Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 3 DECEMBRE 2015

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02555

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 12/04056

APPELANTE

Association UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES D E SEINE SAINT DENIS UDAF 93 agissant enla personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant : Yves MAYNES avocat au barreau de PARIS toque : L59

INTIMEE

Société SCI LES SEPT ARPENTS

N° SIRET : 351 350 525

Siège social 42 RUE DES SEPT ARPENTS

XXX

Représentée par M^e David KRIEF, avocat au barreau de PARIS, toque : D1619

Ayant pour avocat plaidant : M^e POUDOU Maryse avocat au barreau de Paris Toque : C326)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Z VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame Z A, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par MME Madame Z A dans les conditions prévues par les articles 785 du Code de procédure civile.

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Z VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE.

Par acte sous-seing privé en date du 15 mars 2005, la SCI LES SEPT ARPENTS a donné à bail commercial à l’UDAF 93, des locaux d’une superficie de 357 m² sis à XXX.

Le 6 septembre 2010, l’UDAF 93 a donné congé à effet au 15 mars 2011.

Alléguant que l’UDAF 93 a changé la configuration initiale des lieux loués, notamment par la pose de cloisons ainsi que par la modification de l’installation électrique, la SCI LES SEPT ARPENTS lui a, par acte d’huissier de justice en date du 17 janvier 2012, fait délivrer assignation devant le Tribunal de Grande Instance de Bobigny qui, par jugement rendu le 4 septembre 2003, a :

* condamné l’UDAF 93 à verser à la SCI LES SEPT ARPENTS la somme de 10 095,78 € TTC, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des travaux de mise en conformité et de remise en état, ainsi que de l’indemnisation d’immobilisation.

* condamné l’UDAF 93 à verser à la SCI LES SEPT ARPENTS la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par jugement en omission de statuer rendu le 22 janvier 2014, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a condamné l’UDAF 93 à verser à la SCI LES SEPT ARPENTS la somme de 150 000 € TTC au titre des travaux de mise aux normes ERP; débouté l’UDAF de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, laissé les dépens à la charge du Trésor Public.

L’UDAF 93 a interjeté appel des deux décisions.

Dans ses dernières conclusions du 28 septembre 2015, elle demande à la Cour de :

* confirmer le jugement du 4 septembre 2013 en ce qu’il a jugé inapplicable la notion de parfait état et a jugé applicable la remise 'bon état d’usage'.

* réformer les jugements des 4 septembre 2013 et 22 janvier 2014 sur leurs autres dispositions et statuant à nouveau, de :

* constater que le bail applicable porte l’engagement du preneur de laisser les biens à l’issue de la période de bail en parfait état, c’est-à-dire en état neuf après deux ans d’usage.

* constater que l’état des lieux de sortie dressé par huissier le 15 mars 2011 ne comporte aucune description d’un tel état.

* constater que cet état des lieux décrit un bon état général des lieux quittés en état d’usage.

* constater que les quelques dégradations décrites le sont en termes vagues, ne permettant pas la description des travaux de réparations nécessaires.

* constater que les demandes chiffrées s’appuient sur un devis établi unilatéralement par la société SGDSA, apparentée à la SCI LES SEPT ARPENTS.

en conséquence :

* dire et juger que les demandes formées par la SCI LES SEPT ARPENTS ne sont établies ni dans leur principe, ni dans leur montant.

* débouter la SCI LES SEPT ARPENTS de l’ensemble de leurs demandes.

* ordonner le remboursement des sommes éventuellement versées en vertu de l’exécution provisoire des décisions déférées, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leurs versements, et ce au besoin à titre de dommages-intérêts.

* condamner la SCI LES SEPT ARPENTS à verser à l’UDAF 93 la somme de 13 621,12 € en principal avec intérêts de droit à compter du 15 mars 2011 au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie.

* condamner la SCI LES SEPT ARPENTS à verser à l’UDAF 93 la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La SCI LES SEPT ARPENTS, intimée, par dernières conclusions du 15 septembre 2015, demande à la Cour de :

* confirmer le jugement du 4 septembre 2013 en ce qu’il a retenu que l’UDAF 93 avait méconnu ses obligations contractuelles et en ce qu’il a estimé excessif le coût des travaux de remise en état de mise aux normes de l’installation électrique.

* confirmer le jugement du 22 janvier 2014 en ce qu’il a retenu que l’UDAF 93 avait méconnu ses obligations contractuelles en ne réalisant pas les travaux de mise aux normes ERP.

* infirmer le jugement du 4 septembre 2013 en ce qu’il a retenu que les locaux devaient être restitués en bon état d’usage et en ce qu’il a estimé excessif le coût des travaux de remise en état et de mise aux normes de l’installation électrique.

* infirmer le jugement du 22 janvier 2014 en ce qu’il a estimé excessif le coût des travaux afférents à la mise aux normes ERP.

* constater qu’en vertu des clauses du bail, les lieux sont réputés avoir été pris en parfait état par les preneurs, que les travaux d’installation, de ré-aménagement, de mise aux normes, de remise en état, y compris celle en l’état primitif, sont à la charge du preneur et que celui-ci doit en outre entretenir les équipements spécifiques conformément aux normes en vigueur et les rendre en parfait état.

en conséquence :

* déclarer l’UDAF 93 irrecevable et à tout le moins mal fondée en son appel.

* la débouter de l’ensemble de ses demandes.

* condamner l’UDAF 93 à lui verser la somme de 94 018,70 € TTC à titre de dommages-intérêts correspondant, après déduction du montant du dépôt de garantie, au coût des travaux de remise en état du bâtiment A, y compris celle en l’état primitif, à la mise aux normes de l’installation électrique et à l’indisponibilité des locaux pendant deux mois et demi.

* condamner l’UDAF 93 à lui verser la somme de 368 942,56 € TTC à titre de dommages-intérêts correspondant aux travaux de mise aux normes ERP.

subsidiairement :

* confirmer les jugements du 4 septembre 2013 et du 22 janvier 2014.

* condamner l’UDAF 93 à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamner l’UDAF 93 aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’appel de l’UDAF 93.

L’UDAF 93 invoque à titre liminaire le défaut de motivation des jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny, le non-respect du principe du contradictoire et enfin la méconnaissance par le premier juge des dispositions de l’article 1315 du Code civil.

Indépendamment du fait que ces moyens ne sont pas efficients en cause d’appel dès lors que la Cour réexamine la cause dans son ensemble à savoir, les faits, les moyens de fait et les moyens de droit, il y a lieu néanmoins d’observer que le Tribunal de Grande Instance de Bobigny, dans les décisions qu’il a rendues :

* a analysé les pièces qui lui étaient soumises et notamment les clauses du bail pour dégager la solution juridique à laquelle il est parvenu, de sorte que l’UDAF 93 ne saurait sérieusement prétendre que les décisions déférées ne sont pas motivées,

* a respecté le principe du contradictoire et n’a pas méconnu les dispositions de l’article 1315 du Code civil, étant observé que les pièces auxquelles il fait référence pour se prononcer étaient dans le débat, si bien que l’UDAF a eu la possibilité de les discuter, de les critiquer et de les combattre utilement en produisant elle-même de son côté des pièces techniques qu’il lui était loisible de faire établir par des hommes de l’art.

1) Sur le coût des travaux de remise en état.

Sur les clauses du bail.

Le bail conclu entre les parties prévoit plusieurs dispositions tant générales que particulières et notamment :

* à l’article 3 du titre I des conditions générales : 'si pour une raison quelconque, un état des lieux d’entrée n’était pas dressé, les biens loués seraient considérés comme ayant été donnés en parfait état'.

* à l’article 7 alinéa 8 des conditions générales : ' le bailleur, aux frais du preneur, se réserve d’exiger la remise en l’état primitif, même dans le cas où les travaux ont été expressément autorisés par le bailleur'.

* au paragraphe 1 du titre II des conditions particulières : 'dans cette seconde partie, seuls sont repris les articles des conditions générales qui sont complétés ou modifiés en vue de leur application au présent contrat'.

* à l’article 'autres dispositions’ du Titre II des conditions particulières : 'à l’issue de la période du bail, le preneur s’engage à laisser les lieux en parfait état (….), on entend par 'parfait état', l’état neuf après deux ans d’usage'.

La stipulation du paragraphe 1 du Titre II des conditions particulières corrobore le principe selon lequel les clauses spéciales dérogent aux clauses générales.

Il suit de ces stipulations d’une part, que le preneur a accepté de prendre à sa charge les travaux de remise, dans leur état initial, des lieux loués, même si les travaux de modification ont été autorisés par le bailleur.

D’autre part, il résulte du § 1 du titre II des conditions particulières ci-dessus exposées que les parties sont convenues que lesdites conditions particulières ont vocation, soit à compléter les clauses stipulées aux conditions générales, soit à se substituer à ses dernières en cas de contrariété entre deux clauses ayant un objet identique dont l’une figure aux conditions générales et l’autre aux conditions particulières.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que la clause stipulée à l’article 'Dispositions particulières’ du Titre II des 'Conditions Particulières’ prévoyant la restitution des lieux en parfait état, s’est substituée par l’effet de la clause insérée au 1^er § dudit titre II, à celle ayant un objet identique mentionnée à l’article 15 des conditions générales.

Il suit de là que l’UDAF 93 avait l’obligation de restituer les lieux en parfait état et non pas un bon état d’usage ainsi que l’a retenu à tort le premier juge. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la notion de parfait état.

Aux termes de ses conclusions, l’UDAF 93 soutient qu’il est difficile d’appréhender la notion de parfait état contractuellement définie comme 'état neuf après deux ans d’usage'' prévue par les clauses du bail. Elle s’étonne de l’interprétation donnée par la bailleresse à la définition de parfait état, à savoir que 'il suffisait à la preneuse, deux ans avant la restitution des locaux, d’effectuer des travaux de remise en état à neuf, puis de jouir normalement de ces locaux pendant le laps de temps restant à courir jusqu’au terme du bail'. Elle conclut qu’elle aurait dû disposer de capacités prémonitoires puisque selon la SCI LES SEPT ARPENTS, il aurait fallu qu’elle engage dans cette location des frais considérables afin de remettre les locaux à neuf en anticipant son départ des lieux de deux ans. Elle ajoute enfin que la SCI bailleresse tente non seulement de faire peser à sa charge, outre des travaux de remise des locaux en parfait état qui ne répond pas à la réalité de la vétusté des locaux au moment de son entrée dans les lieux, de lourds travaux qui n’incombent nullement au locataire, mais espère également remettre à neuf les biens vétustes qu’elle loue sans engager le moindre frais.

Pour autant, dans la mesure où les parties sont convenues de soumettre le bail conclu le 15 mars 2015 aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, elles avaient la possibilité, ainsi qu’elles l’ont fait, de déroger aux dispositions de l’article 1731 du Code civil en prévoyant qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée, les locaux sont réputés avoir été donnés en parfait état.

Il y a lieu de considérer que la combinaison de l’alinéa 3 de l’article 3 des Conditions Générales du bail et l’alinéa 4 de l’article 'autres dispositions’ des Conditions Particulières a pour effet de mettre à la charge du preneur l’obligation de remettre les locaux en parfait état, ce dernier n’étant pas recevable à en contester l’application.

Sur le montant des travaux de remise en état hors électricité.

La SCI LES SEPT ARPENTS produit un devis établi le 24 mars 2011 (soit 10 jours après que l’UDAF 93 ait quitté les lieux) par la société S.G.D.S.A dont la preneuse fait observer qu’il est sujet à caution dans la mesure où son gérant est Monsieur B Y, également gérant de la SCI LES SEPT ARPENTS.

Pour autant, il était loisible à l’UDAF 93 de soumettre ce devis à un homme de l’art afin qu’il donne son avis sur le chiffrage des différents postes, ce qu’elle s’est abstenue de faire.

Néanmoins, compte tenu de la date d’établissement de ce devis, à une date concomitante à la libération des lieux par l’UDAF 93, il y a lieu d’une part de procéder à un abattement de 20% pour tenir compte du fait que la remise en état des locaux en parfait état devait être effectuée deux ans avant que la preneuse ne donne congé et d’autre part de déduire

* les deux mois et demi de loyers au titre d’une prétendue indisponibilité des locaux pendant les travaux dès lors que la société LES SEPT ARPENTS ne justifie pas y avoir procédé et qu’elle n’a pas contesté l’allégation de l’UDAF 93 selon laquelle elle les aurait immédiatement reloués.

* les frais d’électricité faisant l’objet d’un examen ci-après.

Par suite, l’UDAF doit être condamnée au paiement de la somme de 74 444,77 € – 14 888,95 (deux mois d’indisponibilité des locaux) – 11 678,60€ (frais d’électricité) = 62 766,17 – 20% (12 553,23 €) = 50 212,94 €.

2) Sur les travaux afférents à l’installation électrique.

Pour contester la demande relative aux travaux de reprise ou de remise aux normes de l’installation électrique, l’UDAF 93 invoque l’article 6 du bail qui stipule que : 'le preneur ne pourra exiger du bailleur aucune réparation à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail et il devra assurer l’ensemble des réparations qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant le cours du bail, à l’exclusion des grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du Code civil'. Elle fait valoir que la réfection de l’électricité fait partie des grosses réparations prévues par l’article susvisé et que son coût doit être supporté par le bailleur. Elle ajoute que la clause du bail à laquelle la SCI LES SEPT ARPENTS se réfère pour prétendre que la charge de la réfection de l’électricité incombe au preneur ne vise que les travaux d’aménagement lors de l’entrée dans les lieux mais non les réparations. Elle fait observer enfin avoir informé la bailleresse de la possibilité de consulter le rapport de vérification des installations électriques établi par la SOCOTEC par courrier du 7 février 2011 mais que la SCI LES SEPT ARPENTS ne s’est pas déplacée, ni même cru devoir répondre à ce courrier. Elle conteste le rapport du bureau X versé aux débats par la bailleresse, faute pour elle d’être présente lors du diagnostic qui a été réalisé non contradictoirement, postérieurement à la sortie des lieux.

L’article 7 'travaux-installations-aménagements’ des conditions générales du contrat de bail stipule notamment que (…): 'Le preneur s’engage à ne faire aucune modification, aucun changement de distribution, aucune démolition quelconque, aucune installation de machinerie, aucune construction de quelque nature que ce soit, sans le consentement préalable et écrit du bailleur. (….). Tous aménagements, embellissements et améliorations que le preneur pourra faire dans les lieux loués deviendront à la fin du présent bail, la propriété du bailleur sans indemnité à sa charge. En fin de jouissance, le bailleur se réserve le droit d’exiger que les lieux soient remis, aux frais du preneur, dans l’état primitif même dans le cas où les travaux auraient été expressément autorisés par le bailleur'.

Aux termes de l’article 9 'entretien’ des conditions générales du contrat de bail, 'le preneur sera tenu d’effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, tous travaux et réparations d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit. Le preneur devra entretenir à ses frais tous équipements spécifiques tels que climatisation, ventilation, installations électriques et téléphoniques, cette liste n’étant pas exhaustive, conformément aux normes en vigueur et les rendre en parfait état'.

En l’espèce, en vertu des clauses du bail, l’entretien des équipements spécifiques telle que l’installation électrique est à la charge du preneur.

En outre, la mise aux normes de l’installation électrique résulte à l’évidence des travaux de ré-aménagement que l’UDAF 93 a réalisés pour les besoins de son activité, ainsi qu’elle en avait la faculté, à savoir des travaux de la modification de la configuration initiale des lieux qu’elle ne peut sérieusement contester et partant de l’installation électrique.

Cette modification de la configuration initiale des lieux loués est suffisamment établie par le procès-verbal de constat dressé par l’huissier le 15 mars 2011 qui mentionne avoir constaté que le bureau de droite au rez-de-chaussée a été cloisonné pour former trois cellules indépendantes et chaque cellule dispose d’une porte avec serrure et d’un convecteur électrique.

La comparaison entre les plans relatifs à la configuration existante des lieux lors de la conclusion du bail (plans annexés au règlement de copropriété dont l’UDAF a reconnu dans le bail qu’ils lui avaient été remis) et le descriptif des locaux effectué par l’huissier lors de l’état des lieux de sortie, permet d’établir que la preneuse a effectivement réalisé d’importants travaux de restructuration qui impliquaient nécessairement une modification de l’installation électrique, notamment parce que les pièces étaient plus nombreuses d’où la nécessité de les équiper de branchements électriques nécessaires à l’éclairage et au chauffage par convecteurs.

C’est donc vainement que l’UDAF 93 prétend n’avoir pas modifié l’installation électrique existante.

En outre, l’UDAF 93 ne peut sérieusement soutenir que le rapport du 28 avril 2011 établi par X à la demande de la SCI LES SEPT ARPENTS n’a pas de valeur probante, alors qu’il s’agit d’un bureau de contrôle, c’est à dire un organisme agréé par l’Etat dont la neutralité et la compétence ne peuvent pas être mises en cause et ce d’autant moins qu’elle s’abstient de son côté de produire en cause d’appel le rapport du bureau de contrôle SOCOTEC qu’elle prétend avoir fait établir sans jamais le communiquer, rapport qui lui aurait permis éventuellement de combattre utilement les conclusions de X.

Le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a retenu que l’UDAF 93 a failli à son obligation contractuelle relative à la mise aux normes de l’installation électrique.

La SCI LES SEPT ARPENTS produit aux débats deux devis dont l’un émanant de la société SGDSA dont il y a lieu de rappeler que son gérant n’est autre que Monsieur Y, également gérant de la SCI.

Pour autant, le coût des travaux de mise aux normes de l’installation électrique chiffré par la société SGDSA est moindre que celui évalué par la société INIERES dans le deuxième devis produit.

En tout état de cause, force est de déplorer que l’UDAF 93 ne produit pas de chiffrage des travaux qu’elle aurait pu faire établir par une quelconque entreprise d’électricité sur la base des deux devis décrivant les travaux nécessaires.

Dans ces conditions, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a estimé le coût des travaux d’électricité à la somme forfaitaire de 6 000 €.

Statuant à nouveau, il y a lieu d’entériner le devis établi par la société SGDSA en condamnant l’UDAF 93 à verser à la SCI LES SEPT ARPENTS la somme de 14 014,32 € TTC, sur la base de la TVA au taux de 20%.

3) Sur les travaux de mise aux normes ERP.

L’UDAF 93 conteste enfin la disposition du jugement en omission de statuer rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny le 22 janvier 2014 en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI LES SEPT ARPENTS la somme de 150 000 € au titre du coût des travaux de mise en normes ERP. Elle fait valoir que :

* la circulaire interministérielle du 30 novembre 2007 relative à l’accessibilité des établissements recevant du public est venue préciser l’article L 111-7-3 du Code de la construction et de l’habitation en prévoyant notamment une mise en oeuvre des dispositions de cet article à compter du 1^er janvier 2015,

* au-delà du fait que la SCI LES SEPT ARPENTS ne prouve pas ses allégations, elle n’était pas tenue quant à elle à une obligation de mise aux normes ERP de l’établissement puisqu’elle a quitté les lieux le 15 mars 2011, soit bien antérieurement à la date butoir prévue par les dispositions réglementaires.

* en outre, le bail conclu entre les parties ne prévoit aucune date butoir contractuelle pour l’accomplissement des travaux de mise aux normes ERP.

* la SCI LES SEPT ARPENTS ne démontre pas les travaux qu’elle prétend devoir être encore réalisés.

* les dispositions particulières des conditions particulières du bail prévoient de manière limitative, les travaux inhérents à la mise aux normes ERP 1 du bâtiment que le preneur doit prendre en charge : porte anti-panique rampe d’accès pour les personnes à mobilité réduite.

* si le procès-verbal de constat du 15 mars 2011 est lacunaire quant aux constat opérés, l’huissier ne manque pas de relever la présence d’une porte anti-panique et la SCI LES SEPT ARPENTS n’établit pas le défaut de mise en place d’une rampe d’accès pour les personnes à mobilités réduite.

La SCI LES SEPT ARPENTS rappelle les principales règles à prendre en compte dans un établissement recevant du public notamment au regard de l’implantation du bâtiment, des dispositions constructives (résistance au feu des structures, conditions de réalisation de la distribution intérieure ou l’isolement des locaux à risques particuliers), des aménagements (réaction au feu exigée pour les matériaux de revêtements et de décoration), des dégagements tant du point de vue de leur nombre que de leur largeur ou de leur répartition, des installations techniques parmi lesquelles on retrouve les installations électriques, d’éclairage, de gaz, de chauffage, équipements de désenfumage), des moyens de secours tels qu’extincteurs, équipements d’alarme et d’alerte).

La SCI LES SEPT ARPENTS soutient que l’UDAF 93 ne verse pas la moindre pièce de nature à justifier l’extinction de son obligation de réalisation de travaux de mise aux normes ERP. Elle s’estime bien fondée, au regard des clauses du bail, à obtenir la condamnation de la preneuse à lui payer à titre de dommages-intérêts une somme correspondant aux travaux de mise aux normes ERP 1 sur la base du devis de la société SGDSA qu’elle a versé aux débats, quand bien même la Cour d’appel suivrait le raisonnement de l’UDAF 93 quant au caractère prétendument non probant du rapport X.

Il y a tout d’abord lieu de rappeler que la Cour a reconnu une valeur probante au rapport X produit par la SCI LES SEPT ARPENTS par des motifs ci-dessus exposés dans le développement relatif aux travaux de mise aux normes de l’installation électrique.

En deuxième lieu, la date d’entrée en vigueur de l’article L 111-7-3 du Code de la construction et de l’habitation prévue au plus tard le 1^er janvier 2015 par la circulaire su 30 novembre 2007 importe peu en l’espèce, dès lors que les parties sont convenues, lors de la conclusion du bail, que l’UDAF 93 devait prendre à sa charge les travaux de mise aux normes ERP, étant observé à cet égard que l’argument de l’UDAF selon lequel les parties n’ont pas fixé de date butoir pour l’exécution desdits travaux est inopérant.

Cependant, il convient de se reporter aux clauses du bail pour déterminer la consistance des travaux de mise aux normes ERP incombant à l’UDAF 93.

L’article 6 des conditions générales du contrat de bail prévoit notamment que le preneur fera son affaire personnelle, dès la prise d’effet du bail et pendant toute la durée du bail, du maintien en conformité des locaux loués au regard de toutes les réglementations administratives et de police applicables à l’activité qui sera exercée dans lesdits locaux. Il fera en sorte que le bailleur ne puisse être inquiété, ni même recherché à ce sujet.

Aux termes des dispositions particulières des conditions particulières du contrat de bail est prévu un § intitulé 'travaux à la charge du preneur’ parmi notamment, tous les travaux inhérents à la mise aux normes ERP1 du bâtiment : porte anti-panique, rampe d’accès pour les personnes à mobilité réduite.

Dans la mesure où il a été expressément prévu dans les dispositions particulières des CONDITIONS PARTICULIERES du contrat de bail, la nature des travaux mis à la charge du preneur inhérents à la mise aux normes ERP 1 du bâtiment, à savoir une porte anti-panique, ainsi qu’une rampe d’accès pour les personnes à mobilité réduite, la SCI LES SEPT ARPENTS n’est pas fondée à soutenir qu’il ne s’agit là que d’une énumération indicative, que si tel avait été le cas cette stipulation particulière aurait été inutile.

Il suit de là que les travaux mis à la charge du preneur consistait exclusivement à la mise en place d’une porte anti-panique ainsi qu’à la réalisation d’une rampe d’accès pour les personnes à mobilité réduite.

Aux termes du procès-verbal du constat qu’il a dressé lors de la sortie des lieux, l’huissier mentionne avoir constaté la présence d’une porte anti-panique.

S’agissant de la rampe d’accès pour les personnes à mobilité réduite, l’UDAF 93 inverse à l’évidence la charge de la preuve en indiquant que la SCI bailleresse n’établit pas l’absence de cette rampe d’accès.

La charge de la preuve de la présence de cette rampe d’accès incombe bien à l’UDAF 93 puisqu’elle était tenue de la mettre en place en vertu des clauses du bail.

Par suite, l’UDAF 93 qui ne justifie pas avoir rempli son obligation contractuelle, doit être condamnée au paiement de la somme de 17 524 € HT au titre de ce poste, telle que résultant du devis de la SGDSA, outre la somme de 3 504,80 € au titre de la TVA au taux de 20%, soit en définitive la somme de 21 028,80 € TTC.

Le jugement déféré doit donc être infirmé tant sur sa disposition relative à la consistance des travaux incombant au preneur que sur celle relative au montant de la condamnation.

L’UDAF 93 doit donc être condamnée au paiement de la somme de 85 256,06 € sous déduction du montant du dépôt de garantie de 13 621,12 € dont l’UDAF 93 sollicite le remboursement, soit en définitive au paiement de la somme de 71 634,94 €.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Succombant partiellement en son recours, l’UDAF 93 sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de l’UDAF 93 au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la SCI LES SEPT ARPENTS en cause d’appel peut être équitablement fixée à 3 000 €.

PAR CES MOTIFS.

La cour statuant par mise à disposition au greffe, CONTRADICTOIREMENT

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur celles relatives à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Statuant à nouveau

CONDAMNE l’UDAF 93 à verser à la SCI LES SEPT ARPENTS la somme de 71 634,94 € au titre du coût des travaux lui incombant à la suite de son départ des lieux, déduction étant faite du montant du dépôt de garantie de 13 621,12 €.

CONDAMNE l’UDAF 93 à verser à la SCI LES SEPT ARPENTS la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE l’UDAF 93 aux dépens d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE