAN ASSURANCES

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE […]

Représentée par son gérant en exercice

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline PAUWELS de la SARL SCAVOCAT, avocat au barreau D’ALBI

INTIMEES

Madame C Y

511 clos les Primevères

74250

Représentée par M^e Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. ACTION DIAGNOSTICS GUYANE

[…]

[…]

Représentée par M^e Emilie DELHEURE de la SCP MAIGNIAL GROS DELHEURE, avocat au barreau D’ALBI

S.A. GAN ASSURANCES

[…]

[…]

Représentée par M^e Emilie DELHEURE de la SCP MAIGNIAL GROS DELHEURE, avocat au barreau D’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. B, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. B, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : C. OULIE ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. B, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

FAITS – PROCÉDURE – PRÉTENTIONS

À l’occasion de la vente de villas qui composent la résidence le Parc des jasmins à […] en

Guyane, la société civile immobilière (Sci) Parc des jasmins a confié à la société par actions simplifiée (Sas)

Action diagnostics Guyane, assurée auprès de la société anonyme (Sa) Gan assurances la réalisation des dossiers techniques comprenant notamment le calcul de la superficie de chaque villa considérée en application de la loi dite « Carrez ».

Par acte notarié du 2 avril 2014, M^me C Y a acquis de la Sci Parc des jasmins un bien immobilier en copropriété composé d’un pavillon, répertorié lot n°3 dans la résidence située à […] en

Guyane moyennant un prix de 147 000 euros.

Le contrat mentionnait une surface acquise de 118,25 m2 à partir d’un mesurage effectué par la Sas Action diagnostics Guyane.

M^me Y a fait réaliser par la suite une vérification dudit métrage par le cabinet Adexim, lequel, dans un rapport daté du 5 juillet 2014, établissait le métrage réel à 104,60 m2, soit un différentiel de 13,65 m2.

À la suite de courriers reçus fin 2014, le notaire de M^me Y a mis en cause le métrage « loi Carrez » stipulé dans l’acte de vente et sollicité un règlement amiable.

Le 7 décembre 2017, M^me Y a revendu le bien immobilier litigieux pour un prix de 193 000 euros.

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Par acte d’huissier du 5 janvier 2015, M^me Y a fait assigner la Sci Parc des jasmins devant le tribunal de grande instance d’Albi, aux fins d’obtenir paiement de la moins-value du bien acquis, outre la réparation de leurs divers préjudices.

La Sci Parc des jasmins a appelé en garantie la Sas Action diagnostics Guyane et assureur, la Sa Gan assurances.

Par ordonnance du 29 avril 2015, les affaires ont été jointes.

Par ordonnance du 25 mai 2016, le juge de la mise en état a confié une mission d’expertise à M. Z.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 septembre 2017 et constaté une erreur de surface de 14,05 m2.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2019, et sans exécution provisoire, le tribunal de grande instance

d’Albi a :

- mis hors de cause la Sas Action diagnostic Guyane et Gan assurances ;

- condamné la Sci Parc des jasmins à payer à M^me C Y la somme de 16 968,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à l’entier paiement ;
- condamné la Sci Parc des jasmins à payer à M^me C Y la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la Sci Parc des jasmins à payer à la Sas Action diagnostic Guyane et Gan assurances la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la Sci Parc des jasmins aux entiers dépens ;

- rejeté toutes plus amples demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal s’est fondé sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et a considéré comme suffisamment démontrée en l’espèce la différence de surface de plus d’un vingtième. Le vendeur doit donc être condamné à payer la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Le tribunal a estimé qu’en

l’absence de préjudice, ni l’acquéreur ni le vendeur ne peuvent engager la responsabilité délictuelle de la Sas

Action diagnostics Guyane.

Le tribunal a estimé que la Sci Parc des jasmins ne peut prétendre retenir la responsabilité de la Sas Action diagnostics Guyane pour le préjudice découlant du fait de devoir supporter une procédure judiciaire en raison de la faute du diagnostiqueur car elle a refusé de régler le litige à l’amiable et a donc en partie contribué à son préjudice.

Le tribunal retient enfin que M^me Y ne démontre pas suffisamment avoir subi d’autres préjudices.

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Par déclaration du 31 mars 2020, la Sci Parc des jasmins a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

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Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 3 mars 2021, la Sci Parc des jasmins, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1147 du code civil, de:

- réformer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

- rejeter les demandes présentées par M^me Y et la Sas Action diagnostics Guyane,

- condamner in solidum la Sas Action diagnostics Guyane et son assureur Gan assurances à :

lui rembourser la prestation facturée et non réalisée de 550 euros hors taxes,•

• l’indemniser au titre du préjudice moral subi et de l’atteinte à l’image de la société à hauteur de 10 000 euros,

À titre infiniment subsidiaire, si la Cour retenait l’action de la demanderesse,

- condamner in solidum la Sas Action diagnostics Guyane et son assureur Gan assurances à payer à la Sci Parc des jasmins :

• 16 968,69 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix d’évaluation auquel il avait été proposé, 550 euros hors taxes au titre du remboursement de la prestation facturée et non réalisée,• 10 000 euros au titre du préjudice moral subi et de l’atteinte à l’image de la société,• En tout état de cause,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il rejette les demandes indemnitaires formées contre la concluante,

- condamner le diagnostiqueur et son assureur aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de

Maître Pauwels, avocat,

- les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, l’appelante soutient que :

S’agissant de la moins-value du bien,

- la superficie du bien ne constitue pas un élément essentiel du prix de vente dans la mesure où elle a vendu au même prix des biens d’une superficie moindre et dans la mesure où le bien a été revendu par M^me Y en

2017 à un prix de 193 000 euros,

- l’acquéreur fondait son action sur une moins-value de son bien et il lui incombait donc de l’établir par des éléments objectifs alors que le prix de l’immeuble est bien éloigné du prix de construction actuel pratiqué sur

[…] et que M^me Y a revendu son bien avec une plus-value de 46 000 euros,

S’agissant des demandes de dommages et intérêts,

- l’appelante soutient que l’action en réduction du prix est exclusive de dommages et intérêts et que pour indemniser M^me Y d’un préjudice financier ou moral, il faudrait établir la faute du vendeur, le préjudice subi et le lien de causalité entre eux alors qu’elle n’apporte pas la preuve de ces éléments,

S’agissant de la responsabilité du métreur,

- l’expert judiciaire a retenu une faute grave et manifeste de mesurage par la Sas Action diagnostics Guyane, celle-ci n’ayant pas mesuré les appartements mais ayant procédé par copier-coller de sorte qu’il ne s’agit pas

d’une simple erreur de mesurage mais d’une véritable tromperie, le métreur ayant sciemment communiqué des mesures qu’il n’avait pas effectuées et a facturé des prestations non réalisées,

- l’invocation tardive d’une erreur de paramétrage du laser mètre par le métreur n’est pas crédible et confirme sa mauvaise foi,

- si le vendeur ne peut réclamer la restitution du trop-perçu du prix de vente, il peut néanmoins demander réparation au métreur du préjudice subi par l’erreur de mesurage et notamment de la perte de chance de vendre au prix proposé,

- de nouveaux éléments permettent d’établir le montant de ce préjudice puisque la Sci Parc des jasmins a diligenté une expertise visant à voir fixer la valeur vénale des lots litigieux à la date des ventes par M. A expert judiciaire et que le rapport retient qu’à la date de la vente, le bien aurait pu être vendu 170 000 euros à sa surface réelle étant ajouté qu’une attestation établie par la société Archidd relative à deux programmes immobiliers attenants à la résidence litigieuse démontre que les prix pratiqués sont supérieurs au prix de vente de la villa,

- dans la mesure où la Sas Action diagnostics Guyane n’a pas réalisé la prestation convenue, la Sci Parc des jasmins s’estime fondée à obtenir le remboursement du prix de la prestation et du prix du déplacement facturés,
- la faute de la Sas Action diagnostics Guyane a porté atteinte à l’image de la Sci Parc des jasmins dans

l’exercice de son activité de vente d’immeuble et a conduit cette dernière à subir une procédure judiciaire,

- l’appelante estime que le règlement amiable du litige avec les acquéreurs est sans lien avec la présente demande.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 23 septembre 2020, la Sas Action diagnostic Guyane et la Sa Gan assurances, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 1315 du code civil, de :

- confirmer le jugement attaqué ;

- condamner la partie succombante au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

À l’appui de leurs prétentions, la Sas Action diagnostic Guyane et la Sa Gan assurances, intimées, soutiennent que :

- la Sas Action diagnostic Guyane a commis une erreur non-intentionnelle dans le paramétrage du laser du mètre,

- la Sci Parc des jasmins est intervenue en qualité de maître de l’ouvrage, connaissait parfaitement les superficies des lots à vendre et était donc en mesure de constater que le métré était erroné,

- le vendeur ne peut se prévaloir d’aucun préjudice alors que l’indemnisation due à l’acquéreur par le vendeur en cas d’erreur sur la surface ne constitue pas pour ce dernier un préjudice indemnisable,

- la perte de chance pour le vendeur de vendre le bien au même prix pour sa surface réelle doit être démontrée par le vendeur étant précisé qu’en l’espèce, l’erreur de métré est de 11,55% donc le prix de vente aurait nécessairement été inférieure et qu’en outre, peu importe la plus-value éventuellement réalisée par les acheteurs lors de la revente du bien litigieux car le juge doit apprécier le juste prix au jour de la vente sans tenir compte de la revente du bien,

- s’agissant de l’atteinte à l’image du vendeur, il lui appartenait de saisir la possibilité d’un règlement amiable proposé par les acheteurs pour éviter une procédure judiciaire,

- la Sa Gan assurances ne doit pas être condamnée à relever et garantir la Sas Action diagnostics Guyane car la prestation de l’assuré n’est pas garantie et que sont exclus de la garantie : le coût de remplacement, le remboursement ou la réparation de la prestation de l’assuré étant précisé que, si sa condamnation venait à être prononcée, une franchise et un plafond de garantie auraient vocation à s’appliquer.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 septembre 2020, C Y, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien du code civil, 1382 et 1383 anciens, 1240 et 1241 du code civil, 46 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- réformer partiellement le jugement attaqué,

- condamner in solidum la Sci Parc des jasmins, la Sas Actions diagnostics Guyane, la Sa Gan assurance

d’avoir à régler les sommes de :
- « dire et juger » que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la citation délivrée le 6 février 2015 jusqu’à l’entier paiement,

- condamner les parties succombantes à lui verser la somme complémentaire de 4 500 euros en application de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, l’intimée soutient que :

- en vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et compte tenu de la différence de surface constatée,

l’acheteur a le droit de réclamer au vendeur la restitution d’une partie du prix de vente, proportionnelle à la moindre mesure, et ce, sans avoir à démontrer qu’il a subi un préjudice,

- en l’espèce l’erreur de surface entachant l’acte de vente s’élève à 14,20 m2,

- outre la réduction du prix, l’acheteur a subi des préjudices financiers consistant aux frais d’actes,

d’enregistrement, de commissions, de financement, de contrôle de métré générés par l’erreur de calcul, elle demande donc une indemnisation forfaitaire de 3 000 euros,

- l’acheteur a subi un préjudice moral en raison de l’erreur de surface,

- la surface d’un bien immobilier est un élément prépondérant dans la décision d’acquérir,

- l’existence d’une plus-value lors de la vente des droits immobiliers est sans incidence et sans lien sur le droit

à réduction,

- le droit à réduction s’apprécie à la date de l’acte d’achat sans pouvoir être remis en cause par des évènements postérieurs,

- l’acquéreur peut également se prévaloir d’une faute du diagnostiqueur et engager sa responsabilité civile délictuelle alors qu’en l’espèce, il a commis une faute en n’exécutant pas correctement sa prestation contractuelle,

- la faute du diagnostiqueur a causé un préjudice à M^me Y qui, si elle avait connu la surface réelle du bien, aurait pu l’acquérir à un moindre prix.

-:-:-:-

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 novembre 2021 et l’affaire a été examinée à l’audience du 7 décembre 2021.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. L’action en réduction du prix formée contre le vendeur :

1.1. Si M^me Y fonde son action sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et évoque à plusieurs reprises la réduction du prix de vente, dans le dispositif de ses conclusions, elle demande le paiement de la somme de 16

968,59 euros « au titre de la moins-value », ce qui génère une ambiguïté sur l’action mise en 'uvre.

Il convient de considérer que l’acquéreur met en 'uvre deux actions : l’action en réduction du prix et l’action en responsabilité du vendeur.

Ces deux actions n’ont pas le même objet, la première permettant un rééquilibrage du contrat dont les prestations sont objectivement déséquilibrées tandis que la deuxième permet de réparer le préjudice qui découle de l’inexécution des obligations contractuelles et repose sur une appréciation subjective basée sur une étude des stipulations contractuelles.

Dès lors, même si le fait générateur des actions est le même – la différence entre la superficie stipulée et la superficie réelle – les actions sont distinctes et n’ont pas le même objet, l’acquéreur peut donc librement mettre en 'uvre l’une ou l’autre, sans pouvoir prétendre à un cumul des deux lorsque leurs régimes sont incompatibles.

L’acquéreur invoquant simultanément les deux actions, il est nécessaire de statuer sur le bien-fondé de chacune d’elles.

1.2. L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 initialement modifié par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez », dispose : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (').

(')

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de

l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Alors que le contrat authentique de vente conclu le 2 avril 2014 mentionne une superficie « loi Carrez » de

118,25 m2, il ressort du rapport d’expertise déposé le 6 septembre 2017 que la surface réelle du bien est de

104,2 m2. Il y a donc une erreur de mesurage de 14,05 m2 selon l’expert ce qui correspond à 11,88% de différence par rapport à la superficie exprimée dans l’acte, soit plus des 5% exigés par la loi précitée.

Pour une surface « loi Carrez » de 118,25 m2, le prix de vente a été fixé dans l’acte de vente à 147 000 euros, soit 1 243,13 euros le mètre carré.

En vertu de l’article 46 précité de la loi du 10 juillet 1965, M^me Y peuvent prétendre à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure soit : 14,05 m2 x (147 000 euros/ 118,25) = 17 465,97 euros.

Cependant, M^me Y sollicite une réduction du prix pour un montant moindre au-delà duquel le juge ne peut aller : 16 968,59 euros.

1.3. L’action en réduction du prix est distincte de l’action en indemnisation de la moins-value subie lors de la revente de son bien, l’acquéreur n’ayant donc pas à démontrer que l’erreur de mesurage lui a causé un préjudice contrairement au moyen soutenu par la Sci Parc des jasmins. L’existence d’une plus-value lors de la revente du bien immobilier litigieux est dès lors sans incidence sur le droit à réduction de l’acquéreur.

1.4. La Sci Parc des jasmins estime que la surface du bien n’est pas une condition essentielle à la vente et n’a pas eu d’incidence sur le consentement de l’acquéreur tout en faisant ensuite valoir que la superficie du bien est l’un des critères de détermination du prix de vente lorsqu’elle formule des demandes à l’encontre de la Sas action diagnostics Guyane.

Au-delà de cette contradiction, il n’est pas nécessaire pour obtenir la réduction du prix de vente, d’établir

l’incidence de la superficie d’un bien immobilier sur le consentement de l’acquéreur, superficie qui, au demeurant, est une qualité essentielle objective des biens immobiliers en ce qu’elle participe à l’identification du bien et à la détermination du prix de vente calculé en multipliant la superficie du bien par la valeur du mètre carré qui varie selon la localisation du bien.

1.5. Doit donc être confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albi rendu le 26 novembre

2019 en ce qu’il a condamné la Sci Parc des jasmins à payer à M^me Y la somme de 16 968,59 euros au titre de la réduction du prix.

2. L’action en responsabilité à l’endroit du vendeur : 2.1. Sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, l’acquéreur ne peut demander au vendeur que le remboursement de la part du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, sans pouvoir obtenir en plus une indemnisation égale aux frais afférents au surplus indu du prix de vente.

M^me Y ne peut donc pas prétendre sur ce fondement à l’indemnisation d’un préjudice financier consistant dans les frais d’actes, d’enregistrement, de commissions, de financement, de contrôle de métré résultant de

l’excès de surface stipulé ; ni à l’indemnisation d’un préjudice moral.

2.2. La différence entre la surface stipulée et la surface réelle du bien vendu n’est pas de nature à constituer en elle-même une faute du vendeur qui ne peut être responsable des préjudices allégués par l’acheteur qu’en cas de preuve de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

M^me Y qui prétend que la Sci Parc des jasmins a commis une faute contractuelle en stipulant dans l’acte de vente une superficie supérieure à la superficie réelle sans caractériser cette faute autrement que par la seule erreur de superficie ne rapporte pas la preuve exigée pas plus qu’elle n’apporte la preuve de son préjudice et notamment des différents frais qu’elle aurait payés à tort, en raison de l’estimation erronée de la surface du bien acquis, si ce n’est le coût du diagnostic immobilier pour déterminer la surface réelle du bien selon la facture établie par la société Adexim qui doit être analysé comme entrant dans les frais irrépétibles engagés pour le besoin de l’action mise en 'uvre et indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile sur le fondement duquel elle formule une demande de paiement de la somme de 3 000 euros, analysée ultérieurement.

3. L’action en responsabilité à l’endroit du mesureur :

3.1. Le mesureur est tenu d’une obligation de résultat pour le métrage des surfaces dont il a été chargé par le promoteur vendeur.

Dès lors, une erreur de mesure, que doit prouver celui qui s’en prévaut, suffit à établir l’inexécution de son obligation par le mesureur, et permet si les autres conditions sont remplies, d’engager la responsabilité civile de ce dernier, sauf pour celui-ci à démontrer que l’erreur de mesure est due à un cas de force majeure.

Alors que la société Action diagnostics Guyane était débitrice d’une obligation de mesurer les surfaces de plusieurs biens immobiliers situés dans la résidence « Le parc des jasmins », l’expert judiciaire a relevé des erreurs de mesure de plus de 12 % pour dix biens immobiliers. La société Action diagnostics Guyane reconnaît d’ailleurs elle-même ces erreurs.

La faute contractuelle de cette dernière est donc établie.

3.2 La société Action diagnostics Guyane prétend pouvoir s’exonérer de sa responsabilité en raison d’une erreur de paramétrage de l’outil qui lui permet d’effectuer les mesures. Toutefois, un mauvais paramétrage de

l’appareil ne saurait s’analyser en un cas de force majeure, le mesureur devant, lorsqu’il s’engage à réaliser des mesures, disposer d’un matériel en état de marche mais aussi des compétences pour le paramétrer correctement. Le mauvais paramétrage n’est dès lors ni imprévisible, ni irrésistible et en aucun extérieur au débiteur.

3.3 La Sci parc des jasmins soutient que la société Action diagnostics Guyane a commis une faute dolosive puisqu’elle aurait sciemment communiqué des mesures qu’elle n’avait pas effectuées.

La faute dolosive est constituée lorsque le débiteur refuse délibérément d’exécuter ses obligations contractuelles, sans qu’il y ait besoin d’établir son intention de nuire.

Selon l’expert judiciaire, tel que cela figure dans son rapport, il apparaît que la société Action diagnostics

Guyane n’a réellement mesuré la superficie que d’une seule villa et se serait contentée de dupliquer ensuite la superficie à toutes les villas dont l’aspect était quasiment identique. L’expert estime enfin qu’il n’y a pas eu d’erreur de paramétrage car les superficies retenues sont identiques.

Il convient en effet de considérer qu’en cas d’erreur de paramétrage de l’appareil, les superficies auraient été faussées mais n’auraient pas été strictement identiques au centième de mètre carré pour neuf villas.

Le mesureur a donc manifestement recopié, sans effectuer de mesurage, une mesure relevée pour l’une des villas. Une telle attitude constitue une inexécution délibérée de son obligation contractuelle de mesurage, la société Action diagnostics Guyane ayant sciemment fait le choix de ne pas mesurer les superficies des biens immobiliers litigieux.

Le moyen avancé par la société Action diagnostics Guyane qui tient à la connaissance de la superficie des biens par la Sci Parc des jasmins en raison de sa qualité de maître de l’ouvrage n’est pas fondé dès lors que cette dernière a fait appel à un professionnel du métrage pour établir la superficie des lots avant la vente, celle-ci ne disposant pas des compétences et des ressources pour réaliser la prestation elle-même.

3.4 Le promoteur, créancier de l’obligation de mesurage, peut agir en responsabilité contractuelle contre le mesureur s’il établit qu’un préjudice a découlé de sa faute contractuelle.

La diminution du prix consécutive à une diminution de surface est une sanction automatique par laquelle le vendeur ne fait que restituer un prix auquel il n’avait pas droit, dès lors qu’il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu. La diminution de prix ne constitue donc pas, par elle-même, un préjudice indemnisable.

La Sci Parc des jasmins soutient avoir subi une perte de chance de vendre son bien au prix initialement convenu malgré une superficie moindre. Pour établir la réalité de ce préjudice, elle produit le rapport établi par un expert immobilier ainsi que des attestations établies par un architecte en vertu desquels la valeur vénale du bien lors de la vente à M^me Y en 2014 serait, pour sa superficie réelle, bien supérieure au prix de vente fixé contractuellement.

La Sci Parc des jasmins soutient aussi que la superficie du bien ne serait pas une condition essentielle de fixation du prix de vente.

Il sera tout d’abord relevé qu’à de multiples reprises, le vendeur fait référence au prix au mètre carré, démontrant donc que la superficie doit être considérée comme un élément de base du calcul du prix de vente

d’un bien immobilier.

La Sci Parc des jasmins, professionnel de l’immobilier a vendu son bien en 2014, pour un prix de 147 000 euros en pensant qu’il disposait de 14,05 m2 de plus qu’en réalité, et ce alors qu’elle ne pouvait ignorer comme elle l’allègue aujourd’hui que sa valeur vénale sur le marché immobilier aurait été d’au moins 30 000 euros supérieure, si ce n’est plus eu égard au prix du mètre carré dans la région. Il en ressort toutefois que le prix de vente contractuellement fixé peut être bien en-deçà de la valeur vénale que lui attribuent les experts sur le marché immobilier, et ce, pour de multiples raisons parmi lesquelles le fait de vendre rapidement les biens immobiliers litigieux est un critère récurrent.

Pour autant, il est possible de retenir que la Sci Parc des jasmins aurait souhaité le vendre au prix de 147 000 euros, qui peut être considéré comme le prix lui permettant d’assumer les diverses charges qui lui incombent, le fait d’en tirer un bénéfice, compte tenu des qualités présentées par le bien immobilier, sa localisation, son intégration au sein d’une résidence.

Il convient donc de retenir que la Sci Parc des jasmins a effectivement perdu une chance de vendre son bien au prix contractuellement fixé malgré une superficie réelle inférieure, à hauteur de 50% de la chance perdue, soit 8 484,29 euros.

Sans la faute du mesureur, la Sci Parc des jasmins aurait pu vendre le bien litigieux à un prix supérieur à celui obtenu une fois la réduction du prix pratiquée sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965. De sorte que le lien de causalité entre la faute et la perte de chance est établi. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé et la Sas Action diagnostic Guyane sera condamnée à payer à la Sci Parc des Jasmins la somme de 8

484,29 euros à titre de dommages et intérêts.

La Sci Parc des jasmins soutient avoir subi un préjudice moral en raison de la procédure judiciaire qui a porté atteinte à sa réputation.

Si un tel préjudice est envisageable, le lien de causalité entre ce dernier et la faute du métreur n’est pas établi dès lors que la Sci Parc des jasmins indique elle-même avoir reçu de l’acquéreur un courrier mettant en cause le métrage stipulé et qu’il n’est établi aucune volonté de la part de cette société de trouver une solution amiable

à ce litige et pour restituer la portion du prix qui correspondait à la part de surface stipulée à tort. Il apparaît donc que la Sci Parc des jasmins, en ne donnant pas suite à cette réclamation a contribué au préjudice dont elle sollicite aujourd’hui l’indemnisation.

3.5 La Sci Parc des jasmins demande le remboursement du prix payé à la société Action diagnostics Guyane faute pour celle-ci d’avoir exécutée la prestation ainsi rémunérée.

Une telle action consiste non pas en une action en réparation d’un préjudice mais une action en réduction du prix pour inexécution d’une obligation contractuelle.

La réduction du prix payé peut conduire à un remboursement partiel ou total en raison de la mauvaise exécution ou de l’inexécution de ses obligations par le débiteur.

Le mesureur était chargé d’une mission de diagnostic immobilier comprenant outre le métrage des villas,

l’établissement de l’état relatif à la présence de termites et le diagnostic des installations électriques pour un total hors taxes de 450 euros tel que cela ressort de la facture produite.

Il n’est pas soutenu que la société Action diagnostics Guyane ait mal exécuté les autres prestations comprises dans ce prix. Il est en revanche établi qu’elle n’a pas exécuté sa mission de métrage concernant le bien litigieux.

Sur la somme de 450 euros payée au métreur, il convient de retenir que le montant alloué au titre du métrage correspond à un tiers du montant total facturé.

La Sci Parc des jasmins a donc effectivement payé la somme de 150 euros au titre de la prestation non réalisée. La société Action diagnostics Guyane sera donc condamnée à lui restituer la somme de 150 euros.

Enfin, s’il ressort des pièces produites que la Sci parc des jasmins a payé la somme de 100 euros au titre du déplacement de la société Action diagnostics Guyane pour effectuer ses prestations, ce déplacement étant facturé sur le même document que la prestation « termite, carrez et électricité », ledit déplacement était inévitable pour effectuer la prestation « termite et électricité » visée par la facture. Il convient donc de rejeter sa demande à cet égard.

3.6 L’acquéreur du lot dont la superficie stipulée dans l’acte de vente est erronée en raison de la faute du mesureur peut agir en responsabilité contre celui-ci s’il établit que l’erreur de mesure lui a causé un préjudice.

En l’absence de lien contractuel entre la société Action diagnostics Guyane et l’acheteur, la responsabilité du mesureur ne peut être que délictuelle.

La société Action diagnostics Guyane n’a pas correctement exécuté son obligation contractuelle de métrage ce qui constitue, en vertu de l’identité des fautes contractuelle et délictuelle, une faute délictuelle à l’égard du tiers qu’est l’acquéreur du bien.

M^me Y soutient que la faute du mesureur lui a causé un préjudice consistant en la perte de chance de négocier le bien à un moindre prix. Elle procède toutefois par affirmation sans démontrer l’existence de ce préjudice.

L’acquéreur soutient également que la faute du mesureur lui a causé un préjudice consistant dans la perte de chance de faire valoir ses droits. Le préjudice dont elle demande ainsi la réparation n’est pas identifiable. Il ne peut donc être fait droit à sa demande à ce titre.

M^me Y demande la condamnation in solidum du mesureur et du vendeur à lui payer les sommes de 16

968,59 euros au titre de la moins-value, 3 000 euros au titre du préjudice financier et 2 000 euros au titre du préjudice moral.

Ainsi qu’il a été précédemment jugé, la différence entre la surface stipulée et la surface réelle du bien vendu

n’est pas de nature à constituer en elle-même une faute du vendeur et il n’était pas démontré l’existence d’un préjudice indemnisable de sorte que cette demande de condamnation in solidum doit être rejetée.

3.7 La Sci Parc des jasmins et l’acquéreur sollicitent la condamnation de la société Gan assurances, assureur de la société Action diagnostics Guyane à la relever et garantir des condamnations mises à sa charge.

La société Gan assurances soutient que la prestation de son assuré n’est pas garantie.

La société Gan assurances reconnaît être l’assureur responsabilité civile de la société Action diagnostics

Guyane, cela résultant également du contrat d’assurance produit aux débats. Relèvent par principe de sa garantie les dommages causés aux tiers à raison de l’activité professionnelle de son assuré, comme le rappelle

l’article 2 dudit contrat. Les dommages résultant de négligences et fautes commises par l’assuré dans son activité de métrage sont ainsi précisément visés par cet article.

L’article 13, m) du contrat d’assurance que cite l’assureur et qui procède à une exclusion de garantie ne concerne pas les dommages causés aux tiers par la prestation de l’assuré mais concerne la prestation elle-même, son remplacement, sa réparation entre autres. Seul le remboursement du prix payé au titre de la prestation de mesurage entre dans le champ de cet article et doit donc être exclue de la garantie de l’assureur.

Les autres dommages en revanche n’entrent pas dans le champ de l’article 13, m) du contrat d’assurance. Ils relèvent donc de la garantie de la société Gan assurances.

La société Gan Assurances sera donc condamnée in solidum avec la société Action diagnostics Guyane à payer la Sci Parc des jasmins la somme de 8 484,29 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien litigieux au prix initialement prévu.

La société Gan assurances demande à ce que soient reconnues les limites de sa garantie à savoir qu’elle pourra opposer le plafond de garantie par sinistre et la franchise contractuelle.

Il résulte des dispositions de l’article L.124-1-1 du code des assurances, que lorsqu’en présence d’un sinistre sériel, un ensemble de faits dommageables ont la même cause technique, ceux-ci sont assimilés à un fait dommageable unique en considération duquel la franchise et le plafond de garantie doivent être appliqués une seule fois à la globalité des condamnations mises à la charge de l’assuré.

Les condamnations prononcées à l’encontre de la société Action diagnostics Guyane ont la même cause technique constituée par l’erreur de mesurage, identique dans les dix litiges dont la cour est saisie. Elles doivent donc être traitées comme un fait dommageable unique, de sorte que la société Gan assurances ne peut opposer qu’une fois la franchise stipulée pour toutes les affaires, et se prévaloir du plafond de garantie en considération de la globalité des condamnations ainsi prononcées contre son assuré la société Action diagnostics Guyane.

3.8 La condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.
Il n’y a pas lieu de fixer le point de départ des intérêts à une date antérieure à la décision de justice qui condamne une partie au paiement d’une indemnité.

Dès lors, la somme de 8 484,29 euros due par la société Actions diagnostics Guyane à la Sci Parc des jasmins portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant d’une restitution de prix consécutive à la mauvaise exécution d’un contrat, les intérêts sont dus du jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer.

Dès lors, la somme de 16 968,59 euros due par la Sci Parc des jasmins à l’acquéreur portera intérêt au taux légal à compter de sa demande en justice le 5 janvier 2015.

La somme de 150 euros due par la société Actions diagnostics Guyane à la Sci Parc des jasmins portera intérêt au taux légal à compter de sa demande en justice le 31 mars 2015.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :1.

5.1 La Sci Parc des Jasmins, la Sas Action diagnostics Guyane et la compagnie Gan Assurances, parties perdantes, seront condamnées aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le jugement rendu le 26 novembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Albi sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sci Parc des jasmins à verser la somme de 1 000 euros à la Sas Action diagnostics Guyane et son assureur au titre des frais irrépétibles.

La Sci Parc des Jasmins, la Sas Action diagnostics Guyane et la Compagnie Gan Assurances seront condamnées à payer à M^me Y la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 26 novembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Albi en ce qu’il a condamné la Sci Parc des jasmins à restituer à M^me C Y la somme de 16 968,59 euros au titre de la réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de sa demande en justice le 5 janvier 2015.

L’infirme pour le surplus.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M^me C Y de ses demandes au titre du préjudice financier et du préjudice moral.

Condamne in solidum la société Action diagnostics Guyane et son assureur la société Gan assurances à payer

à la Sci Parc des jasmins la somme de 8 484,29 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne la société Action diagnostics Guyane à payer à la Sci Parc des jasmins la somme de 150 euros au titre du remboursement de la partie du prix payé correspondant à la prestation de métrage non exécutée, avec intérêts au taux légal à compter de sa demande en justice le 31 mars 2015.

Condamne la Sci Parc des Jasmins, la Sas Action diagnostics Guyane et son assureur la société Gan assurances aux dépens de l’instance d’appel.

Condamne la Sci Parc des Jasmins, la Sas Action diagnostics Guyane et la Compagnie Gan Assurances à payer à M^me C Y la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Rejette les demandes formées par la Sci Parc des Jasmins, la Sas Action diagnostics Guyane et la Compagnie

Gan Assurances sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. B 1. E F G H