Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/04609

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2013 -Tribunal d’Instance du 20^e arrondissement de PARIS – RG n° 11-11-000967

APPELANTE

Société X SA, agissant poursuites et diligences de son directeur général y domicilié en cette qualité

XXX

92594 LEVALLOIS-PERRET-CEDEX

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GALLAND – VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée de M^e Christine GALLON de l’Association OUARD GALLON Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0431

INTIMES

Monsieur D Y

XXX

Bal 33-3

XXX

Représenté par M^e Jean-Toussaint BARTOLI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 9

Madame H Z

XXX

Bal 33-3

XXX

Représentée par M^e Jean-Toussaint BARTOLI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 9

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, chargé du rapport, et Madame B C, Conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame B C, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Vu le jugement prononcé le 8 janvier 2013 par le tribunal d’instance du 20^e arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 25 novembre 2011 à la requête de la S.A. Omnium de Gestion Immobilière de l’Ile de France (X) à M. D Y et à M^me H Z, locataires d’un logement situé 2/XXX à Paris 20^e et lui appartenant en vertu d’un contrat de location du 18 février 1999, pour voir fixer le loyer à la somme de 738,96 euros en principal en application de l’article 17C de la loi du 6 juillet 1989, a dit que l’augmentation du loyer n’était pas justifiée tant qu’il n’était pas mis un terme aux nuisances sonores et, en conséquence, a :

— débouté la S.A. X de sa demande de réévaluation du loyer,

— débouté M. D Y et M^me H Z de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné la S.A. X à payer la somme de 600 euros à M. D Y et M^me H Z en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel interjeté de ce jugement le 6 mars 2013 par la S.A. X, qui, aux termes de ses conclusions signifiées le 18 novembre 2013, prie la cour de débouter M. D Y et M^me H Z de leurs demandes, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de réévaluation du loyer, de dire que le loyer de M. D Y et M^me H Z est manifestement sous-évalué, de fixer à la somme de 738,96 euros par mois à compter du 2 janvier 2012 le loyer du bail renouvelé et que cette majoration sera répartie conformément à la loi, de dire que, faute pour les preneurs de signer un nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à cette décision, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. D Y et M^me H Z de leur demande de dommages et intérêts et de les condamner solidairement aux dépens et à lui payer la somme de 780 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées le 31 janvier 2014 par M. D Y et M^me H Z, intimés, qui demandent à la cour de débouter la S.A. X des fins de son appel, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’augmentation du loyer, de le réformer sur le rejet de leur demande de dommages et intérêts et de condamner la S.A. X, outre aux dépens de première instance et d’appel, à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1719 du code civil et celle de 1 794 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 2 septembre 2014 ;

Considérant que le logement, dont M. D Y et M^me H Z sont locataires, d’une superficie de 66 m², comporte trois pièces principales et est situé au 33^e et dernier étage de l’immeuble ;

Que le bail venant à expiration le 1^er janvier 2012 et le loyer étant de 633,77 euros (9,60 euros/m²), l’X, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 avril 2011, a notifié aux locataires une proposition de renouvellement du bail pour une durée de six ans à compter du 2 février 2012 avec augmentation du loyer, porté à 738,96 euros (11,16 euros/²) en application de l’article 17C de la loi du 6 juillet 1989, l’augmentation étant appliquée par sixièmes annuels ;

Que, saisie par lettre du 8 septembre 2011, la commission de conciliation a été d’avis le 9 mai 2012 que l’augmentation du loyer n’était pas opportune compte tenu de l’importance des nuisances sonores exposées par les locataires ;

Considérant que l’X, faisant observer que l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation ne s’appliquait pas au bâtiments ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire postérieure au 1^er janvier 2000, soutient que l’article 17C de la loi du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la réévaluation du montant du loyer à une mise aux normes des lieux loués ;

Qu’elle fait valoir qu’elle a mis en oeuvre des travaux pour réduire le bruit des ascenseurs en remplaçant les rollers par des rollers d’un diamètre plus élevé et en faisant procéder à la création d’une isolation phonique dans la machinerie d’ascenseur par la pose d’une cloison composée de deux plaques BA13 acoustique, ce qui a eu pour effet de remédier aux nuisances sonores des ascenseurs ;

Que M. D Y et M^me H Z répliquent que, depuis la mise aux normes au mois de mai 2011 des ascenseurs n° 1et 2, dont la machinerie est située juste au dessus de leur logement, la machinerie ne cesse de provoquer du bruit et que les conclusions de la société Alhyange mandatée par l’X corroborent leur affirmation puisque le bruit généré par les ascenseurs est supérieur aux normes et qu’ils subissent un trouble de jouissance caractérisé par des nuisances sonores qui perturbent leur sommeil, compte tenu du nombre de logements (140) desservies par les deux ascenseurs en cause ;

Qu’ils ajoutent que le recours au port de boules Quies a entraîné chez M. Y des otites récidivantes et que l’X a décidé de ne pas mettre en oeuvre les préconisations de la société Alhyange en raison de leur coût, que la réalisation de travaux d’isolation dans les deux chambres de leur logement par la mise en place d’une chape acoustique n’entraînerait pas une évacuation longue des locaux et que l’X ne manifeste pas une volonté sérieuse de remédier aux nuisances sonores ;

Mais considérant que les nuisances sonores consécutives à la mise aux normes des ascenseurs, invoquées par les locataires, qui s’analysent en un trouble de jouissance, ne constituent pas une cause d’irrecevabilité de la demande de fixation d’un nouveau loyer formée par l’X et, partant, n’y font pas obstacle ;

Que les locataires n’élèvent aucune contestation quant à la régularité de la proposition de renouvellement du bail avec offre d’un nouveau loyer au regard des dispositions de l’article 17C de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en particulier, ils ne critiquent pas la pertinence des références annexées à la proposition de renouvellement ; que ces références répondent aux prescriptions de l’article 19 de cette loi ;

Que la moyenne de ces six références, dont quatre correspondent à des locations pour lesquelles il n’y pas eu de changement de locataire depuis trois ans lors de la notification de la proposition, concernent des logements situés dans le voisinage ou dans le même groupe d’immeubles que l’appartement litigieux et sont d’une superficie et d’une catégorie comparables ;

Que la moyenne de ces références fait ressortir un prix de location de 12,79 euros au m², soit 844,14 euros pour un logement de 66 m² ;

Que le montant du loyer de 633,77 euros avant renouvellement apparaît en conséquence manifestement sous évalué ;

Qu’eu égard à la spécificité de l’ensemble immobilier du square Vitruve et, notamment, à la particularité du logement situé à l’étage le plus élevé d’un immeuble de 33 étages et contigu à la machinerie de l’ascenseur ainsi qu’à l’ancienneté de la location, le montant du loyer sera fixé à la somme de 800 euros par mois, soit 716,88 euros après application du décret de modération, l’augmentation ayant lieu par sixième chaque année ;

Qu’il n’y a pas lieu de dire que la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré, alors que le bail s’est renouvelé et que la contestation ne porte que sur la fixation d’un nouveau loyer ;

Considérant que les locataires se sont plaints à maintes reprises des nuisances sonores occasionnées par les ascenseurs de la batterie haute, depuis que ceux-ci ont été mis aux normes au mois de mai 2011, en adressant à l’X plusieurs lettres recommandées successives exposant de façon détaillée les désagréments qu’ils subissaient malgré les interventions effectuées sur la machinerie des ascenseurs ou les travaux d’isolation réalisés ;

Qu’après avoir fait effectuer une intervention sur les ascenseurs consistant dans l’installation d’un kit d’adaptation pour atténuer les claquements de freins, et alors que les locataires maintenaient leurs plaintes, l’X a chargé le bureau acoustique de la société Alhyange de réaliser une étude acoustique des bruits provoqués par les ascenseurs en cause ;

Qu’il résulte du rapport déposé au mois d’avril 2012 par cette société que les niveaux sonores mesurés au passage des ascenseurs varient dans les sanitaires de l’appartement litigieux entre 36 et 47 dB et peuvent atteindre dans certains cas 50 dB et que, dans les chambres, les niveaux sonores mesurés au passage des ascenseurs varient entre 39 et 37,5 dB, peuvent ponctuellement atteindre 44dB et que le niveau sonore induit par le frein situé dans le local machine est de 41 dB ;

Que ces valeurs sont nettement supérieures aux normes définies par l’arrêté du 30 juin 1999, suivant lesquelles le niveau acoustique induit par les équipements collectifs ne peut excéder 30 dB dans les pièces principales et 35 dB dans les cuisines et salles d’eau ;

Que, même si ces normes ne s’imposent pas à l’immeuble en cause compte tenu de la date de sa construction, il demeure que le résultat de cette étude non critiquée démontre la réalité des nuisances sonores dont se plaignent M^me Z et M. Y ;

Que le rapport de la société Alhyange contient aussi un certain nombre de préconisations de travaux de nature à réduire sensiblement le niveau sonore induit par l’utilisation des ascenseurs de la batterie haute ;

Qu’en raison de la lourdeur réelle ou supposée, du coût ou de la complexité des travaux ainsi préconisés, l’X a préféré procéder à d’autres opérations consistant dans le remplacement des rollers et dans l’installation d’une isolation phonique dans la machinerie au mois de juin 2012 ;

Que, face aux réclamations persistantes de M^me Z et M. Y, il n’a été effectué aucune étude de l’impact de ces travaux sur le niveau sonore induit pas l’utilisation des ascenseurs ;

Que le courriel adressé le 28 août 2012 à l’X par une locataire qui fait état de la diminution des nuisances sonores dans son logement ainsi que dans celui d’une autre locataire ne suffit pas à pallier l’absence de vérification de l’impact des interventions réalisées par l’X sur les nuisances sonores subies par M^me Z et M. Y, dont le logement est contigu à la machinerie ;

Qu’en revanche, M^me Z et M. Y produisent deux attestations de personnes de leur connaissance qu’ils ont ponctuellement hébergé respectivement le 6 janvier 2013 et les 15 et 20 juillet 2013, aux termes desquelles ces personnes certifient avoir été dérangées la nuit par le bruit des ascenseurs, alors que l’une et l’autre ont dormi dans la pièces de séjour, pièces la plus éloignée de la machinerie ;

Que M. Y se plaint d’avoir été sujet à des otites à répétition et en justifie par la production d’un certificat médical du docteur A, médecin O.R.L. du 3 juillet 2013, qui lui déconseille fortement le port de boules Quies ou autre protection auditive intra auriculaire ;

Considérant qu’en admettant même que le niveau de nuisance sonore a diminué à la suite des interventions opérées par l’X et alors qu’il n’est aucunement établi que les nuisances ont disparu, le préjudice subi par les intimés du fait de ces nuisances depuis le mois de mai 2011 justifie que leur soit alloué la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, l’X étant tenu d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement ;

Considérant qu’eu égard au sens du présent arrêt, chacune des parties supportera les frais et dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris,

Fixe à la somme de 716,88 euros par mois le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 2 janvier 2012,

Dit que l’augmentation aura lieu dans les conditions légales par sixièmes annuels,

Condamne la S.A. Omnium de Gestion Immobilière de l’Ile de France à payer à M. D Y et à M^me H Z la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute les parties de toute autre demande,

Dit que chacune d’elles supportera la charge de ses propres les frais et dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT