Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/15256

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2013 -Tribunal d’Instance d’ETAMPES – RG n° 11-12-0002

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE PETITE VENISE 22 GRANDE SENTE DE LA JUINE À ETAMPES, agissant en la personne de son syndic, SAS FONCIA VAL D’ESSONNE, inscrite au RCS d’EVRY, SIRET n° 413 426 479 00023, ayant son siège social

XXX

XXX

Représenté par M^e Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assisté par M^e Hugues LEROY, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMES

Monsieur E X,

Né le 21.05.1947 à XXX

XXX

XXX

Madame C Z épouse X,

Née le 08.10.1950 à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Lionel COHEN de l’Association COHEN/TOKAR, avocat au barreau de l’ESSONNE

Assistés par M^e Ophélia RAMEH, avocat au barreau de PERPIGNAN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Stéphanie JACQUET, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

***

M. X et M^me Z épouse X sont propriétaires indivis, dans l’immeuble en copropriété «'Résidence PETITE VENISE'» sis XXX, des lots XXX, 114 et 115 de l’état descriptif de division, correspondant à un appartement et deux emplacements de stationnement';

Par exploit du 19 juin 2012, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et M^me X devant le Tribunal d’instance d’ETAMPES pour obtenir paiement notamment de la somme de 8.633,90 euros au titre des charges impayées au 5 juin 2012, outre une indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

En cours de procédure, le syndicat a, par actualisation, porté sa demande à la somme de 9.593,34 euros';

Par jugement contradictoire, rendu le 15 mai 2013, dont le syndicat a appelé par déclaration du 24 juillet 2013, le Tribunal d’instance d’ETAMPES:

Déboute le syndicat de toutes ses demandes,

Condamne le syndicat à payer à M. et M^me X la somme de 700 euros par application de l’article 700 du CPC,

Condamne le syndicat aux dépens.

M. et M^me X, intimés, ont constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt':

— Du syndicat, le 18 mai 2015,

— De M. et M^me X, le 19 mai 2015.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mai 2015.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

Au soutien de son appel, le syndicat demande, par infirmation, de condamner solidairement les époux X à lui payer la somme de 10.148,90 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 3^e trimestre 2013, outre la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC';

M. et M^me X demandent d’écarter des débats la pièce XXX1 de l’appelant, de confirmer le jugement et de condamner le syndicat à verser à chacun d’eux la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC';

Sur la procédure

Les époux X demandent que soit écartée des débats la pièce XXX1 communiquée par le syndicat, consistant en une consultation sinistre de la société AXA, aux motifs du non respect des articles 15 et 16 du CPC et du caractère douteux de ladite pièce';

Il appert des éléments de la procédure que la pièce querellée a été transmise au syndicat le 12 mai 2015 et que ce dernier l’a communiquée aux époux X simultanément à ses conclusions signifiées le 18 mai 2015, la clôture devant être rendue le 29 mai 2015, de telle sorte que cette communication est intervenue régulièrement et dans un délai raisonnable permettant le respect du principe du contradictoire';

Les époux X n’établissent pas le caractère douteux du document querellé qu’ils allèguent, de nature à justifier que ce document soit écarté des débats';

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu d’écarter des débats la pièce XXX1 communiquée par le syndicat';

Sur les charges et frais nécessaires

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Le syndicat fait valoir que l’impayé trouverait principalement sa cause dans un rappel de consommation d’eau facturé à l’occasion du relevé du compteur du 26 novembre 2010, qui lui-même trouverait sa cause dans une fuite sur le chauffe-eau de l’appartement, alors loué à M. B, qui aurait duré presqu’un an, l’évolution du compte des époux X pour la période antérieure ne révélant aucun impayé caractérisé'; il fait valoir que le n° de compteur mentionné sur le relevé du service des eaux serait bien celui afférent à leur lot XXX, le nom «'Y'» correspondant au nom d’un des locataires des époux X à un moment donné, et que la société PROXISERVE confirmerait que le compteur dont s’agit appartiendrait bien au logement occupé par M. A depuis qu’il aurait acquis les lots vendus par les époux X au début de l’année 2014'; il demande la condamnation solidaire des époux X à lui payer la somme de 10.148,90 euros au titre des charges et frais arrêtés au 3^e trimestre 2013';

Les époux X font valoir que leur locataire aurait été M. B et non un certain M. Y et que la fuite d’eau alléguée représenterait plus de 3.300 m3 d’eau se vidant dans l’appartement, ce qui serait impensable'; ils contestent la somme réclamée à ce titre ainsi que celle de 429,68 euros imputée le 12/06/2012, les frais et «'les soldes de reprise'» non justifiés, la copropriété ayant été mal gérée par ses syndics successifs'; ils font valoir que les factures d’eau litigieuses concerneraient aussi bien le XXX que le 14 de la même rue et que leur lot serait situé XXX de telle sorte que les pièces produites relatives au XXX ne sauraient les concerner'; ils contestent avoir été convoqués à une expertise diligentée par AXA le 1^er février 2012 pour un sinistre survenu le 31 août 2011 alors au surplus que la très forte consommation d’eau aurait été subie en mars 2010'; que les factures litigieuses correspondraient en réalité à la consommation d’eau de toute la copropriété constituée de plusieurs bâtiments et qu’il n’appartiendrait pas à un copropriétaire choisi au hasard de payer une telle facture'; ils estiment être à jour de leurs charges et demandent que le jugement soit confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat';

Sur la facture d’eau

Il appert de l’examen du règlement de copropriété établi le 13 mai 2002, versé aux débats, que l’immeuble en copropriété dont s’agit est situé 8 et XXX à ETAMPES et qu’il comprend 4 corps de bâtiments (A, B, C et D), le lot XXX ayant appartenu aux époux X étant décrit dans l’état descriptif de division ainsi que suit':'«'un appartement type trois pièces situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, deuxième porte à gauche en venant du hall d’entrée, comprenant une entrée, un séjour avec cuisine donnant sur un balcon, un dégagement, deux chambres donnant également sur le balcon, une salle de bains, des WC et un balcon'»';

Le règlement de copropriété stipule que constituent des parties privatives «'les compteurs divisionnaires (sauf s’ils sont la propriété des Compagnies Concessionnaires)'»'; il stipule que «'constituent des charges communes générales réparties au prorata des tantièmes de copropriété de chacun': '12) la consommation générale d’eau froide destinée à l’usage commun et à l’entretien de la copropriété'; 13) la consommation générale d’eau chaude destinée à l’usage commun et à l’entretien des parties communes'»'; il stipule encore':'«'les dépenses seront réparties au prorata des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot. Toutefois, si des compteurs individuels d’eau froide sont installés pour tous les lots, la facturation sera effectuée selon la consommation constatée aux compteurs, la différence entre la somme des compteurs individuels et le compteur général étant répartie au prorata des tantièmes de copropriété'»';

Il appert de l’examen des factures d’eau adressées au syndicat des copropriétaires par la société des eaux de l’Essonne qu’il existe deux compteurs d’eau généraux avec des numéros de client différent, l’un à l’adresse du 8 rue de SARCLAS et l’autre à l’adresse du XXX, chacun correspondant à une entrée de la copropriété';

Il n’est pas contesté qu’il existe des compteurs divisionnaires pour le bâtiment A du XXX dans lequel se trouve le lot XXX, le bordereau de consommation édité le 19/04/2010 indiquant pour ledit lot XXX les relevés suivants': 1909 au 09/10/2009 et 3033 au 16/03/2010, soit un delta de 1124 avec l’observation «'GROSSE CONSO'», l’affichage des consommations des autres lots du bâtiment A affichant au plus un delta de 81';

Il appert de l’examen du document «' copie écran 'saisie appareil'» du compteur n° 04899887, posé le 31 mars 2004, une consommation de 176 au 20 mars 2009, de 1339 au 9 octobre 2009, de 1124 au 16 mars 2010, puis de 104 au 27 octobre 2010, avec la mention «'voir fuite IIII ou erreur de relevé'», cette mention étant afférente à la consommation de 1339 relevée le 9 octobre 2009';

Il appert de l’examen comparé, sur la même période de 2009 à 2010, du relevé des compteurs divisionnaires et de la copie écran précités avec les factures du compteur général que la facture du compteur général d’avril à juin 2009 mentionne une consommation de 483 m3 avec un remboursement à la copropriété de 1.794,30 euros et que la facture du compteur général d’avril à juin 2010 mentionne une consommation de 2839 m3 avec un montant à payer pour la copropriété de 10.178,29 euros, les factures intermédiaires ne portant que sur des consommations estimées'; il se déduit de cette comparaison une cohérence entre l’augmentation de la consommation au compteur général et la «'grosse consommation'» relevée sur le compteur divisionnaire du lot XXX, excluant ainsi tout grave dysfonctionnement dudit compteur divisionnaire, les consommations étant normales avant le 9 octobre 2009 et pour la période postérieure allant du 27 octobre 2010 jusqu’au 24 octobre 2014';

Sur la période concernée, le lot XXX dont s’agit était loué par les époux X à M. B selon bail d’habitation en date du 12 avril 2008 versé aux débats, le fait que le relevé du compteur divisionnaire mentionne le nom de Y au lieu de B est sans incidence en l’espèce dans la mesure où le n° du compteur divisionnaire 04899887 est celui du lot XXX appartenant à l’époque aux époux X, vendu ensuite à M. A, de telle sorte que ledit lot XXX est bien concerné par une augmentation de sa consommation d’eau sans toutefois que le syndicat établisse que la surconsommation facturée en juin 2010 à la copropriété ait pour unique origine le lot XXX';

Il ne peut être établi avec certitude que la surconsommation ait pour origine une fuite sur le cumulus de l’appartement X, les documents produits par le syndicat à ce titre n’étant pas probants et la déclaration d’un sinistre survenu le 31 août 2011 étant sans rapport avec la surconsommation litigieuse constatée en juin 2010';

Il résulte de ce qui précède qu’il a existé une surconsommation d’eau dans le lot des époux X d’origine indéterminée mais enregistrée par le compteur divisionnaire, ce qui signifie que la perte d’eau par consommation de l’occupant ou fuite se situant après ledit compteur divisionnaire, elle est imputable à l’appartement X';

Compte tenu des pièces produites, notamment la consommation imputable au lot XXX par rapport à la consommation totale relevée au compteur général, la Cour a les éléments pour fixer à la somme de 3.800 euros les charges d’eau dues par les époux X';

Dans ces conditions, la reprise de solde imputée aux époux X pour un montant de 8.397, 63 euros au 13/12/2010 est justifiée à hauteur de 3.800 euros, le surplus réclamé par le syndicat à ce titre devant être rejeté';

Sur les frais

Il sera déduit des charges réclamées, les frais pour un montant total de 1.045,99 euros (429,68 + 191,89 + 424,42)'qui ne constituent pas des charges;

Les époux X contestent ces frais';

Après examen du relevé historique du compte X dans la comptabilité du syndicat, il s’avère que certains de ces frais font double emploi avec les dépens ou les frais irrépétibles et que d’autres ne correspondent que pour partie à des dépenses dont le caractère nécessaire est établi au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965'; il sera retenu la somme de 45 euros au titre de la mise en demeure du 11 mars 2013, le surplus étant rejeté car non justifié ou ne correspondant pas à une dépense nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965';

Dans ces conditions, les époux X seront condamnés à payer au syndicat la somme de 45 euros au titre des frais nécessaires, le surplus étant rejeté';

Au total

Le syndicat a arrêté sa créance de charges à la date du 10 juillet 2013, appel provisionnel du 1^er juillet 2013 inclus, et réclame à ce titre la somme de 10.148,90 euros';

Les époux X font valoir qu’ils seraient à jour du paiement de leurs charges et produisent le décompte qui leur a été adressé le 25 novembre 2013 après régularisation des charges par approbation des comptes de l’exercice du 1^er avril 2012 au 31 mars 2013 par l’assemblée générale du 4 novembre 2013, qui fait apparaître un trop appelé en faveur des époux X de 449,07 euros';

Il appert de l’examen des pièces produites qu’à l’exception des charges d’eau et des frais contestés, les époux X sont à jour du paiement de leurs charges';

Compte tenu de la régularisation après approbation des comptes non prise en compte dans le relevé historique produit par le syndicat, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance';

Le syndicat demande la condamnation solidaire de M. et M^me X au paiement de sa créance, mais il ne fonde pas sa demande de ce chef, étant observé au demeurant que le règlement de copropriété produit ne stipule pas de clause de solidarité entre indivisaires'; cette demande sera donc rejetée';

Ainsi, il appert de l’examen des pièces produites, notamment les appels de fonds, un relevé historique du compte X pour la période du 13 décembre 2010 au 10 juillet 2013 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels’pour la période considérée que le syndicat établit sa créance à la somme 3.800 euros ( correspondant aux charges d’eau litigieuses) au titre des charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2013, appel provisionnel du 1^er juillet 2013 inclus';

En conséquence, par infirmation et actualisation, les époux X seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, en deniers ou quittance la somme de 3.800 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2013, appel provisionnel du 1^er juillet 2013 inclus, outre la somme de 45 euros au titre des frais nécessaires';

Sur les dommages et intérêts

En s’abstenant de régler leur contribution aux charges, notamment celles afférentes à la consommation d’eau de leur lot pour laquelle leur contestation n’a été que partiellement accueillie, les époux X ont imposé à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes, désorganisant sa trésorerie et lui causant ainsi , de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie l’allocation de dommages et intérêts en sus des intérêts légaux courant sur sa dette';

Par infirmation, il sera alloué à ce titre au syndicat la somme de 400 euros de dommages et intérêts, qui assure la réparation intégrale de ce préjudice distinct';

Sur les autres demandes

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué aux époux X la somme de 700 euros par application de l’article 700 du CPC';

Statuant à nouveau de ce chef, il sera alloué au syndicat la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance';

Y ajoutant, il sera alloué au syndicat la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel';

En conséquence, les époux X seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de ses entiers frais irrépétibles de première instance et d’appel, sur le fondement de l’article 700 du CPC';

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats la pièce XXX1 communiquée par le syndicat des copropriétaires';

Infirme le jugement';

Statuant à nouveau et y ajoutant':

Condamne M. X et M^me Z épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'Résidence Petite Venise'» sis XXX les sommes suivantes':

En deniers ou quittance, 3.800 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2013, appel provisionnel du 1^er juillet 2013 inclus,

45 euros au titre des frais nécessaires,

400 euros à titre de dommages et intérêts,

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires';

Condamne les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,