Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 JANVIER 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03283

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 09/16242

APPELANTE

SCI X prise en la personne de ses représentants légaux

31 B Edouard Nortier

XXX

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assistée de M^e Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0037, avocat plaidant

INTIMÉE

SA SOCIETE GENERALE prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Edouard GOIRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0003, avocat postulant

Assistée de M^e Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Laureline DANTZER, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 1990, la SCI MJ, aux droits de laquelle se trouve la SCI X, a donné à bail à la Société Générale divers locaux à usage de commerce de banque sis 131 B de Sèvres à Paris 6^e moyennant paiement d’un loyer annuel de 26 678, 57 € hors taxes et hors charges.

Par avenant du 8 avril 1994, le bailleur a consenti à la Société Générale une extension des locaux par la mise à disposition d’une boutique contigüe de 16 m2, située à l’angle,1 B C, moyennant un loyer complémentaire de 9 146, 94 €.

Par exploit du 29 juin 1998, la SCI X a donné congé à la Société Générale pour le 31 décembre 1998 en offrant le renouvellement à compter du 1^er janvier 1999 au loyer annuel en principal de 91 469, 41 €.

La Société Générale n’acceptant pas le loyer proposé, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a été saisi ; par arrêt du 7 décembre 2005, cette cour a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 54 960 €.

Le loyer a été révisé à compter du 1^er juillet 2007 à la somme principale de 71 459, 50 €.

Par exploit du 28 juin 2007, la SCI X a donné congé à la Société Générale pour le 31 décembre 2007 en offrant le renouvellement à compter du 1^er janvier 2008 au loyer annuel en principal de 110 000 €.

La Société Générale n’acceptant pas le loyer proposé, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux qui, par jugement du 12 novembre 2013 :

— a constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 28 juin 2007, le bail des locaux sis 131 B de Sèvres et 1 B C à Paris 6^e s’est renouvelé à compter du 1^er janvier 2008 ;

— a dit que les règles du plafonnement ne s’appliquaient pas au loyer du bail renouvelé, en application de l’article R 145 – 11 du code de commerce ;

— a avant dire droit, confié à M. Y une mesure d’expertise aux fins de rechercher la valeur locative des lieux au 1^er janvier 2008 ;

— a fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en principal ;

— a ordonné l’exécution provisoire ;

— a réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 10 mai 2011.

Il a conclu à une surface pondérée de 102, 95 m2, arrondie à 103 m2, et à une valeur locative de 59 300 € par an en principal au 1^er janvier 2008 se décomposant en :

* une valeur locative de 41 617, 80 € pour les locaux de la B de Sèvres,

* une valeur locative de 17 707, 20 € pour les locaux de la B C,

soit un total de 59 325 €, arrondi à 59 300 €.

Par jugement du 29 janvier 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris :

— a fixé à 77 250 € en principal, par an, à compter du 1^er janvier 2008, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI X et la Société Générale pour les locaux situés à l’angle du 131 B de Sèvres et 1 B C à Paris 6^e, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ;

— a condamné la Société Générale à payer à la SCI X les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de l’assignation du 16 octobre 2009 ;

— a débouté la SCI X de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— a laissé à chaque partie la charge de ses dépens, le coût de l’expertise étant divisé par moitié et mis pour moitié à la charge de chacune des parties ;

— a ordonné l’exécution provisoire.

La SCI X a régulièrement interjeté appel de ce jugement, suivant deux déclarations des 19 et 20 février 2013.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 5 mars 2013 sous le seul numéro 13/03283.

Par dernières conclusions signifiées le 5 novembre 2014, la SCI X demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— fixer le loyer en renouvellement au 1^er janvier 2008 à la somme de 110 000 € par an hors taxes et hors charges, et, subsidiairement, à 98 000 €, par an hors taxes et hors charges ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Société Générale au paiement des intérêts de droit sur les rappels à compter de la délivrance de l’assignation, et partagé par moitié les frais d’expertise ;

— condamner la Société Générale au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions en réplique et d’appel incident, signifiées le 17 septembre 2014, la Société Générale conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande à la Cour, statuant à nouveau :

— de fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 49 055 € à compter du 1^er janvier 2008 ;

— de dire que les intérêts de droit sur les trop – versés seront dus à compter du 1^er janvier 2008, outre capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil ;

— de débouter la SCI X de ses demandes ;

— de condamner la SCI X au paiement de la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la surface pondérée du local

Les parties s’opposent devant la cour, comme elles s’opposaient devant le tribunal, sur la surface pondérée du local loué par la Société Générale : la SCI X conclut à une surface pondérée de 114, 50 m2, conformément aux termes de l’arrêt de cette cour du 7 décembre 2005, la Société Générale s’y opposant, en arguant de l’absence d’autorité de la chose jugée attachée à la décision de la cour sur ce point, et demande que le calcul de l’expert Y soit avalisé par la cour, soit une fixation de la surface pondérée à 101, 91 m2.

La décision de cette cour du 7 décembre 2005 n’est effectivement pas assortie de l’autorité de la chose jugée quant à la fixation de la surface pondérée du local litigieux puisque cette fixation est intégrée dans les motifs de l’arrêt et non dans son dispositif de sorte que les parties sont recevables à voir à nouveau juger ce point.

Pour autant, il convient de fixer la surface pondérée du local loué parla Société Générale à la SCI X dans les mêmes termes que dans l’ arrêt du 7 décembre 2005 puisqu’il s’agit du même local, que les locaux n’ont subi aucune modification depuis que la cour a statué et que leur surface a été établie en 1999 par M. Z, géomètre expert, que les parties au bail renouvelé sont les mêmes, et que la cour a, par des motifs circonstanciés auxquels il est expressément fait référence, fixé la surface pondérée du local en détaillant les surfaces pondérées de la B de Sèvres et celles de la B C.

Il convient en conséquence de modifier le calcul de la surface pondérée effectué par le premier juge et de fixer la surface pondérée à 114, 50 m2, soit 92, 10 m2 pour les locaux situés 131 B de Sèvres et à 22, 40 m2 pour les locaux adjoints du 1 B C.

Sur la fixation du loyer

La fixation du loyer des locaux litigieux à usage exclusif de bureaux doit être effectuée conformément aux règles contenues dans l’article R 145 – 11 du code de commerce, à savoir une fixation par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Dans ce cas, il y a lieu de faire application des alinéas 2 et 3 de l’article R 145 – 7 ; ainsi, à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

L’expert Y propose une valeur locative de 59 300 € par an en principal au 1^er janvier 2008 se décomposant en :

* une valeur locative de 630 € du m2 pondéré, soit 41 617, 80 €, pour les locaux de la B de Sèvres,

* une valeur locative de 480 € du m2 pondéré, soit 17 707, 20 €, pour les locaux de la B C,

soit un total de 59 325 €, arrondi à 59 300 €.

La SCI X demande une fixation de la valeur unitaire à 950 €/m² et estime que l’expert Y a effectué une trop importante décote entre les valeurs des références qu’il cite et les valeurs retenues ; elle verse aux débats la référence issue du jugement du 13 septembre 2011 qui retient une valeur unitaire de 950 € pour des locaux situés 97 B de Rennes et demande à la Cour d’adjoindre aux références de M. Y celles des experts Salcedo et Petit. Elle conteste qu’un double abattement puisse être pratiqué pour les locaux de la B C et soutient que la valeur retenue par le tribunal, soit 750 €, est trop basse par rapport aux références utiles.

La Société Générale demande à la cour de retenir la différence de commercialité entre la B de Sèvres et la B C, ce qui implique de retenir des références reflétant la commercialité de chaque zone. Les éléments invoqués par le bailleur seront rejetés comme émanant d’expertises amiables ou de références trop anciennes ou situées sur une localisation inadéquate et la cour rectifiera les erreurs de M. Y sur la date de prise d’effet des loyers de référence et évacuera les références situées dans des rues de bien meilleure commercialité. Elle demande enfin que soit appliquée la jurisprudence selon laquelle les loyers des agences bancaires ne peuvent atteindre ceux des boutiques traditionnelles, de sorte qu’il sera appliqué au loyer un abattement de 10 %.

Les locaux sont situés à l’angle de la B de Sèvres et de la B C au sein d’un immeuble de style ancien élevé sur 6 étages avec une façade en bon état bien entretenue.

Ils sont accessibles depuis l’angle de la B de Sèvres et de la B C par une porte vitrée ouvrant sur un sas de sécurité, lequel ouvre sur une second porte à ouverture commandée qui permet l’accès à espace d’accueil des clients.

Le rez – de – chaussée est aménagé de panneaux vitrés avec encadrement répartis sur les deux rues.

Au sein de l’immeuble, les locaux occupent:

— au rez – de – chaussée : une pièce principale dédiée à l’accueil des clients, deux pièces à usage de bureaux, un local archives, des dégagements et un escalier intérieur desservant le premier étage et le sous – sol ;

— au 1^er étage : 3 pièces à usage de bureaux, une salle de déjeuner, des sanitaires, un local archives et des dégagements ;

— au sous – sol : la salle des coffres.

L’expert décrit des locaux entretenus et en bon état d’usage.

La surface utile des locaux est de 174 m2 et la surface pondérée a été fixée plus avant à 114, 50 m2, soit 92, 10 m2 pour les locaux situés 131 B de Sèvres et à 22, 40 m2 pour les locaux adjoints du 1 B C.

Les locaux sont situés à l’angle de la B de Sèvres et de la B C, au coeur du 6^e arrondissement de Paris réputé, comme l’écrit l’expert, pour son standing et sa qualité de vie. La B C est une petite B à sens unique reliant la B de Sèvres à la B du Cherche Midi. La B de Sèvres est un des axes principaux du 6 ème arrondissement, fréquentée par les piétons et les automobilistes, et est réputée pour sa commercialité ; elle compte 4 établissements bancaires distincts et est desservie par 3 stations de métro et 6 lignes d’autobus.

L’expert Y a proposé dans un secteur proche des locaux objet du bail 12 références de loyers nouveaux, 10 références de loyers en renouvellement amiable et 4 références de loyer en renouvellement judiciaire.

Ces références sont nombreuses de sorte que les références proposées par la SCI X non soumises au regard de l’expert seront écartées par la cour qui dispose d’éléments suffisants pour statuer, étant précisé, en outre, que la référence issue du rapport Salcedo n’est pas une référence judiciaire et que la référence du loyer du 97 B de Rennes n’est pas pertinente, la B de Rennes étant de commercialité notablement supérieure à la B de Sèvres.

La Société Générale produit l’ arrêt de cette cour du 24 septembre 2008 qui permet de rectifier la date de prise d’effet du loyer des locaux sis XXX au 1^er juillet 2003 et non au mois de septembre 2007 et un extrait de jurisprudence du tribunal de grande instance de Paris du 13 mars 2008 qui fixe le loyer du local du 18 B de Buci à 900 € du m2 à compter du 1^er février 2004 et non à compter de mars 2008, comme l’écrit l’expert. Les références expertales seront modifiées en ce sens.

En revanche, il n’est nullement établi que l’arrêt du 18 septembre 2008 qui fixe le loyer du bail renouvelé des locaux sis XXX à la somme de 34 292 € à compter du 1^er juillet 2003 soit celui qui ait permis à l’expert de mentionner le loyer de ces locaux à la somme de 52 712 € en septembre 2007, de sorte que cette référence sera conservée parmi les références utiles à la fixation du loyer dont est saisie la cour .

Il résulte des tableaux établis par M. Y, rectifiés par la cour, que :

— les loyers nouveaux des commerces situés à proximité de l’agence de la Société Générale oscillent entre 167 et 1587 € du m2, étant précisé que seules deux des 12 références dépassent 1100 € du m2 et que le loyer de l’agence bancaire du 46 B St Placide a été fixé en janvier 2006 à 558 € du m2 ; la cour retient des références moyennes situées entre 526 et 905 € du m2 ;

— les loyers en renouvellement amiable des boutiques du voisinage du local loué se sont élevés de janvier 2005 à octobre 2008 entre 280 et 3 000 € du m2, étant précisé que les références de la B de Rennes ( 1 688 € du m2 ), XXX € du m2), XXX ( 1 278 € du m2 ) et de la B du Four ont situées dans des rues de commercialité supérieure aux rues de Sèvres et C ; les référence moyennes oscillent entre 570 et 903 € du m2, et il est noté qu’aucune des références ne concerne le loyer d’une agence bancaire ; il s’agit de loyers de boutiques de prêt à porter et de vente de produits biologiques ;

— les 4 références judiciaires varient entre 270 et 1 266 € du m2 étant précisé que 3 de ces références sont situées bd St Germain ou B de Buci dans des voies de commercialité supérieure aux rues de Sèvres et C et que les références de l’agence bancaire du XXX et de la boutique de la B de Buci sont des références anciennes de loyer fixé en juillet 2003 et février 2004.

Les atouts de cette agence ont été parfaitement résumés par l’expert, à savoir la bonne commercialité du secteur, sa situation géographique favorable et le fait qu’elle soit très bien desservie par les transports en commun. Sa situation d’angle est à la fois un inconvénient en raison de la commercialité différente des deux rues mais elle présente l’avantage d’être parfaitement visible par les passants.

Compte tenu de ces caractéristiques, de la qualité de l’emplacement et de l’immeuble, de la nature de l’activité exercée d’agence bancaire qui justifie, selon les usages constants, une fixation du loyer inférieure à celui des boutiques à plus fort taux de rendement, de déterminer ainsi le prix du loyer de renouvellement à compter du 1^er janvier 2008 :

— des locaux côté B de Sèvres à 700 € du m2 pondéré x 92, 10 = 64 470 €

— des locaux côté B C à 550 € du m2 pondéré x 22, 40 = 12 320 €

Le loyer de renouvellement sera fixé, par voie de réformation, à compter du 1^er janvier 2008, à la somme de 76 790 €, arrondie à 76 800 € par an, hors taxes et hors charges.

Sur le surplus des demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la Société Générale à payer à la SCI X les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de l’assignation devant le juge des loyers commerciaux du 16 octobre 2009.

Il sera réformé sur la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, laquelle sera autorisée en application de l’article 1154 du code civil, cet article étant applicable aux intérêts des loyers arriérés.

Les dispositions du jugement déféré sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront confirmées .

Il n’y a pas davantage lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et chacune des parties conservera la charge des dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, à l’exception du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2008 et de la capitalisation des intérêts ,

et statuant à nouveau, des chefs réformés,

Fixe à la somme de 76 800 € en principal, par an, à compter du 1^er janvier 2008, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI X et la Société Générale pour les locaux situés à l’angle du 131 B de Sèvres et 1 B C à Paris 6^e, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

Autorise la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière par la Société Générale sur les loyers arriérés, conformément à l’article 1154 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de l’instance d’appel exposés par elle.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE