Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/13650

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 11/07694

APPELANTE

SARL AMBIANCE prise en la personne de ses représentants légaux

Ayant son siège social

XXX

XXX

Elisant domicile chez son représentant légal M B C

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée de M^e Daniel BARRANCO, avocat au barreau de PARIS, toque G640, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI COSSONEAU prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, avocat postulant

Assistée de M^e Marlène UZAN, avocat au barreau de BOBIGNY, toque : BOB200, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Z A, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame X Y, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1^er juin 2007, la société Ambiance a pris à bail auprès de la SCI Cossoneau des locaux sis à XXX, XXX, pour une durée de 9 années, pour y exercer une activité de bar, restaurant, traiteur, organisation de réception, spectacles, moyennant un loyer annuel de 40 472, 64 €.

Un incendie criminel a ravagé les locaux dans la nuit du 6 au 7 novembre 2008.

Le 14 janvier 2010, la SCI Cossoneau a fait signifier à la société Ambiance, à effet au 1^er février 2010, la résiliation de plein droit du bail commercial, motif pris de la destruction par incendie des locaux donnés à bail.

Par ordonnance du 22 juillet 2010, le président du tribunal de grande instance de Bobigny a autorisé la SCI Cossoneau à reprendre possession des lieux loués et, par exploit du 21 septembre 2010, M^e Hoba a dressé procès-verbal de reprise des lieux par le bailleur.

Cette ordonnance a été rétractée par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny du 17 juin 2011 qui a également annulé les actes de reprise des lieux.

Par acte du 12 avril 2011, la société Ambiance a fait citer la SCI Cossoneau devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de dire nulle et de nul effet la résiliation du bail de plein droit notifiée à la locataire le 14 janvier 2010.

Par exploit du 2 septembre 2011, la SCI Cossoneau a signifié à la société Ambiance un commandement de payer la somme de 141 181, 96 € à titre de loyers impayés de novembre 2008 à septembre 2011.

Par nouvelle ordonnance du 16 novembre 2011, confirmée par arrêt du 25 septembre 2012,le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a renvoyé au fond les demandes relatives au commandement de payer et à la validité du bail et a ordonné la remise des clefs sous astreinte à la société Ambiance.

Les clefs ont été remises à la société Ambiance le 19 décembre 2011.

Par jugement du 26 mars 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— rejeté l’exception de nullité de l’acte du 14 janvier 2010,

— constaté que le bail est résilié de plein droit,

— ordonné l’expulsion de la société Ambiance et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— rejeté la demande d’indemnité d’éviction,

— condamné la société Ambiance à payer à la SCI Cossonneau la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Ambiance aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Ambiance a interjeté appel de ce jugement le 5 juillet 2013.

Par dernières conclusions du 16 octobre 2013 elle demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

statuant à nouveau :

— dire nul et de nul effet l’acte du 14 janvier 2010 par lequel la bailleresse a fait délivrer notification de la résiliation de plein droit du bail,

— dire et juger résilié le bail commercial conclu entre les parties le 1^er juin 2007 pour manquements graves et répétés de la bailleresse à ses obligations contractuelles,

— condamner la SCI Cossonneau à lui payer la somme de 800 000 € au titre de l’indemnité d’éviction,

— condamner la SCI Cossonneau à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction,

Par dernières conclusions du 9 décembre 2013, la SCI Cossoneau demande à la cour de :

— débouter la société Ambiance de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement du 26 Mars 2013 en toutes ses dispositions,

— dire que la résiliation de plein droit signifiée le 14 Janvier 2010 est valide et bénéficie du plein effet,

— constater l’abandon des locaux et la remise des clés par la société Ambiance le 22 octobre 2013,

— ordonner la reprise des locaux et l’expulsion de la société Ambiance ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir,

— condamner la société Ambiance au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la résiliation de plein droit

La société Ambiance reproche au jugement entrepris d’avoir validé l’acte de signification de la résiliation de plein droit du bail alors que le bailleur a multiplié les manifestations de sa mauvaise foi en persistant à exiger, d’une part, la participation de la locataire à l’exécution des travaux de remise en état et, d’autre part, en sollicitant le paiement des loyers par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 août 2009.

La SCI Cossoneau a encore, après la notification de la résiliation du bail, formé opposition, les 22 février 2010 et 14 mars 2011, entre les mains de l’assureur pour avoir paiement des loyers et a fait délivrer à la société Ambiance, le 1^er septembre 2011, un commandement de payer les loyers, après avoir cherché à relouer le local.

La SCI Cossoneau se fonde sur l’article 6 du contrat de bail et sur l’article 1722 du code civil pour soutenir que la résiliation de plein droit du bail est valablement intervenue par acte du 14 janvier 2010. Elle a fait diligenter des travaux pour reconstruire l’immeuble alors qu’elle n’en n’avait pas l’obligation.

Par exploit du 14 janvier 2010, la SCI Cossoneau a signifié à la société Ambiance la résiliation de plein droit du bail du 1^er juin 2007 portant sur les locaux du XXX à XXX aux motifs que ' en date du 6 novembre 2008, un sinistre incendie a entraîné la destruction de l’immeuble et qu’à ce jour celui-ci n’a toujours pas été reconstruit ; qu’en vertu de la combinaison des articles 1722 et 1741 du code civil applicables en l’espèce, le bail est résilié automatiquement lorsque le local est détruit, soit par un incendie, soit lorsque la vétusté implique un coût des travaux disproportionné par rapport à la valeur de l’immeuble ou lorsque l’Administration ordonne la démolition. Le locataire cesse ainsi de payer les loyers, mais n’a pas droit à l’indemnité d’éviction '.

L’exploit visait l’article 6 du bail intitulé : clause démolition ou destruction de l’immeuble libellée comme suit : ' dans le cas où, pour une cause quelconque, ( vice de construction, alignement, reculement, incendie, etc ..) et pour toute autre cause indépendante de la volonté du BAILLEUR, l’immeuble dont dépend le bien loué venait à être démoli ou détruit, entièrement ou partiellement, le présent bail serait résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, le PRENEUR renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer. Il est également bien entendu que cette résiliation aura lieu sans indemnité à la charge du BAILLEUR ' ainsi que les articles 1722 et 1741 du code civil.

Il est rappelé que l’article 1722 du code civil dispose : ' si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un ou l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. '

Il résulte des pièces versées aux débats qu’un incendie criminel est survenu dans les locaux loués le 6 novembre 2008 entraînant le décès d’une personne se trouvant dans les lieux. Si les locaux loués n’ont pas été détruits en totalité, pour autant l’importance du sinistre a rendu la chose louée impropre à sa destination de bar, restaurant, traiteur, organisation de réception, spectacles, les locaux incendiés ne permettant plus ni la restauration ni l’accueil du public et des travaux de plus de 300 000 € ont été engagés par la SCI Cossoneau avec le concours de son assureur.

Il est exact que les locaux loués n’ont pas été détruits en totalité, pour autant, il est constant que l’impropriété de la chose louée à sa destination est assimilable à la perte totale de la chose de sorte que la SCI Cossoneau était bien fondée à signifier à la société Ambiance la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties au visa de l’article 1722 du code civil.

Elle était également en droit de se prévaloir dans le procès – verbal de signification de l’acte de résiliation de plein droit du 14 janvier 2010 de l’article 6 du bail, dont les termes ont été rappelés ci dessus, qui autorisait le bailleur à considérer le bail résilié de plein droit, sans indemnité, en cas de destruction totale ou partielle, notamment par incendie, de l’immeuble dont dépend le bien loué.

Il appartient à la société Ambiance de démontrer que la SCI Cossoneau a signifié de mauvaise foi la résiliation de plein droit du bail liant les parties, étant rappelé que la bonne foi des parties cocontractantes est présumée.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le fait d’avoir fait parvenir à la locataire un devis du 5 mai 2009 détaillant des travaux de démolition et de nettoyage n’est pas en soi constitutif de mauvaise foi alors que l’incendie a pris naissance dans les locaux loués et que la société Ambiance a mis en cause son assureur aux fins de prise en charge des conséquences du sinistre . Et, de la même façon, la lettre du 10 août 2009 par laquelle la mandataire du bailleur a demandé au locataire de faire des démarches auprès de sa compagnie d’assurance aux fins de règlement des loyers dans le cadre de la garantie perte d’exploitation souscrite par ce dernier ne caractérise pas la mauvaise foi du bailleur qui n’avait pas alors pris partie sur le sort du bail après la destruction des locaux.

Il en résulte que la preuve n’est pas rapportée que la SCI Cossoneau ait volontairement entretenu sa locataire dans la certitude de la poursuite du bail alors que la SCI Cossoneau n’est pas une professionnelle de l’immobilier et que les démarches à accomplir par un bailleur dans le cadre de la reconstruction d’un immeuble loué dégradé par le fait d’un incendie criminel rendant les locaux inexploitables sont d’autant plus complexes que les assureurs sont mis en cause.

La nullité de l’acte de signification de la résiliation de plein droit du bail ne peut pas plus être prononcée pour des motifs tirés de l’attitude du bailleur postérieure à la signification de l’acte du 14 janvier 2010 puisque c’est à la date de signification de l’acte que la bonne foi du bailleur doit être examinée et non dans les mois et les années qui ont suivi cette signification.

De sorte que le jugement entrepris qui a rejeté l’exception de nullité de l’acte du 14 janvier 2010 et constaté que le bail est résilié de plein droit sera confirmé.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur

La société Ambiance demande à la cour de dire le bail résilié sur le fondement des articles 1134, 1184 et 1719 du code civil pour manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien et de mise en conformité de la chose louée. Elle soutient qu’elle n’a pu reprendre l’exploitation des locaux partiellement détruits en raison des manquements du bailleur à ses obligations alors que le bailleur a persisté à solliciter le règlement des loyers, et même obtenu le paiement de certains loyers de la part de l’assureur sans contrepartie.

La SCI Cossoneau soutient qu’elle a parfaitement exécuté ses obligations et que la locataire dont l’activité a été à l’origine du sinistre devait prendre en charge les travaux de réaménagement intérieur des locaux. La société Ambiance étant gardienne de son matériel d’exploitation devait en assurer la sécurité pendant l’exécution des travaux sans pouvoir se retourner contre son bailleur à la suite de la disparition de ce dernier.

La résiliation de plein droit du bail est intervenue le 1^er février 2010 par la signification de l’acte du 14 janvier 2010. La cause de cette résiliation est la destruction partielle de la chose louée par l’incendie du 6 novembre 2008 .

La société Ambiance ne rapporte pas la preuve qu’entre l’incendie et le 1^er février 2010 la SCI Cossoneau ait commis des manquements graves à ses obligations alors qu’elle a mis en place avec le concours de son assureur les travaux de réfection des lieux en vue de permettre à sa locataire de pouvoir reprendre leur exploitation.

L’attitude de la SCI Cossoneau postérieurement au 1^er février 2010 est sans effet sur le sort du bail résilié de plein droit en raison de la destruction des locaux ; si l’ambivalence de l’attitude de la SCI Cossoneau dans ses relations avec la société Ambiance est certaine, quand elle lui notifie la résiliation de plein droit du bail, puis forme une demande de reprise des locaux et propose à la société Ambiance de reprendre à bail les locaux, avant de lui notifier des quittances d’indemnité d’occupation sur lesquelles figurent des loyers et de lui signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour autant la société Ambiance qui s’est vue notifier régulièrement la résiliation du bail est mal fondée à invoquer des manquements de la SCI Cossoneau postérieurs à la résiliation au soutien de sa demande de prononcé de la résiliation pour fautes du bailleur, et elle en sera déboutée.

L’attitude de la SCI Cossoneau postérieurement au 1^er février 2010 est sans effet sur le sort du bail résilié de plein droit en raison de la destruction des locaux. La société Ambiance qui s’est vue notifier régulièrement la résiliation du bail est mal fondée à invoquer des manquements de la SCI Cossoneau postérieurs à la résiliation au soutien de sa demande de prononcé de la résiliation pour fautes du bailleur, et elle en sera déboutée.

Il convient de constater l’abandon des locaux et la remise des clés par la société Ambiance le 22 octobre 2013 de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’éviction

La société Ambiance demande paiement d’une indemnité d’éviction de 800 000 €. La situation résulte de la carence de la bailleresse à exécuter de bonne foi ses obligations ; le bailleur a agi avec une légèreté blâmable en faisant à la fois notifier la résiliation de plein droit et en continuant à réclamer le paiement des loyers sans la moindre contrepartie, alors que les lieux n’ont pas été réparés dans les règles de l’art. La locataire s’est apprêtée à reprendre l’exploitation en décembre 2011 après la remise des clefs, mais n’a pu le faire en raison de l’enlèvement par le bailleur de tous les matériels de cuisine. Les associés de la société locataire ont été privés de tout revenu et risquent de perdre tous leurs investissements chiffrés entre 250 et 300 000 €. La perte du matériel s’élève à la somme de 216 724, 41€. Les bilans font état de pertes comptables depuis 2010.

L’intimée soutient qu’il est constant qu’en cas de disparition partielle ou totale du bien loué, le locataire est privé de son droit à indemnité d’éviction. Subsidiairement, elle fait valoir que le quantum sollicité n’est pas justifié alors qu’une expertise est en cours dans l’affaire opposant la société Ambiance à son assureur, la Matmut, et que la société Ambiance tente d’obtenir la réparation du même préjudice dans le cadre de deux procédures Elle confirme qu’elle n’avait aucune obligation de faire reconstruire l’immeuble détruit partiellement.

La société Ambiance demande une indemnité d’éviction alors que la SCI Cossoneau n’a pas refusé le renouvellement du bail dans les conditions de l’article L 145 – 14 du code de commerce mais a signifié la résiliation de plein droit du bail en vertu de l’article 1722 du code civil et de l’article 6 du bail. Il est constant que, dans le cas de l’application de l’article 1722 du code civil, la résiliation du bail a lieu sans dédommagement du preneur, et l’article 6 du bail prévoit expressément que cette résiliation a lieu sans indemnité à la charge du bailleur.

De sorte que la cour confirmera le jugement déféré qui a rejeté la demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée par la société Ambiance.

Sur le surplus des demandes

Il convient de confirmer le jugement entrepris qui a condamné la société Ambiance aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

En cause d’appel, la société Ambiance qui succombe supportera la charge des dépens et sera condamnée au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de l’autorisation de l’expulsion de la société Ambiance, et constate l’abandon des locaux et la remise des clés par la société Ambiance le 22 octobre 2013, de sorte que la demande d’expulsion de la société Ambiance est sans objet,

Y ajoutant, déboute la société Ambiance de sa demande de prononcé de la résiliation du bail aux torts de la SCI Cossoneau,

Condamne la société Ambiance à payer à la SCI Cossoneau la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Ambiance aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Recamier, avocats associés.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE