Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 4 DECEMBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/24387

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL

APPELANTE

Madame C Y épouse A

XXX

XXX

née le XXX à XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/055729 du 01/12/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Représentée par M^e Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1413

INTIMES

Monsieur E Z

XXX

XXX

Monsieur G Z

XXX

XXX

Monsieur AL-AM Z

XXX

XXX

Madame S Z-W

XXX

XXX

Représentés par M^e Jérôme DOULET de la SCP A.K.P.R., avocat au barreau de PARIS, toque : C2316

Assistés de M^e Loren MAQUIN-JOFFRE, substituant M^e Jérôme DOULET de la SCP A.K.P.R., avocat au barreau de PARIS, toque : C2316

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

M^me AI-AJ AK, Conseillère

M^me M N, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie DABOSVILLE, présidente et par M^me Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.

Mme S Z B et ses trois enfants, M. E Z, M. K Z, M. AL-AM Z (les consorts V-W) ont donné à bail commercial à M^me C Y épouse A des locaux constitués par trois cabanons et situés XXX à Vincennes.

Affirmant que les locaux étaient vides de toute occupation professionnelle comme l’avait constaté un huissier de justice les 4, 13 et 16 juillet 2012 et qu’étaient demeurés sans effet les commandements de payer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs délivrés par actes des 24 et 30 avril 2014, les

consorts Z-W, par acte d’huissier du 2 juillet 2014, ont assigné M^me A devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, aux fins notamment de constatation de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion sous astreinte et de condamnation de la défenderesse à payer une somme de 14.044,16 euros à valoir sur les loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au double du montant du loyer ..

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 23 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, retenant notamment que les commandements délivrés les 24 et 30 avril 2014, rappelant expressément les clauses résolutoires stipulées au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, sont demeurés infructueux et que plus d’un mois s’est écoulé depuis leur délivrance ;

qu’il convient par conséquent de constater la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 mai 2014 et d’ordonner l’expulsion de la locataire, ces mesures étant justifiées par l’urgence et n’étant pas sérieusement contestables, a :

— constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 31 mai 2014,

— ordonné en conséquence l’expulsion de M^me A des lieux qu’elle occupe, situés XXX à XXX, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est,

— condamné M^me A à payer aux consorts Z-W :

* une provision de 14.044,16 euros à valoir sur les loyers et les charges impayés, deuxième trimestre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* une indemnité provisionnelle et mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du dernier loyer, à compter du 31 mai 2014 jusqu’à parfaite libération des locaux,

* et la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeté pour le surplus toutes demandes contraires ou plus amples.

— condamné M^me A aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements en date des 24 et 30 avril 2004.

Par acte du 2 décembre 2014, M^me A a interjeté appel de cette décision.

Par ses conclusions transmises le 9 octobre 2015, l’appelante demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— constater qu’elle a réalisé des travaux de mise en conformité de l’électricité, aménager les trois cabanons, objet du présent litige, en procédant aux travaux de sécurisation des lieux et des travaux d’étanchéité alors que ceux-ci incombent aux consorts Z-B en leur qualité de propriétaire bailleur,

— constater que les consorts Z-B n’ont pas respecté leur obligation de délivrance de la chose louée conforme à l’usage auquel elle est destinée,

— constater que les sommes avancées pour la réalisation des travaux incombant au bailleur s’élèvent à 21.540,41 euros,

— dire et juger qu’elle a subi un préjudice financier dont elle sollicite réparation,

— dire que le montant de 21.540,41 euros est à lui rembourser au titre des travaux réalisés par celle-ci, viendra en déduction de la dette locative,

— constater qu’elle rencontre des difficultés financières,

Par conséquent,

— condamner les consorts Z- B à lui rembourser la somme de 21.540,41 euros au titre des travaux réalisés,

— dire qu’il y aura lieu à compensation entre les sommes par elle dues au titre de la dette locative et les sommes issues de la condamnation des consorts Q-B au titre du remboursement des travaux réalisés par la locataire en réparation de son préjudice financier,

— surseoir à constater la résiliation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail,

— lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter de la dette locative,

— condamner les consorts Z-B aux dépens.

M^me A soutient qu’elle a avancé des sommes pour les travaux de mise aux normes de l’électricité, de plomberie, installation d’un grillage exécutés dans les trois cabanons loués depuis la signature du bail, après avoir sollicité l’intervention des consorts Z sans succès ; qu’en dix-huit ans de location, aucune intervention des bailleurs n’a permis préserver les cabanons de la déterioration et des risques auxquels ils sont exposés en raison de l’humidité ; que les consorts Z-B ont ainsi manqu é à leur obligation de délivrance d’une chose conforme à l’usage auquel elle est destinée ; pendant plus de dix-huit ans, elle a aménagé, entretenu, fait les travaux même ceux qui incombent aux bailleurs ; que les sommes ainsi avancées pour la réalisation des travaux s’élèvent à ce jour à 21.540,41 euros.

Elle fait valoir qu’elle n’était pas présente lors de la première audience devant la première juridiction ; qu’une demande reconventionnelle n’est nullement une nouvelle prétention soumise aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile précité mais un moyen de défense qui peut être soulevé en tout état de cause, même en cause d’appel.

Elle fait valoir que les consorts Z se contredisent dans leur argumentation, soutenant qu’ils prétendent que les factures au nom de la société TGL ne peuvent être admises parce qu’elles ne seraient pas au nom de M^me A alors que leurs conclusions indiquent qu’elle a exploité un fonds de commerce sous la forme d’une société dénommée TGL ; qu’en outre, le bail commercial est au nom de M^me A et indique clairement que les locaux ne peuvent servir à usage d’habitation.

Elle sollicite ensuite des délais de paiement et la suspension de la résiliation et les effets de la clause résolutoire, soutenant qu’elle est âgée de 75 ans et n’a pour seule ressource que sa pension de retraite qui s’élève à 680 euros mensuels ; qu’elle s’engage à reprendre le règlement des loyers et propose un échéancier mensuel jusqu’à apurement de la dette ; que depuis la signature du contrat de location jusqu’à ce jour, elle a procédé aux aménagements des locaux loués et régulièrement acquitté ses loyers ; qu’elle verse au débat le relevé de cotisation de l’assurance de la société GAN pour la garantie des risques locatifs.

Les consorts Z-B, intimés, par leurs conclusions transmises le 8 octobre 2015, demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable comme constituant une nouvelle prétention la demande de condamnation des consorts Z à payer à M^me A la somme de 21.540,41 euros au titre des prétendus travaux réalisés dans les locaux.

En tout état de cause,

— déclarer M^me A mal fondée en son appel et la débouter de l’ensemble de ses prétentions ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 23 octobre 2014 par le tribunal de grande instance de Créteil ;

— condamner M^me A à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me A aux dépens d’appel.

Les intimés font valoir que la demande d’indemnisation de M^me A, qui constitue une nouvelle prétention devant la cour, devra être déclarée irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile ; qu’en outre, si cette demande était jugée recevable, il n’est pas justifié de l’envoi des lettres que M^me A déclare avoir adressées les 20 avril 2006 et 28 mars 2010 à M^me S Z-AH ; qu’aux termes de la lettre du 28 mars 2010, M^me A mentionne uniquement l’absence d’électricité dans les toilettes ; qu’il n’est pas justifié que les factures émises au nom de la société TGL DEMENAGEMENT et non à celui de M^me A auraient été réglées ; que lesdites factures ne précisent pas non plus si les travaux décrits auraient été réalisés dans les locaux actuellement occupés par M^me A ; qu’en tout état de cause M^me A aurait pris seule l’initiative d’entreprendre des travaux sans leur demander leur autorisation préalable.

Ils s’opposent à la demande de délais formulée par M^me A, soutenant que cette dernière qui exerce de manière illégale une activité de transport et déménagement sous l’enseigne TGL DEMENAGEMENT, ne règle aucun loyer depuis le deuxième trimestre 2011; que suivant décompte arrêté au 1^er octobre 2015, terme du quatrième trimestre 2015 inclus, M^me A reste devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation la somme totale de 20.526,08 euros ; qu’elle ne conteste par l’arriéré locatif ; que pour autant, elle n’a effectué aucun paiement depuis l’ordonnance de référé du 23 octobre 2014; qu’elle ne formule pas de propositions de règlement et que le fait qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle ne la dispense pas de justifier de sa situation de ressources et charges.

SUR CE LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit :

Considérant que, faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance, prévu au contrat du bail commercial , le preneur ne peut remettre l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer ; que l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci ;

Considérant qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer un arriéré locatif de 14.044,16 euros au principal délivré le 24 avril 2014 n’ont été ni réglées ni contestées dans le délai d’un mois régulièrement imparti ;

Considérant qu’en outre, M^me Y épouse X ne conteste pas ne pas voir justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement délivré à cette fin le 30 avril 2014 ;

Qu’en conséquence, il est constant que M^me A n’a pas réglé les causes de ces commandements de telle sorte que la clause résolutoire du bail, visée dans les actes, est acquise ;

Considérant que M^me A prétend toutefois opposer à cette créance l’exception d’inexécution, au regard de l’absence de travaux réalisés par les bailleurs ;

Considérant que le preneur , dont la première obligation est de payer son loyer, ne peut se soustraire à cette obligation que s’il est privé de la jouissance du bien loué et dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux, objet du bail commercial ;

Considérant que la cour relève que M^me A ne verse aux débats aucune pièce attestant d’une telle impossibilité d’exploitation imputable aux bailleurs, étant observé que la SARL TRANSPORTS A J TGL dont elle était dirigeante de fait a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 19 janvier 2005 et que M^me A a été condamnée par jugement du 29 octobre 2007 du tribunal correctionnel de Créteil notamment pour avoir exercé une activité dissimulée de transports et de déménagement avec la société TGL DEMENAGEMENT et dirigé cette entreprise commerciale en dépit d’une interdiction judiciaire ; qu’elle a été interdite, aux termes de cette décision, de diriger, gérer, administrer ou contrôler une entreprise pour une durée de quinze ans ;

Considérant qu’à la date à laquelle la cour statue, aucun élément de fait ou de preuve ne permet, à la date à laquelle la cour statue, d’établir, avec l’évidence requise en référé, que l’impossibilité totale d’exploiter les lieux invoquée par l’appelante est imputable à ses bailleurs, les consorts Z-B et que M^me A peut valablement leur opposer une exception d’inexécution pour justifier du non paiement de loyers ;

Qu’il s’en déduit qu’il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit à la date du 25 mai 2014, ordonné l’expulsion des lieux de M^me A et de tout occupant de son chef, réglé le sort des meubles l’a condamnée au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation provisoire mensuelle qu’il convient de fixer, au regard des éléments de l’espèce et comme l’a exactement retenu le premier juge, au montant du dernier loyer et ce à compter du 31 mai 2014 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Considérant, sur les demandes en cause d’appel de délais de paiement de la dette locative et de suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire, qu’aucune pièce ne justifie de la situation actuelle de M^me A, et de sa capacité à s’acquitter de sa dette locative ;

Qu’il convient, dès lors , ajoutant à l’ordonnance entreprise de débouter M^me A de ces demandes ;

Sur les sommes provisionnelles réclamées par les parties :

Sur la recevabilité de la demande formée par M^me A :

Considérant que l’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

Qu’en application de l’article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent toutefois expliciter en cause d’appel les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément ;

Considérant que les consorts Z-B soutiennent qu’est nouvelle en cause d’appel la demande de provision présentée par M^me A au titre des travaux qu’elle a fait réaliser dans les cabanons loués ;

Considérant que n’est pas nouvelle en cause d’appel au sens des articles 564 et 566 dus visés une demande formée par une partie qui n’a pas comparu en première instance ; qu’au demeurant, cette demande de provision tend à opposer compensation aux sommes réclamées par les bailleurs au titre de la dette locative ;

Qu’il convient en conséquence de la déclarer recevable et de débouter les intimés de leur exception d’irrecevabilité ;

Au principal :

Considérant qu’aux termes de l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, la juridiction des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que la hauteur de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que celui du montant de la dette alléguée ;

Considérant qu’aux termes de l’article 1315 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Considérant que l’octroi d’une provision n’est pas soumise à une condition d’urgence ;

Considérant qu’il résulte des décomptes précis et détaillés produits par les intimés qu’il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 14.044,16 euros, au titre des loyers et charges impayés, deuxième trimestre 2014 inclus ;

Considérant qu’en revanche, M^me X ne produit aucun élément de preuve permettant d’établir, avec l’évidence requise en référé qu’elle s’est personnellement acquittée des sommes dont elle réclame le remboursement à ses bailleurs en raison des travaux réalisés et ne rapporte pas la preuve que ces travaux incombaient aux consorts Z-B en leur qualité de bailleurs ;

Que dans de telles conditions, la créance invoquée par l’appelante s’avère trop incertaine pour que l’éventuelle compensation qu’elle oppose soit de nature à rendre sérieusement contestable la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation des consorts Z-B ;

Qu’au demeurant, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner la compensation de sommes dès lors qu’une telle compensation suppose que soient arrêtées de façon définitive les dettes respectivement dues ;

Qu’il s’en déduit qu’il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M^me A à payer aux consorts Z-B une provision de 14.044,16 euros à valoir sur les loyers et les charges impayés, deuxième trimestre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et, y ajoutant, de dire n’y voir lieu à référé sur les demandes de M^me X de paiement de la somme provisionnelle de la somme de 21.540,41 euros au titre des travaux réalisés et de compensation avec sa dette locative ,

Considérant enfin que le sort de l’indemnité de procédure a été justement réglé par le premier juge ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu de constater dès lors qu’une constatation n’emporte pas de conséquences juridiques ;

Qu’il convient en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Considérant que l’équité commande de ne pas faire droit à la demande des parties présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu’eu égard aux circonstances de l’affaire, chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

PAR CES MOTIFS

Déclare recevables les demandes de sommes provisionnelles et de compensation formées par M^me C Y épouse A,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Et, y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de M^me C Y épouse A,

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera ses dépens, M^me A bénéficiant de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le Greffier,

Le Président,